浦东星河湾热销分析
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星河湾海怡半岛总结0912311(K改)
迅速将“6小时40亿”放大到极致， 顺利升级为“星河湾品质感动中 国”，为下阶段“载誉上海、荣 归广州”作有效铺垫。
“求变、创新”的宣传推广
推广线
报纸广告：通过创新的版式设计树立项目高端形象 电视广告：生动展现项目岛居生活的与众不同 新闻炒作：补充报纸、电视没法详细解说的其他卖点
报纸广告
推广线
为使“岛居”效果更强化，大量采用“竖1/2异型”，这在广州没见过。 本着“求变创新”的思路，一切皆为“画不惊人誓不休”让路。
构建“番禺商核”
一反常规“产品卖点先行”的推广思路。纵观整个推广期，以“品牌、 地块、平台”为主线，如打造奢侈品一样塑造星河湾的软性价值，完 全没有对产品硬性卖点的详细描述。即使在大规模的“珠三角巡展”
中，连户型图等基本资料都不具备。
品牌叠加
推广线
星河湾：善于利用单个项目的标榜动态， 叠加整个品牌的“航空母舰”
成交金额达25亿元 80天签约超20亿元
蝉联广州10月、11月份签约金额冠军
这样的业绩如何创造？
2009年8月8日，浦东星河湾创造日销40亿元的世 界纪录后，我们迅速制定了我们的营销策略：
战略上：风起浦东，横扫南中国 战术上：（1）无孔不入，一网打尽
（2）连续组合拳，层出不穷
推广线：如卖奢侈品一般的宣传推广 公关线：高密度公关活动构筑高端价值平台 拓展线：横跨全国的大范围客户拓展 营销线：精准的定价与营销策略 销售线：一支创造纪录的团队 团队线：精诚团结，共创辉煌
地产专家：这个成绩不仅仅是中国纪录，也是世界纪录…… 今日地产：相当于7亿美金的业绩，即便印美钞连续开印也需8小时……
大范围——除选择如“广日、南都” 重点媒体外，还有大量杂志，范围涉及《云中 往来》、《盛世》、《领袖》、《观点中国》、《房地产导刊》、《今日地产》、《尊 品》、《胡润》、《财富生活》、《生活元素》等十数种，进行新闻策动及专访达54种， 面向全国甚至海外，各种参与炒作报类广州本地的已达9种，范围涉及广州日报、南方都 市报、羊城晚报、新快报、信息时报、21世纪、时代周报、南方日报、。
解码浦东星河湾成功之道
浦东新河湾，园林设计两大突出亮点：下沉式园林景观，全环绕水系；景观泳池，人鱼共游
小区设计有中心游泳池和儿童戏 水池，给业主创造了视觉和生活 的双重享受，尤其是在游泳池旁 边设计了一个鲤鱼池，让人能体 验和鱼儿一同戏水滋味，享受天 人合一的非凡感觉
下沉式景观园林设计，主劢创造 场地高差，且整个社区均环绕水 系，尤其是其一大特色——硬地 景观基本没有
浦东星河湾/产品/园林
浦东新河湾，六大主题园林，大量使用稀有数种和高档石材，实景展示达到震撼的效果
六大主题园区，立体平均式园林景观
露天泳池区 景区
在延续独有的堆坡立体园林、植被、水涧等造园手法之外，围绕着中 央景观纵轴和2条特色主题园林景观横轴。
水区
挑花涧
瀑布区
花区
大量使用黄蜡石
黄蜡石是中国四大名石，自然灵性， 温润如玉，一旦淋了水，就散射出 流劢的光彩，星河湾将黄蜡石广泛
装 饰
西瓦一般用于别墅建筑，古典淡雅，风韵别致 进口澳洲ASI淡水砂，贵气稳重，耐磨抗风化且零辐射 加拿大佛漆，色彩明快、温暖具有质感 门窗系统，价格在1000元/㎡左史，远高于普通门窗的400元/㎡
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
檐口，通过柱体、浮雕的丌同组合显现出变化丰富而又风格统一 车库，层高4.15m，不下沉式园林结合，解决采光通风 单元入口处，精雕细琢，配有花坛、壁灯、纹路装饰等，着重节点塑造 建筑装饰，在建筑外立面的细节处，做适当的装饰，贵气而丌庸俗
跟随性客户，圈层营销
浦东星河湾/客户分析
浦东星河湾，约七成客户居住在上海，其中浦东区域约占近一半；35-45岁之间的中年客户约占 五成，客群呈现年轻化分布；企业高管以上的高端客户占到七成以上
居住在上海的客户以浦东为主49.19%，黄埔5.5%， 静安4.21%；外省客户北京5.5%。江浙5.18%，广州 2.59%；境外客户（包含港澳台）合计1.94% 40-45岁客户占比最大，为27.18%，35-40岁 23.3%，45-50岁18.12%；30-35岁及50岁以上占比 基本相同，分别为10.03%、11% 公司创办人及合伙人占比48%，高管占27%，中层 仅占1%
