扬州市房地产市场投资环境解析报告书

江苏省扬州市
房地产市场投资环境考察报告
上海XXxx投资（集团）有限责任公司
二00五年十一月
目录
目录2
第一部分、扬州城市简况5
一、地理位置5
二、行政区划5
三、交通情况6
1、公路交通6
2、铁路6
3、航空6
4、港口6
5、交通直达情况6
四、面积与人口7
1、地域面积7
2、人口现状7
3、人口发展与城市化水平目标8
4、简要分析8
五、历史文化及习俗习惯9
1、历史9
2、文化9
3、风俗9
第二部分城市投资环境分析10
一、宏观经济发展状况10
1、城市总体经济情况10
2、历年GDP增长情况10
3、扬州产业结构情况12
1）、现状12
2）、展望12
4、扬州民营经济发展状况12
5、扬州的外资企业发展情况13
1）外资引进成果13
2）、优越的投资环境13
二、扬州居民生活水平13
1、扬州居民生活水平概述13
2、扬州居民收入情况14
3、扬州恩格尔系数水平15
4、城乡居民储蓄存款水平16
5、扬州居民住房水平16
三、城市规划及重大市政建设状况17
1、扬州市总体规划（2001年-2020年）17
1）、城市布局17
2）、城市发展方向18
3）、城市交通规划19
2、扬州规划发展目标20
1）、人口20
2）、用地规模20
3、扬州市规划发展重点区域——沿江产业带22
1）、产业带布局22
2）、生态环境布局22
3）、沿江开发现阶段重要成果22
4）、沿江开发近期目标（摘略）22
四、城市投资环境优劣势分析23
1、投资优势23
1）、区位优势23
2）、自然环境、历史环境优势23
3）、经济发展前景优势23
4）、城市化进程加速、市区范围扩大、规划蕴藏投资机会23
2、投资劣势23
1）、工业基础较薄弱23
2）、政府投资服务和优惠措施有所欠缺24
3）、人力资源竞争能力较弱24
4）、城市文化竞争力较弱24
第三部分、扬州房地产市场发展情况25
一、扬州房地产市场发展现状及特征概括25
1、扬州房地产市场总体呈现供求平衡态势，市场发展比较健康；25
2、扬州房价收入比较低（与苏州04年相），房价稳中有升泡沫较小；25
3、扬州目前楼盘以多层小高层为主，品质一般，高端产品缺失；25
4、居民购房偏好中等户型（90-120），户型功能实用性要求较高；25
5、居民购房热情较高，楼盘去化能力较强，总价购买承受能力50万左右；25
6、居民购房以自住为主，存在一定的投资性购房，但规模不大；25
7、扬州新建商品房市场受宏观调控影响较小，呈价平量微缩状态；25
8、扬州市年土地供应量较小，土地价格相对比较低，有一定的增值潜力25
9、二手房市场稳步发展，但近期受到宏观调控的一定影响25
二、扬州土地市场交易情况26
1、扬州市土地市场概述26
2、扬州历年土地出让、开发情况统计26
3、扬州土地价格情况27
1）、市区一类建设用地27
2）、开发区一类居住用地27
4、扬州土地市场分析27
1）、量27
2）、价27
3）、趋势27
三、扬州固定资产投资及房地产投资情况28
1、扬州固定资产投资情况28
2、扬州房地产投资情况28
四、扬州市房地产市场供求情况29
1、历年扬州市商品房供求情况29
2、扬州房地产市场价格情况30
3、扬州市房地产历年供求价格综合分析30
4、扬州房地产泡沫分析31
5、扬州房地产市场受宏观调空的影响32
6、扬州二手房市场33
7、初步结论34
五、扬州市别墅市场简要分析34
六、扬州房地产市场发展前景预测37
1、扬州房地产市场发展潜力较大37
2、扬州房地产市场需要价值回归37
3、扬州房地产市场供求变化预测37
4、扬州房地产市场将出现“两极分化”37
5、扬州房地产市场需求类型将呈现多样化趋势38
第四部分、工程基本情况39
一、工程简介39
1、工程名称39
2、工程位置39
3、工程性质39
4、工程技术指标39
5、工程现状39
二、工程初步经济效益估算39
第五部分、初步结论41
一、分析41
二、初步结论41
附录42
一、2005年1-9月扬州土地成交情况42
二、2003-2004年扬州土地出让统计45
三、扬州市房地产开发相关规费47
第一部分、扬州城市简况
一、地理位置
扬州地处江苏中部，南临长江、北接淮水、中贯京杭大运河。

