棚户区改造可行性研究报告

棚户区改造项目可行性研究报告
第一章总论
1.1项目概况
昌吉市棚户区改造项目
昌吉市棚户区改造项目位于昌吉市新域街，规划范围为新域街社区棚户区，规划面积48259.20平方米。

根据昌吉市棚户区的分布数量、人口和社会构成、基础设施服务水平，昌吉市新域街棚户区改造项目计划用1年时间基本完成新域街社区集中连片的城市和工矿棚户区604户、1657人的改造任务。

具体建设内容有：住房建设主要包括：符合城市规划和国家有关建筑设计规范的产权调换安置房、廉租房、集资房解危解困房以及公共租赁用房；公共设施：主要包括各项公共服务设施和市政工程设施；交通设施：主要包括城市支路网系统和静态交通设施；环境绿化主要是运用拆除重建、改善、公私合作营造等多种手段营造的城市环境。

昌吉市棚户区改造项目，规划用地范围面积48259.20平方米，总建筑面积44735.9平方米，其中住宅建筑面积40500平方米，公用设施建筑面积4235.9平方米。

实施单位：昌吉市人民政府
单位性质: 行政
项目负责人: 市长
1、项目建设总投资10279.8万元，其中，住宅工程建设投资5692.8万元，占建设投资的54.4%，配套公共服务设施建设投资3400万元，占建设投资的33%，工程
建设其他费用712.4万元，占建设投资的6.9%，预备费581.9万元，占建设投资的5.7%。

2、筹资通过国家支持、个人投入、政府启动等方式解决。

其中国家及自治区专项补助资金约占总投资的30%，地方其他方式筹资约占总投资的70%。

项目改造期为1年自2014年至2015年
本项目属于新建项目
1.2 昌吉市概况
昌吉市是一个维吾尔族为主体的多民族聚集区，地处天山北麓、亚欧大陆腹地、准噶尔盆地南缘，昌吉州政治、经济、文化的中心。

昌吉市集人文景观与自然景观于一体，中原文化与西域文化荟萃于一身，是多民族风情异彩纷呈的历史文化名城和旅游城市，具有独特的自然资源。

昌吉市市行政区域总面积8215平方公里，总人口36.33万人，其中汉族人口占72%，下辖八镇、两乡、六个街道办事处和1个国家级高新技术产业开发区，1个国家级农业科技园。

昌吉市GDP 连续六年保持两位数增长。

先后获得了国家卫生城市、中国优秀旅游城市、全国科技工作先进市、全国环境整治优秀城市、全国卫生先进城市、全国双拥模范城等10项国家级荣誉。

1.3昌吉市住房概况
住宅产业在昌吉市是一个发展历史较短的朝阳行业。

1998年以来，随着城市住房制度改革不断深入。

昌吉市房地产业也慢慢崛起，住宅商品化、社会化程度明显提高，城镇居民住房紧张状况得到有效缓解。

截至2008年底，昌吉累计完成房地产开发投资23512万元，城镇户均住房面积由2008年的26.46平万米增加到29.45平万米，房地产业每年拉动当地经济增长1%-2%，已成为当地国民经济发
展的重要支柱产业。

昌吉市现有房地产开发企业12家，房地产经纪、交易、中介服务、物业管埋等相关产业快速发展，市场秩序持续稳定，住宅环境质量和功能质量明显改善住宅品质大幅提升，一些片区相继建成了一批配套设施齐全、使用功能完善的住宅小区。

城市住房保障建设也取得积极进展，截至2013年底共完成廉租住房建设投资4303万元，通过实物配租方式保障低收入家庭588户，新增经济适用住房20600平万米以上，可保障412户低收入住房困难家庭，开工建设廉租房2.55万平万米，解决了510户国有企业“双困”职工家庭的住房问题。

城镇住房制度改革全面实施，以出售公房和建立住房公积金制度为例，截至2013年底昌吉市累计出售公有住房7.1万平万米，占可售公房的87%以上，并建立了住房公积金制度，帮助困难职工家庭解决了住房问题。

1.4 项目实施单位概况
昌吉市人民政府为全额行政拨款单位，下设党政办、民政办、统战办、林业站、农机站、农经站、计生办、妇联、劳动保障所、土管所、残联、财务室、武装部等13个科室，共有在职在编人员228名。

