2017成都中德麓府项目个案分析
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户型劣势
户型过道面积浪费； 卫生间采光通风差，易潮湿。
项 目
户型解析-
• 建筑面积:315㎡，实得面积:595㎡
项 目
户型解析-
• 建筑面积:713㎡，实得面积:1323㎡
项 目
亮点解析-新中式建筑风格
对比麓湖、麓山国际社区、蔚蓝卡地亚等清一色、外国范的国际社区，麓府的中式风格别具一格。
项 目
亮点解析-追求品质
中德麓府对标全国南派合院，对细节把握面面俱到，设立三种不同主题的院落，分别赋予院 落“清、博、奢”的风格特征，结合了古典和现代的设计手法，以契合不同性格和文化层次 的高端人群。
耗资千万打造一扇门
合院的屋脊
LOW-E玻璃
合院大门
合院的瓦 高层大门
项 目
亮点解析-美容主题商街
实验外国语幼儿园、小学
规划学校
规划中学
规划小学
项 目
客户解析
客户分析
客户来源
内部认购、老业主为主力
客群年龄段
30-40岁为主
购房特征及抗性
以自住和投资为主
项 目
项目现状
2016年9月3号开盘，推出5号楼，当天去化率达到94%。
楼栋 面积（㎡）
5号楼
107 106（A2）
106(B） 121 91 67 89 42 101 87 90 123 108
110-130 1286 7977 1313 27
中德英伦 联邦
130-150 150-170 170-200
582 310 45
7473 8889 8168
592 330 49
10 18 4
200-250 7
8988
8
1
250-300 0
0
0
0
300-400 0
0
0
0
400-500 0
0
0
0
500以上 0
新增套数
存量套数
50以下 0
0
0
0
50以下 0
0
0
0
50-70
0
0
0
0
50-70
0
0
0
0
70-90 1780 8601 1791 11
70-90
6
7267
12
6
90-110 509 8463 509
0
90-110 651 8553 744
93
110-130 379 8244 383
4
110-130 0
区 域
区域市场
区域内项目较少，产品多以改善为主。
滨江和城 恒大天府半岛
三利麓山城
合能枫丹铂麓
销售套数
销售面积 (㎡)
成交均价(元 成交总价(万
/㎡)
元)
新增套数 新增面积(㎡) 存量套数 存量面积(㎡)
滨江和城
2572 223276.39 5532 123520.78 3086
268820.7
514
45544.31
合能枫丹铂 麓
621
66584.99
6550
43612.95
1152 124043.15
354
43556.06
恒大天府半 岛
4158
509390.04
7040
358591.85
4435
528140.04
753
84280.76
三利麓山城 1635 184336.67 6477
119389.3
5号楼
91
67
89
87
90
121 106
107 106
101
42
123
108
楼栋 面积（㎡）
107 106（A2）
106(B） 121 91 67
5号楼 89 42 101 87 90 123 108
合计
套数
31 31 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 392
占比（%）
合计
套数
31 31 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30
392
占比（%）
8% 8% 7.6% 7.6% 7.6% 7.6% 7.6% 7.6% 7.6% 7.6% 7.6% 7.6% 7.6%
100%
销售套数
30 30 30 29 30 28 29 28 30 29 28 20 26
麓山板块 成都新元素置业有限公司
中德物业 开发商自销
21.8 65 普通住宅、别墅 合院、高层 3.00 35% 2400 3.00 新中式风格 5905 清水
本案
项 目
项目规划
项目整体占地300亩，总建面约65万㎡，当前楼栋总数共9栋高层，88套合院，高低配。
商
商
业 街商
业
业 街
别
街高
墅
层
商
商 业
