CRIC房地产项目案例营销篇范例

装修情况 开发商
精装修 金地集团
金地物业
建筑设计
上海日清建筑设计
ACLA傲林国际
全程营销
上海新聚仁机构
22栋5层多层（花园洋房）、3栋14层高层（高层TOWNHOUSE）、7栋15层高层（平层）
2011年6月均价：28471元/m2 多层（花园洋房）：约29000-33000元/m2 高层（平层）：约24000-27000元/m2 高层（复式）：约30000元/m2
高层TOWNHOUSE
空中院馆
&空中院馆推广期
推广期/名校签约推广期
（2008.7.27-2008.8.23） （2008.8.24-2009.2.14）
空中院馆 花园洋房 推广期&尾盘期
（2009.2.14-2009.7.31）
1、08年6月8日
推 220套洋房，77
量 与 销 售
套高层 TOWNHOUSE 开盘。
（2008.08.242009.02.14）
空中院馆花园洋房推 广期&尾盘期
（2009.02.142009.07.31）
1、2007年11月19 1、2008年6月20日45
日浦东新区新市镇 名未来域老业主亲临未
成就展——“未未 未来参观交流。
来”将作为外高桥 2、2008年6月28，未
新市镇建设重要展 未来第二类产品（高层
未未来小说连载 上海新房网
搜房网 15
广告策略
未未来 销售材料组合
楼书 户型单页 未未来快讯 地铁封套 前沿生活手册 未未来笔记本 易拉宝 抽奖板
楼书
未未来快讯
双城记楼书
户型单页
16
总结与启示
推盘与销售模式：三线合一
工程进度、销售进度、推广进度，3者高效对接，紧密配合，强力执行。
区域价值重塑：以高行板块为中心
18.形象定位 19.现场营造
参见 20.推售节奏
21.价格策略
信息 22.渠道策略
23.媒体策略
规范 24.活动策略 手册 25.广告创意
营销监测小结
PART 3 2
项目选择标准
01.城市标杆项目。 02.开盘热销项目。 03.名企开发项目。 以上三点均符合，为营销案例重点选择对象。
3
目录
Part 1 项目概况 Part 2 形象定位 Part 3 推售节奏及价格走势 Part 4 现场营造 Part 5 活动策略 Part 6 广告策略 Part 7 总结与启示
说未来，论前景，现场氛围整体打造；再借6号线通车之际，大势宣传“轨道交通”事件!
现场决定现金：超级示范区
现场“5有”模式：有时间，有配合，有数量，有细节，有亮点。
媒体整合策略：客户地图精准
重点投放沿线地铁广告；与搜房网形成战略联盟；采用“网络小说”连载形式说项目。
得
向未未来学习！
失
可以做得更好！
项目之于金地品牌贡献不够！
示窗口之一参展。 TOWNHOUSE）样板
活 动
2、2008.1.25，未 区开始开放。 未来售楼处开始接
待。
3、2008年4月25日
花园洋房样板房公
开。
4、2008年5月1日
参加春季房展会。
1、2008年8月9日，未 未来第三类产品（高花 ）样板区开始开放 。 2、2008年8月16日， 金地未未来举办“奥运 助威夜”活动，同时正 式公布了第三个产品— —空中院馆。 3、2008年8月20日金 地未未来高层 townhouse户型设计优 秀作品pk赛。
户外
道旗、灯箱、高炮
地铁
2、6号线
报广
东方早报、时代报等
杂志
上海楼市、租售情报、新空间杂志
电视
今日房产
电台
（不详）
网络
项目网站、网络小说、搜房
直效
派单、帐单印刷、短信
时代报 东方早报
地铁广告
户外高炮
户外灯箱
上海楼市 14
广告策略
未未来 新媒体推广组合
网络小说连载 专业网站楼盘动态发布 看盘网络实录转载 短信
绝对保密 20110622
上海 金地未未来 案例 营销篇
此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。
