DID方法与合成控制法

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数 据
2010 年 6 月 ~2012 年 2 月 40 个大中城市的平衡面板数据, 40个城市中包括所有省会城市(除拉萨、港澳地区),同 时考虑到重庆没有实行限购政策,选择了一些与重庆房价
差别不大,尚未实施限购政策或限购政策实施较晚的城市,
包括:北海、大连、惠州、泉州等。
变 量


预测控制变量: 土地成交均价、人均GDP、人口密度、限购变量、第三产业比重 被解释变量: 城市住宅均价作为当地房价的代理变量 关系: (1)土地成交均价的影响房地产市场的供给,地价上涨会导致房地 产商开放成本上升,从而会使房价上涨; (2)人均GDP和人口密度影响房地产市场的需求,人均GDP越高的 城市,其房价也会越高,而人口密度越大的城市,会导致房地产市 场的需求增长大于供给增长,所以房价也会越高; (3)限购政策则在一定程度上抑制了房地产市场的购买需求,从而 抑制了房价的上涨,作为虚拟变量,限购城市赋值为1,未限制城 市赋值为0;
将价格效应进一步分解后,发现不同面积类型的住房价格 走势完全相反,在大面积住房(144平方米以上) 价格下降的同 时,小面积住房 (90 平方米以下 ) 价格反而出现了更大幅度的 上涨 这至少说明两个问题:一是住房平均价格的下降主要是 由大面积住房导致的;二是房产税政策将大面积住房市场需 求挤出到小面积住房市场,导致这些类型的住房价格增长更 快。 “结构性扭曲” 形成原因: 1.与现阶段试点的“窄税基”房产税政策有关 2.与户籍制度直接相关。
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(2)房产税改革的免税条款对住房市场产生挤出效应,由 于房产税改革主要针对的是大面积住房,在房产税政策 免税条款的影响下,导致房产税挤出的需求会进一步抬 高小户型住房的价格,因此房产税还将产生结构效应
三、估计方法
1、倍差法(DID法,双重差分法)



概念:对比房产税改革之后试点城市房价水平的变化和其他地 区房价的变化,两者之间的差距就反映了房产税改革对试点城 市房价的影响。 处理组:试点城市(2011年2月之后) 对照组:国内其他城市 障碍:(会造成偏误) (1)对照组的选取具有主观性和随意性,不具有说服力 (2)政策是内生的,试点城市与其他城市之间有系统性差别, 而这种差别恰好是该城市成为试点城市的原因。
本 文 采 用 ABADIE 和 GARDEAZABAL(2003) 提 出 的 合 成 控 制 法 (SYNTHETIC CONTROL METHODS)来估计房产税政策的影响,合成控制 法弥补了DID方法的上述缺陷,充分考虑到处理组的特殊性,通过其 他城市的加权平均来构造一个“反事实”的参照组,真实房价水平 与反事实房价之间的差距则是该政策的作用。 基于 2010 年 6 月至 2012 年 2 月40 个大中城市的月度平衡面板数据, 在控制了土地价格、经济发展水平、人口密度、限购政策及产业结 构等因素后,我们发现房产税使得试点城市房价相对于潜在房价下 降幅度达5.27%,并且通过了一系列稳健性检验。

第六部分是全文的结论
二 、理论分析及研究假说
由于资本的流动性一般都比较高,因此资本并不承担任 何税负,房产税最终会转嫁给消费者,从而以更高的房 价表现出来(SIMON,1943;NETZER,1966)。 以 TIEBOUT(1956) 为代表的财政学文献开始将房产税与公 共服务联系起来,认为在劳动力自由流动的情况下, “用脚投票”的机制会匹配辖区的房产税与公共服务, 那些提供更多公共服务的地区所制定的房产税税负更重, 反之亦然 房产税是一种收益税,影响当地的公共支出,不直接影 响住房价格和资源配置 (TIEBOUT , 1956 ; HAMILTON , 1975 ; FISCHEL,1992、2001)
疑 问
为什么选取重庆来做实证分析而非上海?
合成控制法要求处理组可以通过对照组加权估计,但是 上海地区住宅均价在中国住宅均价中国基本处于第一位 置,并且其他经济特征也比较特殊,无法通过其他城市 进行加权平均,但是重庆符合本方法的要求。 此外,在稳健性检验中,上海在研究地区预测误差的36 倍,因而将上海删除。
2、合成控制法

根据数据选择对照组来研究政策效应的方法

基本思路:根据没有房产税改革的其他地区的加权组合来构造一个 与处理组类似的对照组。
基本特征:知道对照组内每个经济体的权重,即每个经济体根据各 自数据特点的相似性,构成“反事实”事件中所做的贡献,按照事 件发生之前的预测变量来衡量对照组和处理组的相似性。 优点: (1)扩展了传统的倍差法,是一种非参数的方法 (2)构造对照组时,通过数据来决定权重的大小,从而减少了主观 判断;通过所有对照组的数据特征构造“反事实状态”,各自 权重为正数且和为1.(Temple,1999)


