控制性详细规划的小论文

关于控制性详细规划
摘要：通过课程学习和课外阅读，了解控制性详细规划的理论、操作方原则和方法，结合实例分析在控制性详细规划中几个重要的指标土地使用性质、容积率、绿化率、建筑密度、建筑限高等，通过对指标进行控制，做出合理的，具有弹性的规划，指导城市的规划与发展。

关键字：用地性质、容积率、绿化率、建筑密度、建筑间距、建筑限高
1控制性详细规划的含义
控制性详细规划是指市、区、县及镇人民政府根据城市（镇）各层次总体规划和地区经济、社会发展以及环境建设的目标，对土地使用性质和土地使用强度、空间环境、市政基础设施、公共服务以及历史文化遗产保护等做出具体控制性规定的规划。

[ 1]
2 控制性详细规划的内容
控制性详细规划的内容有以下几点：
①详细规定所规划范围内各类不同使用性质的用地面积与用地界线，规定各类用地适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。

②规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制性指标，规定交通出入口方向、停泊位、建筑后退、建筑间距等要求。

③提出各地块的建筑位置、体型、色彩等要求。

④确定各级支路的红线位置，控制点坐标和标高；
⑤根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；
⑥制定相应的土地使用及建筑管理规定。

1]
从其规划的内容可以看出，控制性详细规划控制的内容主要有土地使用性质细分及其兼容范围控制；土地使用强度控制；主要公共设施与配套设施控制；道路及其设施与内外交通关系控制；城市特色与环境景观控制；工程管线控制。

3 控制性详细规划的指标体系
从规划管理的眼光来看，任何城市建设活动，不管是综合开发还是个体建设，控制性详细规划由土地使用、环境容量、建筑建造、城市设计引导、配套设施和行为活动构成。

它们又分为规定性指标（用地性质、建筑密度、建筑控制高度、容积率、绿地率、交通出入口方位、停车泊位及其他需要配置的公共设施）和指导性指标（人口容量、建筑形式、体量、风格要求、建筑色彩要求、其他环境要求）。

[2]在我们做具体的规划设计时，规定性指标尤为重要，它是我们必须遵照执行的。

3.1规定性指标
3.1.1 土地使用控制
土地使用控制是对建设用地的建设内容、位置、面积和边界范围方面做出规定，其具
体控制内容包括土地使用性质、土地使用兼容性，用地边界、用地面积。

[2〕
（一）用地性质和用地面积在做规划时，我们常用粗红线来圈画出用地范围（即规划用地面积），在红线范围内做出相应的规划设计，如对土地使用性质的划分，用地由可分为城市用地和镇用地。

城市用地有10大类。

46中类，73小类。

其中10大类分别是居住用地（R）、公共设施用地（C）、工业用地（M）、仓储用地（W）、对外交通用地（T）、道路广场用地（S）市政设施用地（U）、绿地（G）、特殊用地（D）、水域和其他用地（E）;镇用地分为9大类30小类，其中9大类分别是居住用地（R）、公共设施用地（C）、生产用地（M）、仓储用地（W）、对外交通用地（T）、道路广场用地（S）、工程设施用地（U）、绿地（G）、水域和其他用地（E）」2
不同的用地类型我们用不同的颜色表示，且在规划过程中必须按照城市规划制图标准，
如下图：粗红线围城的面积为规划用地范围，在做一个规划时我们一定要确定规划的界限。

较为明显的那几条道路为城市主干道。

在“用地分类”图中可以看出此规划对用地的类型进
行了详细的划分，地块边线要具备可辩识性，因此多沿现状的道路边线，或不同性质用地的
界线来划分。

居住区旁应该布置了哪些类型的用地都规划的清清楚楚，这在一定的程度上为建设提
供了方便，但同时又使其具有局限性，界限太多，不能很好的适应规划中的灵活性。

图1用地分类图
I it ・I
Y - J
I—V
2城市规划制图标准
控制性详细规划的规划范围，应从城市的一个完整地域结构出发，其第一步是根据建
设用地的区位、土地使用性质、土地出让和房地产开发的要求，综合空间环境结构设想及开
发的可行性，划分基本地块，编排地块号码。

在此基础上，确定各地块的用地面积和各项控
制指标。

一般而言划分地块应注意以下几点：
①旧城区和沿街地段分块宜小，新建居住区分块宜大；
②至少与一条道路相邻；
③用地性质尽量单纯；
④同类用地控制要求大致相同；
⑤保护地段单独划出。