其南部濒临长江，北与淮阴、盐城接壤，东和盐城、泰州毗联，西南京、淮阴交界。

扬州独特的地理位置使它既能融入南京都市圈，又能接受上海经济圈的辐射，还能连接苏南经济板块和滨江近海的新兴工商城市。

江苏各主要城市分布图
二、行政区划
扬州现辖3个区,分别是广陵区、维扬区、邗江区，辖高邮、江都、仪征3个县级市和宝应县。

三、交通情况
1、公路交通
扬州现有高速公路196公里，京沪高速、宁通高速在此交汇，在江苏率先实现县县通高速公路。

如今连接扬州至镇江的润扬长江公路大桥已全线通车，扬州到上海、浙江的陆路交通变的更加便捷。

2、铁路
扬州铁路(宁扬铁路)为国铁I级，已于2004年竣工营运。

3、航空
距南京禄口国际机场约1个小时，距上海虹桥国际机场约2小时。

4、港口
扬州港为国家一类对外开放口岸，拥有万吨级件杂货码头和多功能码头，设有保税仓库和口岸联检服务机构，从市区到港口约10公里。

5、交通直达情况
按照目前的交通建设情况，从扬州到北京约花八个小时，从扬州到上海约花两个小时，从扬州到南京约花费一个小时。

区位交通图
四、面积与人口
1、地域面积
扬州市总面积6638平方公里，市区总面积973平方公里。

2、人口现状
2004年底全市总人口454万，其中市区人口115万人。

表1：扬州历年人口变化情况
表2：江苏各城市暂住人口情况对比
数据来源——《扬州统计年鉴》
从地区人口组成情况来看，我们不难发现扬州目前的人口结构特点：
——市区人口比例还较低
市区的中心辐射能力有限，市区人口增长潜力较大。

——外来人口比例偏低
暂住人口比例比较低，城市辐射能力和经济吸引能力有限。

3、人口发展与城市化水平目标
扬州市规划目标：市域总人口到2005年464万人，2010年473万人，2020
年482万人；城镇人口至2005年237万人，2010年265万人，2020年318万人；城市化水平2005年达到51%，2010年56%，2020年66%。

4、简要分析
作为风景旅游城市，扬州在人口组成方面和苏州、杭州之间还有不小的差距。

但由于市区面积狭小，扬州已经处于一种人多地少的状况，土地资源并不丰富。

我们判断今后扬州的人口、外来人口将会继续平稳增长，但涨幅有限。

五、历史文化及习俗习惯
1、历史
扬州历史悠久，唐宋时期扬州已成为中国东南第一大都会。

明清时期扬州更是中国中部各省食盐供应基地和南北漕运的咽喉，康熙三次、乾隆五次南巡扬州。

2、文化
扬州文化底蕴深厚，留下了李白、白居易、欧阳修、苏轼、郑板桥、朱自清等大批名人涯士的足迹，是我国首批公布的二十四座历史文化名城之一，旅游资源非常丰富。

3、风俗
扬州自古以来形成的餐饮、休闲消费观念使扬州人的消费能力非常旺盛，从我们实地考察的情况来看也印证了这一点。

第二部分城市投资环境分析
一、宏观经济发展状况
1、城市总体经济情况
扬州曾经由于区位优势和交通便利成为举世瞩目的繁荣大都市.但改革开放以来由于没有铁路,扬州的经济发展一直比较慢, 只能处于江苏经济的中游，在整个长三角都市圈中也排名靠后，落后于苏南。