其中，管理岗30名，普工50名，工勤岗20名，行政128名。

在职人员中党员135名，男性职工150名，女性职工78名，研究生30名，本科生120名，专科50名，其他学历28名。

主要职责：
1、贯彻执行党的基本路线、方针、政策保证宪法、法律、法规在全镇贯彻实施促进社会全面进步不断提高人民群众物质文化生活水平。

2.执行镇党委、镇人民代表大会及其主席团的决议、决定和上级国家行政机关的命令、决定、指示依法制定行政措施和实施办法。

3.领导所属各工作部门的工作。

4.改变或撤销所属各工作部门不当的决定和行政措施。

5.依法任免、培训、考核和奖惩本镇国家行政机关工作人员。

6.制定本镇经济建设和社会发展规划、政策、编制和执行本镇国民经济和社会发展计划领导管理全镇经济、教育、科技、文化、卫生、城镇建设环境保护事业和财政、民政、公安、司法行政行政
5 监察、审计、计划生育等行政工作领导和协助管理中央、省、市、县驻本镇机关和企事业单位。

7.保护国有财产劳动群众集体所有财产和公民私人所有的合法财产维护社会秩序保障公民人身权利民主权利和其它权利。

8.向市人民政府呈报镇政府各工作部门的设置方案。

9.办理人大代表、政协委员提出的与本镇有关的提案、意见、建议、批评等事项。

10.完成上级国家行政机关镇党委和镇人民代表大会及其主席团赋予的其他工作。

1.5研究依据和范围
1.5.1研究依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》2008年1月
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》1994年7月
3、《中华人民共和国土地管理法》1999年
4、国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》【2008】131号文
5、国务院办公厅《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》【2007】24号文
6、住房和城乡建设部等五部委《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指
导意见》建保2009【295】号
7、xx维吾尔自治区《关于城市和国有工矿棚户区改造规划编制指导意见》
8、《某某市主城区城乡一体化建设总体规划2009-2030年》
9、《xx廉租住房管理办法》
10、《投资项目可行性研究指南》试用版
11、《建设项目经济评价方法与参数》第三版
12、国家和地方发布的有关设计规范
13、《某某市国民经济社会发展"十一五"计划和2010年远景目标纲要》
14、xx统计年鉴(2009年)
15、项目单位提供的项目建设相关资料、数据。

1.5.2研究范围
通过对项目背景分析，按照保增长、保民生、保稳定的要求，以改善群众特别是低收入住房困难群众的居住条件为根本目的，结合某某市棚户区改造现状，确定项目规模和建设方案，对项目实施的市场需求、外部条件、环境保护、职业安全、卫生与消防、项目组织管理、实施进度、招标采购、投资估算及资金来源等方面进行综合分析。

1.6主要技术经济指标
项目主要经济技术指标详见表1-6-1
主要技术经济指标
表1-6-1
序号项目名称单位指标
一建设规模
第二章项目建设的必要性和意义
2.1项目建设背景
棚户区是城市化快速发展进程中一种特有的现象，主要反映在城市建设中发展迟缓，基础设施落后，环境恶劣的片区，并且聚集了城市中大量的中低收入家庭。

棚户区改造是一项巨大的民生工程和社会工程，任务艰巨。

为此国家发布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，国发【2007】24号文件，积极开展廉租住房建设，2009年，住房和城乡建设部等五部委《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》建保2009【295】号，加快城市和国有工矿棚户区的改造。

为认真贯彻和落实国家文件精神和政策，自治区各地州县市已经着手开展棚户区改造规划和建设工作。

昌吉市为响应国家、自治区号召和政策，也已经将某某市棚户区改造工作提上日程，从2011年起，计划五年内完成棚户区改造任务。

据2010年的初步统计，新疆维吾尔自治区内棚户区总建筑面积约48.33万平万米，还有一些零星混杂在普通居住小区内的棚户区，其中昌吉市新域街棚户区就是其中之一，目前棚户区已成为影响某某市城市良好风貌环
境的"疮疤"。

昌吉市新域街棚户区不仅影响城市市容，而且也蕴含着一些深层次的社会问题和矛盾，如社会治安问题、环境脏乱差、市政工程设施不配套、公共服务设施匮乏等，对于边疆和多民族地区，还涉及到社会稳定问题。

对城市棚户区的改造己成为城市政府的一项重要工作，早在2006年，建设部就在全国推广东北地区棚户区改造的先进经验。

昌吉市的棚户区形成历史长久，原因各异。

近年来，昌吉市的棚户区改造也取得了一定的成绩。

但是鉴于昌吉市已于新疆最大的消费市场和物流集散地乌鲁木齐融为一体，昌吉同时又是一个多民族聚居地区，对棚户区改造的投入远不能适应城市发展的需求，当前的一些政策又不配套，仅依靠市场的力量是难以完成这一复杂工作的。