367
去化率
97% 97% 100% 97% 100% 93% 97% 93% 100% 97% 93% 67% 87%
94%
成交均价（元/ ㎡） 7000 7125 7400 7390 6850 6620 6800 6950 7100 6740 6850 7000 7100
6600-7400
总价区间 (万元/套）
住宅用地
商业用地
公共管理与公共设施用地
产业用地 绿地
区 域
交通配套
交通纵横交错，地铁六号线桃花岛站预计2017年开始动工，目前出门基本只能靠开车。
红星路南延线一段
华阳客运中心
麓山大道
地铁六号线
本案
天府大道南延线
香沙路
东山大道
主干道
天府大道南延线、 红星路南延线一段
次级干道
麓山大道、 东山大道
支路
香沙路
2055 247661.54
420
63324.87
区 域
区域小结
小结
区位卖点：
PART TWO 项目解析
01
04
开 发
02
03
项 目
商 概 况
项 目 解 析
价 值 解 析
小 结
项 目
开发商概况
公司简介
四川中德世纪置业有限公司和成都中德红谷投资 有限公司是光贸（香港）投资集团有限公司在川 投资的大型房地产公司。其中，成都中德红谷投 资有限公司成立于2010年1月；四川中德世纪置 业有限公司成立于2008年1月，注册资金5.5亿 元。
户型劣势
主卫和衣帽间采光差； 户型不规则； 过道面积浪费。
项 目
户型解析
• 建筑面积:106㎡，实得面积:122㎡，3室2厅2卫
户型优势
户型功能布局合理、动静分区； 水线集中； 直面中庭。
户型劣势
过道存在一定面积的浪费 户型不规则； 主卫采光差，易潮湿。
项 目
0 50以下
销售套数
0源自文库
新增套数
0
存量套数
6
成交均价(元/㎡)
0
50-70
6 0 4 6266
70-90
446 740 410 6414
麓山板块
90-110
696 682 186 6578
110-130
352 173 185 7224
130-150
202 346 239 7873
150-170 麓山 175 74 78 8255
8% 8% 7.6% 7.6% 7.6% 7.6% 7.6% 7.6% 7.6% 7.6% 7.6% 7.6% 7.6% 100%
套型
朝向
中庭 中庭 中庭 临街 临街 临街 临街 中庭 中庭 临街 临街 临街 中庭
-
项 目
户型解析
• 建筑面积:101㎡，实得面积:134㎡，3室2厅2卫
户型优势
户型动静分区； 阳台以及飘窗赠送面积大，采光通风好； 直面中庭，南北通透。
周边生活配套少，主要依赖麓山国际社区
成都外国语学校（西区） 万安体育公园
本案
成都奥迪天地 麓山国际社区
项 目
基础信息
项目地址
所属板块 开发商
物管公司 代理公司 占地面积（万㎡） 建筑面积（万㎡） 物业类型 建筑类别
容积率 绿化率 总户数（户） 层高（米） 建筑风格 车位配比 交房标准
双流麓山大道二段（新元素奥迪旗舰店 旁）
中德麓府在文化和精神上的属性 是改善型产品中所拥有的最大竞 争力，这样对传统文化的传承， 是独一无二的。因为中式建筑的 设计工艺和流程，是非常复杂的， 对于用材用料也是有很高的要求 的，中德麓府的打造是经过中德 反复推敲和调整才最终成型的产 品。所以，中德对于品质的追求 和对产品的研发，都是很难被模 仿的。
地铁
地铁六号线桃花岛站（规划）
区 域
教育配套
成都市实验外国 语学校
麓山国际光亚学校 规划学校
本案
规划中学
规划小学
幼儿园
小学
规划小学、规划学校
中学
成都市实验外国语学校、麓山国际光亚学校、 规划中学
区 域
生活配套
主要依托于麓山国际社区已经成型的生活配套。
麓湖
双流区第三人民医院 双流普济医院
麓山国际社区 成都天府新区奥亚医院
0
0
0
项目特点
区域内热销楼盘 产品偏改善 英伦系风格
项 目
土地概况-
本案
土地指标 占地面积：327.08(亩) 可建面积：218053.34(万㎡) 容积率：3 建筑密度：商业：≤40%，二类住
宅：≤30% 建筑高度：建筑物制高点满足机
场航空限高要求
项 目
项目四至-
业 街
商 业
街
街
项目规划
整体规划：分为三个板块，高层、住宅、商业街
麓云：新中式高层府邸，当前项目总楼栋数9栋 高层，高层地下2层、地上30层，分别为3梯7户、 3梯6户。
