地铁上盖物业商业

案例二 K11——与香港地铁
位于尖沙咀中部区域，连接香港凯 悦酒店，尖沙咀地铁站及设计时尚 独特的高尚住宅，毗邻为尖沙咀办 公区，工作人口接近十万，及约一 万间酒店客房，并与香港艺术馆、 香港文化中心及香港历史博物馆为 邻。
中国 北京 海淀区西直门外大街 168 号 腾达大厦 25 层 (100044) 中国 上海 黄浦区延安东路 222 号 外滩中心 16 层 (200002)
T:+86 (0)10 8857 5555 T:+86 (0)21 6335 0535
F:+86 (0)10 8265 6918 F:+86 (0)21 6335 0533
案例一 圆方——“金”区业态分布
“金”象征尊贵的品位，该区域与环球 贸易广场办公楼和酒店大堂直接相通， 这里汇聚世界一线品牌商店和食肆。该 区域内，设有商场内最大的中庭。此外， 该 区 域 内 主 要 店 铺 包 括 ： Bvlgari 、 Cartier 、 Gucci 、 Versace 、 Lanvin 、 Escada、Mulberry及Tiffany & Co.等。
无缝直通模式：指购物中心特设的入口 和地铁站厅处于同一平面上，人流出站 即可直接进入商场。
间接连通模式：指购物中心距离地铁站 距离较远，需要设立封闭或开放式的地 下或高架通道甚至需要先通过其他建筑 再间接连接地铁站台，从而将地铁出口 与商场入口相连接，引导人流从地铁站 进入商场内。
业态组合模式
● 业态差异化竞争与实际 需求结合。 ● 业态规模化与地标引领 结合。 ● 主流业态（主力店）与 非主流定位结合。
People square
发展定位
方法： 可以适度提升品牌组合，但要注意城市逐 步空心化可能造成的某些负面影响。
因素： 具体采用中高端时尚定位、个性化特色项 目：考虑道路交通、商圈发育程度，商务 与商业侧重，顾客群年龄构成、富裕人群 比率和构成。
交通接驳模式
地铁上盖商业物业与地铁站接驳模式主 要有以下两种：
案例一 圆方——“木”区业态分布
“木”突出健康为本，该区以美容化妆精 品店和时尚生活专卖店为主。木区内有全 球最大的有机及天然饰品店ThreeSixty， 是品尝健康美食的最佳选择。主要化妆美 容 品 牌 有 ： Bobbi Brown 、 Chanel 、 Clinique、Estee Lauder等。
案例一 圆方——设计亮点
商场内设计参照欧陆式的风格，打造 欧式的Indoor Boulevard双层复式商 铺，商场走道最宽处有37米，营造舒 适、悠闲的空间感。
案例一 圆方——设计亮点
圆方商场内的人流通道多为曲线通道，为 典型现代Mall的国际商业流行设计手法。 现代化的标识，现代室内装饰，商业公共 空间的营造，处处体现与国际接轨的现代 商业建筑。
购物中心：内部功能分区、业态划分明显、 店面集聚且整齐，集超市、购物，休闲娱乐 于一体，注重人的消费体验与社会交往。
专业市场、大卖场：更多的比较、选择、 要求带来物美价廉，卖点的多样性、多 变性、多元性，满足不同需求，一般定 位于家庭妇女。
商业模式定位
地铁上盖物业是商业发展模式的一种，常 以城市综合体概念进行规划设计，应当实 现时尚购物、服务体验、娱乐等多类商户 精心规划组合；游憩娱乐、主题娱乐、景 观休闲多向度融合；娱乐、文化艺术中心、 游憩场所等都市中心体验。
楼层业态主题定位不清，缺乏统一明 确的整体形象 ； 综合体内功能区划分混乱，商户任意 组合；管理较混乱；
此类是地铁商业最常规最常见的业态 组合与商品定位模式，符合地铁商业 消 费 习 惯 —— 快 速 型 、 随 机 型 、 轻 便型、大众型的消费特性。
流行定位模式
以非主流的个性时尚服饰与新颖 创新型的礼品、玩具、动漫店、 DIY商业、外贸商品、中高端服 饰、浅娱乐体验等各类潮流小店 为主，辅以部分餐饮店，偏向女 性市场。
香港地铁上盖物业无一例外采取的“只租不售”经营方法，充分体现出地铁上盖物 业无法估量的商业价值。
案例一 圆方——香港首个横向式的大型购物中心