昌吉市的棚户区改造工作任务艰巨，是一项巨大的社会工程和系统工程，为统筹做好昌吉市的棚户区改造工作，应立足长远，将城市的棚户区改造与旧城更新、基础设施建设、城市环境改造结合起来，全面统筹社会需求与城市建设，分期实施，取得社会效益、经济效益和环境效益的统一。

为此昌吉市委、市政府高度重视，从实现昌吉地区经济社会大发展、长治久安的高度出发，计划在若干年内完成昌吉辖区内棚户区改造工程。

2.2棚户区改造的必要性
改革开放以来，昌吉市经济发展，财力增强，人民安居乐业。

与此同时，仍有2万余名中低收入者需要党和政府以及全社会的关心和支持，帮助他们解决在生活、医疗、住房和就业等方方面面的困难。

为了改善他们的生存状况，提高他们的生活质量，近年来，全地区通过建立和完善城乡低保、医疗、就业、教育等制度，特别是通过部门协作、密切配合，社会各界大力支持，较好地解决了城市贫困人口基本生活权益保障问题。

但是由于受经济发展水平的制约、投入不足等因素的影响，目前昌吉市还有相当的城市贫困群体还没有安居之所，仍然居住在
环境恶劣的棚户区。

对此某某市委、政府高度重视，多次要求市房管部门采取措施尽快解决这一关系百姓民生的热点问题，根据这一要求，昌吉市从构建平安昌吉的大局出发，从社会发展和稳定的大局出发，决定从本地实际和各部门职责出发，注重解决贫困群体居有定所的问题，加强棚户区改造，努力建设设施配套、交通顺畅、环境优良、特色鲜明城市空间，切实中低收入群体的合法权益。

实施昌吉市新域街棚户区改造是昌吉市市委、市政府在加强社会建设与公共服务的新形势下，为改善民生做出的正确安排，是贯彻构建和谐社会的重要举措，对于全地区社会发展具有重要而深远的意义。

第一，昌吉市新域街棚户区改造是贯彻“三个代表”重要思想、落实科学发展观的具体体现。

在深入贯彻“三个代表”重要思想，落实科学发展观，构建社会主义和谐社会的新的发展阶段，党中央、国务院更加关注民生，更加关注社会公平正义，更加注重社会建设。

实施棚户区改造，为中低收入者提供住房保障，使他们共享改革发展成果，维护他们的根本利益和应有权利，是践行我党“立党为公，执政为民”宗旨的重要举措，能够反映“情为民所系，利为民所谋，权为民所用”的精神和作风，是“三个代表”重要思想和“以人为本”科学发展观在社会事业中的生动体现。

第二，实施昌吉市新域街棚户区改造，是贯彻党的十七大精神、加快社会事业发展的重大举措。

中低收入者因各种原因在生存和发展很多方面面临着自身难以克服的困难。

在社会主义大家庭里，需要政府担负起责任，全社会伸出援助之手，共同来关心和帮助他们。

党的十七大明确提出，保障民生，发展社会事业，保障人人享有合法权益。

为此，党中央、国务院制定出台了众多的社会保障条例、办法，明确要求各级党委和政府都要把民生事业放在心上，健全保障制度完善
社会服务设施动员社会力量为弱势群体奉献爱心使他们公平享受医疗、就业、教育和住房等基本保障。

实施棚户区改造为中低收入者提供住房保障，是贯彻十七大精神的具体行动、切实保障弱势群体生存权、发展权、受保护权和参与权的具体举措，必将开创某某市住房保障事业的新局面。

第三，实施昌吉市新域街棚户区改造是加强社会主义三个文明建设，构建社会主义和谐社会的实际行动。

社会主义和谐社会，是民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐统一的社会。

在构建社会主义和谐社会中，要逐步建立社会保险、社会救助、社会福利、慈善事业相衔接的城乡贫困群体保障体系。

作为社会保障事业的重要组成部分，加快棚户区改造，就是尊重和保障弱势群体的生存权、发展权，有利于维护社会公平正义、促进社会和谐稳定。

第四，实施昌吉市新域街棚户区改造，是坚持以人为本、全面建设小康社会的需要。

社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的“托底”机制，如果广大人民群众可以享有可靠的社会保障，就可以安居乐业。

住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分，实施棚户区改造是建立完善的住房保障体系的重要环节，是各级政府关注民生，以人为本，执政为民的具体体现,是关心和维护人民群众切身利益的实际行动，是政府为人民办实事，履行政府责任的客观要求。