随着润杨长江大桥和铁路的通车，扬州经济将会有跨越式的发展。

2
我们从以上统计数据可以看出：
1）、扬州的经济基础比较薄弱，经济总量在江苏处于中游水平。

2）、近几年来扬州的GDP增长较快且增速也一直在加快，总体GDP增长势头强劲。

3）、扬州市区的人均GDP明显高于全市水平，其水平与南京非常接近，说明扬州市区的经济水平较高。

随着扬州城市各项基础设施建设的完善和招商引资力度的扩大，我们判断扬州的经济将在今后几年有较大的发展。

根据联合国75国统计资料，住宅发展与人均GDP值之间的关系为：
表: 人均GDP与房地产市场发育状况的关系表
根据以上的规范判断，扬州市区当前人均GDP水平下，房地产处于快速上升阶段。

3、扬州产业结构情况
1）、现状
从总体三产结构来看，扬州有别与江苏其他城市。

扬州的2004年的三产结构比例接近1：1：1，说明扬州的第三产业（特别是服务业）比重相对较大，而工业发展略显不足。

2）、展望
从扬州市政府制定的产业发展规划来看，未来扬州将大力引进外资发展工业，在保持服务业的持续发展基础上以促进第二产业集聚作为拉动地方经济增长、实现工业化和城镇化的战略选择。

4、扬州民营经济发展状况
我们从各方面了解到的信息来看，扬州民营经济发展情况归纳总结如下：——民营经济发展底蕴深厚
扬州自古以来是繁华的商贸城市，商业服务业的发展有很深厚的底蕴。

——民营经济所占比重较大
扬州市规模以上民营企业占总规模企业总数的56.6%；拥有资产总额151.7亿
元，占全市规模以上资产总额的18.1%。

——民营经济发展依然十分迅速
规模以上民营企业数量保持同比20%以上的增长，民营企业资产的增幅也达到40%以上。

5、扬州的外资企业发展情况
1）外资引进成果
扬州从2001年到2004年，外资引进的增长每年翻番。

2001至2004年，扬州实际利用外资分别为0.82亿美元、2亿美元、4.2亿美元、8.2亿美元。

80公里沿江岸线成为扬州外资投入密集区，其外资企业数占全市80％以上，实际利用外资则占到全市的90.6％。

2）、优越的投资环境
台湾电机电子工业同业公会(简称电电公会)日前公布《2005年祖国大陆地区投资环境与风险调查》报告，在评选大陆10大投资城市中，扬州排名第6，仅次于苏州、无锡、宁波、昆山和杭州。

二、扬州居民生活水平
1、扬州居民生活水平概述
根据统计数据结合实地考察情况，我们认为：
1）扬州全市范围内居民平均收入处于江苏中游水平，总体而言并不富裕。

2）扬州市区居民平均收入水平大大高于全市水平，发达的私营服务业和商贸业使当地已经形成了很大一部分高收入群体。

3）扬州市居民消费观念有待于向投资性消费转变，且这种转变有足够的储蓄作为消费支撑。

4）扬州居民居住水平从量上来看处于一个教高的水平，但住宅产品同质化严
重，居住质量有待提高。

2、扬州居民收入情况
表：扬州居民收入统计表
数据来源——《扬州统计年鉴》、扬州市统计局提供材料
表：各城市人均收入比较
数据来源——《各城市统计年鉴》
均水平目前并不高但增幅较快，表明扬州总体的购买能力不足。