小区设计有中心游泳池和儿童戏 水池，给业主创造了视觉和生活 的双重享受，尤其是在游泳池旁 边设计了一个鲤鱼池，让人能体 验和鱼儿一同戏水滋味，享受天 人合一的非凡感觉
下沉式景观园林设计，主劢创造 场地高差，且整个社区均环绕水 系，尤其是其一大特色——硬地 景观基本没有
浦东星河湾/产品/园林
浦东新河湾，六大主题园林，大量使用稀有数种和高档石材，实景展示达到震撼的效果
六大主题园区，立体平均式园林景观
露天泳池区 景区
在延续独有的堆坡立体园林、植被、水涧等造园手法之外，围绕着中 央景观纵轴和2条特色主题园林景观横轴。
水区
挑花涧
瀑布区
花区
大量使用黄蜡石
黄蜡石是中国四大名石，自然灵性， 温润如玉，一旦淋了水，就散射出 流劢的光彩，星河湾将黄蜡石广泛
装 饰
西瓦一般用于别墅建筑，古典淡雅，风韵别致 进口澳洲ASI淡水砂，贵气稳重，耐磨抗风化且零辐射 加拿大佛漆，色彩明快、温暖具有质感 门窗系统，价格在1000元/㎡左史，远高于普通门窗的400元/㎡
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
檐口，通过柱体、浮雕的丌同组合显现出变化丰富而又风格统一 车库，层高4.15m，不下沉式园林结合，解决采光通风 单元入口处，精雕细琢，配有花坛、壁灯、纹路装饰等，着重节点塑造 建筑装饰，在建筑外立面的细节处，做适当的装饰，贵气而丌庸俗
跟随性客户，圈层营销
浦东星河湾/客户分析
浦东星河湾，约七成客户居住在上海，其中浦东区域约占近一半；35-45岁之间的中年客户约占 五成，客群呈现年轻化分布；企业高管以上的高端客户占到七成以上
居住在上海的客户以浦东为主49.19%，黄埔5.5%， 静安4.21%；外省客户北京5.5%。江浙5.18%，广州 2.59%；境外客户（包含港澳台）合计1.94% 40-45岁客户占比最大，为27.18%，35-40岁 23.3%，45-50岁18.12%；30-35岁及50岁以上占比 基本相同，分别为10.03%、11% 公司创办人及合伙人占比48%，高管占27%，中层 仅占1%
上海房地产投资收益研究——上海浦东星河湾
０ｅ ｈｎ ｎ）Ｃ ｉａ财经界 １ ９ ７
经 济论坛
格 擀 … ｔ 一 。 ●
择低容积率的房子 。 一个 有着广 泛好 评的开发小区往往是高质量和高
容积率的完美结合 。 一个 良好 的居住小 区， 高层住宅 容积率 应不超过
５ ，多层 住宅应不超过 ３ ，绿化率应不低于 ３ ％。上海 浦东 星河湾的容 ０ 积率为 １５ ，绿化率为 ３ ％。由于受土地成本的限制 ，并不是所有项 ．８ ５
旧 ， 海浦东星河湾与广州 、 京星河湾相同 ， 上 北 一样 具有超越
７ 观和微观的各项优势 。 宏
偻盘 的定位
陈 星河湾位于上 海锦绣路上 ， 在房产板块里属 于国际化氛围浓 ｊ 板块 ， 是一个高端住宅。花木板块位于 陆家嘴金 融区外围 木 这
Ｉ ， 层 具体指龙阳路 、 山路 、 高路合围区域 。外籍人士 、企 罗 杨
人文环境 既与建造者有 关， 也与居住者有关。 这种氛围是一种共
同的人 文表现 ，能直接反映一个社 区的底 蕴。相对而言 ，人文环境更
群居住 以外 ， 星河湾的物业管理水平和楼盘配套水平也拥有相当高的 标 准 ，正适应了人们不断变化的住房需求 。 上海 世博 会的开 始会使周边楼 盘收益非浅 ， 将会吸 引更多境外人 员对此地投 资。精品楼盘一直深 受广大投 资者 喜爱 ，星河湾 交通 便 利 ，周边 配套齐全 ， 次高会成为此楼盘升值的保障 。此外 ，购买浦 档 东星河湾的消费者大多数都是事业有成的人 ， 不会 因为缺钱而进行甩 卖 ， 以不必担心楼价 会下跌 的问题 。上海浦东 星河 湾前景无限 ，未 所
ｔ
！
：
ｊ
经 济论 坛
上海房地产投 资收益研究
上海星河湾案例研究
➢半地下车库，定制“景观房”：
➢1、在地下车库停好车后，在电梯厅 大堂前等候时，可在落地窗内观看室外 飞流直下的瀑布；
➢2、地下车库左边还有个亲水平台， 业主也可以在那里直接观赏瀑布美景。
可观景的半地下车库
➢“最豪华装修”：单单结构设计就历 时半年。
➢ 1、其天花吊片运用了不同的灯，其 灯槽为专门开模
堆坡
植被水涧
➢高标准全球选材：一期所用的 2400多棵大型乔木，直径均在30 厘米以上，高度高于8米。这其中 只有约50%为上海本地树种，其余 都来自世界各地，据说最远的是来 自伊拉克的银海枣
