重庆市北部新区高新园人和街道H29地块项目可行性研究报告

重庆市北部新区

高新园人和街道H29地块项目可行性研究报告

可行性研究报告摘要

目录

第一章项目概况 (1)

一、项目简介 (1)

二、经济技术指标 (2)

三、四至关系 (2)

第二章市场环境分析 (3)

一、北部新区区域解析 (3)

二、北部新区高新园区解析 (5)

三、北部新区高新园区楼宇工业分析 (7)

第三章区域房地产市场分析 (7)

一、区域房地产概况 (7)

二、北部新区高新园07年一季度房地产市场分析 (9)

三、重点个案调研 (12)

四、区域商业解析 (17)

五、周边配套 (20)

第四章项目SWOT分析 (22)

一、地块解析 (22)

二、SWOT分析 (22)

第五章项目初步定位 (23)

一、目标客户定位 (23)

二、产品定位 (25)

三、价格定位 (26)

第六章项目规划设计方案及评价 (26)

一、项目开发方向分析 (26)

二、项目规划设计方案及评价 (26)

三、项目初步方案选择 (31)

第七章项目开发建设及销售计划 (32)

一、开发建设计划 (32)

二、各期开发建设面积 (33)

三、销售进度分析 (34)

第八章投资估算 (34)

一、投资估算依据 (34)

二、建设项目总投资估算 (35)

三、分年投资计划预测 (38)

第九章项目销售收入与资金筹措计划 (41)

一、项目销售收入、营业税及附加预测 (41)

二、项目的启动资金 (41)

三、项目资金筹措计划 (41)

第十章财务评价 (46)

一、评价前臵关键数据 (46)

二、财务评估静态指标 (47)

三、财务评估动态指标 (47)

四、财务评价结论 (51)

第十一章不确定性分析 (51)

一、主要不确定性因素 (51)

二、敏感性分析 (51)

三、临界点分析 (52)

四、盈亏平衡分析 (53)

五、土地成交价格分析 (53)

第十二章项目风险分析及控制措施 (55)

一、风险因素识别 (55)

二、风险分析 (55)

三、风险评估 (55)

四、风险对策 (56)

第十三章项目可行性研究结论与建议 (57)

一、项目可行性研究综合评价 (57)

二、项目建议 (57)

第一章 项目概况

一、项目简介

项目位于重庆市北部新区高新园人和街道汪家桥行政村，目前为警备区用地，基地地形平坦，现为汪家桥停车场，作为一物流中心停车场和办公地点，整个宗地呈规则矩形，落差小，土地平整，地块上有少量简易的临时用房。 地理区位图：

场地现状

二、经济技术指标

三、四至关系

地块位于北部新区重庆EBD（生态商务区），与行政中心、金融中心、外事中心、新牌坊“富人区”相临。重庆消防总队对面，城市快速干道双宁路段北侧与内环高速人和立交相连，西面靠近金科天籁城，东面是“人和丽景”楼盘和凤麟苑（经济适用房）、怡和小区。地块属于四周临路，但是不靠近主干道。

周边区域现状：

第二章市场环境分析

一、北部新区区域解析

1、北部新区介绍

北部新区位于重庆主城区，南临渝中半岛，北靠江北国际空港区，西接嘉陵江，与高等院校、科研院所密集的沙坪坝区、北碚区数桥相连，东依长江寸滩港区，规划面积136.6平方公里，是重庆中心城区难得的一片地势平缓开阔的大面积开发区。

北部新区于2000年12月18日设立，2001年4月25日挂牌成立，重庆市委、市政府决定把北部新区建成以高新技术产业为基础的现代产业基地、都市发达经济圈的核心增长极和都市风貌展示区，提出用10年时间在北部新区"再造一年重庆工业"，即北部新区加经开区、高新区在2010年实现工业总产值1500亿元（相当于2000年重庆市工业总产值）。

据了解，2006年，北部新区生

产总值（GDP）达到87亿元，比2001

年增长10.2倍；工业总产值从2001

年的7.3亿元迅速飙升到2006年的

292亿元，增长39倍，年均增幅达

109%；固定资产投资总额从2001年

的11亿元猛增到2006年的166亿

元，增长15倍。2001～2006年累计，

北部新区固定资产投资总额已达到

536亿元，其中基础设施建设投资

254亿元；北部新区的入库税金总额

从2001年的0.83亿元迅速增长到

2006年的35亿元，增长41倍，年

均增长率达111.3%。

截至2006年底，北部新区历年累计引进项目达到686个，合同投资额598亿元，目前已开工、投产或营业项目共568个，开工投产率达到83%。

经过几年的开发建设，北部新区已基本形成"3个1"的发展格局："1座汽车城"，"１

个星系列百万方高新技术楼宇产业"，"1条嘉陵江滨江景观带"，目前，北部新区两园已由一个城郊乡镇区域变成一个新城区的雏形，奠定了在北部新区建设以高新技术为基础的现代产业基地、都市风貌展示区、都市发达经济圈核心增长极的布局构架。

2、北部新区发展规划

北部新区规划概况：

规划性质 以发展高新技术产业为基础的现代产业基地，是都市发达经济圈核心增长极和

都市风貌展示区

用地规模 规划区总用地面积136.60平方公里，规划城市建设用地91.73平方公里，占总

用地的67.15%

人口规模

规划人口规模为65万人 北部新区组团规划分布：

北部新区七大组团规划： 组团

主要功能 组团概况 人和组团

商务中心、客运枢纽、光电产业、高档社区 北部新区的中心商务服务区。规划城市建设用地18.72平方公里，人口20万人 大竹林组团

信息产业、软件产业、光电产业、生物工程 以发展信息软件为主、环境优美的现代产业区。规划城市建设用地18.31平方公里，人口10万人 礼嘉组团 高新技术研发、高档社区 以高新技术为核心的研发区和环境优良的生活居住

区。规划城市建设用地16.15平方公里，人口18万人

黄茅坪组团 现代制造业 以发展现代制造业为主的工业园区。规划城市建设用

地5.95平方公里，人口3.5万人

翠云组团 新材料产业区重点发展

规划用地11.3平方公里，人口6万人，

组团内规划有