虽然扬州人均可支配收入水平不高且增长幅度小于GDP增幅水平（目前大多数城市存在的现象），但结合扬州的私营经济发展水平来看，扬州存在着一定数量的高收入阶层。

3、扬州恩格尔系数水平
从上面的图表我们可以发现，扬州的恩格尔系数仍然高于40%。

但实际上扬州人民生活水平并不低，恩格尔系数偏高的主要是由于扬州餐饮文化非常发达，且当地人的消费习惯比较倾向于“吃”。

从总体趋势来看，扬州的恩格尔系数还是在慢慢下降的，表明当地人民生活正在进一步改善。

4、城乡居民储蓄存款水平
表：扬州城乡居民存款储蓄余额
数据来源——《扬州统计年鉴》
扬州居民储蓄存款总体还是呈上升的趋势，只是增幅有所下降。

由此可见近年随着扬州经济的不断发展和人民生活水平的提高，扬州居民有一定住宅消费或其他投资性消费。

但这种投资性消费还是比较适度的，不会影响到今后住宅消费能力。

5、扬州居民住房水平
表：居民住房水平统计
数据来源——《扬州统计年鉴》由绝对数来看，扬州居民的平均住房水平在整个江苏是处于上游水平的，超过南京、无锡和苏州。

我们在实际考察中也发现扬州市区目前已经建成的多层小高层公寓社区已经形成一定的规模，但高端产品比较稀缺，住房条件质的提高还需要时间。

三、城市规划及重大市政建设状况
1、扬州市总体规划（2001年-2020年）
1）、城市布局
扬州市目前的城市布局为“一主三副”。

“一主”是指原来的老城区，规划以保护为主。

“三副”分别为城西新区、广陵新区和城南瓜洲沿江副中心。

2）、城市发展方向
扬州目前的城市发展方向主要是“主导向南，拓展东西”。

——南延
扩大经济开发区，跳跃开发港口分区和瓜洲分区，作为发展第二产业的主要载体。

——西进东拓
城市主要居住人口向西部分区集中，充分提高基础设施和公共服务设施的利用率。

东部分区注重对现有居住用地进行整合和改造，提高居住环境质量和各类服务设施配套水平。

附图片
、
3）、城市交通规划
——公路
近期规划建设扬州和镇江第二条通道（五峰山桥位）及改建南绕城，近一步改善城市南线交通状况，为城南经济开发区和沿江副中心的发展提供支持。

——城市道路系统
快速路系统：环线加纵横道路。

一环为运河南路、运河北路、北外环路、西外环路、南外环路。

东西方向快速道路：江阳西路、江阳中路、江阳东路、运河西路。

南北方向快速干道：扬子江北路、扬子江中路、扬子江南路；贾七路、扬瓜路；扬圩路。

——轻轨交通系统
“一纵一横加环线”。

一横：（铁路客站）文昌西路——扬子江中路——江阳中路——江阳东路——江都路——文昌东路——江都市区：总长度约为24公里。

一纵：（江阳工业园）——扬子江北路——扬子江中路——扬子江南路（港口）：总长度约为20公里。

环线：沿城区东环路、南环路、西环路、江阳工业园区中心路、漕河路。

附图片
2、扬州规划发展目标
1）、人口
预测市域总人口到2005年464万人、2010年473万人、2020年482万人；城镇人口至2005年237万人、2010年265万人、2020年318万人；城市化水平2005年达到51%、2010年56%、2020年66%。

2）、用地规模
控制在 85 平方公里左右，土地投放量每年约在 5 平方公里左右，其中 1—1.5 平方公里左右用于住宅建设， 2—2.5 平方公里作为工业发展。

附其他规划图
3、扬州市规划发展重点区域——沿江产业带
扬州市政府非常重视沿江开发，并把沿江产业带的布局作为“十一五规划”的一个重点来讨论。

规划定位使沿江发展成为扬州市实现工业腾飞的关键，我们判断该区域投资价值很高。

1）、产业带布局
以引入重大工程，形成产业高地为目标，重点构建沿江六大产业板块（汽车制造业、化业工业、纺织工业、高科技信息产业、生态农林业、旅游物流业）80公里沿江岸线成为扬州外资投入密集区，其外资企业数占全市80％以上，实际利用外资则占到全市的90.6％。

2）、生态环境布局
我们从扬州总体规划图、建设用地规划图、重点工程规划图中可以看到，沿江产业带南侧临江地带将被规划成为大片的绿色开放空间，形成良好的居住环境，适合发展高端综合居住产品。