项目案例框架
完整项目案例：3大部分，25个模块
项目概况
案例 01.土地信息 基02础.基本部指标分
03.周边配套
2大优越户型火爆加推中,75万起/54平 米全功能1房;115万起89平米超 空间小3房; 共推60套。均价 14500元/平方米。
2009年5月4日Fra bibliotek将于5月中旬推出花园洋房，最后的样 板楼，共20套。
2009年6月24日 2009年7月23日
花园洋房均价高达２６０００元 高层公寓价格则达到１８０００元
2008年末2009年初
1、恭贺新禧，09牛气冲天。 2、2008下半年上海销售双冠王。
2009年持续销售期 &
尾盘期
1、多一室，生活更多灵动空间 2、多一层幸福，成全更多倍分享 3、阳台？卧室！？想变就变
7
推售节奏及价格走势
导入期/花园洋房
时 期
推广期
高层TOWNHOUSE 推广期
（2007.11-2008.6） （2008.6.9-2008.7.26）
事件
集团拿下地块，楼板价约3400左右 规划设计方案确定，开始寻找代理公司
确定新聚仁机构作为全程营销公司 在东方早报上第一篇报广出街 未未来现场售楼处开始接待 第一类产品（花洋）样板区开放
首次开盘，暨第一类产品（花洋）开盘 第二类产品（高汤）样板区开放 第二类产品（高汤）第一次开盘
第三类产品（空中院馆）样板区开放 第三类产品（空中院馆）第一次开盘 完成14.1亿的认购额、13.1亿的资金回
信息监测 04.交易记录 05.团队组合
已06有.联系内方式容
项目概况小结
PART 1
产品监测
案07.规例划 营08销.建筑篇
09.景观
本次 10.户型
11.装修
范12.配例套 重点 13.智能化系统 介绍 14.建材设备
15.物业服务
16.工程进度
产品监测小结
PART 2
营案销监例测 产品篇 17.客户分析
未未来销售很成功，但金地品牌突围并不成功。
硬件一流，软件急需提升！
现场服务体系专业度不够。
金地，不贩卖生活？
一种很前沿的居住，停留在产品而已，人群与生活，心有旁骛，置之不顾。
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
信
息
1、08年6月17日推出170套洋 房，不摇号卖16500元/㎡ 。 2、08年7月6日拿到100套洋 房，77套高层TOWNHOUSE 预售许可证。同时金地浦东双 城记——南有湾流域，北有未 未来，联袂开盘，78套洋房开 售16000元/㎡ 。 3、08年7月18日获30套洋房 77套高层TOWNHOUSE预售 许可证。
2008.07.26
空中院馆 花园洋房尾盘期 （销售均价空中院馆18000元/㎡）
2009.02.14
8
推售节奏及价格走势
时间
2005 2007.3月之前
2007.10.2 2007.11.30 2008.1.25 2008.4.20
2008.6.8 2008.6.28 2008.7.26 2008.8.9 2008.8.23 2008.12.31
花园洋房＆推广期
1、第四代精装修洋房。 2、除了宽还是宽，90平米可以这样做。
高层TOWNHOUSE ＆推广期
1、90平米百变复式的[高汤]革命！ 2、WHAT‘S[高汤]？
空中院馆＆推广期
1、上海90平米2房总攻略！ 2、阳台>主卧？！
签约名校＆推广期
1、教育无忧，孩子9年直读，不必搬家。 2、教育无忧，住未未来，上优质学校更容易。
所有房源已全部售罄。
9
现场营造
现场包装
售楼处外立面
工地围挡
售楼处洽谈区
现场包装-楼体大字
现场包装-指示系统
10
现场营造
看房通道
两楼打通
“未未来”看房通道设计演示 图
看房通道
小区实景
11
现场营造
花园洋房 （组合式TOWNHOUSE)
复式公寓 （高层TOWNHOUSE)
