城市土地资源配置效率的经济学分析

城市土地资源配置效率的经济学分析
以住宅用地和非住宅用地为例
尹 奇1,罗育新2,宴志谦3
(1.四川农业大学,四川雅安 625014; 2.2.四川省宜宾职业技术学院,四川宜宾 644003;
3.成都农业科技职业学院,四川成都 611100)
摘要:以住宅用地和非住宅用地为例,利用需求-供给-价格这一基本的经济学原理对城市土地资源配置中的规划配置方式和市场配置方式的效率进行了对比研究,得出结论认为在市场失灵的情况下,通过规划调控来进行城市土地资源配置比纯粹的市场配置更具效率,进而从经济学的角度论证了在城市土地资源配置中实施规划调控的必要性。

关键词:城市土地资源配置;效率;经济学分析
中图分类号:F061.6 文献标识码:A 文章编号:1000-2650(2007)02-0135-04
The Economic Analysis on the Efficiency of
Urban Land Resource Allocation
YIN Qi1,L UO Yu xin2,Y AN Zhi qian3
(1.Sichuan Ag ricultural U niversity,Yaan625014,Sichuan,China;
2.Sichuan Y ibin T echnology I nstitute,Y ibin644003,Sichuan,China;
3.Chengdu A gricultural T echnology Institute,Chengdu611100,Sichuan,China)
Abstract:Taking residential and nonresidential land as an ex ample,this paper used the dem and sup ply price system to com pare the efficiency of two main land allocation alternatives planned alloca tion and market allocation.The conclusion is that under the condition of market failure,the efficiency of planned allocation is higher than that of market allocation.Based on the analysis,the paper discussed the necessity of planning in urban,thus argued the necessity of planning in urban land resource alloca tion.
Key words:urban land resource allocation;efficiency;economic analysis
西方经济学认为,在完全竞争市场下,通过市场自身的调节,可以实现资源的优化配置[1-3]。

但是,由于现实经济中存在诸多因素导致市场失灵,因而在资源配置问题上,往往不能完全依赖纯粹的市场配置,而需要进行必要的宏观调控。

在城市土地资源配置方面,目前我国理论界也已基本达成共识认为有必要进行宏观调控,在实践中也一直强调土地利用总体规划和城市规划的调控作用[4,5]。

但是,城市土地资源市场配置方式和规划调控配置的内在原理是什么?如何从经济学的角度来解释和论证城市土地资源规划调控的必要性?本文试图利用需求-供给-价格这一基本的经济学原理,从效率的角度分别对完全竞争市场下和市场失灵情况下城市土地资源的市场配置方式和规划调控方式进行对比,论证在城市土地资源配置中实施规划调控的必要性。

第25卷 第2期2007年6月 四川农业大学学报
Journal of Sichuan Agr icultur al University
V ol.25N o.2
Jun.2007
收稿日期:2007-04-18
作者简介:尹奇(1976~),女,四川长宁人,博士,四川农业大学经济管理学院讲师,研究方向:土地资源管理与农业经济管理。

1 城市土地资源配置的两种选择 市场配置与规划配置
城市土地资源的配置有两种基本方式,一是市场配置,即完全由市场来决定各类用地的供给、需求及价格;二是通过规划来进行配置,即通过土地规划及城市规划来确定各类用地的供给。