3）、沿江开发现阶段重要成果
沿江高等级公路6.4公里先导实验段建成通车，扬瓜公路以及扬子江南路、江都兴港路等纵向通道正在进行改造。

总投资9000万美元的PTG工程、总投资15亿元的精细化工及热电工程等已进入扬州（仪征）化学工业园区建设。

4）、沿江开发近期目标（摘略）
扬州开发区初步建成电子一条街，形成了4英寸、5英寸、6英寸、8英寸等系列芯片生产能力。

海克赛尔、华督、可瑞尔等工程已经投产，川奇光电、晶芯半导体、华夏集成光电、明扬威电、阿波罗蓄电池等工程。

四、城市投资环境优劣势分析
1、投资优势
1）、区位优势
扬州自古以来就是连接南北经济的中心枢纽城市，占尽水运便利的交通要冲。

目前扬州交通的全面升级将使其区位有时重新显现，承担着长三角产业转移和向西向北辐射的重任。

2）、自然环境、历史环境优势
扬州自然环境优美，历史文化底蕴深厚，城市价值近来由于经济的关系被低估。

我们判断随着扬州经济的近一步发展，它的投资潜力将近一步显现。

3）、经济发展前景优势
随着扬州市政府招商引资力度的不断加大（台商十佳投资城市），随着扬州经济开发区内外商投资企业的不断到位，我们预计扬州的工业水平会在近两年之内有较快的发展。

4）、城市化进程加速、市区范围扩大、规划蕴藏投资机会
扬州近年城市化率以年均1%的速度增长，市区范围不断扩大。

随着广陵、邗江撤县并区，沿江开发区规划的进一步明朗，扬州新一轮的城市化进程蕴藏了较大的投资机会。

2、投资劣势
1）、工业基础较薄弱
扬州历来“重商轻工”，工业发展相对苏南各城市而言比较落后，基础比较薄弱。

2）、政府投资服务和优惠措施有所欠缺
扬州市政府目前虽然在工业方面给予的投资优惠政策比较多，但房地产投资方面的优惠政策比较少，政府的投资服务也有待加强。

3）、人力资源竞争能力较弱
扬州目前人力资源比较薄弱，境内没有一流的高等教育学校，高技术人才和高级经管人员比较缺乏。

同时扬州在技术引进上落后较多，需要学习苏州在人才引进方面的政策，利用靠近南京上海的优势，加大人才引进。

4）、城市文化竞争力较弱
扬州作为一个历史悠久的城市，市民生活舒适安逸，但竞争意识较弱，缺少充足的创新、开拓和冒险精神，创新氛围淡薄，不利于现代市场经济发展。

第三部分、扬州房地产市场发展情况
一、扬州房地产市场发展现状及特征概括
我们首先来概括一下扬州房地产市场发展的现状和特征，使各位领导能够直观的对扬州房地产市场有个初步的了解，同时本部分的论述也是围绕以下几点展开：
1、扬州房地产市场总体呈现供求平衡态势，市场发展比较健康；
扬州房地产市场从2003年至今商品房供求比一直保持在1.2左右（供应中还包括了安置性住房），房价呈温和上涨，我们判断市场总体供求基本平衡。

2、扬州房价收入比较低（与苏州04年相当）房价稳中有升泡沫较小；
扬州房价收入比大约在7.26上下和2004年苏州的水平相当，在江苏省处于中下游。

同时由于扬州三产比例较大，居民收入隐性较高，我们判断实际的房价收入比应该更低，市场泡沫程度较低。

3、扬州目前楼盘以多层小高层为主，品质一般，高端产品缺失；
根据我们实地考察走访的情况来看，目前扬州普通住宅楼盘产品类型主要以多层小高层为主，建筑品质较好综合环境一般。

扬州高端的别墅产品相对较少，特别是高品质的独立别墅市场，稀缺性比较明显。

4、居民购房偏好中等户型（90-120），户型功能实用性要求较高；
从我们走访的楼盘情况看，扬州目前比较好销的是100平方M上下的户型，购买者对户型的使用功能非常看中，偏好紧凑使用的户型。