样板房
花园洋房 （组合式TOWNHOUSE)
2008.06.08
2009.02.14
空中院馆 花园洋房尾盘期 （销售均价花园洋房26000元/㎡ ）
花园洋房第一次开盘 （销售均价16000元/㎡） 高层IOWNHOUSE预约
2008.08.23
空中院馆第一次开盘 （销售均价12000-14000元/㎡）
高层TOWNHOUSE第一次开盘 （销售均价13000-16000元/㎡ ）
项目简介：
金地未未来，位于上海浦东张杨北路2899号，五洲大道以北，张扬路以西，毗邻轨道交通6号线五州大道 站。金地未未来的三大创新建筑产品：组合式TOWNHOUSE、高层TOWNHOUSE、空中院馆，均为顺应 “90/70”大潮流趋势、潜心研发的创新型产品，1611户中有近80%的户数套型小于90平方米，50-60平 方米一房，80-90平方米两房，90-115平方米三房，150平方米四房。绝大多数户型既有超高附加值的建 筑空间，也有更富想象的生活空间，可谓“超空间建筑 院次方生活”。
5
项目概况
6
形象定位
案名：未未来
1. 金地集团战略VS“未来”系产品 2. “未来域”升级版
项目定位语：超空间建筑，院次方生活
1. 物理性 VS 产品力 2. 契合开发商口味 3. 符合客群心理，突出高性价比
SLOGAN：一种很前沿的居住
阶段
推广语
导入期
1、08金地浦东又一力作。 2、2008年，这座城市有了未未来。
1、08年8月23日600 套空中院馆开盘。
1、08年9月13日，3号 楼高汤开卖，比1号楼 高500元/ ㎡ ，要装修 加1500元㎡ 。 2、08年11月15日全新 89平方米观景2+1房全 面上市。
1、09年2月14日， 推案为6、7、36、 37、47、48号楼， 推案量21118 ㎡ ， 推案套数260套。
精品公寓 （高层空中院馆）
12
活动策略
未未来“活动推广”节奏图
导入期/花园洋
房推广期 时 期 （2007.11-
2008.6）
高层TOWNHOUSE 推广期
（2008.06.092008.07.26）
高层TOWNHOUSE& 空中院馆推广期
（2008.07.272008.08.23）
空中院馆推广期/ 名校签约推广期
4
项目概况
基本概况： 区位
占地面积 建筑面积 绿化率 车位数 物业费 物业公司 景观设计
规划布局 当前均价 （二手房）
上海浦东新区高行板块 9.6383万m2
建筑类别 容积率
多层（花园洋房），高层 1.6
15.4212万m2
最早开盘时间
2008-06-08
35%
总户数
1611套
1025个 2.6元/m2·月
笼额、1012套的销量
时间
2009年1月4日 2009年2月3日 2009年3月2日
2009年4月1日
事件
在售小高层房源，均价13000元/㎡。
即将推出新房源，共计260套房源， 还有少量商铺。
预计在3月7日推出一批房源，均价 14000元/平方米。此次推出超空 间B户型,65平米全功能小2房， 88平米超空间小3房。
1、2009年8月17 日未未来发送电影 宣传册给业主，可 以免费看电影。每 天放3部大片，分 别在9：30，13： 00，15：00点，要 电话预约。
06.08
花园洋房第一次开盘
07.26
高层TOWNHOUSE第一次开盘
08.23
空中院馆第一次开盘
02.14
空中院馆 花园洋房尾盘期
13
广告策略
未未来 媒体组合策略
1、2008年9月12日“我 们一家人”中秋联欢晚会 。 2、2008年11月15日， 以“文化新社区、梦想新 未来”定名的2大名校正 式签约落户高行暨捐赠仪 式在金地·未未来新落成 的公共活动中心隆重举行 。 3、老带新优惠活动。 4、2009年1月17日，未 未来进行业主酬宾活动， 庆祝未未来楼盘2008年 双冠王。