麓院：中式合院，当前项目总共88套合院，地下 一层，地上两层，1梯1户。
麓坊：美容主题商街。
项 目
户型配比
本次首开产品为5号楼，产品合计推出392套，其中三套二为主力。首次推出产品丰富，面积段跨度 大，选择面宽。
0
0
0
中德英伦 城邦
130-150 150-170 170-200
30 15 1
7489 8310 7649
31 15 1
1 0 0
中德英伦 世邦
130-150 150-170 170-200
408 0 0
8590 0 0
502 0 0
94 0 0
200-250 5
8651
8
3
200-250 4
10271 112
本案
万安体育公园
生活配套
麓山国际社区
休闲配套
万安体育公园、麓湖艺展中心
医疗配套
双流区第三人民医院、双流普济医院、成 都天府新区奥亚医院
区 域
区域市场
区域内主要热销户型是70-130㎡的套三户型，产品以改善为主，热销产品面积以 90-110㎡居多。
800 700 600 500 400 300 200 100
基于中国青春美容行业快速发展的大背景，中德将在麓府项目中大手笔引进瑞士、日本、韩国的尖端科技 和产业，聚合成国际一流美容、康疗、康养商业中心，真正打造一站式、立体化“靓丽”产业体系，制造 成都颜值制高点，开启一部当代的“清明上河”图鉴。
项 目
亮点解析-规划名校资源
已开校的成都实验外国语（西区）近在咫尺，2016年四川高考成都市文理科状元均出自成都实验外国 语(西区），政府拟引入中小学名校毗邻项目，另中德拟引进知名品牌幼稚园。
170-200
146 105 124 17144
200-250
274 184 220 16363
250-300
114 92 71 15345
300-400
253 165 104 19152
400-500
130 82 70 15958
500以上
30 172 44 30291
35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0
【个案解析】中德麓府 2017年/08/31
目录
01
区 域
02
03
04 项
解 析
项 目 解 析
营 销 解 析
目 总 结
PART ONE
01
区域解析
区
域
02
03
规 划
区 域 配 套
区 域 市 场
区 域
区域规划
区域是以原生态环境及其先天优势，打造一个自然环境优美、生活配套高端且丰富，拥有自身产 业特点并云集豪宅的低密高品质住区。
整体规划
麓山板块一直以来以高端宜居著称，但由于板块 内的各种配套设施并不太完善，很长时间内麓山 板块呈配套少，人口少的状况。随着麓山板块划 归为天府新区成都直管区后，世豪广场和复地复 城国际的陆续开业，加上原有的伊藤和嘉里的商 业区，大量生活型配套开始落地，麓山板块从完 全的高端定位逐步过渡为以高端和改善为主。
108
250-300 0
0
0
0
250-300 0
0
0
0
300-400 0
0
0
0
300-400 0
0
0
0
400-500 0
0
0
0
400-500 0
0
0
0
500以上 0
0
0
0
500以上 0
0
0
0
50以下 0
0
0
0
50-70 446 7059 451
5
70-90 3847 8366 3870 23
90-110 1856 8344 1874 14
户型解析
• 建筑面积:67㎡，实得面积:75㎡，2室2厅1卫
户型优势
户型整体方正； 采光通风较好；
户型劣势
户型功能区分布不合理，厨房离餐厅太 远
卫生间采光通风差，易潮湿； 主卧面积小。
项 目
户型解析
• 建筑面积:90㎡，实得面积:100㎡，3室2厅1卫
户型优势
户型整体方正，动静分区； 采光通风较好； 卧室采光好，主卧飘窗设计。
销售表现
在成都的项目：中德英伦联邦、中德英伦城 邦、中德英伦世邦
中德英伦联邦自2011年6月到2016年1月，五 年9次单盘销冠
项 目
开发商概况
开发商在蓉项目是去化快，产品具有独特的建筑风格，有很强的标识感，同时还注重产品品质。
销售套数
成交均价 (元/㎡)
新增套数
存量套数
销售套数
成交均价 (元/㎡)
74-78 74-78 77-81 87-91 62-65 43-46 60-63 29-30 70-73 57-61 61-64 85-89 75-79
