浅谈房地产开发成本管理

浅谈房地产开发成本管理

众所周知，自去年起全国房地产市场就遭遇了诸如“限价”、“限购”和“限贷”等多种调控政策，致使几乎所有大中城市均遭遇了前所未有的寒潮。在当前政策从紧，楼市低迷的大环境下，房价合理回归只是个时间问题。所以如何在成交量下降，房价下跌中尽量实现企业利润最大化，成为每个房地产企业更加重视的问题。成本管理工作是房地产开发过程中的重要一环，有效降低成本也就成了实现利润最大化的重要途径。

房地产开发成本是房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，所以说房地产开发成本管理不是简单的建设实施阶段成本管理，更不仅仅是某个阶段的费用节约，而是从项目开发的全过程出发，最大限度利用有效的资源，从整体意义上降低项目的开发成本，提高房地产开发成本管理的科学性，从而提高房地产项目的经济效益。本文就房地产开发过程中的一些成本管理要点与措施，谈一下自己的观点。

1 要做好房地产成本管理必须要制定完善的项目成本计划和期间费用计划

房地产开发成本包括项目开发成本和期间费用两部分，所以成本计划也应按照项目成本计划和期间费用计划两部分来制定。

1.1 制定项目成本计划。

成本计划通常是经过确定总成本目标、成本逐层分解、成本估算，再由下而上对成本进行逐层汇集以及成本计划对比分析与处理等过程而形成的。具体而言：

首先应通过项目的可行性研究和分析论证确定项目的总投资目标，待项目批准立项后，该项目总投资目标可确定为项目总成本计划目标，这种计划总成本对以后每一步设计与计划起着总控制作用。

其次要逐层分解总成本计划目标。通常按项目结构对项目总成本计划目标进行分解，将总成本拆分到各个成本对象，作为项目单元设计的依据或限制，对项目单元的功能、质量等起着决定性的作用。在项目总成本分解过程中，应注意各成本限额之间的平衡，以保证项目成本在项目内的合理配置。这种合理配置是项目系统协调与均衡的保证，是实现项目总体功能目标、质量目标和工期目标之间均衡的保证。

接着要进行成本估算。随着项目的深入、技术方案和实施方案的细化，可以按结构图对各个成本对象进行成本估算，并以此估计值和限额值相比，结合具体情况对项目进行优化组合。

最后是调整成本计划。通常按结构图由下而上对成本估算进行逐层汇总，并

与原成本计划目标对比，衡量每一层单元计划的符合程度，以此决定对设计与计划的修改与补充，形成由下而上的反馈与调整过程。

1.2 制定期间费用计划。

期间费用包括管理、销售（或营业）及财务等各种费用，占成本费用总额的百分之十以上，在制定计划时要注意以下三个方面：

1.2.1 期间费用计划与可行性研究中估算项目开发总成本会有重复的地方，但这两者是不矛盾的。可行性研究中所估算的开发总成本提供了项目在整个生命周期内成本控制的总体目标，而一个项目生命周期可能要横跨若干个会计期间，期间费用计划正是要在总成本控制目标的约束下，将总成本控制目标所提供的管理费用总额度按项目进度在项目所跨的会计期间内按一定标准和原则进行合理分摊。

1.2.2 期间费用计划要与开发企业的规模、项目销售完成的进度情况相结合。

1.2.3 要按企业经营管理的实际情况，确定恰当的营业费用计划和管理费用计划项目，并将确定的营业费用、管理费用总额在各项目内进行有效的分解，以提供各项管理活动详尽的费用控制目标。

所以只有做好了详细完善的开发成本计划，才能为成本管理提供明确的目标和方向，才能在开发过程中做到有的放矢，而不是钱花到哪算哪，导致成本失控。

2 要做好房地产成本管理必须要对开发的项目实行全过程成本控制

项目全过程成本控制是开发商对开发项目投资的有效控制，是开发项目成本管理的重要组成部分，是成本管理活动的核心。项目全过程的成本控制主要分以下几个阶段：

2.1 项目可行性研究和投资决策阶段。此阶段是项目开发中最为关键的阶段，直接影响整个项目的成败。经济学家西蒙曾经说过：“管理就是决策”，所以說对项目开发来说首先要建立科学的决策机制，而决策最主要的依据是开发项目的可行性研究。可行性研究是一个系统性、专业性的工作，所以必须组织一支优秀的项目团队完成从市场调研、产品策划、产品定位、风险分析到投资估算与分析的全过程工作。只有合格通过可行性研究的项目，才能进行下一步开发工作。