（二）用地控制指标
用地控制指标在控制性详细规划中是很重要的，我们常常做出用地平衡表来对土地使用现状进行分析、评价，检查它是否符合各类用地的标准，作为调整用地和制定规划的依据，检验用地分配的经济性和合理性。

环境容量控制的内容为容积率、建筑密度、人口密度、绿地率等。

在计算某用地的经济技术指标时，需要算出该用地的容积率和绿化率、建筑密度等。

下图是我做的水闸口干家巷
的规划图，我们做具体分析。

（一）容积率
容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。

[2：
计算公式：容积率=地上总建筑面积十规划用地面积=9.9470+ 6.2956=1.58
根据现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，容积
率分为：独立别墅为0.2~0.5,联排别墅为0.4~0.7, 6层以下多层住宅为0.8~1.2, 11层小高层住宅为1.5~2.0, 18层高层住宅为1.8~2.5, 19层以上住宅为2.4~4.5,住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。

在此规划中所有建筑层数为6层，容积率应在 1.2左右，但它的容积率为 1.58，由
此可知该规划的容积率相对较大，但根据规定一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过2,又可以知道此规划还是合理的，受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

容积率是由经济、环境等因素共同决定的。

反映土地使用质量和效
益的土地使用强度指标。

其指标的确定受制于对经济利益的追求和美好环境的渴望的矛盾平
衡，体现土地使用效率和生活质量公平的统一。

容积率越高，舒适度越低，反之则舒适度越高。

对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居民的舒适度。

（二）绿地率
绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地，包括宅旁绿地，配套公建所属绿地和道路绿地。

[3：绿化率用于评价该用地的绿化程度及环境质量的好坏。

绿化率
以控制下限为准，高等院校不低于40%;宾馆、体育场（馆）等大型公共建筑设施及文化娱乐
设施，建筑面积超2万平米的，不低于35%;建筑面积在2万平方米以下的，不低于30%; 居住区、居住小区和住宅组团，不低于30%;在旧城改造区及城中村的不低于25%。

绿化用
地一般不易准确，故在绿化率的计算过程中我们一般不采用公式：绿化率=绿化用地/规划
用地，而是采用绿化用地=规划总用地-建筑用地-道路广场用地-道路用地，故水闸口干家巷
绿化用地=6.2956-3.3139-0.9248=1.6307 绿化率=（1.6307/6.2956）x100%=25.90%
我们对水闸口干家巷进行改造规划，属于旧区改建，故绿化率不应少于25%,经过计算绿化
率率为25.90%，故符合规划标准；若对空地进行规划，则要求绿化率不少于30%。

（三）建筑密度
建筑密度是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建
设用地面积之比（%），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

［刀在一定程度上影响着居民住宅区的舒适度，建筑密度过大，会使得居民的区域过于拥挤，道路不够
通畅等，如现在水闸口干家巷的建筑密度和容积率都相对较大，居住区较为混乱，摩托车、自行车混行而且速度较快，存在安全隐患，故在做水闸口干家巷控制性详细规划时，我们要
将存在的这些问题考虑进去，改变建筑密度大，容积率大的问题。

现我对水闸口干家巷进行
从先规划，算出它的建筑密度为33.22%（建筑密度=基底总面积/规划建设用地面积=3.31394、
/9.9740=0.3322=33.22% ）,根据1980年中国国家基本建设委员会颁发的《城市规划定额指标暂行规定》，新建居住区的居住建筑密度是：4层楼区一般为26%左右，5层楼区
一般为23%左右，6层楼区不高于20%，可以看出在此规划之中建筑密度还是过高了。

3.1.3建筑建造控制
（一）建筑间距
城市设计中建筑建造主要包括建筑高度、建筑间距、沿街建筑高度、相邻地段的
建筑规定等。

环境容量控制与建筑建造控制是紧密相关的，建筑之间没有合适的间距，
就不会有良好的环境质量，也会使得居住区过于拥挤。

建筑之间应该有合理的左右间距和前后间距。

前后的界限一般已日照间距为基础，各按日照间距的1/2划定，左右
的界限一般以消防要求为条件（多层与多层住宅之间不宜小于6m，多层与高层之间
不宜少于9m,高层与高层之间不宜小于13m。