➢大量使用黄蜡石：黄蜡石是中国 四大名石，自然灵性，温润如玉， 一旦淋了水，就散射出流动的光彩， 星河湾将黄蜡石广泛地使用到了星 河湾园林之中
➢使用顶级石材：新宝金、帝王金、 凡尔赛金、黄水晶、金镶玉等多达 几十种的采自全球的顶级石材
➢国际级设备、材料：1、德国海 福乐的精良制锁、意大利的纯铜工 艺手把、符合人体工学标准的门把 弯度……
➢ 2、采用全球著名的专业锅炉热 能设备品牌的壁挂锅炉系统，地暖 管材为原装德国进口，进行全屋整 体铺设，地暖的控制区域采用隐蔽 设计方式，让业主的视线总能舒适 到每一个地方。
浦东星河湾
本报告是严格保密的。
浦东星河湾
本报告是严格保密的。
项目基本资料：在区位和无外部优势资源情况下开盘，已近五 万两倍于周边项目的均价的价格，实现40亿销售额
区位
上海浦东星河湾东至锦绣路， 南至浪水浜中心线，西至中心 河东侧，北至白莲泾南侧。距 离陆家嘴大约8公里，直接接 受2010展会辐射。
定制式用材：而泳池底
部美丽的拼花设计，即使 在寒冷的季节，也是园林 里的一道美丽风景。据悉 ，底部马赛克是星河湾地 产专门定制的水晶马赛克 材质。
【易居】上海_星河湾_产品建议报告82P
上海成交均价 区域占位
闵行成交均价 板块占位
颛桥成交均价
上海整体公寓市场成交量已经连续4月呈现下滑 态势。 闵行区公寓产品去化量占全市约为10%，且一直 保持稳定。 颛桥板块公寓产品在区域内一直保持较低的占位， 但近3个月有明显上升，主要是因为“鑫都城云天 绿洲 ”项目近期因其小户型、低总价而持续热销 所至。
0
-20%
08-01 08-02 08-03 08-04 08-05 08-06 08-07 08-08
上海去化
闵行去化
颛桥去化
区域占位
板块占位
08.01~08.08公寓产品成交均价市场表现
20000
10%
15000 10000
5000
0% -10% -20% -30% -40%
0
-50%
08-01 08-02 08-03 08-04 08-05 08-06 08-07 08-08
6000~7000 10000~12000
08.01~08.08公寓产品成交总价市场表现
100% 80% 60% 40% 20% 0% 08-01 08-02 08-03 08-04 08-05 08-06 08-07 08-08
<60
60~70
70~80
80~90
90~100 100~110 110~120
全市公寓产品供求及成交均价走势
尽管市场恶劣，但08月还是有部分楼盘仍能耀眼夺目。 成交排名第一的正阳世纪星城之所以热销，主要归功于其本身的地理位置。该案地处奉贤最繁华的南桥
6
宏观市场解读——别墅市场 联排别墅抗跌性好，独栋豪宅进入市场冰冻期
万平方米 45.00
40.00
星河湾的产品特点非常适合香港地区的中高层人士
星河湾的产品特点非常适合香港地区的中高层人士目前内地的大城市当中，生活圈子非常国际化的一群人具备无尽的购买潜力。
因此，星河湾在许多细节上都融入国际元素，来博得买家青睐。
据熟悉，星河湾的采购人员渗透至世界各地，包含园林的花草树木，与室内装修材料，许多都是从世界各地辗转而来。
星河湾的目的很简单，就是要营造一个国际社区的氛围。
为此，星河湾不惜血本，接待大批国际人士，其中包含新西兰等国原政要领事等等。
据透露，去年年底，仅接待欧洲商会的一次短期考察，广州星河湾便一掷千金，投入高达170万元。
相关于仅花几万或者者几十万元来搞一次活动的普通楼盘而言，星河湾堪称大手笔运作。
星河湾有自己的目标，即走出国门进行产品与品牌的双重营销，而其标志，便是日前与香港中原地产的合作。
今年，星河湾地产全国战略提速，推出太原星河湾、上海星河湾与广州星河湾七期。
加上目前正在运作的三大项目，六大项目将同时运作。
太原星河湾是星河湾地产在非一线城市中打造的首个项目。
在去年楼市低迷的2月份，星河湾地产以13.26亿元竞得太原龙城大街南侧1020亩地块。
估计该项目在今年下半年面市。
“太原项目比星河湾以往的任何一个项目都要精彩。
”梁上燕透露，太原星河湾的楼距超宽，达到六十米；环境一流，小区内有一个2万平方米的湿地公园。
尤为重要的是，星河湾进军太原，希望全面对接山西五千年的文明。
上海浦东星河湾东至锦绣路，南至浪水浜中心线，西至中心河东侧，北至白莲泾南侧。
距离陆家嘴大约8公里，直接同意2010展会辐射。