5、居民购房热情较高，楼盘去化能力较强，总价购买承受能力40万左右；目前扬州市区环线以内的住宅均价达到3200元/平方M左右，居民的总价承受能力基本在40万以下。

6、居民购房以自住为主，存在一定的投资性购房，但规模不大；
通过走访相关部门和一些楼盘，我们初步了解到扬州市目前居民购房自住比例较大。

但因为在扬州经商的外地人较多，扬州楼市中目前也存在着一定数量的投资性购房群体。

7、扬州新建商品房市场受宏观调控影响较小，呈价平量微缩状态；
在这次的宏观调控中扬州一手房市场受到的影响比较小，价格基本保持稳定，但今年的销售量在二季度末有一定程度的萎缩，近期初步恢复，我们判断扬州房地产市场总体所受的影响较小。

8、扬州市年土地供应量较小，土地价格相对比较低，有一定的增值潜力
扬州市目前每年的土地供应量较小，2004年市区出商住用地1000多亩，今年计划供地1250亩。

土地价格略高于苏北，相对而言比较有增值潜力。

9、二手房市场稳步发展，但近期受到宏观调控的一定影响
扬州二手房市场近年来稳步发展，2004年二手房成交量接近新房成交量的50%。

今年受宏观调控的影响，三季度的成交量开始萎缩，但总体影响有限。

二、扬州土地市场交易情况
1、扬州市土地市场概述
根据我们从扬州国土部门了解的情况，同时参照分析相关统计资料得出如下判断：
——扬州是典型的风景旅游城市，城区面积较小土地资源也十分有限。

——扬州市政府近年来在土地供应上采取了“总体趋紧，适度增长”的政策，土地供应量相对较小，保持市场的一种“半饥饿”状态。

——整体土地供应分区：住宅用地多位于城区西侧；商业办公用地多位于城区、城西、城东新区；工业用地多集中在城南工业园。

——扬州土地价格近年以来平稳上升，但总体而言价格不高。

2、扬州历年土地出让、开发情况统计
表：扬州历年土地开发统计
数据来源——《扬州国土资源局》 2004年扬州市国土总计出让商业、住宅和办公用地2343亩，其中住宅用地1000多亩。

2005年1-3季度共计出让商业、住宅和办公用地2936亩，其中住宅用地1500亩左右。

附：文后附历年成交土地结果统计表
3、扬州土地价格情况
从以上的土地成交结构统计表中我们可以了解到目前扬州的土地价格的基本
情况：
1）、市区一类建设用地
住宅建设用地成交价格集中在100万/亩上下；高容积率的商业办公用地价格达到120万/亩以上，少有200万/亩以上土地出让。

（根据2005年出让地块统计）
2）、开发区一类居住用地
北侧靠近市区的价格集中在70万/亩左右；偏南侧地块价格基本在60万左右（根据2005年出让地块统计）
邗江区地块价格较低，基本在50万/亩以下。

4、扬州土地市场分析
1）、量
扬州土地市场和江苏其他城市相比较（特别是苏北一些城市）而言是比较理性的，年土地出让总量适中。

2）、价
从价格上来说，目前扬州的地价水平在江苏各城市中处在中偏下的水平。

如果拿我们曾经考察过的苏北几个城市来比较，扬州的地价基本能反映其城市价值，同时土地增值潜力较大。

3）、趋势
从城市发展趋势结合我们从政府了解到的信息来判断，未来扬州市区土地出让将会越来越少，大规模的土地出让基本集中在邗江区和广陵新区，传统意义上的市区土地稀缺性将会显现。

三、扬州固定资产投资及房地产投资情况
1、扬州固定资产投资情况
表：扬州固定资产投资情况统计表
数据来源——《扬州统计年鉴》
扬州的经济发展是从2002年开始有所起色的，当年扬州的铁路建成开通，束缚扬州发展的一大交通瓶颈被打破。

扬州的固定资产投资也是从2002年开始高速增长，年增幅保持在30%的左右。

2004年由于宏观调空的影响增幅有所回落，但仍然停留在一个较高的水平。

2、扬州房地产投资情况
表：扬州市房地产投资情况。