为了方便起见,我们把通过规划来进行城市土地资源配置的方式称为 规划配置!。

现假定:∀土地总供给恒定,为S;#土地用途分为住宅用地(R)和非住宅用地(N)两类。

Z 表示以规划调控的方式配置,M 表示完全以市场方式来配置。

1.1 住宅用地和非住宅用地之间的规划配置
图1由两个坐标系组合而成。

以OO ∃为横轴,OX 为纵轴的坐标系用以描述住宅用地的需求曲线Dr;而以O ∃O 为横轴,OY 为纵轴的坐标系则用以描述非住宅用地的需求曲线Dn 。

横轴的长度代表土地总供给S 。

假定规划调控方式将住宅用地和非住宅用地的供给以Z 进行划分,Zr 表示住宅用地总量,Zn 表示非住宅用地总量。

由于采用规划调控方式,住宅用地和非住宅用地的供给始终保持恒定不变。

即供给曲线为在Z 点垂直于横轴的直线ZL 。

在这种情况下,住宅用地的市场出清价格就由ZL 与Dr 的交点决定,该交点对应的价格为Pr,它是由于采用规划调控方式使得土地供给固定进而得到的住宅用地的唯一价格。

类似地,非住宅用地的市场出清价格为Pn 。

现假设住宅用地需求情况发生变化,需求曲线相应移动到Dr ∃,则变化后的均衡价格相应变为Pr ∃。

图1 住宅用地和非住宅用地之间的规划配置Fig ure 1 Planned allocation of land betw een r esident ial
and nonresidential use
通过对图1的观察和分析可以得出结论:一旦通过规划调控,给定了一种特定的分配方式,住宅用
地和非住宅用地的供给量就相应固定,即Z 对应的纵轴的位置就固定不变,对住宅用地和非住宅用地需求方面的任何变化将只能体现为价格的变化。

例如,住宅用地需求变化后,其供给量仍然不变为Zr,
只是价格由Pr 变成了Pr ∃。

1.2 住宅用地和非住宅用地之间的市场配置
图2 住宅用地和非住宅用地之间的市场配置F igure 2 M arket allocation of land between residential
and nonr esidential use
Mr:住宅用地的需求量。

Mn:非住宅用地的需求量。

纵轴表示住宅用地和非住宅用地的流动价格。

Dr:住宅用地的市场需求曲线和边际收益曲线。

Dn:非住宅用地的市场需求曲线和边际收益曲线。

分析:在完全竞争市场下,住宅用地和非住宅用地的需求曲线都与其边际收益曲线重合;市场均衡点就是住宅用地和非住宅用地需求曲线的交点。

结论1:在市场配置的情况下,任何偏离M 的状态都会通过市场的调节最终回复到M 。

结论2:与图1相比较可以发现,土地规划配置与市场配置之间的一个重要的区别就是:土地规划配置方式下,不同用途的可比地块之间价格趋于不同;而市场配置方式下,通过市场的调节,会使得不同用途的可比地块之间价格趋于相同[6]。

2 完全竞争市场下两种土地配置方式的效率比较
假设市场处于完全竞争状态,则通过市场配置方式能够实现供求平衡,得到均衡点E 。

以下将通过两种方式下土地总价值的对比来对两种配置方式
的效率进行考察,如图3所示:
在规划配置方式下:
住宅用地的总价值为:Z 点左面住宅用地需求
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图3 两种配置方式的效率比较及 无效率三角区!F igure 3 Comparison of the efficiency betw een two
allocations and tr iangle of inefficiency !
曲线下方的区域,即O-Z-F-X 所包围的部分。

非住宅用地的总价值为:Z 点右面非住宅用地需求曲线下方的区域,即O ∃-Z-G-Y 所包围的部分。

所有土地的总价值为:住宅用地和非住宅用地的总价值之和(因为假定土地分为住宅用地和非住宅用地两种类型),即O-O ∃-Y-G-F-X 所包围的部分。

在市场配置方式下:
住宅用地的总价值为:M 左边住宅用地需求曲线下方的部分,即O-M-E-X 所包围的部分。

非住宅用地的总价值为:M 右边非住宅用地需求曲线下方的部分,即O ∃-M -E-Y 所包围的部分。

所有土地的总价值为:住宅用地和非住宅用地总价值之和,即O-O ∃-Y-E-X 所包围的部分。

比较:
市场配置方式M 下所有土地的总价值高于规划配置方式Z 下所有土地的总价值,高出的部分可以用图中EFG 所包围的面积表示,这部分被称为 无效率三角区!,因为它代表了规划配置方式Z 相对于市场配置方式M 的总的价值损失。