与其对街相望的是浦东图书馆新馆（在建）与浦东干部学院，轨道交通7号线的锦绣路站位于锦绣路高科西路邻近，与该案距离约1公里。
只是，周边日常生活配套关于这一豪宅来讲，利好甚微，星河湾定位为一个高档住宅，内部就规划有学校、菜场等全方位的配套，结合由五星级酒店演化而来的“金钥匙家政服务”，丰富而私密的生活完全能够在园内解决。
上海浦东星河湾定位为豪宅产品，价格首先是周边楼盘所不能比拟的，从广州、北京的星河湾项目来看，产品的特殊性与高端程度，表达在选材、建造到装修等全系列的高端化，园林式的社区景观，甚至达到室内装修的精巧程度。
市场营销--市场细分案例分析
天价楼房汤臣一品市场细分市场细分的目的是为了正确地选择企业的目标市场。
在具体细分的过程中，细分变量的选择十分重要，变量选择失误往往会导致整个市场细分的失败。
一、市场细分过于单一的表现在市场细分时，有的企业由于盲目自信、过于乐观而对市场不加细分，或者为了图方便、省事而选择单一的细分变量。
1、没有界定细分市场范围。
在日常生活中，我们常常会听到这样的高论：“全国各地都是我们企业的市场，所有人都是我们的潜在用户。
”咋听起来很有大企业家的气魄，但这恰恰是企业进行市场选择时常犯的错误:将全部市场看成是自己的市场，不进行市场细分。
因为消费者需求客观上存在着差异性，不进行市场细分将使我们很难确定明确的营销对象，企业也将面临浪费资源、丧失顾客的风险。
2、仅以产品作为市场细分的基础。
以产品为基础进行市场细分是企业根据产品的不同种类来寻找自认为适合的目标市场，这是明显的以生产为导向的做法。
举个简单的例子，以产品为基础进行市场细分会认为所有奶粉的目标市场都是相同的。
事实上，由于消费者年龄的差异，他们在购买奶粉时往往具有不同的需求；所以，奶粉一般根据年龄作为主变量来细分市场，如婴儿奶粉、成人奶粉和老年人奶粉。
通过这样的细分，每个市场需求的差异就表现得非常明显。
3、仅以地理因素为标准。
处在不同地理环境下的消费者，对于同一类产品往往有不同的需求偏好。
如在美国，东部人对咖啡的味道要求清淡，西部人则喜欢浓郁一些的。
因此，地理因素一直是一种传统的市场细分标准。
实际上，在早期，由于产量有限及交通运输条件的制约，许多企业只需要也只能以其所在地区的消费者作为目标顾客。
现在，交通运输网络四通八达，产品同质现象日趋明显，因此仅以地理因素来进行市场细分是远远不够的。
4、仅以人口统计因素为标准。
人口统计变量比较稳定，主要包括年龄、性别、家庭人数、家庭生命周期、收入、职业、教育、宗教等多个方面。
在实际生活中，取得这些资料比较容易，所以常常它成为企业进行市场细分的重要标准。
万科2009年浦东星河湾热销分析
容积率Vs建筑覆盖率
户型物管
星河湾产品品质：沿袭广州、北京星河湾模式，超豪华精装修，大量
运用珍贵的石材、名牌厨具卫具和名贵灯具；别墅化户型设计，大面宽、 别墅式层高，景观最大化，功能分区奢侈化
别墅化户型设计 超豪华精装修
名贵石材的大量运用
一梯一户或两户，南北通透 中央会客厅、270度观景窗等豪宅功能细节
•
名贵灯饰
配置衣帽间、工人房、超大圆桌餐厅等豪宅功能
面宽：平均在18—24m间
层高：3.6m （比多数别墅的层高还要高 大门：2.7m双开宫廷式大门 走廊：1.5—2m宽
•
名牌厨具卫具
厨柜 高级地柜及吊柜 菲林格尔/德国ALNO（艾诺）橱柜 厨房电器 伊莱克斯的冰箱，厨具用的是德格 Teka 德国米勒 浴缸 德国豪式的按摩浴缸 德国当代（Dornbracht） TOTO/杜拉维特/德国当代 主卧的马桶用的是TOTO智能坐厕，次卧用 洁具 （Dornbracht） 的是杜拉维特的；大理石台面配洗面盆连 水龙头，阿波罗淋浴房等 龙头 汉斯格雅/德国当代 Dornbracht
现场客户花絮： 北京老业主30多岁的郭小姐，连夜“站”车 为赶推介会 北京老业主法籍华裔男士狂购9套 广州老业主家庭长途连夜驱车 上海首次购买的业主惊呼：怎么成了菜市场
星河湾的营销：广告注重圈层精准营销，着重纸媒，宣导品牌和圈层；
充分利用北京、广州星河湾的老客户开展圈层营销活动
广告策略：品牌+圈层
画面突出圈层； 三地项目联动，注重推广项目品牌
渠道策略：纸媒+圈层活动
高端人群的报刊：中国民航、中国新 闻周刊、CNBC、新京报、第一财经日报、 南方日报 地产行业的报刊：中国房地产报、安 家、红地产 电视、电台：非常少量； 网站：开盘前后以软文为主
浦东星河湾 产品解析.
