2019年河北省廊坊市中建廊坊项目市场定位报告
合集下载
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
2005 2006 2007 2008 2009
廊坊市生产总值（亿元）
增长率
京津冀 1北京市 2天津市 3唐山市
33502.2 11865.9 7500.80 3781.40
7801.76 42941.85
1755
67611.96
1228
61081.43
745
50757.05
4石家庄市 3114.90 980
主要功能区
偉 業 顧 問 ©2010 B.A.Consulting.
光明商务区
项目占地约48.6公顷，利用城中村整体改造契机，强 化城市公共设施功能，创造以地上、地下空间综合利 用为特色，集商务、办公、商业购物、休闲旅游、高 档居住、游玩观赏为一体，交通便利，具有现代都市 风情的综合功能特色街区。
交通枢纽中心
31784.69
廊坊市人均GDP（元）
30000 25000 20000 15000 10000
5000 0
16161.9 2005
18246.1
25753.1227 28066.78 21980.59
2006
2007
2008
2009
廊坊市人均GDP（元）
5沧州市 1900.00 6保定市 1737.60 7廊坊市 1160.40 8秦皇岛市 877.00 9张家口市 800.50
城市概况
固定资产投资
数据来源：廊坊统计公报
2019-2019年廊坊固定资产投资增速迅猛。2019年增速有所放缓，但仍高于河北省 28.8%的平均水平。2009年受国家四万亿投资及河北省“三年大变样”工程影响，
投资额大幅增加；2019年固定投资投资额增速降低，但仍高于2019年。
偉 業 顧 問 ©2010 B.A.Consulting.
第8页
区域发展机遇
北京外扩
北京外部交通设施全面提升,高效快捷的国道、市道系 统和轨道交通使北京城市化进程加快，促进北京边缘 组团发展。
怀来
涿州
北京 中心城区
固安
燕郊 香河
廊坊
中 心 城 区
随着北京城市的壮大，城市化进程的发 展，人口的不断增加，距离北京最近的 燕郊、香河、廊坊、固安、涿州及怀来 等城市将率先发展，逐渐融入北京，北 京的城市功能和范围进一步扩大。
522 1101 393 285 423
36391.50 15772.56 29526.72 30771.93 18924.35
廊坊市经济发展迅速，GDP保持稳定增幅。
10承德市 763.70
369
20696.48
[数据来源：中国廊坊政府门户网]
环渤海区域经济的崛起、京津冀都市圈的振兴，使处于环渤海环京津战略发展核心地
第 17 页
廊坊城市规划
主要功能区
东北部承接北京人口转移： 新市政中心移向东北部，万庄新 区有一定发展基础，高端楼盘集 中，是未来城市综合新区，最适 宜居住、生活。 东南部承接京津产业转移： 东部、南部的两大产业园区在原 有产业基础上更新发展，承接新 产业的转移
偉 業 顧 問 ©2010 B.A.Consulting.
偉 業 顧 問 ©2010 B.A.Consulting.
城市概况
经济实力
廊坊市生产总值（亿元）
2009年京津冀都市圈各市GDP排名
排名
城市GDP 常住人口 人均GDP （亿元） （万） （元）
1500 1000
500 0
632.913.107%2215.208%83.415%1051.151.8101%60.140.81120050%...000000%%% 5.00% 0.00%
偉 業 顧 問 ©2010 B.A.Consulting.
第 10 页
区域发展机遇
京津冀城市圈
京津冀都市圈将以北京、天津、唐山为三 角核心，构建-京津唐三角极轴，在外围 形成环状合作带。
通过核心的辐射效应和扩散，逐步形成合理的城 市等级体系，构建一体化空间格局；
图示的京津唐金三角是京津冀都市圈的核心地区，
偉 業 顧 問 ©2010 B.A.Consulting.
第 15 页
廊坊城市规划
主要功能区
一轴、一廊、两环、八大中心
一轴：即南北绿色步行轴； 一廊：即京沪高铁景观生态廊 ； 两环：即环城水系景观带、环城奥林匹克公园 ； 八中心：市民广场、商业中心、休闲中心、
体育中心、交通枢纽中心、商务中心、 会展中心、龙河次中心。
用两条线路的运输资源，也进一步推动廊坊经济发展。
轻轨和高铁的开通将大大缩短通勤时间，拉近购房者对北京和廊坊的心理距离。
偉 業 顧 問 ©2010 B.A.Consulting.
