国内三旧改造模式总结

国内“三旧改造”模式总结

一、广州模式：遵循“修旧如新，保留历史旧貌”改造原则，将老厂打造成专业领域创意园

案例1：纺织机械厂，打造华南第一T台

广州纺织机械厂，建于上世纪50年代。原厂址实施广州T .I.T .纺织服装创意园项目。建成以服装创意为主题，集信息发布、产品展示、商务交流、时尚休闲等多种功能于一体的服装产业创意平台，打造华南地区规模最大、投入最多、档次最好的T台。在保留纺织机械厂的生态原貌和纺织工业元素之外，通过对原有厂房的修复、推倒重建，形成首期包括服务配套区、品牌设计区、跨界创意区、展示发布区、休闲红酒区和时尚名店区在内的6个功能区。该园区占地面积为9万多平方米，改造后规划总建筑面积约4万平方米，容积率仅0.4，是个名副其实的“公园式创意园”。

案例2：六旬老广铝，变身全国最大茶广场

广州铝材厂(原先生产铅材)成立于广州解放前。上世纪80年代改革开放后，老厂迎来最为辉煌的一段时期，从生产铅材改为生产铝材，白天鹅宾馆、美国驻广州领事馆、东方宾馆、好世界大厦、世贸中心，那个年代广州新建的标志性建筑使用的铝材几乎都是从花地河畔运出去的。老厂的荣誉顶峰是在本世纪初获得了“中国名牌产品”。

像其他旧厂房改造项目一样，铝材厂的改造核心问题是怎么改。针对广州举办亚运的契机，兴建一个茶文化体验区，引进云南普洱、安华黑茶、西湖龙井、贵州绿茶、台湾阿里山高山茶等各地茶商前来建设各自的茶馆，不仅可以让市民不出广州就可以体验到各地的茶文化，更可以让亚运期间的外国游客全景式的接触中国茶文化。除了体验区之外，还计划兴建一个茶文化博物馆，并打造茶文化的产学研示范区。

二、上海模式：政企合力运作，尊重与创新，探索旧城改造新路

案例1、格林春岸

嘉定历来是上海的重镇，也是上海的人文发祥地之一，拥有丰富的历史人文底蕴。改革开放以来，嘉定早已成为全国著名的国际汽车城，而F1上海站的成功举办，更让嘉定这个历史名城成为国际上竞相关注的焦点。一个在充分尊重与保护江南古老文化底蕴的基础上，建立起的现代化国际新城形象已经开始树立。

因此，在嘉定这样一个历史悠久、充满江南文化意韵的地方，进行旧城改造与新城建设必然面临更加艰巨的任务：如何在旧城改造中更好地尊重和传承原有的历史人文、在尊重历史文化的同时，持续建设可管理的现代化发展？

金地格林春岸这个旧城改造项目在上海市市场获得巨大成功，实现了把金地格林春岸定位为上海旧区改造典范的目标。在历史风貌建筑密布的嘉定进行旧区改造，难度之大可想而知。金地集团在接下“格林春岸”项目地块之初就遇到三个问题：第一，如何弥补地块不规整带来的规划缺陷；第二，如何与周边的环境相融合；第三，如何打造一个精品物业并保证合理的开发利润。

该项目地块三面临水，中间横贯一条天然河道，金地籍此打造了城中心天然河滨住宅；利用不规则地块按“门”字形布局规划，由东向西，由北及南，错落有致地布置了低密度的多层花园洋房、叠加别墅、联排别墅、阔景小高层等多样式建筑类型；而与新建的逸波桥相呼应、被完好保留在格林春岸西北角的聚善桥，更添新旧融合的曼妙光影；至于众多郁郁葱葱的原生态古树等，则被妥善利用成小区园林景观的天然组成部分，为入住业主平增浓郁的生态人文华盖。“这样的旧城改造项目，不是简单的推倒重建，而是真正做到了保留与创新并存”。1、产品定位，应该不仅仅是现代生活的一种反映，同时也是嘉定八百年历史的延续。2、小区环境与文化要体现对嘉定历史文化的尊重，要充分保护好历史遗产。3、使新建现代建筑与嘉定历史遗留下来的传统建筑达到完美和谐。4、在建筑和风格上加以创新，满足现代人的生活需求。

案例2：上海新天地

旧城改造的成功案例，提供了一个让上海把自己的历史、文化、旧建筑物保留下来的方案，开发模式为实施保留——改造——联动——拓展。

上海新天地是一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点，它是占地52公顷的太平桥改造项目的第一期计划，座落在市中心淮河路南侧，黄陂南路和马当路之间三万平方米的地块上。它以上海近代建筑的标志-石库门建筑旧区为基础，首次改变了石库门原有的居住功能，创新地赋予其商业经营功能，把这片反映了上海历史和文化的老房子改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。

新天地的石库门建筑群外表保留了当年的砖墙、屋瓦，而每座建筑的内部，则按照二十一世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身订做，无一不体现出现代休闲生活的气氛。漫步新天地，仿佛时光倒流，有如置身于二十世纪二、三十年代的上海，但一步跨进每个建筑内部，则非常现代和时尚；每个人都能体会新天地独特的魅力：继承与开发同步，传统与现代同步。