结论1:完全竞争市场下,土地资源规划配置方式的效率低于市场配置方式的效率,其效率损失的部分为 无效三角区!。

结论2:只有当两种配置方式对土地的分配正好一致时,才不会存在 无效率三角区!;如果这两种方式对土地的配置相同,那么,规划配置就是多余的。

但是,我们绝不能根据以上分析就直接得出 土地资源的规划调控是多余的!这个结论[7]。

因为,
以上所分析的市场配置是理想状态的市场配置,而
在现实经济生活中,这种所谓理想的 完全竞争市场!几乎是不存在的。

经济生活中有诸多因素都可能导致市场失灵。

3 市场失灵情况下两种土地配置方式的效率比较
市场失灵!一词泛指一切导致市场无法带来最大社会效益的情况。

导致市场失灵的原因主要有信
息不完全、垄断、外部效应以及公共物品[1]。

以下仅以外部效应为例,来分析市场失灵对城市土地资源配置效率带来的影响。

3.1 外部负效应及其结果
假设存在对非住宅用地的外部负效应,
图4 外部负效应与总收益
F igur e 4 Negative externality and aggr eg ate benefit
Dn:非住宅用地的需求曲线。

MBn:非住宅用地的边际收益曲线。

∀:初始的 无效率三角区!#:新的 无效率三角区!
分析:负的外部效应,使得非住宅用地的边际收益曲线M Bn 向下移动,与市场需求曲线Dn 分离。

此时,市场配置M 所对应的土地总收益为O-M -E-X 所包围的部分加上M -O ∃-I -H 所包围的部分;而规划配置方式Z 所对应的土地总收益为X -O-Z-F 所包围的部分加上Z-O ∃-I-F 所包围的部分。

通过对比可以发现,规划配置的总收益大于市场配置的总收益。

结论1:外部负效应的存在,使得规划配置方式Z 比市场配置方式M 更能实现总收益的最大化。

结论2:新的无效率三角区#反映了市场配置方式相对于规划配置方式所损失的总收益。

3.2 正的外部效应及其结果
假设存在对住宅用地的正外部效应,
Dr:住宅用地的市场需求曲线。

MBr:住宅用地的边际收益曲线。

137第2期 尹 奇(等):
城市土地资源配置效率的经济学分析
以住宅用地和非住宅用地为例
图5 外部正效应及其总收益
F igure4 Positive ex ternality and aggregate benefit
∀:初始的无效率三角区
#:新的无效率三角区
分析:对住宅用地的正外部效应使得住宅用地的边际收益曲线M Br向上移动,与市场需求曲线Dr之间发生偏离。

此时,市场配置M所对应的土地总收益为O-M-J-K-X所包围的部分加上M -O∃-Sn-E所包围的部分;而规划配置Z所对应的土地总收益为O-Z-G-K-X所包围的部分加上Z-O∃-Sn-G所包围的部分。

通过对比可以发现,规划配置的总收益大于市场配置的总收益。

结论1:正的外部效应同样会导致市场失灵,正的外部效应下,规划配置同样比市场配置更能够实现收益最大化。

结论2:相对于规划配置来说,市场配置方式所损失的总收益可以用新的无效三角区#来表示。

可见,不管是正的外部效应,还是负的外部效应,都会导致市场配置下的土地总收益低于规划配置方式下的土地总收益,最优的土地配置方式不再是市场的自由配置,而变成了土地的规划配置[7]。

由于其他原因导致的市场失灵对城市土地资源配置效率产生影响的原理基本与此类似。

由于经济生活中外部效应以及其他原因导致的市场失灵普遍存在,因此,土地资源的规划调控也就成为必然。

这就从经济学上解释了和论证了在城市土地资源配置中实施规划调控的必要性。

需要指出的是,土地资源的市场配置与规划调控之间并不是矛盾对立的关系,根据当前我国的实际情况,我们在城市土地资源配置中既不能完全依赖市场的自发调节,也不能采用七十年代那样的计划调节,而是要将市场配置与规划调控相结合,这样才能充分地提高土地资源的配置效率,实现我国城市土地资源的优化配置。

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