第 20 页
廊坊城市规划
产业规划
偉 業 顧 問 ©2010 B.A.Consulting.
两带一轴一中心
两带：环北京产业带、环天津产业带； 一轴：中部特色产业轴； 一中心：（城市功能中心）多园支撑、集群发展的 空间格局； 六大产业：电子信息、汽车零部件制造、金属制品、 木材加工及家具制造、食品加工、会展旅游；
偉 業 顧 問 ©2010 B.A.Consulting.
第4页
城市概况
市场发展
1400 1200 1000
800 600 400 200
0
2005
2006
2007
2008
30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 2009 2010年111月
社会固定资产投资
房地产投资额
15000 10000
5000 0
21.70%
7878
8242
8554
10603
11841
24%
30.00% 25.00% 20.00%
15.00% 11.70%10.00%
4.60%
3.80%
5.00%
0.00% 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年
消费支出 7878 增长率 21.70%
偉 業 顧 問 ©2010 B.A.Consulting.
机场效果图
第 13 页
区域发展机遇
京沪高铁
廊坊站是出京第一站，坐火车从北京到廊坊只需20分钟； 预计2019年国庆节前全面通车； 上海段已于2019年2月开通测试。
京沪高铁的开通在锐减客户心理距离的同时，将更直接的加快城市升值趋势，
刺激客户消费心理预期。
第3页
城市概况
地理位置
现辖广阳、安次两个区，三河、霸州两个县级市，大厂、香 河、永清、固安、文安、大城六个县。总面积6429平方千米。 2019年末总人口410万人，其中城区人口75万人。
廊坊市位于河北省中部偏东，北临京都，东与津门交界， 南接沧州，西和古城保定 毗连，地处京津两大城市之间，环渤海腹地，素有“京津走廊上的明珠”之称。
偉 業 顧 問 ©2010 B.A.Consulting.
第 14 页
廊坊城市规划
空间布局
城市定位 ：京津冀城镇群重要区域中心城市， 承接京津城市部分职能。
全市“大三点“：市区、永清、固安组
团构成的城市群空间布局结构；
市区“小三点”：主城区、开发区、万
庄新城区组团构成的城市空间布局。
本案
廊坊是以发展高新技术产业和现代服务业为主的生态宜居名城。
偉 業 顧 問 ©2010 B.A.Consulting.
第9页
区域发展机遇
北京外扩
北京城区面积不断增大，经济发展、人口快速增长 外部交通设施全面提升，为城市化发展提供可能 环首都经济圈政策支撑，北京进入新城时代
环北京区域已迎 来重大发展机遇
伴随城市化的运动过程，资源、市场高效配置，人们的居住、生活、工作不再以城 市的行政边界为界限，周边组团逐渐纳入城市整体当中，形成新的城市发展模式。
偉 業 顧 問 ©2010 B.A.Consulting.
区域发展机遇
第二机场
谋划建设北京新机场廊坊临空经济区，对承接 国家重大项目、产业结构升级和拉动区域经济 发展具有重大意义。
1、提高廊坊城市知名度； 2、促进交通、物流及航空产业的发展； 3、经济环境的改变、服务水平的提升。
机场效果图
第二机场选址北京南部将成为撬动廊 坊乃至河北南部发展的新契机。
房地产投资比重
➢廊坊市1989经国务院批准为省辖地级市；
➢进入90年代，特别是“九五”以来，城镇住宅建设迅猛发展，住宅投资额和开竣工 量连年增长；
➢2019年开始，廊坊房地产投资明显加快，尤其是近三年总规模快速增长，市场发展 进入稳定增长期。
➢2019年1-11月份固定资产投资完成812.8亿元，其中房地产投资完成226.3亿元，为 房地产行业的发展奠定良好源自文库发展基础，发展潜力较大。
中建廊坊项目第一阶段报告
2019-5
偉 業 顧 問 ©2010 B.A.Consulting.
