XX城市新区发展模式及土地经济测算专题研究报告

目录

第一篇新区开发模式 (1)

一、城市新区开发的基本特点 (2)

二、新区开发建设模式 (3)

2.1 新区开发的空间布局模式 (3)

2.2 新区城市开发经营模式 (4)

2.3 当前我国土地一级开发的基本模式 (7)

三、XXX新区开发模式 (9)

3.1 空间布局模式 (9)

3.2 城市开发经营模式 (10)

3.3土地开发策略模式 (11)

3.4 新区基础设施建设模式 (12)

3.5 新区工业园区开发建设模式 (13)

第二篇新区土地测算 (15)

一、评价依据、原则与假设条件 (16)

1.1分析依据 (16)

1.2分析原则 (16)

1.3假设条件 (16)

1.4计算方法 (17)

二、项目用地平衡表 (17)

三、项目总投资估算 (17)

四、项目分期投资计划 (18)

目录

4.1分期原则 (18)

4.2项目分期 (19)

五、项目土地一级开发收益 (21)

5.1触媒理论 (21)

5.2XXX土地市场分析 (26)

5.3土地一级开发收益分析 (27)

六、经济评价 (28)

6.1评价方法 (28)

6.2经济费用效益分析 (28)

6.3财务生存能力分析 (29)

6.4评价结论 (31)

七、结论 (31)

第一篇新区开发模式

随着国家西部大开发战略的逐渐深入，XX省委、省政府明确提出了将XXX 建设成为人口超100万、GDP超千亿的特大城市的发展战略，XXX的经济发展和城市建设面临新的发展机遇和挑战。鉴于现有中心城区已无法完全承载区域性中心城市职能，为了“抢抓机遇、加快发展”，实现XXX经济社会发展和城市建设战略目标，XXX市城市新区开发建设已成为当务之急。如何选择XXX新区开发模式、搞好新区营销、加快启动新区开发建设，是迫切需要研究解决的问题。

一、城市新区开发的基本特点

新城作为一种现代区域经济发展模式,逐渐占据经济发展主导地位。城市新区正是工业化和城市化的有机结合和统一,其不仅表现为一个城市范围内资源的空间优化配置和工业化的推进,从而促进经济的高效率增长,而且还表现为多个城市新区资源的空间优化配置和经济协调发展,从而推进一国经济乃至整个世界经济的高速发展。城市新区开发的基本特点如下：

1.新区的空间扩张是城市发展的增长极。随着城市规模和城市功能扩张,依托原有郊区城镇对其重新规划,将其建成大城市产业转移和人口疏散的基地,由此推动城市经济的新一轮发展。而且技术发展和产业投资落实到空间,必然带来城市用地的扩大或功能的转换,从而引起城市的扩张或用地功能的转换。

2.政府推动是城市新区开发的催化剂。在城市郊区选择新城,并制订标准高、切实可行的新城总体规划,通过城区政府对新城开发规划的具体实施,促进城市社会经济协调发展。当然,政府推动符合城市发展的内在规律。

3.产业拉动是城市新区开发的原动力。城市新区的开发是在一定历史条件下由特定产业发展所拉动和提升的,广州天河新区的开发规划就是通过天河体育中心的建设得以实现,并通过高新技术产业的推动不断提升的。

4.城市新区是一种高集聚经济。城市经济本质上是一种集聚经济,以高新技术为

特征的城市新区更是一种高集聚经济。通过大力发展城市新区,能够推进一个地区的社会分工和规模经济,实现更高的总体经济效益,并通过新区辐射而带动整个地区经济的发展。

5.城市新区是一种高能级经济。由于集聚经济作用,城市新区经济比其他地区具有更高的经济发展势能,从而对周围地区产生强烈的经济吸引和经济辐射功能。城市新区作为一个强大的经济场，通过向外扩散商品、转让技术、产业转换,为中心城市的金融、贸易、信息、技术服务等第三产业的发展腾出空间;另一方面不断向外扩散经济、产品及产业,又可以带动周围地区的经济发展,促进城市经济的空间拓展。通过城市新区吸引和经济辐射的双重功能作用,有利于合理配置资源,形成合理的产业结构和空间布局,使企业集团的扩张边界扩大,发挥集约化规模经营优势。

二、新区开发建设模式

2.1 新区开发的空间布局模式

1.据点开发模式：选择优势区位作为开发重点，进行集中投入，促进生产要素和经济活动在此集聚，逐步带动周边的发展，又称为增长极开发模式。（见图1）

2.点轴开发模式：在若干个增长极之间，建立交通网络、动力供给网络、信息传递网络、水源供给网络以及其他各种基础设施，形成商品流、人流、资金流、技术流、信息流的集聚点和通道等，构成点轴空间结构。点轴开发理论最早由波兰经济家萨伦巴和马利士提出。（见图1）

3.网络开发模式：依托点轴体系，通过新旧点轴线的不断交织，在空间上形成－个网络体系，实现开发区的网络开发。（见图1）

图 1 城市开发空间布局模式

4.梯度开发模式：利用客观的经济梯度推移机制，首先把经济基础较好、水平相对较高的地区作为开发重点，再依次开发中等发达地区、不发达地区。

5.跳跃开发模式：即跳出老城、建设新城的开发模式。

6.反梯度开发模式：资源丰富的落后地区在开放条件下实现经济的起飞与跳跃发展。

2.2 新区城市开发经营模式

1.T OD（Transit-Oriented Development）作为一种源自城市规划的城市经营方式，已经被西方国家的城市政府广为采用。所谓TOD，就是政府利用垄断规划带来的信息优势，在规划发展区域首先按非城市建设用地的价格征用土地，然后通过基础设施（主要是交通基础设施）的建设、引导、开发，实现土地的增值。政府基础设施投入的全部或主要部分是来自于出售基础设施完善的“熟地”，利用“生熟”地价差，平衡建设成本。TOD模式运用成功的关键是在于政府行动领先于市场需求，只要判断准确、运作得当，对城市边缘的“生地”进行TOD的先期投入，其成功的可能性和回报率要远远超过现有建成区内的“熟地”。

案例：以上世纪70年代开发的新宿副中心为例，商业娱乐中心及其周围的办公建筑集中在距铁路车站不足公里的范围内，有空中、地下步行通道保护行人免