在新天地项目开发之前，这里是一片拥有近一个世纪历史的石库门里弄建筑。石库门里弄在最多的时候有9000多处，曾占上海市区全部住宅面积的六成以上。从十九世纪中叶开始出现的石库门建筑有着深深的历史烙印，它是中西合璧的产物，更是代表了近代的上海历史文化。然而随着城市的不断发展，昔日风光显赫的石库门早已不能满足居住需求而渐渐淡出历史舞台，单纯从建筑的角度出发，石库门是特定历史时期的产物，走过百多年的历史，而且有些石库门的空间结构也已不适合现代人的居住观念，因此消失是正常的。90年代初期，上海开始了大型的重建和开发。不少石库门老房子被拆卸，取而代之的是一幢一幢的高楼，一片又一片充满怀旧风情的老房子渐渐消失，人们才意识到要去保留这些上海独有的“艺术品”。

上海新天地是由香港瑞安集团牵头开发的项目，瑞安占有新天地项目的百分之九十七权益，上海复兴建设发展有限公司则占其余的百分之三。瑞安集团早在一九九七年就提出了一个石库门建筑改造的新理念：改变原先的居住功能，赋予它新的商业经营价值，把百年的石库门旧城区，改造成一片充满生命力的新天地。该项目总投资约1.5亿美元，于一九九九年初动工，第一期的新天地广场于二零零一年底建成。由于新天地概念超前，一时不被人理解和接受，开发初期遇到重重障碍，遭到很多反对声音，大家都不明白这是一个什么样的项目。但由于上海新天地的主要投资商瑞安集团的管理层对这个项目信心坚定，新天地终于顺利地在二零零一年中诞生，而且迅速成为上海的潮流热点，并吸引了国际注视。这背后的理念到底是什么呢？世界上很多大城市都有其具代表性和反映历史文化的建筑，并已成为举世知名的旅游点。瑞安集团董事长罗康瑞先生认为二十一世纪的上海将会发展成为一个国际大都会，而新天地正好提供了一个让上海把自己的历史、文化、旧建筑物保留下来的方案。

新天地开发借鉴了国外经验，采用保留建筑外皮、改造内部结构和功能、并引进新的生活内容，这一做法在上海甚至是全国尚属首创。如果把“新天地”视作一个单一的大型楼盘项目的话，就比较容易理解港人的思路了，即实施保留——改造——联动——拓展四步曲，解读新天地的开发与保护模式主要有五方面：

一、开发与保护相结合。新天地广场既是一个房地产开发项目也是一个旧建筑保护项目。地块中原有的旧式里弄建筑建造质量差，经过七八十年来的年久失修，基层下沉，地层潮湿，上下水道东修西补，所有木构均不同程度的腐朽，这就需要花比重新建筑大得多的力量和资金保留并修复这些石库门建筑的外皮。通过改造内部结构和功能，使之适应办公、商业、展示、餐饮和娱乐等现代生活形态。经过修复的旧建筑重新焕发出光彩，旧建筑的历史感也大大提升了广场的品位和魅力，这种开发项目带了商机，所以说这一项目具有保护和开发双重特征。

二、经济与文化相促进。新天地广场原有旧石库门里弄由于年久老化，为了保留里弄格局和建筑外观所进行的保护性改造，每平方米建筑面积的投资超过万元，所以修复后就不能再作为住宅之用。更重要的是，新天地紧临淮海中路，是上海的商业中心，将其开发后功能转向公共性的商业文化活动，最大限度地发掘地段的潜在价值，并以石库门建筑文化为淮海路锦上添花，与淮海路产生互动作用。

三、明天与昨天相辉映。按照上海1996年制定的太平桥地区规划，太平桥地区已经成为一个现代化的国际性商住园区，新天地是其中的历史保护区，起着延续人文历史脉络，保存历史记忆的作用。太平桥的规划，一方面注重保留历史文脉，另一方面强调新的太平桥地区要达到新世纪的国际水平，除了历史保护区、商务区和住宅区外，地区中心还修建了一个大型人工湖，使这块“新天地”的品质和价值大大提升，形成一个新的房地产开发热点区域，太平桥地区也成为了上海一处新景观。而新天地广场由于旧建筑外观历史感和内部的新内涵相映成趣，地块中完全采用当代新材料、新手法和新风格的建筑与旧建筑相得益彰，更加体现了历史与未来共生，昨天、明天相会在今天的理念。

四、旧建筑与新生活相促。在新天地保护与开发中，建设物化环境和再生上海城市生活形态是并重与互动的。在实施建筑保护与开发的同时，着力引进新的生活形态，利用邻近淮海路的地段优势，吸引和培育如设计、展示、文物、艺术品拍卖、书店、演艺、娱乐等各种文化商业，并特别注重其小型化、多样性、高品位和商业性。老建筑的历史感和新生活形态的文化品位结合在一起，使文化享受达到了新境界，确保了新天地的新生。