报告框架
廊坊投资发展环境研究 廊坊房地产市场研究 中建各地块开发方向研判
偉 業 顧 問 ©2011 B.A.Consulting.
第2页
廊坊投资发展环境研究
偉 業 顧 問 ©2011 B.A.Consulting.
项目占地75公顷。以火车站南北站为依托，以站前商 务区为核心，以实现零换乘为目标，形成高速铁路、 城市轨道交通、城市公共交通等多种交通方式相衔接 的城市综合交通枢纽中心。
瑞丰公园
景观绿化70000平方米，园路及铺装17000平方米，园 林建筑1000平方米，河湖水系40000平方米。
龙河次中心
项目占地约100公顷，以建设现代化、高质量的公共服 务设施，建成环境优美、富于特色的生态型现代化城 区，配套建设高档住宅区位目标，承担为安次区和龙 河工业园服务的综合性商贸服务、文化娱乐、生活配 套等职能。
大广高速 廊沧高速
涿密高速
未来廊坊与周边城市的联系将更加紧密，特别是与京津之间的通达性越来越高。
偉 業 顧 問 ©2010 B.A.Consulting.
第 19 页
廊坊城市规划
轨道交通
京沪高速铁路与京津城际铁路进行连接
北京和廊坊之间将由轻轨一站连接， 2019年8月京津城际铁路开通运营。京沪高铁已开工建设。 从北京亦庄到廊坊城区只需要15分钟。 京沪高速铁路与京津城际铁路功能互补，充分整合、高效利
8242
8554
10603
4.60% 3.80%
24%
消费支出
增长率
11841 11.70%
[数据来源：中国廊坊政府门户网]
随着人均可支配收入的增长，全 民消费支出逐年提高。
近年来廊坊市人均可支配收入逐年增加，人民生活水平和质量逐年提高。
偉 業 顧 問 ©2010 B.A.Consulting.
第7页
廊坊
其发展关系到整个大范围地区的合作格局。
资料来源：中国人民大学区域经济与城市管理研究所
在京津冀都市圈的规划下，“黄金三角”占据最佳的位置和先机，廊坊恰恰位于
三角核心区域内，享有极佳的发展前景。
偉 業 顧 問 ©2010 B.A.Consulting.
第 11 页
区域发展机遇
京津发展带动廊坊
➢2019年，廊坊市将以加快转变经济 发展方式为主线，建成以“京津冀电 子信息走廊、环渤海休闲商务中心” 为标志性定位的现代产业体系框架和 城乡发展格局。 ➢目前各区域政府部门力争做到区域规 划“一张图”，以求“大北京”区域 的总体共同发展，构建合理的城市体 系。
偉 業 顧 問 ©2010 B.A.Consulting.
带的廊坊更加充满活力。
第6页
城市概况
居民收入
20000 15000 10000
5000 0
16302 18333 30.00%
1397254.10%
25.00%
10152 11263 10.10% 10.90%
20.00%
16.70%
15.00%
12.50%
10.00%
5.00%
0.00% 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年
城镇居民可支配收入 10152 11263 13975 16302 18333
增长率
10.10% 10.90% 24.10% 16.70% 12.50%
城镇居民可支配收入
增长率
廊坊市人均可支配收入持续增长，2009 年城市居民收入达到18333元，但增长幅 度较往年有所下滑。
市民广场
文化休闲中心 会展中心
体育中心
光明片区商务区
周各庄商务区
城市商业中心 交通枢纽中心
本案
龙河次中心
随着城市空间结构的优化，廊坊城市品质将全面提升，城市综合承载力和核心 竞争力逐渐增强，吸引更多北京及廊坊客户在这里买房置业。
偉 業 顧 問 ©2010 B.A.Consulting.