圆方——是由港铁精心打造的顶级 旗舰商场，占地10万平方米，楼高 两层半。以中国五行元素“金、木、 水、火、土”为设计理念；寓意体 现平衡、高端的生活品味。分五大 区域，是首个在香港运用横向式设 计发展的商场，场内汇聚了世界顶 级名店。集购物、休闲、餐饮、娱 乐及文化于一体的一站式购物中心， 体现ELEMENTS园方的全方位消费 乐趣。
内部特征
大空间尺度：室内外空间较大，城市规 模和建筑功能多样性相匹配。
通道树型交通体系：将内部交通和公共空间贯 穿起来，同时又与城市交通系统有机联系。
现代城市景观设计：通过标志物、小品、照 明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。
高科技集成设施：是高科技和高智能的集合。
香港地铁上盖物业案例分析
在香港经济飞速发展的今天，地铁商业作出了功不可没的贡献。香港地铁正利用交 通创造新的财富神话！
案例一 圆方——“水”区业态分布
在“水”区，可以找到各类美食及餐饮。室 内设计通过墙面和地面上灵动富有韵律的图 案，表现出水的柔美与温婉。该主题区域内 设有多间中高档的时装店及首饰店，包括 A/X Armani Exchange、Anteprima、售 卖 牛 仔 裤 的 DIESEL 、 AGATHA 首 饰 店 及 M.A.C.等。
目前地铁上盖物业综合体由于其发展模式 定位的不同 ，呈现出不同的发展态势， 效益也差别很大。主要模式有：粗放丰富 定位模式、流行定位模式、全奢侈定位模 式。
粗放丰富定位模式
以中高档休闲餐饮和TOGO轻食、零 食为主导，辅以部分主流青春流行服 饰店、个人护理用品店、化妆品店、 家居用品店、美食广场等。典型代表： 万达广场、中粮大悦城等。
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地铁上盖物业商业 发展分析
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商业发展模式分析
商业模式演变
街边商铺：便民购物，与居住点 结合紧密、商铺与用地缺乏统一 规划，临街占道
案例一 圆方——设计亮点
圆方商场在其门楣上的商场 名 ， 只 有 英 文 名 Elements ， 在其商场的标识上并没有 “圆方”的中文名，可见其 国际化意识之高。
案例一 圆方——设计亮点
圆方商场的设计灵感来自大自 然，设有四千多平方米的天窗， 充足的自然光让商场内外连成 一片，营造“购物绿园”的环 境，令人恍如置身于都市绿洲。
案例二 K11——设计亮点
为支持本地艺术创作，开拓空间予艺 术家与公众交流，K11艺术购物内更 设计了十八个「艺廊」，遍布于商场 四层的店铺之间，展示艺术作品，让 顾客分享艺术创作。
案例二 K11——设计亮点
商场装饰及小品
案例二 K11——设计亮点
商场内外装饰布置上处 处体现艺术氛围，让购 物成为艺术之旅，塑造 一种休闲、享受的购物 体验。
案例一 圆方——业态分布
圆方分为五大区域，分别以中国 五行的金、木、水、火、土为主 题，商户组合包括世界名牌商店、 服饰店、美容店、食肆及娱乐设 施。此外平台则设有65055.8㎡ 的公园，公园更有多个不规则天 窗照耀商场中庭。店铺组合方面， 50% 为 时 装 、 30% 为 食 肆 、 10%为娱乐、10%为其他零售商 店。
案例一 圆方——“火”区业态分布
火区为动感娱乐地带，在火的疆界里 有香港唯一观海溜冰场、电影院、电 游 区 等 娱 乐 休 闲 项 目 。 The Grand Cinema 是全球首间“超体感”影院， 破天荒设置了首度结合视觉、听觉和 触觉的“Infrasonic系统”。该区域内 设有多间茶座及咖啡店，包括 Starbucks 咖 啡 店 、 Haagen Dazs 雪 糕店及caffe HABITU。该区域也有不 少 首 度 进 驻 香 港 的 名 店 ， 包 括 Kura Chika、来自菲律宾的Metro Books大 型书店及运动品牌FILA等。
百货公司：商铺集中、品中繁杂；但 是商场定位不清，商铺随机组合，一 般仅满足居民的日用百货。
