2015年度土地增值税清算实务试题及答案

2015年度土地增值税清算实务试题(附答案)

某房地产企业集团，2011年1月立项开发一住宅小区，各种手续均以本公司名义办理。

1、开发总建筑面积21万平方米房屋，其中住宅18万平方米（含别墅楼1万平方米）；小区配套设施房屋含幼儿园、会所、物业楼计5000平方米；其他商业用房屋、写字楼等2.5万平方米。

2、取得350亩开发土地的使用权时，支付土地款及相关税费21000万元；发生建筑安装工程费等开发成本28000万元（不含项目借款利息），发生“三项费用”4500万元（印花税通过“管理费用”核算，借款利息不能提供金融机构证明）。该项目共缴纳各项税费：4208万元，其中营业税3757万元，城建税263万元，教育费附加150万元，印花税38万元。

3、销售房屋取得收入7.52亿元。

4、整个项目已经预缴土地增值税1000万元。

该项目截至2012年底工程已经全部竣工验收，并取得第一产权。且所建房屋住宅部分和商业部分全部对外销售完毕，已经符合土地增值税清算条件。

该单位在对该项目进行土地所得税清算时，确认：

1、所取得的土地有50亩未用于本项目开发，而是用于另一个项目，此项目正在建设中，不具备清算条件。

2、销售收入中含普通房屋销售59000万元；别墅销售6300万元和商业楼销售9900万元（以销售明细账、售房合同为准）。

3、其中普通住宅分配给本公司职工20套，2500平方米，按成本价入帐，实现收入542.5万元。

4、以分配股利些形式分配给5位股东5套别墅，建筑面积1000平方米，未计收入。

5、用新建商业房第一、二层2500平方米对外投资，合伙开办一家餐饮公司，产权已经转入餐饮公司。

6、“应付账款”挂账未付工程款3000万元（对方科目“开发成本”），凭据不足，经到对方取证为虚增成本。

7、支付煤气公司的煤气工程款共计500万元，付款凭据为行政事业收费收据。

8、开发的商业用房有500平方米用于企业办公，并已经转入固定资产，未对外销售。

9、幼儿园、会所、物业楼5000平方米作为配套设施，所有权归全体业主，以后发生经营收益归业主委员会处置。

10、与转让房地产相关的税金少缴部分在清算期间全部补缴完毕。

请计算该单位应缴、应补缴的土地增值税并填制申报表

《标准答案》

计算应缴纳土地增值税：

1、确定收入：

（1）普通住宅

对外销售平均价格＝（590000000－5425000）÷（170000－2500）＝3490（元）

出售给职工住宅应实现收入＝3490×2500＝8725000（元）

出售给职工住房已实现收入5425000万元

出售给职工住宅少计收入＝8725000－5425000＝3300000（元）

应实现销售收入＝590000000＋3300000＝593300000（元）

（2）非普通住宅(别墅楼)

外销平均价格＝63000000÷（10000－1000）＝7000（元）

对外销售别墅已实现收入63000000（元）

分配该股东别墅少计收入＝7000×1000＝7000000（元）

应实现销售收入＝63000000＋7000000＝70000000（元）

（3）非住宅（商业用房）

外销平均价格＝99000000÷（25000－2500－500）=4500（元）

商业用房已实现收入＝99000000元

投资餐饮公司商业房少计收入＝4500×2500＝11250000（元）

应实现销售收入＝99000000＋11250000＝110250000（元）

2、确定扣除项目金额

1）取得土地使用权所支付的金额：210000000÷350×（350－50）＝180000000（元），平均单位成本＝180000000÷（210000—公共配套设施5000）＝878（元）用于办公商用房成本＝878×500＝439000元

可扣除取得土地使用权所支付的金额＝180000000－439000＝179561000

2）总开发成本：280000000－虚列30000000－白条5000000＝245000000（元）

平均单位成本＝245000000÷（210000—公共配套设施5000）＝1195（元）用于办公商用房成本＝1195×500＝597500元

可扣除该项目开发成本＝245000000－597500＝244402500元

该项目应扣除前2项合计＝179561000+244402500＝423963500（元）

3）开发费用＝423963500*10%＝42396350（元）

4）与转让房地产有关的税金

普通住宅营业税金及附加＝593300000×5.6%＝33224800（元）

非普通住宅营业税金及附加＝70000000×5.6%＝3920000（元）

非住宅营业税金及附加＝110250000×5.6%＝6174000（元）

应缴税金及附加合计43318800（元）

已缴纳营业税金及附加3757+ 263+150万元＝41700000（元）

少缴营业税金及附加43318800－41700000＝1618800（元）

5房地产企业加计扣除：423963500*20%＝84792700（元）

6）普通住房、别墅、商业用房占总建筑面积的比例：

普通住房面积占总面积百分比＝（180000—10000）÷（210000－5000）×100%＝83%

非普通住宅面积占总面积百分比＝10000÷（210000－5000）×100%＝5%

非住宅面积占总面积百分比＝[20000＋5000]÷（210000－5000）×100%＝12%

7）扣除项目总额

除税金外的扣除项目合计＝423963500*（1+30%）＝551152550（元）

普通住宅扣除项目总额＝551152550*83%+33224800＝490681416.5（元）

非普通住宅扣除项目总额＝551152550*5%+3920000＝31477627.5（元）

非住宅扣除项目总额＝551152550*12%＋6174000＝72312306（元）

3、确定增值额：

普通住宅增值额＝593300000—490681416.5 ＝102618583.5 （元）

非普通住宅增值额＝70000000—31477627.5＝38522372.5 （元）

非住宅增值额＝110250000.00 —72312306＝37937694.00 （元）

4、确定增值率：

普通住宅增值率＝102618583.5÷490681416.5×100＝20.9%

非普通住宅增值率＝38522372.5÷31477627.5×100＝122.4%

非住宅增值率＝37937694.00 ÷72312306×100＝52.5%

5、计算应纳土地增值税税额：

普通住宅应纳税额＝102618583.5×30%＝30785575.05 （元）

非普通住宅税额＝38522372.5×50%－31477627.5×15%＝14539542.13（元）非住宅应纳税额＝36049694×40%-72312306×5%＝11559462.30 （元）