地产市场定位与营销策略建议

目录

壹、市场研究

第一部分项目概述

第二部分项目价值发觉（SWOT分析）第三部分项目市场分析

第四部分分析总结

贰、市场定位

第一部分整体开发理念

第二部分项目目标客户群定位

第三部分项目价格定位

叁、营销策略建议

第一部分入市时机选择

第二部分销售策略

第三部分销售周期及节点

第四部分推广策略

第一部分项目概述

一、地块描述：

（一）宗地位置

☆项目地块位于江西上饶市上饶县区域，东至上饶县中、西至规划路、南至惟义路、北至七六西路。

☆项目临近上饶市经济开发区。

（二）宗地概况

☆宗地面积：地块一期的占地面积为约200亩平方米，容积率规划为1.4。

☆建筑面积：20万平方米

☆宗地现状：从地块整体看是长方形形状，较为完整。目前已开工建设。

（三）宗地交通

☆项目三面靠路，交通通畅，南边确实是交通支干道—--七六路。☆项目距离旭日大道上的汽车站步行时刻为8分钟。汽车新8路线、2路线、县环城专线等，交通状况良好。

（四）宗地周边配套设施

教育：上饶县现有第二保幼园、第三保幼园、苗苗保幼园、小太阳保幼园等幼儿园。小学有第二小学，全良小学。中学有上饶县中，六中，二中，信芳学校，德爱学校，龙翔学校，求实学校。中专有上饶县职业技术学校，上饶大众女子学校，清林学校（有大、中专部），上饶职业技术学院（有大、中专部）。

医疗：上饶县人民医院，上饶县第二医院，上饶县骨科医院，上

饶县华夏医院，上饶县防疫站，上饶县皮肤病医院，黄庆仁大药房，寿芝堂大药房，爱心大药房，同泰大药房

治安：旭日派出所，工业园区派出所，上饶县公安局。

交通配套：旭日大道，三清山大道，五夷山大道，梨温高速，光学路，吉阳路。有2路，新8路直通市区，上饶县县城循环车。上饶县客运中心位于旭日大道中段。

周遍生活及商业配套：华联超市，如海超市，金锋超市，百择好超市，阳光家电，南城家电，永盛家电。

餐饮：茂林商务酒店，京都国际大酒店，旭日东升宾馆，广场宾馆，城西宾馆，绿洲食府，三江园茶餐厅，金标大酒店，万家宴大酒店，友轩大酒店，林业饭店。

娱乐：赣东北乐园，英皇会所，大和茶楼，圣逸岛浴场KTV，秘密花园茶吧，名人茶坊，九头鸟娱乐城。

银行：中国银行，农业银行，工商银行，建设银行，上饶县都市信用合作社，邮政储蓄。

通讯：上饶县电信分公司，移动分公司，联通分公司，铁通分公司。市场：上饶县第一，二，三农贸市场。

行政：上饶县政府，煤炭局，供电局，房管局，财政局，工商税务局，林业局，劳动局，检法机关，教育局，文化局。

（五）地块周边景观综述

从地块周围的景观及远景视野开阔程度看，四个方向上除东侧临小渠有部分树木的景观外，其他三个方向或靠近公路或靠近园区厂房，无自然景观优势。因此，本案内部的景观就显得尤为重要。

第二部分项目价值发觉（SWOT分析）

S优势

☆开发商的背景优势

本案是由江西旭日和上海黄浦两家开发商协力打造的，江西旭日打造的“阳光”系列

在区域内享有专门高的品牌美誉度，再加入颇具实力和专业的上海黄浦，能够充分整合资源，

发挥开发商的有利背景----实力、品牌和专业度，这在中高档楼盘的开发中尤为重要。

☆上饶的规划

上饶的规划为本项目的开发注入一剂强心针。“上饶城西，上海浦东”，预示着上饶县的进展将占有先机，这一利好能激发客源的聚流。

☆大规模创新的社区规划

大体量的开发规模，创新的规划，成为上饶区域市场标志型社区的先天优势。

☆区位优势

本项目地处上饶县中心位置，离市区仅十五分钟车程，通往市中心的凤凰大道正在修建，一旦通车，交通将更为便捷。

W劣势

☆上饶县不墅的集中开发，将改变目前的供需比例，竞争趋向激烈。

上饶规划的实施，吸引了大批的开发商前来上饶县投资，造成了上饶房产市场的供应量的快速增长，可能一年内将会有500套左右的不墅上市，从而阻碍上饶县不墅市场的供需比例。

☆本项目先天优势不足。

在中高档、高档市场的争夺中，我们项目所在的区域环境一

般，无特色的自然景观，地

块优势并不明显，关于项目的定位将造成阻碍。

☆出行成本高

连接上饶市/上饶县与各县公路连接的收费站成为本案销售的巨大障碍，无形中提高了本案部分区域潜在消费者的出行成本，最终会阻碍到本案的去化。

O机会分析

☆上饶县区域从未有大型高尚混合社区。

依照规划设计要求，本区域将会进展成具有“西班牙风格”和“海派文化”特色的高尚居住区，这一举措将一改本区房地产市场落后的局面，提升上饶县房产交易价格水平。☆经济进展出现新购买客群

随着上饶市宏观经济的持续进展，使上饶的房地产市场出现了一批新的购买客层……投资者和回归者，制造了多个客源市场，加之上饶县的规划实施，为本项目高端市场定位提供了条件。

☆进入时机为我们制造战机。

进入时机关于我们至关重要，它能够让我们规避竞争夹