第 16 页
廊坊城市规划
第 18 页
廊坊城市规划
高铁建设
纵向： 京津塘高速 京津塘高速二线 京哈高速 京沈高速 京开高速 廊沧高速（廊坊—沧州，2019年已全线通车） 大广高速（大庆—广州，预计2019年底建成通车）
横向： 津保高速（天津—保定，2000年7月19日建成通车） 密涿高速（密云—涿州，预计2019年底建成通车）
廊坊市生产总值（亿元）
增长率
京津冀 1北京市 2天津市 3唐山市
33502.2 11865.9 7500.80 3781.40
7801.76 42941.85
1755
67611.96
1228
61081.43
745
50757.05
4石家庄市 3114.90 980
主要功能区
偉 業 顧 問 ©2010 B.A.Consulting.
光明商务区
项目占地约48.6公顷，利用城中村整体改造契机，强 化城市公共设施功能，创造以地上、地下空间综合利 用为特色，集商务、办公、商业购物、休闲旅游、高 档居住、游玩观赏为一体，交通便利，具有现代都市 风情的综合功能特色街区。
交通枢纽中心
31784.69
廊坊市人均GDP（元）
30000 25000 20000 15000 10000
5000 0
16161.9 2005
18246.1
25753.1227 28066.78 21980.59
2006
2007
2008
2009
廊坊市人均GDP（元）
5沧州市 1900.00 6保定市 1737.60 7廊坊市 1160.40 8秦皇岛市 877.00 9张家口市 800.50
城市概况
固定资产投资
数据来源：廊坊统计公报
2019-2019年廊坊固定资产投资增速迅猛。2019年增速有所放缓，但仍高于河北省 28.8%的平均水平。2009年受国家四万亿投资及河北省“三年大变样”工程影响，
投资额大幅增加；2019年固定投资投资额增速降低，但仍高于2019年。
偉 業 顧 問 ©2010 B.A.Consulting.
第8页
区域发展机遇
北京外扩
北京外部交通设施全面提升,高效快捷的国道、市道系 统和轨道交通使北京城市化进程加快，促进北京边缘 组团发展。
怀来
涿州
北京 中心城区
固安
燕郊 香河
廊坊
中 心 城 区
随着北京城市的壮大，城市化进程的发 展，人口的不断增加，距离北京最近的 燕郊、香河、廊坊、固安、涿州及怀来 等城市将率先发展，逐渐融入北京，北 京的城市功能和范围进一步扩大。
522 1101 393 285 423
36391.50 15772.56 29526.72 30771.93 18924.35
廊坊市经济发展迅速，GDP保持稳定增幅。
10承德市 763.70
369
20696.48
[数据来源：中国廊坊政府门户网]
环渤海区域经济的崛起、京津冀都市圈的振兴，使处于环渤海环京津战略发展核心地
第 17 页
廊坊城市规划
主要功能区
东北部承接北京人口转移： 新市政中心移向东北部，万庄新 区有一定发展基础，高端楼盘集 中，是未来城市综合新区，最适 宜居住、生活。 东南部承接京津产业转移： 东部、南部的两大产业园区在原 有产业基础上更新发展，承接新 产业的转移
偉 業 顧 問 ©2010 B.A.Consulting.
偉 業 顧 問 ©2010 B.A.Consulting.
城市概况
经济实力
廊坊市生产总值（亿元）
2009年京津冀都市圈各市GDP排名
排名
城市GDP 常住人口 人均GDP （亿元） （万） （元）
1500 1000
500 0
632.913.107%2215.208%83.415%1051.151.8101%60.140.81120050%...000000%%% 5.00% 0.00%
偉 業 顧 問 ©2010 B.A.Consulting.
第 10 页
区域发展机遇
京津冀城市圈
京津冀都市圈将以北京、天津、唐山为三 角核心，构建-京津唐三角极轴，在外围 形成环状合作带。
通过核心的辐射效应和扩散，逐步形成合理的城 市等级体系，构建一体化空间格局；
图示的京津唐金三角是京津冀都市圈的核心地区，
偉 業 顧 問 ©2010 B.A.Consulting.
第 15 页
廊坊城市规划
主要功能区
一轴、一廊、两环、八大中心
一轴：即南北绿色步行轴； 一廊：即京沪高铁景观生态廊 ； 两环：即环城水系景观带、环城奥林匹克公园 ； 八中心：市民广场、商业中心、休闲中心、
体育中心、交通枢纽中心、商务中心、 会展中心、龙河次中心。
用两条线路的运输资源，也进一步推动廊坊经济发展。
轻轨和高铁的开通将大大缩短通勤时间，拉近购房者对北京和廊坊的心理距离。
偉 業 顧 問 ©2010 B.A.Consulting.
