陆家市场分析报告

区位：
陆家东望上海，西邻苏州，与国批昆山经济技术开发区接壤。离昆山市区10多公 里的陆家镇，是昆山“1+3”（一个昆山现有城区，加上张浦、周市、陆家三中
心镇的昆山中等城市）地区和吴淞江工业区（东区）的中心。
国内经济：
指标
国内生产总值（现价）_累计 第一产业增加值（现价）_累计 第二产业增加值（现价）_累计 第三产业增加值（现价）_累计 国内生产总值增速_累计 第一产业增加值增速_累计 第二产业增加值增速_累计 第三产业增加值增速_累计
陆家镇金阳 路南侧、和 谊路东侧
商业：90939 住宅：212192
107,779
42,200
用途 商业 商业 商住 商业 商办
容积率
建筑 密度
1.5-2.5 ≤50%
0.8-1.0 ≤40% 2.0-2.5 ≤30% 2.5-3.0 ≤45% 2.0-2.8 ≤45%
起始价 (元/㎡)
1380
900 1074 675 1320
社会事业设施的发展 政府的支持和推动，使得陆家的生活、商业、教育、医疗配套齐全。这为房产市 场，商品房、商铺的销售起到很好的推动作用。
Page 7
【陆家镇房地产发展原动力】
人均消费能力提高 从这些数据可以推测出陆家地区个人收入的增长，消费能力的提高。对房产这样 的高消费产品，也有了一定的支付能力。
增长率（农）
6.80% 13.51% 11.67% 26.60% 13.55% 14.55% 12.68% 12.00%
增长率（城）
13.44% 17.13% 15.17% 11.98% 13.13% 15.31% 13.09% 11.00%
Page 8
【陆家镇房地产发展历程】
第一周期：房地产兴起 时 间：2003年－2004年 物业类型：商业为主，住宅为辅 代表楼盘： 商业－－金陵世纪广场、陆家望族商业街、瑞弛新天地 、中大•陆家汇、财富•陆 家嘴 住宅－－青青庭院 （第一家商品房）、东方假日城
Page 11
【近期商业成交土地详情】
日期
2009年8月6日
2009年10月13 日
2009年11月25 日
2009年12月16 日
2009年12月16 日
地块位置 建筑面积(㎡)
陆家镇光夏 路北侧、夏 驾河西侧
26,000
陆家镇唐板 桥路南侧
12,645
陆家镇金阳 东路北侧、 望星路西侧
陆家镇金阳 路北侧、和 谊路东侧
有进一步的提升的空间，而本区域商业销售价格最高的是青春雅居，最高销售价格在240000元/㎡，而 有的销售价格较低楼盘基本属于尾盘阶段，销售时间较长与所剩的商铺位置属于内街商铺 与二层以上为主。
70070.5
31968.1
146183.4 103974.5
69329.6
31657.8
88840 7.7 4 7.5 8.8
57766.7 7.1 3.8 6.6 8.3
29077 6.1 3.5 5.3 7.4
120486.6 9
5.5 9.3 9.5
81988.6 9.9 4.5
10.6 10.5
写字楼产品，陆家属于空白区域
目前在售楼盘中除财富广场有6套在售外，无相同产品销售，而政府规划陆家区域内的服务业产业带与 城际花桥站和11号轨道线的建设，拉动人口流动量的增加将带动写字楼与商业的热销。
销售价格，有待进一步提升
目前商业销售价格均价约在1万左右，而写字楼的销售的价格在5000左右，想相对陆家未来的发展价格
人口密集 陆家是一个外向型经济，这也促成了陆家镇人口呈上升趋势，陆家2004年，常住 人口29892人，外来暂住57178人；2005年的常住人口上升至30292人，暂住人 口51794人。常住人口的上升说明外来人口很多都选择了定居在此，不光是从出 生率还是迁入率来看，陆家这几年的人口有增无减。正所谓有需求才有市场，人 口密度的增加为房产带来了市场前景。
Page 16
【个案分析】
项目名称 地里位置 开发商
规模 物业形态 商铺情况 写字楼情况 面积区间 销售均价
楼盘概述
财富湾
金阳路与原312国道交汇处
昆山白杨湾置业有限公司 项目占地：1.3万㎡、建筑面积：3.3万㎡
多层、小高层
推出套数：78套 销售套数：73套 推出面积：7812㎡ 销售面积：6965㎡
竞得价 (元/㎡)