连锁超市：管理制度化、商铺繁多、内部 业态开始分层，商品区注重规划，考虑人 消费心理。一把购物车带来全新的消费休 闲体验
城市（商业）综合体：商业零售、商务 办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐 等高度融合，追求生活乐趣。城市精神、 地标的引领、聚合增值模式，与城市轨 道交通紧密结合。
或商业综合体，通过某层楼面与城市轨道 交通便利优势带来的巨大客流，从 圳益田假日广场
站点通道直接或间接相连，使出入城市轨 而带动地铁进出口周边商业的发展，
交站的客流可以直接通过专用的通道进入 形成一个辐射力很强的购物中心，
购物中心。
并带动商圈发展与提升。
发展机遇
地铁上盖物业属于商业综合体 的范畴，是一种功能集聚、土 地集约的城市经济聚集体，符 合21世纪城市发展潮流，有利 于培育城市发展中心、展示城 市形象和凝聚人气。如北京东 方广场，上海来福士广场，广 州中信广场、深圳华润中心万 象城等一批地铁上盖物业相继 出现。
外部特征
高可达性：位于城市交通网络发达、城市功能相对集中 的区域。
高密度、集约性：高楼林立的景象，城市的标志；人口 百度文库度大，昼夜人口。
整体统一性：建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、 影响和联系；与外部空间整体环境统一、协调。
功能复合性：实现完整的购物、办公、居住配套运营体 系，各功能之间联系紧密，高度融合。
案例二 K11——业态布局
楼层分布
详细业态
B2-B1
大超市、零售美食为主:Market Place byJasons、Sticky、Glacio等
1F
化妆品、珠宝首饰：AINHOA等
流行服饰为主：Biba、Amdacious、 2F
Cloumbia等
3F
品牌主力店、娱乐：IMAX影院
4F
美食、酒店
案例一 圆方——“土”区业态分布
土区是唯一一个与其他所有区域 直接相连的场所，贯通性最强， 土区云集了各国潮流服饰，设有 男士专区，可精心挑选高级服饰 以至咖啡及雪茄品牌，名店有 Alfred Dunhill、Cerruti 1811、 Montblanc 等 ， 为 品 味 族 带 来 一 站式休闲享受。场内也设有丰泽 电器和百老汇的电器店。
地铁上盖物业分析
在北京、香港、深圳、广州，地铁购物早已成为一种时尚、便捷的消费理念 有着“地下钱龙”之称的地铁商业成为城市经济重要组成部分
概念解读
概念
特点
典型
地铁上盖商业物业，即地面地下商业物业 商业项目得以通过地铁口和地上商 深圳万象城、中信城市
联成一体并与地铁站直接相通的商业物业 业实现有机结合，分享依靠地铁口 广场、上海龙之梦、深
案例一 圆方——设计亮点
圆方商场的楼顶平台设有7万平方 米的楼顶公园，有多个不规则天窗， 照射进商场中庭。除日间自然采光 外，夜间同样可以带来非凡的灯光 效果。
案例一 圆方——与香港地铁
圆方商场位于地铁九龙站上 盖，可选乘东涌线、机场快 线的地铁。此外商场下方有 巴士总站，有多条大巴线路 、小巴路线、穿梭巴士途经 商场往返尖沙咀码头、尖东 、佐敦、油麻地、红磡、何 文田及九龙塘等区。
案例二 K11——艺术购物中心
K11 是 全 球 首 个 品 牌 率 先 把 艺 术、人文、自然三大核心元素 融合，将艺术欣赏、人文体验、 自然环保完美结合和互动，带 出无限创意、自由及个性化的 生活品牌，并为大众带来前所 未有的感官体验。六层楼高、 楼面面积3.8万平米。 K11定位 于25岁至50岁中产阶级、有一 定经济能力、追求现代生活的 的社会消费群体。
这类商铺划分面积较小，租金单 价较高，主要客源为购买力有限 而又追求时尚的年轻族。典型代 表：协信星光汇、龙湖北城天街 等。
全奢侈定位模式
多以大牌自主指定地块+名师设计 群落构成，作为高端都市综合体附 属群落或购物公园的核心，一般作 为高端丰富定位购物中心的子类型 存在。
该类地铁商业项目都位于高档核心 商圈，且一楼商城布满国际一线奢 侈大牌的极少数知名超级购物中心。 典 型 代 表 ： TODS 、 DIOR MAISON店。