第 20 页
廊坊城市规划
产业规划
偉 業 顧 問 ©2010 B.A.Consulting.
两带一轴一中心
两带：环北京产业带、环天津产业带； 一轴：中部特色产业轴； 一中心：（城市功能中心）多园支撑、集群发展的 空间格局； 六大产业：电子信息、汽车零部件制造、金属制品、 木材加工及家具制造、食品加工、会展旅游；
偉 業 顧 問 ©2010 B.A.Consulting.
第4页
城市概况
市场发展
1400 1200 1000
800 600 400 200
0
2005
2006
2007
2008
30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 2009 2010年111月
社会固定资产投资
房地产投资额
15000 10000
5000 0
21.70%
7878
8242
8554
10603
11841
24%
30.00% 25.00% 20.00%
15.00% 11.70%10.00%
4.60%
3.80%
5.00%
0.00% 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年
消费支出 7878 增长率 21.70%
偉 業 顧 問 ©2010 B.A.Consulting.
机场效果图
第 13 页
区域发展机遇
京沪高铁
廊坊站是出京第一站，坐火车从北京到廊坊只需20分钟； 预计2019年国庆节前全面通车； 上海段已于2019年2月开通测试。
京沪高铁的开通在锐减客户心理距离的同时，将更直接的加快城市升值趋势，
刺激客户消费心理预期。
第3页
城市概况
地理位置
现辖广阳、安次两个区，三河、霸州两个县级市，大厂、香 河、永清、固安、文安、大城六个县。总面积6429平方千米。 2019年末总人口410万人，其中城区人口75万人。
廊坊市位于河北省中部偏东，北临京都，东与津门交界， 南接沧州，西和古城保定 毗连，地处京津两大城市之间，环渤海腹地，素有“京津走廊上的明珠”之称。
偉 業 顧 問 ©2010 B.A.Consulting.
第 14 页
廊坊城市规划
空间布局
城市定位 ：京津冀城镇群重要区域中心城市， 承接京津城市部分职能。
全市“大三点“：市区、永清、固安组
团构成的城市群空间布局结构；
市区“小三点”：主城区、开发区、万
庄新城区组团构成的城市空间布局。
本案
廊坊是以发展高新技术产业和现代服务业为主的生态宜居名城。
偉 業 顧 問 ©2010 B.A.Consulting.
第9页
区域发展机遇
北京外扩
北京城区面积不断增大，经济发展、人口快速增长 外部交通设施全面提升，为城市化发展提供可能 环首都经济圈政策支撑，北京进入新城时代
环北京区域已迎 来重大发展机遇
伴随城市化的运动过程，资源、市场高效配置，人们的居住、生活、工作不再以城 市的行政边界为界限，周边组团逐渐纳入城市整体当中，形成新的城市发展模式。
偉 業 顧 問 ©2010 B.A.Consulting.
区域发展机遇
第二机场
谋划建设北京新机场廊坊临空经济区，对承接 国家重大项目、产业结构升级和拉动区域经济 发展具有重大意义。
1、提高廊坊城市知名度； 2、促进交通、物流及航空产业的发展； 3、经济环境的改变、服务水平的提升。
机场效果图
第二机场选址北京南部将成为撬动廊 坊乃至河北南部发展的新契机。
房地产投资比重
➢廊坊市1989经国务院批准为省辖地级市；
➢进入90年代，特别是“九五”以来，城镇住宅建设迅猛发展，住宅投资额和开竣工 量连年增长；
➢2019年开始，廊坊房地产投资明显加快，尤其是近三年总规模快速增长，市场发展 进入稳定增长期。
➢2019年1-11月份固定资产投资完成812.8亿元，其中房地产投资完成226.3亿元，为 房地产行业的发展奠定良好源自文库发展基础，发展潜力较大。
中建廊坊项目第一阶段报告
2019-5
偉 業 顧 問 ©2010 B.A.Consulting.