户型过道面积浪费； 卫生间采光通风差，易潮湿。
项 目
户型解析-
• 建筑面积:315㎡，实得面积:595㎡
项 目
户型解析-
• 建筑面积:713㎡，实得面积:1323㎡
项 目
亮点解析-新中式建筑风格
对比麓湖、麓山国际社区、蔚蓝卡地亚等清一色、外国范的国际社区，麓府的中式风格别具一格。
项 目
亮点解析-追求品质
中德麓府对标全国南派合院，对细节把握面面俱到，设立三种不同主题的院落，分别赋予院 落“清、博、奢”的风格特征，结合了古典和现代的设计手法，以契合不同性格和文化层次 的高端人群。
耗资千万打造一扇门
合院的屋脊
LOW-E玻璃
合院大门
合院的瓦 高层大门
项 目
亮点解析-美容主题商街
实验外国语幼儿园、小学
规划学校
规划中学
规划小学
项 目
客户解析
客户分析
客户来源
内部认购、老业主为主力
客群年龄段
30-40岁为主
购房特征及抗性
以自住和投资为主
项 目
项目现状
2016年9月3号开盘，推出5号楼，当天去化率达到94%。
楼栋 面积（㎡）
5号楼
107 106（A2）
106(B） 121 91 67 89 42 101 87 90 123 108
110-130 1286 7977 1313 27
中德英伦 联邦
130-150 150-170 170-200
582 310 45
7473 8889 8168
592 330 49
10 18 4
200-250 7
8988
8
1
250-300 0
0
0
0
300-400 0
0
0
0
400-500 0
0
0
0
500以上 0
新增套数
存量套数
50以下 0
0
0
0
50以下 0
0
0
0
50-70
0
0
0
0
50-70
0
0
0
0
70-90 1780 8601 1791 11
70-90
6
7267
12
6
90-110 509 8463 509
0
90-110 651 8553 744
93
110-130 379 8244 383
4
110-130 0
区 域
区域市场
区域内项目较少，产品多以改善为主。
滨江和城 恒大天府半岛
三利麓山城
合能枫丹铂麓
销售套数
销售面积 (㎡)
成交均价(元 成交总价(万
/㎡)
元)
新增套数 新增面积(㎡) 存量套数 存量面积(㎡)
滨江和城
2572 223276.39 5532 123520.78 3086
268820.7
514
45544.31
合能枫丹铂 麓
621
66584.99
6550
43612.95
1152 124043.15
354
43556.06
恒大天府半 岛
4158
509390.04
7040
358591.85
4435
528140.04
753
84280.76
三利麓山城 1635 184336.67 6477
119389.3
5号楼
91
67
89
87
90
121 106
107 106
101
42
123
108
楼栋 面积（㎡）
107 106（A2）
106(B） 121 91 67
5号楼 89 42 101 87 90 123 108
合计
套数
31 31 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 392
占比（%）
合计
套数
31 31 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30
392
占比（%）
8% 8% 7.6% 7.6% 7.6% 7.6% 7.6% 7.6% 7.6% 7.6% 7.6% 7.6% 7.6%
100%
销售套数
30 30 30 29 30 28 29 28 30 29 28 20 26
麓山板块 成都新元素置业有限公司
中德物业 开发商自销
21.8 65 普通住宅、别墅 合院、高层 3.00 35% 2400 3.00 新中式风格 5905 清水
本案
项 目
项目规划
项目整体占地300亩，总建面约65万㎡，当前楼栋总数共9栋高层，88套合院，高低配。
商
商
业 街商
业
业 街
别
街高
墅
层
商
商 业
367
去化率
97% 97% 100% 97% 100% 93% 97% 93% 100% 97% 93% 67% 87%