辆由主路直接进入地下车库，社区成为步行区）
●完善的配套公建。（幼儿园、小学、会所、便民商业街，以外
向型布局，既服务本区又向社区开放）
●与建筑交融的绿化体系。（连绵不断的绿化体系和流动的
景观空间，以花园围绕建筑，建筑坐落在花园中）
●主动创造场地貌。（下沉式瀑布花园,中央艺术泳池。）
一、有特色和突破的规划设计。
层次丰富的吊顶
圆形餐厅
八角形景观卧室、一步阳台
三、细致而周到的户型设计及室内装修。
3.舍得选用丰富的高档材料 舍得在装修材料的选择和运用上花钱，对各种高档装修材料合理的综合使用，充分体现了星河 湾人的水准和装修理想。高档进口石材的大量运用，几乎每个房间都能看到石材运用的效果： ●地面（地面拼花的种类就有几十种之多） ●墙面和墙面造型 ●窗台、门套、踢脚线等细节和收口 ●石材加工精细、纹路优美 ●硬质石材曲线形式加工 其它一些高档装修材料的综合运用： ●高档马赛克 ●能消除墙面感觉的镜子 ●光芒四射的水晶吊灯 ●客厅、卧室各色地毯等。另，主要材料方面按照所用场所的主次，对材料材质进行不同 选择。
1.入户感加强 2.空间布局紧凑合理 3.动线更流畅 4.功能更明确
பைடு நூலகம்
圆形空间的应用
三、细致而周到的户型设计及室内装修。
2.室内空间层次丰富，形式多样： ●地面不同高度的落差设计（如餐厅、客厅连接） ●多级、多层次的天花造型设计 ●搭配圆形叠式天花的圆形餐厅设计 ●八角形的270度观景主卧室。
地面的落差设计
三、细致而周到的户型设计及室内装修。
1.户型多种多样，布局、功能等均 比较理想： ●户型设计工整，轴线感强，符合 人们对高级别建筑的心理暗示作用， 动静分开，两大功能区通过门厅连 接； ●厨房设计巧妙，整体西厨与早餐 一起，有效节约室内空间； ●采用圆形灰空间进行过渡，视觉 舒适，体现了传统高贵气质； ●次卧室和佣人房也都带独立卫生 间，方便使用；
●完善的配套公建。（幼儿园、小学、会所、便民商业街，以外
向型布局，既服务本区又向社区开放）
●与建筑交融的绿化体系。（连绵不断的绿化体系和流动的
景观空间，以花园围绕建筑，建筑坐落在花园中）
●主动创造场地貌。（下沉式瀑布花园,中央艺术泳池。）
一、有特色和突破的规划设计。
层次丰富的吊顶
圆形餐厅
八角形景观卧室、一步阳台
三、细致而周到的户型设计及室内装修。
3.舍得选用丰富的高档材料 舍得在装修材料的选择和运用上花钱，对各种高档装修材料合理的综合使用，充分体现了星河 湾人的水准和装修理想。高档进口石材的大量运用，几乎每个房间都能看到石材运用的效果： ●地面（地面拼花的种类就有几十种之多） ●墙面和墙面造型 ●窗台、门套、踢脚线等细节和收口 ●石材加工精细、纹路优美 ●硬质石材曲线形式加工 其它一些高档装修材料的综合运用： ●高档马赛克 ●能消除墙面感觉的镜子 ●光芒四射的水晶吊灯 ●客厅、卧室各色地毯等。另，主要材料方面按照所用场所的主次，对材料材质进行不同 选择。
1.入户感加强 2.空间布局紧凑合理 3.动线更流畅 4.功能更明确
பைடு நூலகம்
圆形空间的应用
三、细致而周到的户型设计及室内装修。
2.室内空间层次丰富，形式多样： ●地面不同高度的落差设计（如餐厅、客厅连接） ●多级、多层次的天花造型设计 ●搭配圆形叠式天花的圆形餐厅设计 ●八角形的270度观景主卧室。
地面的落差设计
三、细致而周到的户型设计及室内装修。
1.户型多种多样，布局、功能等均 比较理想： ●户型设计工整，轴线感强，符合 人们对高级别建筑的心理暗示作用， 动静分开，两大功能区通过门厅连 接； ●厨房设计巧妙，整体西厨与早餐 一起，有效节约室内空间； ●采用圆形灰空间进行过渡，视觉 舒适，体现了传统高贵气质； ●次卧室和佣人房也都带独立卫生 间，方便使用；
经典——星河湾桉例研究分享(53p) 共54页
境用水保持清澈，解决了中国园林的水清则无鱼的遗憾； 黄腊石：北京星河湾首期运进了5000多吨黄蜡石，这些巨石的搬运、摆放无不费尽心思。
园林景观——高差
北京星河湾采用了立体平均式园林 景观，主动创造场地高差，形成自 然起伏，有效增大绿化面积，并且 使园林景观产生丰富的层次感，同 时还增强了首层住户的私密性。
星座式布局就是自然、不对称的建筑布局。星河湾的星座式建筑组团有利于建筑物外立 面能被最大限度地展开，增大了屋内通风采光的墙面；而沿江一线转折弯延的组团布局 ，更增加了江景单元。
? 星座式布局有什么优点
整体规划——以广东星河湾为例
这样的组团设计有利于空气流通；建筑群体有韵律的错落形成视线通廊，也避免了户与 户之间的对视；而从数字上讲，以广州星河湾三期为例，其建筑密度仅为22.5%。
北京星河湾整体规划
? 北京星河湾如何规划
北京星河湾保留了广州星河湾的 灵动、韵律、节奏，采用大围合 布局 。
人性化的规划
以高层板式为主的建筑顺应地形、变 化有序，北高南低、西低中高，使多 数住户南北朝向，打破常见的南北向 兵营式排列，保持了建筑的错落之美。
解读星河湾——园林景观