住房问题作为人的最基本的生活需求，是广大人民群众最关心、最直接、最迫切需要解决的实事难事之一。

随着某某市住房制度改革的深入推进，逐步实现住房商品化，广大市民居住条件、居住环境有了较大改善。

由于中低收入家庭难以买得起商品房，住房问题就不可能完全依靠市场去解决。

因此，建立包括经济适用住房在内的住房保障体系，满足中低收入家庭的基本住房需求，既关系到千家万户中低收
入家庭的切身利益，也是人民政府义不容辞的重要职责所在。

建设经济适用住房，让符合条件的中低收入家庭买得起、住得上经济、实用的住房，对于解决中低收入家庭住房问题，维护社会稳定，体现社会公平，建设和谐xx、创建全国文明城市具有重要意义。

第五，实施昌吉市新域街棚户区改造，是改善职工生活条件、实现企业可持续发展的需要。

昌吉市原有三所国有企业，分别是昌吉化工总厂、红星煤矿和市煤矿，随着企业改制目前三所企业部分下岗职工住房问题一直未得到解决，仍有一些职工居住在棚户区内，其居住环境极其恶劣，不仅影响了市容市貌，也严重制约了城镇建设步伐。

面对这些问题，经某市委、政府研究决定，对昌吉市新域街棚户区进行改造，以便能够更好的改善昌吉市中低收入者的住房条件，满足职工“安居乐业”的基本需求，同时也能促进社会和谐发展，确保企业稳定。

综上所述，实施昌吉市新域街棚户区改造，使命光荣而神圣，任务艰巨而重大。

通过项目的精心组织，认真实施，把贯彻维护人民的利益，全心全意为人民服务宗旨体现到实际行动上有利于改善棚户区低收入居民的住房条件，使其共享改革发展成果，促进社会公平，有利于完善市政配套设施和公共服务设施，改善城市环境，集约利用土地提升城市承载能力，有利于扩大社会投资，刺激居民消费，拉动经济增长，增加社会就业，发展社会公共服务业，促进平安社区建设，有利于改善某某市的投资环境，打造旅游景区，拉动外来投资。

2.3棚户区改造的意义
棚户区改造缩小了城市不同群体、不同区域之间的生活差距，促进了人与人和人与子人之间的和谐。

通过棚户区改造，棚户区与城市中心区的人均住房面积差距也相应缩小。

同
时缩小了生活差距。

棚户区居民从没有基础设施的棚户区，搬进了设施齐全的新区，一些棚户区居民回迁小区的环境比商品房要好。

缩小了城市不同群体之间的住房差距与生活差距，消除了很多社会矛盾。

破烂不堪的棚户区变成了鳞次栉比的高楼大厦，市政设施配套齐全，城市面貌有了明显改观。

结合棚户区改造，各市筹措资金用于城市基础设施和公共服务配套设施建设，新增道路、供水管线、排水管线、煤气管线，新建幼儿园、医疗中心、超市等各种配套设施，进一步完善了城市功能。

改造前，这些棚户区没有像样的道路、排水等基础设施，小区居民均采用原煤取暖，大气污染严重，市政配套设施落后，上下水管老化年久失修，跑冒滴漏现象处处可见。

通过棚户区改造，极大地改善了城市生态环境和居民的生活环境。

许多棚改新区居民反映，现在烟尘少了，河水清了，垃圾少了，环境美了，人们心情舒畅了。

城市面貌改变与配套设施建设，使城市土地城北升值。

该项目通过棚户区彻底改造，建成一个布局合理配套齐全、人居环境优良的城市新社区。

除了安置当地居民，还对土地进行整合，腾出了部分土地，用于建设创业，改善了经济结构，促进了社会经济和人文环境的和谐发展。

2.3.5“棚改精神”，促进了党、政府与老百姓的和谐
昌吉市及自治区各级党委、政府和各职能单位对棚户区改造都给与了有力支持和帮助，凡是涉及棚户区改造的审批事项和服务环节的各项工作，计划、规划、建委、房产财政、消防、电力等部门都要打破常规，集中办理，登门服务，现场办公，极大地提高了办事效率，一些以往需要几个月甚至至半年才能办完的工程前期手续，现在几天就能办结。

棚户区改造在全市及自治区形成了为民务实、创
新高効、团结协作拼搏奉献的“棚改精神”，创造了“棚改速度”。

棚户区改造，拆除的是欠帐，建起的是党和政府在人民群众中的形象。

第三章建设条件
3.1地理位置
昌吉市位于天山北麓、亚欧大陆腹地、准噶尔盆地南缘，地处东经86°24′～87°37′，北纬43°06′～45°20′。

东邻乌鲁木齐市，西毗呼图壁县，南与新疆巴音郭楞蒙古自治州和静县相接，北与新疆塔城地区和布克赛尔县、阿勒泰地区福海县接壤。

南北长260公里，东西宽30公里。

该项目位于昌吉市新域街。

3.2建设场地
该项目位于昌吉市新域街，北距主要交通干线216国道约2Km,建设项目区域原为空地，项目区域周围无工业区、商业区和公共娱乐场所，周围环境僻静
无噪声污染。