杜雪君等(2009)利用中国31个省(市自治区)的数据 资料为研究样本,发现中国房地产税对房价有抑制 作用,而地方公共支出则对房价有促进作用,且后 者的影响较大,因此房地产税负和地方公共支出对 房价的净影响为正 况伟大(2009)的研究表明,在其他条件不变时,开 征房产税将导致房价下降 况伟大(2010)与发达国家不同的是,由于房价的快 速上涨,中国的住房市场不仅是一个消费市场,而 且更是一个投资市场,预期及投机需求对中国城市 房价波动具有较强的解释力。

入选原因

一是两者都是直辖市,在行政上更有利于管理 二是两者的房价具有很好的代表性,上海市作为东 部沿海城市,房价水平是最高的几座城市之一,重 庆作为西部城市,房价处于全国平均水平
区别
检验的假说

(1)房产税改革降低住房价格,试点城市通过对住房征收 房产税,提高了住房的持有成本,进一步抑制住房的投 资性需求,在短期内会抑制房价的上涨

合成控制法应用举例:
西班牙其他地区的组合来模拟没有恐怖活动的巴斯克地区 的潜在经济增长,进而估计恐怖活动对巴斯克地区经济的 影响。 研究加州的控烟法对烟草消费的影响,利用其他州的数据 加权模拟加州在没有该法案时的潜在烟草消费水平。 分析重庆1997年被划分为直辖市对相关地区经济增长的影 响。

虽然不同理论在房产税对房价的影响方面没有得出一 致结论,但是大部分的文献都发现两者是一种负向关系 OATES(1969)通过对美国新泽西州东北部53个城镇的调查发 现房地产价值与财产税呈负相关,与地区的公共支出水平 呈正相关 KENNETH(1982)对北加利福尼亚推出的13号法案对房价影响 的研究发现,在当地公共服务没有下降的情况下,平均每 年下降1美元的财产税相应增加7美元的财产价值 ROSENTHAL(1999)对英国马其赛特郡(MERSEYSIDE)等县市的研 究发现税收对房价有抑制作用Fra bibliotek模型:



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1986 年 9 月 15 日国务院颁布的《中华人民共和国房产 税暂行条例》,不过当时的房产税主要针对商业用房, 个人所有的非营业用房产则免征房产税,因此对房地产 的影响较小。 2010年5月国务院提出要推进房产税改革,扩大原有的 房产税征收范围,将个人所有的居住房产也作为征收对 象 见《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》 (国发[2010]15号)。 2011年1月国务院开始在部分城市试点房产税的征收, 重庆和上海成为首批试点城市
中国房产税试点的效果评估: 基于合成控制法的研究
作者:刘甲炎 范子英
一、引言
自2000年以来,中国的住房价格平均每年增长8.58%远远超过了 同期的CPI增长率和银行存款利率
消费不足、收入差距、结构失衡、投资泡沫
供给管理:减免税费、调整住房供给结构等 需求管理:限购限贷、提高首付比例、加大对保障性住房的投 入,尝试建立多维度的住房供给结构 长期措施:对房地产的持有环节征税。能够使得投资需求成上升, 降低房地产投资的收益,进而在长期中抑制房价的上 涨,缓解地方政府土地财政困境,规范地方政府的行 为。
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四、房产税对房价影响的平均效应
“结构性扭曲”结果:产生了巨大的福利分配效应,由于小面 积住房对应的是城市的中低收入阶层,房产税的本意是要减 轻他们的购房负担,但实际结果却完全相反
文章结构

第二部分是理论分析和研究假说,简要介绍房产税 的政策背景和作用机制

第三部分是关于合成控制法的介绍 第四部分是基本的结果分析和稳健性检验 第五部分是关于作用机制的进一步分解
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沈悦和刘洪玉 (2004) 利用 1995 ~ 2002 年中国 14 个城市 的经验研究表明,在不添加年度虚拟变量的情形下,城 市经济基本面能够解释住宅价格变动,如果加入年度虚 拟变量,城市经济基本面的解释力大幅度下降,这说明 适应性预期对住宅价格变动具有显著影响 况伟大 (2010) 考察了预期和投机对房价的影响,虽然他 认为经济基本面对房价波动影响要大于预期和投机,但 预期和投机对中国城市房价也有很强的解释力 Wong(2001) 根据理性泡沫理论,当投资者期待未来资 产价格上涨时,会囤积资产,从而获取更大的收益 况伟大(2009、2012)通过建立投资者和开发商的理论模 型,证实了开征房产税对住宅价格有抑制作用 昌忠泽 (2010) 分析了房地产泡沫形成的根源,并提出开 征房产税和住宅空置税能够抑制房地产市场的过度投机 行为
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加权的意义在于,消除试点城市 房价的特殊性,使得房产税改革前每 个月份的房价与通过对照组加权得出 的房价相同;同时使得影响房价的因 素也相同。
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2011年1月28日国务院在上海和重庆开始试点房产税。
焦点问题集中于房产税对房价是否有影响,以及影响程度是多少

量化研究的主要障碍 :(1)评估方法的缺陷
在传统的政策评估中,倍差法(DIFFERENCE-IN-DIFFERENCE,DID)是最常用的 一种方法,该方法要求处理组(试点城市)和对照组(非试点城市)在改革 之前是可比的,但是由于试点城市的特殊性,传统的DID方法在这里并 不适用。 (2)多种政策的干扰 在房产税试点的同时,政府还采取了其他多种调控政策,如限购、限贷 等,这些政策的效果与房产税混在一起,很难将其剥离出来。
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