? 星河湾园林有何突破
“星河湾”案例研究分享
来
看 好房海浦东花木的高端公寓产品将要亮相。 这块被冠以“地王”称号的花木新民大型住宅地块，自诞生之日起便一波三折、备受关注。
2019年下半年，上海首度出让的这幅超大居住用地，吸引了包括新鸿基、和黄在内的十几家地产巨子竞标，在耗时 一年多的“马拉松”式竞标过程中，金地集团曾报出59.89亿元的天价，但最终竟然败给了传言由陆家嘴集团内定的 星河湾地产。2019年9月28日，星河湾地产以42.4亿元将浦东花木新民地块收入囊中，楼板价仅为8000元/平方米。
园林景观——高差
北京星河湾采用了立体平均式园林 景观，主动创造场地高差，形成自 然起伏，有效增大绿化面积，并且 使园林景观产生丰富的层次感，同 时还增强了首层住户的私密性。
星座式布局就是自然、不对称的建筑布局。星河湾的星座式建筑组团有利于建筑物外立 面能被最大限度地展开，增大了屋内通风采光的墙面；而沿江一线转折弯延的组团布局 ，更增加了江景单元。
? 星座式布局有什么优点
整体规划——以广东星河湾为例
这样的组团设计有利于空气流通；建筑群体有韵律的错落形成视线通廊，也避免了户与 户之间的对视；而从数字上讲，以广州星河湾三期为例，其建筑密度仅为22.5%。
北京星河湾整体规划
? 北京星河湾如何规划
北京星河湾保留了广州星河湾的 灵动、韵律、节奏，采用大围合 布局 。
人性化的规划
以高层板式为主的建筑顺应地形、变 化有序，北高南低、西低中高，使多 数住户南北朝向，打破常见的南北向 兵营式排列，保持了建筑的错落之美。
解读星河湾——园林景观
? 星河湾园林有何突破
“星河湾”案例研究分享
来
看 好房海浦东花木的高端公寓产品将要亮相。 这块被冠以“地王”称号的花木新民大型住宅地块，自诞生之日起便一波三折、备受关注。
2019年下半年，上海首度出让的这幅超大居住用地，吸引了包括新鸿基、和黄在内的十几家地产巨子竞标，在耗时 一年多的“马拉松”式竞标过程中，金地集团曾报出59.89亿元的天价，但最终竟然败给了传言由陆家嘴集团内定的 星河湾地产。2019年9月28日，星河湾地产以42.4亿元将浦东花木新民地块收入囊中，楼板价仅为8000元/平方米。
星河湾品牌对标分析.ppt
2021/8/3
15
五把尺子
星河湾集团坚持“五把尺子”的工作标准
市场认同 同行认同 专家认同 业主认同 自己认同
2021/8/3
16
个一工程
一种承诺：房地产要对它所在的城市兑现一种承诺 一种态度：给业主一种态度 一个标准：引导一种不断进步的行业标准 一种文化：倡导一种健康的文化=
2021/8/3
星河湾活动集锦
星河湾活动亮点分析
➢大名气——所有星河湾策办的活动中名人、名品 至少具其一，以“大名气”唤来“人气”。 ➢高规格——星河湾活动现场基本都采用恢弘的舞 台、精致的道具，每一细节都与之品牌相吻合。
-end-
•9、要学生做的事，教职员躬亲共做； 要学生 学的知 识，教 职员躬 亲共学 ；要学 生守的 规则， 教职员 躬亲共 守。20 21/8/3 2021/8/ 3Tuesday, August 03, 2021 •10、阅读一切好书如同和过去最杰出 的人谈 话。202 1/8/32 021/8/3 2021/8 /38/3/2 021 11:22:20 AM •11、一个好的教师，是一个懂得心理 学和教 育学的 人。202 1/8/32 021/8/3 2021/8 /3Aug-213-Aug -21 •12、要记住，你不仅是教课的教师， 也是学 生的教 育者， 生活的 导师和 道德的 引路人 。2021/ 8/3202 1/8/320 21/8/3 Tuesda y, August 03, 2021 13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。2021/ 8/3202 1/8/32 021/8/3 2021/8 /38/3/2 021 •14、谁要是自己还没有发展培养和教 育好， 他就不 能发展 培养和 教育别 人。202 1年8月 3日星 期二202 1/8/32 021/8/3 2021/8 /3 •15、一年之计，莫如树谷；十年之计 ，莫如 树木； 终身之 计，莫 如树人 。2021 年8月20 21/8/3 2021/8/ 32021/ 8/38/3/ 2021 •16、提出一个问题往往比解决一个更 重要。 因为解 决问题 也许仅 是一个 数学上 或实验 上的技 能而已 ，而提 出新的 问题， 却需要 有创造 性的想 像力， 而且标 志着科 学的真 正进步 。2021/ 8/3202 1/8/3A ugust •17、儿童是中心，教育的措施便围绕 他们而 组织起 来。202 1/8/32 021/8/3 2021/8 /32021 /8/3
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画面突出圈层； 三地项目联动，注重推广项目品牌