项目区域水、电、暖三通，交通通讯方便。

项目用地符合昌吉市土地利用总体规划要求，符合土地管理法律，法规规定的条件,符合国家供地政策、用地标准和规模，也符合国家相关政策,项目用地土地使用权属于昌吉市市政府，规划用地范围面积48259.20平方米。

3.3地形地貌
昌吉市地貌类型大体分为山地、平原、沙漠三大部分。

整个地势为南北高地，呈阶梯状，南北高差4000多米，南部山地为天山山区，天格尔山等55个海拔400米以上的山峰横空矗立。

中部为冲积平原，北部沙漠属古尔班通古特大沙漠一部分，沙丘为固定和半固定型，丘间地势平坦。

3.4工程地质
1、建设用地的地层比较单一，主要由砂砾层构成，最大粒径lOcm，粒径小
于lOcm的碎石、砂砾石含量较大，以中砂、砾石为主，夹少量粉土和粗砂，砂粒含量占8-10%，中密状，干重度一般为16 2.2g/m'，承载力标准值200-30OKPA，满足一般建筑物地基承载力要求。

2、场地地下水属潜水类型，主要由天山水系组成。

天山水系主要来源于天山区降水渗入地下转化为地下径流而形成的水系，总径流量为4.49×1O8m3。

含水层主要是第四系砂砾石层和第三系砂岩、砂砾岩，稳定水位在地表以下80米升降幅度小，水质良好，无腐蚀性。

3.5气象条件
昌吉市属中温带区，为典型的大陆性干旱气候，具有冬季寒冷、夏季炎热、昼夜温差大的特点。

由于地形条件的影响，由南向北气候差异较大，南部山区气候特征明显。

夏季降水充沛；北部沙漠性气候特征显着。

昌吉市日照充足，年日照时数为2700小时，太阳年辐射总量为133.6千卡/平方厘米；执量条件也较为充足，年≥10℃积温为3450℃，其中年平均气温6.8℃，1月份平均气温为-15.6℃，7月份平均气温为24.5℃；年平均降水量为190毫米，夏季降水量明显多于冬季；年无霜期为175天。

3.6公用设施
随着昌吉市经济的蓬勃发展，昌吉市城镇建设已经具有一定规模，各公用设施已初步配套完善，水、电、路等公共设施项目遍布全市各个角落。

昌吉市新域街棚户区改造项目位于昌吉州境内，公用设备较齐全，水、电、暖可以直通。

3.7交通和通讯
昌吉市东距首府乌鲁木齐30公里，国际机场18公里，乌奎高速公路和北疆铁路穿城而过。

第二座欧亚大陆桥、312国道和乌奎高速公路贯穿市区，全市城
乡道路通车总里程1047.32公里，是新疆交通最为便利的城市之一。

3.8建筑施工
随着招投标有关法律法规的实施，目前在昌吉市境内承担工程建设任务的企业众多，其中不乏区内外具有建筑施工一、二级资质的较知名施工企业，其施工机械齐全，各项技术水平和能力满足本项目施工建设要求。

项目建设所需要的砂石料、砖、水泥、钢材、建筑装饰材料均可以在某某市采购。

有关设备的安装工程，将由厂家负责，保障程度较高。

综上所述，项目施工建设条件良好。

3.9社会环境简况
昌吉市辖7镇3乡6个街道办事处，50个社区居民委员会，87个村民委员会。

境内有新疆生产建设兵团农六师师部及所辖101团、103团、军户农场、共青团农场和中央、自治区、自治州驻市单位150多个。

2011年末，昌吉市总户数121350户，总人口36.33万人（其中地方人口33.88万人,兵团人口2.45万人），其中男性18.38万人，女性17.95万人。

在全部人口中，非农业人口数23.43万人。

人口出生率9.95‰，人口死亡率2.99‰，人口自然增长率6.97‰。

昌吉市居住着汉族、回族、哈萨克族和维吾尔族等32个民族。

第四章建设规模和内容
4.1建设规模
依据《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》(建保2009【295】号)棚户区是指城市规划区内国有土地（包括县城、建制镇）建设，房屋建筑面积10000平方米，并且符合以下三个条件区域，1、房龄超过30年，破损严重的房屋占50%以上；2、按照《建设部关于修订（城市危险房屋管理规定）的决定》（建设部令第129号），经鉴定C、D级房屋占50%以上；3、基础设施。