现在光照条件对居民来说也越来越重
要，在规划布置时房屋朝向宜般为南北方向，以保证良好的光照。

开发商为了保证良好的经济效益，就必须保证良好的光照。

此外，还应保证必要的建筑后退距离，这样才能保证必要的安全间距，才能有更好的公共空间和城市景观。

深圳城中村握手楼就因为没有一定的后退距离，从而产生了较强的封闭感，居民的生活私密性也很低，其舒适性与环境质量也较差。

（二）建筑高度
在我们日常生活中，房屋的建筑层数，一般都为六层。

六层建筑无论从建筑造价还是节约用地方面都是比较经济的，也颇受现代人的喜爱。

7 层以上（包括7 层）,就需要设立电梯，开发商为了谋取利益，他们会才用6+1 层的形式。

往高处发展，开发商的利益是增加了，但居住区环境质量下降了，居民的舒适度也降低了。

为了克服经济效益驱动下而追求建筑高度，为了保证一定的经济效益和环境质量，必须对建筑高度进行限制。

3.1.4 行为控制
（一）交通出入口方位、数量
明确交通出入口方向，使交通井然有序的进行，营造一个安全的生活环境。

在设计出入口方向、数量时，我们需要注意一些问题。

快速干道车辆行驶速度较快，为了保证出入口的安全，根据一般规定城市快速干道不宜设置出入口；城市主干道车辆数较多，为了避免造成城市过于拥挤，在城市主干道出入口数量要尽量少；相邻地块用一个出入口，可以道路节约用地。

（二）停车位
停车位在居住区显得越来越重要，有的居住区为了吸引更多的人去居住，他们特别强调在小区内设有停车位。

在我们生活中，有的停车属于沿路停车，有的小区内配建有专属的停车位。

发展越来越快，城市的用地越来越紧张，为了节约用地，地下停车已被接受。

保留充分的道路空间，提升公共交通服务水平和地区的广义可达性。

3.2指导性指标指导性指标包括人口容量、建筑形式、体量、风格要求、建筑色彩要求。

在建筑色彩方面，一般要考虑旧区与新区的建筑颜色要相协调，这样才能构造出一个美丽的城市。

人口
一般不宜过多，过多的人口会造成交通、环境等问题；建筑形式可以是多样的，如民族建筑反映当地的民族风情，现代建筑体现一个城市的繁荣。

4控制性详细规划特征、特性
（一）控制性详细规划具有以下特征：
（1）控制引导性对城市建设项目具体的定性、定量、定位、定界的控制和引导。

（2）灵活操作性1）适应城市快速发展，简化规划管理2）控制指标留有“弹性”，某些指标可以在一定范围内浮动，这在一定程度上就是发挥了土地使用的兼容性的其中一个方面，即使用性质的多种选择和置换
，留有余地使之适应规划建设中的问题，和为开发者提供了一定的选择机会。

控制性详细规划具有引导性和灵活性，但为了能对城市有正确的引导，应完善控制性详细规划的内容和深度，注重刚性与弹性的结合。

（二）规划控制的特性
（1）整体性规划目标、方法、措施的连贯性和统一性，各阶段规划控制条件在定性、定量和定位方面体现整体性。

（2）确定性规划控制条件应详尽、明确。

（3）法规性规划控制作为对土地开发和使用行为进行干预的途径，必须具有法律属性。

（4）开放性规划控制条件不仅直接关系到公众利益，也广泛涉及到各单位、集体、个体的切身利益，因此，规划条件的制定、修改、实施过程必须透明.规划成果及时向公众开放。

（5）共同性规划控制一旦作为法规付诸实施，对城市政府，主管部门和个体一视同仁，共同约束开发方和管理方。

[ 4]
5 总结控制性详细规划控制性详细规划要有公正性。

公正性给予民众一次参与的机会，大众参与可以给规划提出一定的意见，它是很值得规划设计参考的。

规划设计院要要对道路进行规划，总要进行实际调查，而向居民询问道路存在的问题和解群众的意愿是最重要的。

民众参与了才能充分体现规划控制的开放性，才会使得规划条件的制定、修改、实施过程透明，但在现实生活中要公众参与也是一个比较复杂和困难的事情。

控制性详细规划还要有阶段性。

城市发展得如此之快，事物总是在不断的变化，为了适应城市的变化，规划也要根据情况做适量的修改，因此控制性详细规划要定期修订，以保证其合理性与灵活性。

主要参考文献：
[1] 孙宁、陈伟峰、吴宁、陈晓平《城市规划CAD 》
[2] 吴志强、李德华《城市规划原理》
[3]胡纹.《居住区规划原理与设计方法》
[4]王国恩.市场经济下城市规划控制与引导作用.《城市规划汇刊》1996年第 1 期其他参考文献：《容积率的内涵及其指标体系》、《对控制性详细规划的几点认识》如有侵权请联系告知删除，感谢你们的配合！。