渠道策略：纸媒+圈层活动
高端人群的报刊：中国民航、中国新 闻周刊、CNBC、新京报、第一财经日报、 南方日报 地产行业的报刊：中国房地产报、安 家、红地产 电视、电台：非常少量； 网站：开盘前后以软文为主
开盘前活动：三地老业主推介会； 开盘后活动：波士堂三周年庆典晚会
浦东星河湾热销分析
仅代表个人观点，欢迎指正
2009年8月
09年项目销售新记录：单日销售264套、单日成交金额达46亿 元！均价近50000，大大超过周边35000的均价
仁恒河滨城：用了半年时间，创造单个项目销售额43亿；
现在，浦东星河湾：只用了一天的时间，创造销售额达46亿！
地块及周边情况
• 地块：浦东的内环，浦东新区花木板块 • 物业类型： 8栋10—15层的小高层 • 楼面地价预估：约9000元/平米 • 装修价格:10000-12000元/平米 • 本期均价：50000元/平米 • 规划户数:400 本期首推：322套 • 绿化率:35% 车位配比: 1:3 • 总建筑面积:80000平方米 • 周边情况：地块素质一般，板块内的次
厨房电器 伊莱克斯的冰箱，厨具用的是德格 Teka
德国米勒
浴缸 德国豪式的按摩浴缸
德国当代（Dornbracht）
洁具
主卧的马桶用的是TOTO智能坐厕，次卧用 的是杜拉维特的；大理石台面配洗面盆连
TOTO/杜拉维特/德国当代 （Dornbracht）
rnbracht
一梯一户或两户，南北通透
• 名贵灯饰
中央会客厅、270度观景窗等豪宅功能细节
配置衣帽间、工人房、超大圆桌餐厅等豪宅功能
面宽：平均在18—24m间
层高：3.6m （比多数别墅的层高还要高 大门：2.7m双开宫廷式大门 走廊：1.5—2m宽
• 名牌厨具卫具
厨柜 高级地柜及吊柜
菲林格尔/德国ALNO（艾诺）橱柜
新房楼盘，目前价格在每平方米2万至3 万元。如上海绿城成交均价在2.5万至3 万元/平方米，爱家亚洲成交均价在2万 元/平方米左右。
星河湾的规划及开发模式：沿袭兵营式小高层规划，覆盖率低、楼
间距大，均好性强，豪装车库，五星级酒店会所，金钥匙物管
规划、布局，组团设计
沿袭传统兵营式高层小高层规划 布局：“王”字布局，均好性强 景观：一期分为六个组团
购房偏好及购房经历 购房目的：多数客户购买星河湾的目的为自住兼保值，同时希 望拥有一个高端品质的城市公寓；也有少数客户追随星河湾品 牌来购买（一个北京星河湾老业主，在上海星河湾置业） 置业经验：都有多次置业经历，且多数客户有全国范围置业经 历。从产品上看，多数客户更愿意购买高档公寓，少数客户有 别墅置业经历。从区域上看，客户更倾向购买浦东的高端公寓 购买星河湾关注点：多数客户看中星河湾的品牌、社区环境以 及内部精装修。
星河湾的客户：多为浙江、上海人，高度认同星河湾品牌和产品价值，用
于自住兼保值；有部分客户为星河湾忠诚的粉丝
基本属性 年龄：客户年龄主要集中在40-50岁之间 来源地：浙江客户、上海本地居多，也有个别来自京广的客户 行业/职位：行业分布较为分散，有制造业、能源、房地产开发、 贸易等，职位主要是私营企业主以及大型企业高管
现场客户花絮：
北京老业主30多岁的郭小姐，连夜“站”车 为赶推介会 北京老业主法籍华裔男士狂购9套 广州老业主家庭长途连夜驱车 上海首次购买的业主惊呼：怎么成了菜市场
星河湾的营销：广告注重圈层精准营销，着重纸媒，宣导品牌和圈层；
充分利用北京、广州星河湾的老客户开展圈层营销活动
广告策略：品牌+圈层
容积率Vs建筑覆盖率
浦东星河湾：1.12 VS 12.66% 仁恒河滨城：2.39 VS 8.90% 上海绿城： 2.02 VS 12.00%
户型面积段
219—592㎡ ，以240平米—530四 房为主
酒店，会所
白金五星级酒店：配套同比柏悦 会所 + 公寓 + 健身房 + 宴会厅
车库
4.15m，豪华装修
物管
“金钥匙”酒店式管理 提前一年进驻
北京星河湾
浦东星河湾
星河湾产品品质：沿袭广州、北京星河湾模式，超豪华精装修，大量
运用珍贵的石材、名牌厨具卫具和名贵灯具；别墅化户型设计，大面宽、 别墅式层高，景观最大化，功能分区奢侈化
别墅化户型设计
超豪华精装修
名贵石材的大量运用
资产资信状况
贷款成数：全部首付四成，并办理六成商业贷款，客户偏向用 足资金杠杆
贷款置业次数：客户基本都有多次贷款置业经历，含本次贷款， 至少有3次以上贷款记录 资产状况/负债状况：客户的资产通常都在7千万到1亿左右，在 中国银行办理业务的5个客户负债情况较好，此前平均只有500600万左右贷款；而江苏银行办理业务的3个客户负债相对较多。
2009年8月
1日
北京、上海、 广州三地，2 小时推荐会
3日
缴纳50万元 “诚意金”,
领取号码
均价口径： 4.68万 意向客户： 600批
7日
认筹近400 个 定价：4.8万/ ㎡
8日
7：00 进场
10：00 开始 签约 16：10 成交 264套
08. 03. 26 Page 7
渠道策略：纸媒+圈层活动