2.2 设计阶段。此阶段是项目开发中最为重要的阶段。大家普遍存在的一种共识是开发项目的投资主要花费在施工阶段，，认为只要加强了此阶段的监控，就可以节约成本。为了做好这一点，房产商会加强预算审查，安排施工全过程的材料和质量的监理，为了订购质优价廉的材料，甚至会亲自出马“货比三家”等等。然而等项目建成以后，房产商却发现这样做并没有使成本下降多少。问题就在于房产商忽略了对设计阶段的监控。有关研究表明，在项目初步设计阶段，影响工程造价的程度为75%，施工图设计（技术设计）阶段，影响工程造价的程度为

25%～35%，施工过程中通过技术措施节约工程造价的可能性为5%～10%。从中可以看出，施工图纸一旦确定，工程成本也就基本确定。所以房产商可以通过招标方式选定水平高的设计院、做好设计方案评审、加强设计方案优化以及推行限额设计等措施来做好设计阶段的成本控制工作。

2.3 招投标与合同洽谈阶段。项目的招投标与合同的洽谈确定是成本控制管理工作的重要环节，很多相关法律文本在此阶段完成，许多隐患和难点也会在此阶段留下，这个阶段的工作质量将直接影响项目运作期间的成本管理及后期结算工作。因此要根据项目整体施工计划指定详尽的招投标计划，在计划中明确招标原则，界定承发包方式、范围、工程款支付办法等主要合同洽谈条款。在洽谈合同时应首先考虑固定总价合同，要善于将施工期间的风险合理转嫁。签订合同时，除正常应明确的合同条款外，还应对设计变更、现场签证的计价方法、违约处理方法以及可能遇到的风险处理方法予以明确，以便避免后期结算过程产生分歧与矛盾。

2.4 施工阶段。此阶段是整个项目建设过程中时间跨度最长、变化最多的阶段，对全过程成本管理来说也是最难、最复杂的阶段。在施工阶段首先要做好施工组织设计方案的论证工作，施工组织设计是指导施工的纲领性文件，是保证工程顺利进行，确保工程质量、有效地控制成本的重要工具。每一建设工程都应在保证质量的前提下，对各种施工方案进行技术上、经济上的对比分析，从中选出最能合理利用人力、物力、财力资源的方案，从而降低工程成本。其次要健全设计变更审批制度，设计如有变更，尽量把设计变更控制在设计阶段，如若不能则应尽量提前变更，因为变更越早，损失越少。其次要完备工程现场签证手续，尤其是在基础设施工程中，隐蔽工程占工程造价的比重很大。因建成后地面以下部分全不在视野之内，对此，如果缺乏充足的现场签证工作，势必增加工程结算中的难度，为此，应严格控制施工现场的每一隐蔽工程签证，建立完备的隐蔽工程现场签证手续，变事后被动为事先主动控制工程造价。在施工过程中还应特别加强资金计划执行的监控，使工程款的支付与施工进度相协调，与成本的动态控制相结合，保证销售收入与工程支出处于良性循环。

2.5 结算阶段的成本控制。工程竣工结算是造价控制全过程的最后一环，它具有大量性、集中性、复杂性的特点。在结算过程中要严格按照施工合同的有关规定进行，对完成的工程量、设计变更、现场签证以及各项经济费用实事求是的予以确认。结算完成后，要及时的对相关结算数据进行分析，为项目总决算及新项目的开发测算提供有力的指标参数依据。

总之，做好成本管理工作必须具备整体、系统的观念，在房地产开发过程中进行全过程、全方位的管理。房产价格由市场等多种因素决定，而开发成本则掌握在房产商个人手中，所以只有加大成本控制力度，充分做好房地产开发成本管理工作，才能使企业立足于当前多变的房地产市场，取得更好的经济效益。