94%
成交均价（元/ ㎡） 7000 7125 7400 7390 6850 6620 6800 6950 7100 6740 6850 7000 7100
6600-7400
总价区间 (万元/套）
住宅用地
商业用地
公共管理与公共设施用地
产业用地 绿地
区 域
交通配套
交通纵横交错，地铁六号线桃花岛站预计2017年开始动工，目前出门基本只能靠开车。
红星路南延线一段
华阳客运中心
麓山大道
地铁六号线
本案
天府大道南延线
香沙路
东山大道
主干道
天府大道南延线、 红星路南延线一段
次级干道
麓山大道、 东山大道
支路
香沙路
2055 247661.54
420
63324.87
区 域
区域小结
小结
区位卖点：
PART TWO 项目解析
01
04
开 发
02
03
项 目
商 概 况
项 目 解 析
价 值 解 析
小 结
项 目
开发商概况
公司简介
四川中德世纪置业有限公司和成都中德红谷投资 有限公司是光贸（香港）投资集团有限公司在川 投资的大型房地产公司。其中，成都中德红谷投 资有限公司成立于2010年1月；四川中德世纪置 业有限公司成立于2008年1月，注册资金5.5亿 元。
户型劣势
主卫和衣帽间采光差； 户型不规则； 过道面积浪费。
项 目
户型解析
• 建筑面积:106㎡，实得面积:122㎡，3室2厅2卫
户型优势
户型功能布局合理、动静分区； 水线集中； 直面中庭。
户型劣势
过道存在一定面积的浪费 户型不规则； 主卫采光差，易潮湿。
项 目
0 50以下
销售套数
0源自文库
新增套数
0
存量套数
6
成交均价(元/㎡)
0
50-70
6 0 4 6266
70-90
446 740 410 6414
麓山板块
90-110
696 682 186 6578
110-130
352 173 185 7224
130-150
202 346 239 7873
150-170 麓山 175 74 78 8255
8% 8% 7.6% 7.6% 7.6% 7.6% 7.6% 7.6% 7.6% 7.6% 7.6% 7.6% 7.6% 100%
套型
朝向
中庭 中庭 中庭 临街 临街 临街 临街 中庭 中庭 临街 临街 临街 中庭
-
项 目
户型解析
• 建筑面积:101㎡，实得面积:134㎡，3室2厅2卫
户型优势
户型动静分区； 阳台以及飘窗赠送面积大，采光通风好； 直面中庭，南北通透。
周边生活配套少，主要依赖麓山国际社区
成都外国语学校（西区） 万安体育公园
本案
成都奥迪天地 麓山国际社区
项 目
基础信息
项目地址
所属板块 开发商
物管公司 代理公司 占地面积（万㎡） 建筑面积（万㎡） 物业类型 建筑类别
容积率 绿化率 总户数（户） 层高（米） 建筑风格 车位配比 交房标准
双流麓山大道二段（新元素奥迪旗舰店 旁）
中德麓府在文化和精神上的属性 是改善型产品中所拥有的最大竞 争力，这样对传统文化的传承， 是独一无二的。因为中式建筑的 设计工艺和流程，是非常复杂的， 对于用材用料也是有很高的要求 的，中德麓府的打造是经过中德 反复推敲和调整才最终成型的产 品。所以，中德对于品质的追求 和对产品的研发，都是很难被模 仿的。
地铁
地铁六号线桃花岛站（规划）
区 域
教育配套
成都市实验外国 语学校
麓山国际光亚学校 规划学校
本案
规划中学
规划小学
幼儿园
小学
规划小学、规划学校
中学
成都市实验外国语学校、麓山国际光亚学校、 规划中学
区 域
生活配套
主要依托于麓山国际社区已经成型的生活配套。
麓湖
双流区第三人民医院 双流普济医院
麓山国际社区 成都天府新区奥亚医院
0
0
0
项目特点
区域内热销楼盘 产品偏改善 英伦系风格
项 目
土地概况-
本案
土地指标 占地面积：327.08(亩) 可建面积：218053.34(万㎡) 容积率：3 建筑密度：商业：≤40%，二类住
宅：≤30% 建筑高度：建筑物制高点满足机
场航空限高要求
项 目
项目四至-
业 街
商 业
街
街
项目规划
整体规划：分为三个板块，高层、住宅、商业街
麓云：新中式高层府邸，当前项目总楼栋数9栋 高层，高层地下2层、地上30层，分别为3梯7户、 3梯6户。
麓院：中式合院，当前项目总共88套合院，地下 一层，地上两层，1梯1户。