1380
900 3824 1755 1370
竞得人
江苏华强房 地产开发有 限公司、朱
斌
昆山市乐佳 置业有限公
司
江苏常发地 产股份有限
公司
昆山华通投 资管理有限
公司
昆山嘉茂缘 置业有限公
司
楼板 价格 4035
3536 6576 4425 4024
点评：从以上成交土地来看陆家将在近期时间段推出住宅建筑面积约9万方、而商业建筑面积约 40万方，以商业用地为主，从计算的楼板价来看11月份中旬常发地产公司以3824元的土地成交 ，估算楼板价位6576元，为陆家价格最高楼盘，而地块位置与花桥城际站位置较近，是拉动成 交价的主要原因，其他几块项目的楼板价在3500-4500之间。
华强·青春雅居
陆家镇合丰珠竹路 华强房地产开发有限公司 项目占地：12万㎡、建筑面积：26万㎡
多层、小高层 1906套
推出套数：233套 销售套数：188套 推出面积：1.8万㎡ 销售面积：1.2万㎡
20-180 ㎡
15000-24000元/ ㎡
华强·青春雅居地处陆家合丰成熟工业区，其周边聚集者 几十家大型知名企业，与昆山出口加工区紧密相邻。5平 方公里的合丰，新昆山人竟突4万人。规划中的京沪高速 铁路、沪宁城际轨道陆家站，让合丰轻松融入大上海都 市
商铺：60320
写字楼： 600-1000
商业：8000 写字楼： 4680起
30-200
2500-9000
在售 在售 在售
东方假日城 商铺
5万平方米
还剩余10套
150-278
5000
在售
Page 15
【个案分析】
项目名称 地里位置
开发商 规模 物业形态 户数 商铺情况 面积区间 销售均价
楼盘概述
重点楼盘简介
项目名称
物业 类型
启发广场 商铺
推出套数
6万平方米
已售套数
0套
面积区间 （㎡）
未知
价格 （元/㎡)
未定
销售状况
2010年2-3月 开盘
华强·青春 雅居
商铺
233套
财富湾
商铺 写字楼
商铺：78套 写字楼：6套
（整层）ຫໍສະໝຸດ Baidu
东景苑
商铺
94套
188套
商铺：73套 写字楼：0套
93套
20-180
1500024000
商业：2500-9000元/㎡
东景苑规划为多层加沿街商铺。分三期开发，一、 二期为多层，三期为多层加商铺，目前销售多层住 宅，商铺基本售罄，整个项目目前无过多房源销 售。
Page 18
【陆家镇商业、写字楼现状】
综述陆家房地产在区域经济影响下呈现：
商业类型产品，现销售楼盘基本属于尾期销售阶段。
受陆家区位和经济环境和人群接收度的因数影响，陆家房地产市场建筑形态以多层为主，后期产品出现 了少量高层产品，目前商业现存量1.2万平方米，竞争对手有今年3-4月份将开盘的启发广场对本案具有 一定的影响。
53596.2 10.4 3.5 11.3 10.7
27096.7 10.6 2.8 11.5 10.9
Page 4
【陆家镇人口与配套设施概况】
人口： 外向型经济的发展模式在陆家取得了成功。经济的发展不光为陆家带来了富裕， 加快了人口聚集，比如2005年，陆家外来暂住人口51794人，常住人口30292人。 同年迁入444人，迁出仅72人。越来越多的打工者来陆家工作并定居在此。 2008年可用劳动力71022人，同比增加8.95％。
【个案分析】
项目名称 地里位置 开发商
规模 物业形态 商铺情况 面积区间 销售均价
楼盘概述
东景苑
金香花路与孔巷路交界处 昆山市顺康住房开发中心有限公司 项目占地：4.8万㎡、建筑面积：8万㎡
多层、小高层 推出套数：94套 销售套数：93套 推出面积：6985㎡ 销售面积：6953㎡
商业：30-200㎡
2009年9月
2009年6月
2009年3月
2008年12月
2008年9月
（单位：亿元） 2008年6月 2008年3月
217817 139862.2
65745.1
300670 208025.3 134725.8
63474.5
22500
12025
4700
34000
22062.3
11800
4720
106477
【陆家镇房地产发展历程】
