2015年深圳房地产统计分析报告(2016.1.28)

2015年深圳房地产统计分析报告

【内容摘要】

第一部分：土地市场

随着深圳新增土地资源的紧缺，城市更新用地在深圳的房地产市场中扮演着愈来愈重要的角色，2015年深圳楼市的火爆和亢奋，吸引社会各路资金齐聚深圳，从二三级市场蔓延到一级土地市场，2015年有限的土地出让，频频引发多家房企的大肆争夺，地王频出，楼面地价频创历史新高，位于宝安尖岗山的A122-0345宗地，楼面地价直逼8万元/平方米，成为近年来深圳楼市的地王新贵。根据深圳房地产信息网的监测，2015年深圳共成交18块土地，其中4块居住用地，10块商业用地，3块商业服务业设施用地，1块商业性办公用地。2015年共计用地面积320580平方米，同比减少77.4%，建筑面积1685717平方米，同比减少51.5%，成交金额3225101万元，同比减少37.8%，楼面地价上涨28.3%，为19132元/平方米。

点评：2015年是深圳楼市异常火爆和异常亢奋的一年，成交量创下2008年金融危机以来的新高，成交均价大幅创历史新高，二级市场的火爆渗透到土地市场，2015年可供出让的新增土地十分有限，进而引发全国各地的房地产企业来深圳分争市场蛋糕，有限的几块出让土地，纷纷成为深圳乃至全国土地市场的地王。

有限的土地出让远远不能够满足深圳高速发展的房地产市场，2015年深圳仅出让4块居住用地，能够为市场带来的有效供给仅为30万平方米，这样的供给量对深圳的住宅市场贡献甚微，近年来深圳大幅加大城市更新的力度，深圳楼市主要依赖于旧改项目，有效缓解了新增土地供应的不足。2015年深圳仅定向转让1块商业性办公用地，写字楼市场无有效供给，由于2014年商业性办公用地出让体量很大，有效供给达100万平方米，因此，2015年的零供给并不会引起写字楼市场的供应紧张。

附一：2015年成交地块分布情况

第二部分：住宅市场

一新房市场

1、2015年新房供应分析

2015年，是深圳楼市量价大放异彩的一年，成交量同比增加65.2%，成交均价同比猛涨39.4%。楼市的火爆，始于政策面和资金面的宽松，2014年央行“930”新政放开首套房认定标准，“认贷不认房”新规是引爆深圳楼市活跃度的导火索，2015年“330”新政二手房营业税免征年限五改二，是楼市持续走向火爆的催化剂，央行2015年的5次降息，成为了推动深圳楼市量价上行的加速器。总而言之，2015年深圳楼市在政策宽松、资金面宽松的大背景下，遏制和压抑了多年的需求全部被激活，最终，深圳楼市以666万平方米/66450套的成交量向市场交出了一份十分靓丽的答卷，成交均价同样惊人，全年均价33426元/平方米，同比近40%的价格涨幅，在反映深圳楼市火爆的同时，也让市场焦虑和恐慌，多少透漏出深圳楼市过度炒作的意味。市场交易的活跃、成交量的大幅攀升，全面激发了开发商的做多热情，根据深圳房地产信息网的监测，2015年深圳住宅预售面积6747831平方米，同比增加14.8%，预售套数63770套，同比增加5.2%。预售的项目呈两极分化态势，其一是以普通刚需置业者为主的普通住宅，户型供给以1-4房的紧凑型户型为主，价格相对较低；其二是以高收入人群为主的高端豪宅，户型供给以4房及以上的大户型为主，价格高企。

2、2015年新房成交分析

2015年是深圳楼市量价持续大幅攀升的一年，330新政营业税5改2、公积金购房首付降低、央行5次降息，多重调控政策的不断松绑，是2015年深圳楼市大幅走暖、甚至走向“疯狂”的加速剂和催化剂。2015年全年深圳楼市供求两旺、成交活跃、房价持续跳跃式上涨，并以大幅翘尾的方式凌厉收官，给市场留下了进一步的遐想空间，量价的疯狂也让市场陷入了莫名的恐慌之中。

