货币政策对房地产价格的动态影响

货币政策对房地产价格的动态影响

摘要：本文构建了房地产价格与汇率、货币供应量之间关系的var 模型，并运用脉冲响应函数与方差分解法研究了汇率变化及货币供应量对我国房地产价格的动态影响。研究结果显示，汇率变化（人民币贬值）与房地产价格呈负相关关系；货币供应量变化与房价呈正向关系，且影响有滞后效应，滞后七期。最后运用方差分解法得出“汇率变化对房地产价格变化的贡献率大于货币供应量变化对房价变化的贡献率”的结论。

关键词：货币政策房地产价格 var模型脉冲响应函数方差分解

一、引言

随着中国经济高速发展，房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业。由于房地产兼具消费品和投资品的属性，其价格波动会影响实体经济和金融体系，所以讨论货币政策对房地产价格的影响显得越来越重要。

影响房地产价格的因素很多，国内关于房地产价格的研究贡献较大的是谢经荣（2002），他对20世纪末发生在亚洲各国（主要是日本和东南亚国家）的房地产泡沫现象给予了定量分析和实证研究，指出房地产泡沫发生初期多伴有不合理的货币政策，尤其是内外目标的冲突时导致资本市场不稳定的重要因素。王来福和郭峰（2007）关于货币政策对房地产价格的动态影响做了实证研究，发现货币供应量变化对房地产价格有长期的持续的正向影响，货币供应量的增

加会导致房地产价格上涨；利率变化对房地产价格有负向影响，但在长期其动态影响逐渐减弱，并最终回归到原点。杜敏杰和刘霞辉（2007）建立了房地产价格变动与汇率变动之间的数量模型，分析人民币升值预期对房地产价格的影响。结果表明，汇率的小幅变动可以通过久期杠杆使房地产价格大幅度变化。本文运用var模型通过脉冲响应函数与方差分解的方法，来分析货币政策对房地产市场的影响。

二、实证模型的建立

（一）数据来源与变量定义

本文选取了自2006年1月到2010年11月共59个月度样本数据，用ph表示全国房屋销售价格指数，数据来源于中国统计局网站。货币供应量选取的是广义货币供应量m2，用m表示。数据来源于国泰安数据库。用r表示美元对人民币汇率，数据来源于国泰君安炒股软件。我们使用的计量软件是eviews6.0。

（二）单位根检验与协整检验

我们采用adf方法进行单位根检验。对各序列的adf检验表明，原始序列都为非平稳序列，但一阶差分之后变量都趋于平稳，所以各变量都为ⅰ阶序列，符合协整检验的条件。然后应用johansen

方法对这三个指标之间的协整关系进行检验，我们选择滞后阶数为4，只有截距项，0个协整关系项的迹统计量和max-eigen统计量的值均大于5%临界值，拒绝原假设，即存在协整关系。最多有一个协整关系项的迹统计量和max-eigen统计量的值均小于5%临界值，接

受原假设，即在5%的显著水平下只有一个协整方程，各变量之间存在长期协整关系。

（三）脉冲响应和方差分解

协整分析只提供变量间长期关系的信息，但是没有为一个变量作用于另一个变量的动态特征提供更多的信息，引入脉冲响应函数有助于解决这个问题。我们分析货币供应量和汇率变动对房地产价格的脉冲响应函数曲线得出如下结论：

1、货币供应量对房地产市场价格的冲击效应。在初期时，货币供应量对房地产市场价格的影响是负的，在第七期后转为正向效应。可见，货币供应量的增加不是马上体现在房地产市场价格的上升，而是有一定的滞后，滞后7期后房价上升。

2、汇率变动对房地产市场价格的影响。初期时，汇率对房地产市场的正向效应是递增趋势，即人民币贬值（r上升，人民币贬值）会使房价上升。但第三期，效应又变为负的，即房价下降。可见，人民币贬值后滞后两期使房价下降。

我们应用方差分解法，了解各因素对房地产市场价格的冲击作用。货币供应量对房地产市场价格的解释力度没有汇率的大，而且较稳定。汇率对房地产市场价格的解释力度逐渐上升。

三、结论和政策含义

本文利用var模型，通过协整分析、脉冲响应和方差分解模型分析发现：

（一）货币供应量的增加，从长期来看，会拉动房价上涨。

（二）汇率下降（即人民币升值）会导致房地产市场价格上升，而且汇率变动对房地产市场价格的影响大于货币供应量变动。

基于上述理论分析和经验检验，中国在为了实现实体经济的增长而大幅增加货币供应量的同时，应兼顾货币供应量对房地产市场价格的影响，疏导资金流入实体经济；央行应努力维持汇率处于相对合理的水平，避免出现大起大落现象。这样可以阻止国际热钱因为人民币升值预期等原因而大量进入国内房地产市场。

参考文献：

[1]谢经荣.地产泡沫与金融危机—国际经验及其借鉴.北京：经济管理出版社，2002

[2]王来福，郭峰.货币政策对房地产价格的动态影响研究---基于var模型的实证.财经问题研究，2007，11

[3]杜敏杰，刘霞辉.人民币升值预期与房地产价格变动，世界经济，2007