高端人群的报刊：中国民航、中国新 闻周刊、CNBC、新京报、第一财经日报、 南方日报 地产行业的报刊：中国房地产报、安 家、红地产 电视、电台：非常少量； 网站：开盘前后以软文为主
开盘前活动：三地老业主推介会； 开盘后活动：波士堂三周年庆典晚会
浦东星河湾热销分析
仅代表个人观点，欢迎指正
2009年8月
09年项目销售新记录：单日销售264套、单日成交金额达46亿 元！均价近50000，大大超过周边35000的均价
仁恒河滨城：用了半年时间，创造单个项目销售额43亿；
现在，浦东星河湾：只用了一天的时间，创造销售额达46亿！
地块及周边情况
• 地块：浦东的内环，浦东新区花木板块 • 物业类型： 8栋10—15层的小高层 • 楼面地价预估：约9000元/平米 • 装修价格:10000-12000元/平米 • 本期均价：50000元/平米 • 规划户数:400 本期首推：322套 • 绿化率:35% 车位配比: 1:3 • 总建筑面积:80000平方米 • 周边情况：地块素质一般，板块内的次
厨房电器 伊莱克斯的冰箱，厨具用的是德格 Teka
德国米勒
浴缸 德国豪式的按摩浴缸
德国当代（Dornbracht）
洁具
主卧的马桶用的是TOTO智能坐厕，次卧用 的是杜拉维特的；大理石台面配洗面盆连
TOTO/杜拉维特/德国当代 （Dornbracht）
rnbracht
一梯一户或两户，南北通透
• 名贵灯饰
中央会客厅、270度观景窗等豪宅功能细节
配置衣帽间、工人房、超大圆桌餐厅等豪宅功能
面宽：平均在18—24m间
层高：3.6m （比多数别墅的层高还要高 大门：2.7m双开宫廷式大门 走廊：1.5—2m宽
• 名牌厨具卫具
厨柜 高级地柜及吊柜
菲林格尔/德国ALNO（艾诺）橱柜
新房楼盘，目前价格在每平方米2万至3 万元。如上海绿城成交均价在2.5万至3 万元/平方米，爱家亚洲成交均价在2万 元/平方米左右。
星河湾的规划及开发模式：沿袭兵营式小高层规划，覆盖率低、楼
间距大，均好性强，豪装车库，五星级酒店会所，金钥匙物管
规划、布局，组团设计
沿袭传统兵营式高层小高层规划 布局：“王”字布局，均好性强 景观：一期分为六个组团
购房偏好及购房经历 购房目的：多数客户购买星河湾的目的为自住兼保值，同时希 望拥有一个高端品质的城市公寓；也有少数客户追随星河湾品 牌来购买（一个北京星河湾老业主，在上海星河湾置业） 置业经验：都有多次置业经历，且多数客户有全国范围置业经 历。从产品上看，多数客户更愿意购买高档公寓，少数客户有 别墅置业经历。从区域上看，客户更倾向购买浦东的高端公寓 购买星河湾关注点：多数客户看中星河湾的品牌、社区环境以 及内部精装修。
星河湾的客户：多为浙江、上海人，高度认同星河湾品牌和产品价值，用
于自住兼保值；有部分客户为星河湾忠诚的粉丝
基本属性 年龄：客户年龄主要集中在40-50岁之间 来源地：浙江客户、上海本地居多，也有个别来自京广的客户 行业/职位：行业分布较为分散，有制造业、能源、房地产开发、 贸易等，职位主要是私营企业主以及大型企业高管
现场客户花絮：
北京老业主30多岁的郭小姐，连夜“站”车 为赶推介会 北京老业主法籍华裔男士狂购9套 广州老业主家庭长途连夜驱车 上海首次购买的业主惊呼：怎么成了菜市场
星河湾的营销：广告注重圈层精准营销，着重纸媒，宣导品牌和圈层；
充分利用北京、广州星河湾的老客户开展圈层营销活动
广告策略：品牌+圈层
容积率Vs建筑覆盖率
浦东星河湾：1.12 VS 12.66% 仁恒河滨城：2.39 VS 8.90% 上海绿城： 2.02 VS 12.00%
户型面积段
219—592㎡ ，以240平米—530四 房为主
酒店，会所
白金五星级酒店：配套同比柏悦 会所 + 公寓 + 健身房 + 宴会厅
车库
4.15m，豪华装修
物管
“金钥匙”酒店式管理 提前一年进驻
北京星河湾
浦东星河湾
星河湾产品品质：沿袭广州、北京星河湾模式，超豪华精装修，大量
运用珍贵的石材、名牌厨具卫具和名贵灯具；别墅化户型设计，大面宽、 别墅式层高，景观最大化，功能分区奢侈化
别墅化户型设计
超豪华精装修
名贵石材的大量运用
资产资信状况
贷款成数：全部首付四成，并办理六成商业贷款，客户偏向用 足资金杠杆
贷款置业次数：客户基本都有多次贷款置业经历，含本次贷款， 至少有3次以上贷款记录 资产状况/负债状况：客户的资产通常都在7千万到1亿左右，在 中国银行办理业务的5个客户负债情况较好，此前平均只有500600万左右贷款；而江苏银行办理业务的3个客户负债相对较多。
2009年8月
1日
北京、上海、 广州三地，2 小时推荐会
3日
缴纳50万元 “诚意金”,
领取号码
均价口径： 4.68万 意向客户： 600批
7日
认筹近400 个 定价：4.8万/ ㎡
8日
7：00 进场
10：00 开始 签约 16：10 成交 264套
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