第二周期：房地产活跃 时 间：2007年－2008年上半年 内在动力：工业区的发展，企业的进驻，人口的增加，人均消费的提高 代表楼盘： 新开楼盘－－城市空间、青春雅居、阳光新第相继在2007年4月、5月、6月推出。 开盘后成交量都很高，最为突出的是青春雅居，2个月就成交了700多套。 老楼盘－－东方假日城、望族商业街
Page 12
四、陆家在售商业、办公楼盘分析
佳茂缘城市广场
Page 13
【陆家镇在售商业、写字楼盘统计】
即将推出
在售楼盘
主要楼盘
启发广场、佳茂缘城市空间
华强青春雅居、东景苑、 东方假日城 、财富湾
主要物业类型 楼盘个数
商业、写字楼 2
商业、写字楼 4
Page 14
【陆家镇在售商业、写字楼盘详情】
2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年
农民人均纯收入
6,073
6,486 7,362
8,221 10,408 11,818 13,537 15,254 15,665
城镇人均可支配收入
9,810
11,128 13,034 15,011 16,809 19,016 21,927 24,798 27,540
昆山陆家镇市场研究性报告
——商业、写字楼市场专项研究
目录。
一、陆家镇总体概况 二、陆家镇房地产发展历程 三、陆家镇09年土地概况 四、陆家在售商业、办公楼盘分析 五、陆家镇中心商业街调研分析 六、昆山写字楼市场调研分析 七、项目建议
Page 2
一、陆家镇总体概况
Page 3
【陆家镇区域位置与经济概况】
312国道、沪宁铁路、沪宁高速公路…… 陆家距上海虹桥机场40公里，约半小时车程，上海浦东机场100公里，约1小时 车程，区域内公路网健全，公路密度达到1.51公里/平方公里，沪宁高速、312国 道均穿镇而过。
Page 5
二、陆家房地产发展历程
陆家镇中心
Page 6
【陆家镇房地产发展原动力】
工业区带动了房地产市场发展，经济的发展，镇强民富的陆家，开始向城市化建 设进军。政府的支持，市场的形成吸引了开发商的眼球。陆家工业区所带动的三 大特点造就了房产市场的良好发展 。
第二周期：房地产调整 时 间：2008年下半年－2009年 原 因：全球金融危机 房产市场表现：国家对房产政策的陆续出台，政府对房产市场的宏观调控，让很 多购房者进入了对房产市场观望的阶段 。开发商与购房者进入博弈阶段。
Page 10
三、陆家镇09年土地概况
09年各季度出让土地与成交土地统计
成交土地
推出套数：6套
销售套数：0套
推出面积：5489㎡ 销售面积：0㎡
商业：60-320㎡ 写字楼：600-1000 ㎡
商业：8000元/㎡ 写字楼：4680元/㎡起
目前商业与写字楼销售进入尾期，2010年将推出300套 酒店式公寓，小区主要由12000平米纯商铺和19000平 米办公楼组成
Page 17
配套： 医疗配套：第四人民医院（现占地已达30多亩，建筑面积近10000平方米，是一 所设施一流、环境优美、布局合理的花园式综合性医院。） 教育配套：陆家高级中学、好孩子幼儿园、膳魔师幼儿园、陆家中心小学 公众配套：陆家文化中心（主体由梯形电影院与半圆形图书中心、体育活动场地 以及南侧的市民活动广场组成。） 交通便利：
住宅 商业、办公
出让土地
住宅 商业、办公
第一季度 0 0
第二季度 0 1
第三季度 0 48
第四季度 21 25
合计 21 74
（单位：万/㎡）
第一季度 0 0
第二季度 0 0
第三季度 0 0
第四季度 24 6
合计 24 6
（单位：万/㎡）
点评：本年度陆家成交与出让主要集中在第四季度，在成交土地方面以商业、办公类型土地 成交为主，而在出让量上第四季度出让约24万方的住宅性质的土地，目前陆家土地情况是商 业用地大于住宅用的，正因轻轨花桥站与地铁11号线的延伸的规划陆家近站点的商业用地相 继推出，而使得带动了陆家镇的经济发展。
第一周期：房地产疲软 时 间：2005年－2006年 原 因： 政策－－国家对房产政策的陆续出台，政府对房产市场的宏观调控，让很多购房 者进入了对房产市场观望的阶段 供求关系--2005年的房地产业的产出与投资较2004年明显下降。陆家地区的房 产市场供过于求的现象导致了05-06年房地产销售缓慢
Page 9