2.1 成交均价分析

调控新政松绑、刚需集中入市、多重利好楼市集结，集“天时、地利”于一体的2015深圳楼市，爆发出十分强大的购买力，购买力是房价大幅飚升的奠基石，2015年深圳的新房成交均价节节攀升、强势翘尾，创出令人惊叹的历史新高和涨幅。根据深圳房地产信息网的监测，2015年深圳新房住宅的成交均价为33426元/平方米，较2014年（23972元/平方米）飙涨39.4%。市场需求强大、供应相对紧缺是房价飙涨的前提，深圳是一座楼市无库存积压的城市，需求旺盛只能通过房价上涨来缓解。单价3万级别的项目如港铁天颂、鸿荣源尚峰、万科天誉、领航城、星河传奇、万科麓城、中海锦城、万科公园里、前海时代、华晖云门、鸿荣源壹城中心、颐安都会中央、宏发世纪城等是房价的中流砥柱；而华润城、华润银湖蓝山、鸿荣源壹方中心、博林天瑞、海上世界双玺、星河银湖谷、勤诚达22世纪、龙光玖龙玺、中海九號公馆等高大上项目则推动房价更上一层楼。

各行政区方面，2015年全市六区的新房住宅成交均价全面上涨。南山、福田步入5万时代，罗湖区高位攀升，宝安区和龙岗区低位大幅上涨，盐田区同比上涨7.9%。

罗湖区2015年单价5万级别以上的项目增多，如华润银湖蓝山、天玺1号、锦缘里成交均价都在5.5万上下，塑和公园华府成交均价超过6万，云景梧桐成交均价突破7万，推动全区的新房成交均价突破4.5万关口，达48636元/平方米，同比大涨14.5%。

福田区2015年对区域房价推动最大的项目是宝能公馆，其成交均价8万上下，成交量超过4万平方米，位居福田区亚军，价高量大，对区域房价的拉升动能巨大，另外其他在售项目价格普遍在5万上下，使得区域房价的拉升基础大幅提高，为54461元/平方米，同比大涨28.3%。

南山区2015年房价最抢眼，价格全市最高，涨幅全市最大。全市成交均价最高的5个项目（恒裕滨城、海上世界双玺、鸿荣源壹方中心、宝能公馆、香山美墅）有3个来自南山区，其中，恒裕滨城和海上世界双玺的成交均价超过9万/平方米！香山美墅和曦湾天馥是7万

级别的豪宅项目，6万级别的项目大幅增加至5个：中熙君南山、汉森吉祥龙、宝能城、燕晗山苑、林语堂，高端项目的大量涌现支撑区域的房价高位再度飚涨，达56484元/平方米，同比暴涨36.9%。

相比其他区域，盐田区2015年是深圳房价表现最具亲和力的区域，由于在售项目多为3万上下的刚需楼盘，使得区域的新房成交均价温和上涨，为30498元/平方米，同比上涨7.9%。

宝安区2015年区域房价的飚涨源于高端项目的增加，鸿荣源壹方中心成交均价超过8万元，龙光玖龙玺和华联城市全景成交均价超过5万元，另外，单价4万级别的项目大幅增加至7个，卓越皇后道、中海九號公馆、雍和园、鸿荣源壹城中心、和公馆、怀德峰景、勤诚达

22世纪等，高端项目成交活跃推动区域房价大幅上行，达31955元/平方米，同比暴涨34.5%。

龙岗区2015年单价3万级别的项目大幅扩容，除了成交主力万科天誉、万科麓城、颐安都会中央、万科公园里、恒大帝景等外，新增了鸿荣源尚峰、佳华领汇广场、太阳雨家园、儒骏城立方、联美新天地等，同时出现了单价4万以上的项目——星河银湖谷、信义金御半山、德润荣君府，高价项目扩容拉升了区域的房价水平，为24769元/平方米，同比暴涨31.9%。

2.2 成交量分析

2015年，从二套房首付降低到营业税5改2，从降息降准到楼市去库存，不断松绑的调控政策为楼市营造了绝佳的宏观环境，遏制和压抑了多年的刚需纷纷摆脱限贷的束缚，踊跃

入市，楼市景气指数爆棚，成交量节节攀升，成交均价强势飚涨。整个2015年度，深圳楼市走出了一个持续活跃的暴涨行情，成交量同比大幅暴增，成交均价更是走出了十分凌厉

的飚升行情，创出惊人的历史新高。

根据深圳房地产信息网的监测，2015年深圳市累计销售新房住宅665.89万平方米，较2014年（403.03万平方米）暴增65.2%，成交套数66450套，较2014年（41881套）大幅增加58.7%，由于2015年房价大涨，使得成交金额同比增幅放大，达2225.79亿元，较2014年（966.17亿元）大增1.3倍。

罗湖区2015年新增了靖轩豪苑、城建御湖峰、锦缘里、塑和公园华府四个项目，市场供求两旺，全年共成交新房住宅25.08万平方米，同比增加86.6%，成交套数2339套，同比增加1.2倍，成交金额122亿元，同比增加1.1倍。全区共有10个项目成交，其中，华润银