报告框架
廊坊投资发展环境研究 廊坊房地产市场研究 中建各地块开发方向研判
偉 業 顧 問 ©2011 B.A.Consulting.
第2页
廊坊投资发展环境研究
偉 業 顧 問 ©2011 B.A.Consulting.
项目占地75公顷。以火车站南北站为依托，以站前商 务区为核心，以实现零换乘为目标，形成高速铁路、 城市轨道交通、城市公共交通等多种交通方式相衔接 的城市综合交通枢纽中心。
瑞丰公园
景观绿化70000平方米，园路及铺装17000平方米，园 林建筑1000平方米，河湖水系40000平方米。
龙河次中心
项目占地约100公顷，以建设现代化、高质量的公共服 务设施，建成环境优美、富于特色的生态型现代化城 区，配套建设高档住宅区位目标，承担为安次区和龙 河工业园服务的综合性商贸服务、文化娱乐、生活配 套等职能。
大广高速 廊沧高速
涿密高速
未来廊坊与周边城市的联系将更加紧密，特别是与京津之间的通达性越来越高。
偉 業 顧 問 ©2010 B.A.Consulting.
第 19 页
廊坊城市规划
轨道交通
京沪高速铁路与京津城际铁路进行连接
北京和廊坊之间将由轻轨一站连接， 2019年8月京津城际铁路开通运营。京沪高铁已开工建设。 从北京亦庄到廊坊城区只需要15分钟。 京沪高速铁路与京津城际铁路功能互补，充分整合、高效利
8242
8554
10603
4.60% 3.80%
24%
消费支出
增长率
11841 11.70%
[数据来源：中国廊坊政府门户网]
随着人均可支配收入的增长，全 民消费支出逐年提高。
近年来廊坊市人均可支配收入逐年增加，人民生活水平和质量逐年提高。
偉 業 顧 問 ©2010 B.A.Consulting.
第7页
廊坊
其发展关系到整个大范围地区的合作格局。
资料来源：中国人民大学区域经济与城市管理研究所
在京津冀都市圈的规划下，“黄金三角”占据最佳的位置和先机，廊坊恰恰位于
三角核心区域内，享有极佳的发展前景。
偉 業 顧 問 ©2010 B.A.Consulting.
第 11 页
区域发展机遇
京津发展带动廊坊
➢2019年，廊坊市将以加快转变经济 发展方式为主线，建成以“京津冀电 子信息走廊、环渤海休闲商务中心” 为标志性定位的现代产业体系框架和 城乡发展格局。 ➢目前各区域政府部门力争做到区域规 划“一张图”，以求“大北京”区域 的总体共同发展，构建合理的城市体 系。
偉 業 顧 問 ©2010 B.A.Consulting.
带的廊坊更加充满活力。
第6页
城市概况
居民收入
20000 15000 10000
5000 0
16302 18333 30.00%
1397254.10%
25.00%
10152 11263 10.10% 10.90%
20.00%
16.70%
15.00%
12.50%
10.00%
5.00%
0.00% 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年
城镇居民可支配收入 10152 11263 13975 16302 18333
增长率
10.10% 10.90% 24.10% 16.70% 12.50%
城镇居民可支配收入
增长率
廊坊市人均可支配收入持续增长，2009 年城市居民收入达到18333元，但增长幅 度较往年有所下滑。
市民广场
文化休闲中心 会展中心
体育中心
光明片区商务区
周各庄商务区
城市商业中心 交通枢纽中心
本案
龙河次中心
随着城市空间结构的优化，廊坊城市品质将全面提升，城市综合承载力和核心 竞争力逐渐增强，吸引更多北京及廊坊客户在这里买房置业。
偉 業 顧 問 ©2010 B.A.Consulting.
第 16 页
廊坊城市规划
第 18 页
廊坊城市规划
高铁建设
纵向： 京津塘高速 京津塘高速二线 京哈高速 京沈高速 京开高速 廊沧高速（廊坊—沧州，2019年已全线通车） 大广高速（大庆—广州，预计2019年底建成通车）
横向： 津保高速（天津—保定，2000年7月19日建成通车） 密涿高速（密云—涿州，预计2019年底建成通车）