麓坊：美容主题商街。
项 目
户型配比
本次首开产品为5号楼，产品合计推出392套，其中三套二为主力。首次推出产品丰富，面积段跨度 大，选择面宽。
0
0
0
中德英伦 城邦
130-150 150-170 170-200
30 15 1
7489 8310 7649
31 15 1
1 0 0
中德英伦 世邦
130-150 150-170 170-200
408 0 0
8590 0 0
502 0 0
94 0 0
200-250 5
8651
8
3
200-250 4
10271 112
本案
万安体育公园
生活配套
麓山国际社区
休闲配套
万安体育公园、麓湖艺展中心
医疗配套
双流区第三人民医院、双流普济医院、成 都天府新区奥亚医院
区 域
区域市场
区域内主要热销户型是70-130㎡的套三户型，产品以改善为主，热销产品面积以 90-110㎡居多。
800 700 600 500 400 300 200 100
基于中国青春美容行业快速发展的大背景，中德将在麓府项目中大手笔引进瑞士、日本、韩国的尖端科技 和产业，聚合成国际一流美容、康疗、康养商业中心，真正打造一站式、立体化“靓丽”产业体系，制造 成都颜值制高点，开启一部当代的“清明上河”图鉴。
项 目
亮点解析-规划名校资源
已开校的成都实验外国语（西区）近在咫尺，2016年四川高考成都市文理科状元均出自成都实验外国 语(西区），政府拟引入中小学名校毗邻项目，另中德拟引进知名品牌幼稚园。
170-200
146 105 124 17144
200-250
274 184 220 16363
250-300
114 92 71 15345
300-400
253 165 104 19152
400-500
130 82 70 15958
500以上
30 172 44 30291
35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0
【个案解析】中德麓府 2017年/08/31
目录
01
区 域
02
03
04 项
解 析
项 目 解 析
营 销 解 析
目 总 结
PART ONE
01
区域解析
区
域
02
03
规 划
区 域 配 套
区 域 市 场
区 域
区域规划
区域是以原生态环境及其先天优势，打造一个自然环境优美、生活配套高端且丰富，拥有自身产 业特点并云集豪宅的低密高品质住区。
整体规划
麓山板块一直以来以高端宜居著称，但由于板块 内的各种配套设施并不太完善，很长时间内麓山 板块呈配套少，人口少的状况。随着麓山板块划 归为天府新区成都直管区后，世豪广场和复地复 城国际的陆续开业，加上原有的伊藤和嘉里的商 业区，大量生活型配套开始落地，麓山板块从完 全的高端定位逐步过渡为以高端和改善为主。
108
250-300 0
0
0
0
250-300 0
0
0
0
300-400 0
0
0
0
300-400 0
0
0
0
400-500 0
0
0
0
400-500 0
0
0
0
500以上 0
0
0
0
500以上 0
0
0
0
50以下 0
0
0
0
50-70 446 7059 451
5
70-90 3847 8366 3870 23
90-110 1856 8344 1874 14
户型解析
• 建筑面积:67㎡，实得面积:75㎡，2室2厅1卫
户型优势
户型整体方正； 采光通风较好；
户型劣势
户型功能区分布不合理，厨房离餐厅太 远
卫生间采光通风差，易潮湿； 主卧面积小。
项 目
户型解析
• 建筑面积:90㎡，实得面积:100㎡，3室2厅1卫
户型优势
户型整体方正，动静分区； 采光通风较好； 卧室采光好，主卧飘窗设计。
销售表现
在成都的项目：中德英伦联邦、中德英伦城 邦、中德英伦世邦
中德英伦联邦自2011年6月到2016年1月，五 年9次单盘销冠
项 目
开发商概况
开发商在蓉项目是去化快，产品具有独特的建筑风格，有很强的标识感，同时还注重产品品质。
销售套数
成交均价 (元/㎡)
新增套数
存量套数
销售套数
成交均价 (元/㎡)
74-78 74-78 77-81 87-91 62-65 43-46 60-63 29-30 70-73 57-61 61-64 85-89 75-79