我国房地产市场价格的现状、原因及建议

论文摘要

住房制度的改革带来了我国房地产业的高速发展，并使之成为我国国民经济的重要支柱产业。近10年来，我国住宅产业化水平不断提高，居民住房条件得到改善。但是，在房地产业高速发展的过程中，出现了房地产价格持续走高的问题，甚至部分地区出现了住房难的社会问题。本文通过指标分析法初步判断我国部分地区房地产市场存在泡沫。经过研究发现，导致这些地区出现房地产泡沫的主要原因为：

一是住房供应结构不合理，导致住房空置不断增加，房价持续上涨；

二是金融系统存在漏洞，导致过量资金流入房地产市场，为推高房价创造了条件；

三是对房地产未来价格的非理性预期，导致土地价格不断上涨，为房地产市场造成了严重影响。

鉴于上述原因，本文从加强对房地产市场的宏观调控，加强对民间资本的疏导，加强对房地产市场的监管等方面入手，为政府稳定房地产市场价格提出一些解决办法。宗旨是促进形成合理的住房供给结构，满足多层次的住房需求，建立民间资本引导机制，抑制投机性需求，规范房地产市场秩序，促进房地产市场健康发展。

关键词：房地产价格泡沫原因建议

论文目录

1 房地产泡沫的内涵 (1)

2 我国房地产市场价格的数据分析 (2)

2．1 判断房地产泡沫的方法 (2)

2．2 判断方法选择 (2)

2．3 对我国房地产泡沫的初步判断 (2)

2．3．1 房地产开发与固定资产投资比 (2)

2．3．2 房价收入比 (3)

2．3．3 租售比 (5)

2．3．4 空置率 (5)

3 我国房地产泡沫形成的原因及其危害 (6)

3．1 住房供应结构不合理 (6)

3．2 金融系统存在漏洞 (7)

3．3 房地产市场预期不断膨胀 (8)

3．3．1 投资预期 (8)

3．3．2 发展预期 (8)

3．3．3 通胀预期 (8)

3．4 房地产泡沫的危害 (9)

4 稳定我国房地产市场价格的建议 (9)

4．1加强对房地产市场的宏观调控 (9)

4．1．1 对土地供给的调控 (9)

4．1．2 加强政策调控 (9)

4．2 加强对民间资本的疏导 (9)

4．3 加强对房地产市场的监管 (10)

结论 (10)

参考文献 (11)

致谢 (12)

我国房地产市场价格的现状、原因及建议

时间进入2010年，国务院先后出台了一系列房地产市场调控政策，以期稳定房价，解决民众买房难、住房难的问题。可是，事与愿违，半年多过去了，全国房地产市场价格不但没有打压下去，反而出现反弹式上涨，根据国家统计局数据显示，8月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%。[1]我们要搞清楚产生这种经济现象的原因，到底是正常的市场价格波动，还是出现了房地产泡沫。

1 房地产泡沫的内涵

泡沫经济是一种经济现象，是指一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中急剧上涨，资产价格在上涨到难以承受的程度时，价格严重背离价值，致使价格出现暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退。泡沫经济有两大特征：一是商品供求严重失衡，需求量远远大于供求量；二是投机交易气氛非常浓厚。

房地产泡沫是以房地产为载体的经济泡沫，它是由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。房地产泡沫一般具有以下几种特征：

第一，房地产价格持续上涨。土地价格由于其稀缺性和市场需求的拉动作用及土地市场投机炒作，而出现虚涨，这种虚涨的部分就属于房地产泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。房价是与地价相联系的，地价虚涨的同时必然引起房价虚高，由于实际购买力没有随房价而增长，购房者难以承受，很快就将形成明显的消费断层，由此也会形成房地产泡沫经济。

第二，商品房空置率持续上升。在房地产市场中，空置率是反映房地产市场供求关系的一个重要指标。如果空置率保持在正常范围，说明房地产市场供求平衡，房地产市场运行良好；如果空置率超出正常范围过多，引起严重的供给过剩，也会形成泡沫经济。

第三，房地产投资过度膨胀。在经济正常运行情况下，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应。在我国的经济起步阶段，房地产投资增长率略大于消费增长率，对促进房地产市场的发展和刺激经济增长是有利的。但是，当房地产投资过度膨胀，就有产生泡沫的危险。

[1]国家统计局．七十个大中城市房屋销售价格指数(2010年8月)．

/tjsj/jdsj/t20100910_402670698.htm．2010年09月10日发布

2 我国房地产市场价格的数据分析

2．1 判断房地产泡沫的方法

判断房地产是否存在泡沫的基本方法主要有理论价格法、空置率修正法和指标分析法等。

理论价格法被誉为最符合房地产泡沫定义的判别方法，其基本原理就是先计算房地产的理论价格，然后与实际的房价相比较，通过观察二者相背离的程度，来判别泡沫是否存在。

空置率修正法以空置率为基础，从房地产的供求差异出发，通过考虑各种相关因素来进行修正，从而估量出房地产泡沫的大小。

指标分析法是根据某些特定的指标值来判断房地产市场是否存在泡沫的方法。最常用的指标就是与居民购房承受能力相关的若干个指标。

2．2 判断方法选择

在上述三种方法中，前两种方法虽然较为科学严谨，但操作较难，且因房地产市场数据积累的有限性而在应用时受到诸多限制，因而研究者偏向于使用指标分析法来对房地产价格泡沫进行初步判断。

2．3 对我国房地产泡沫的初步判断

这里我们采用指标分析法，根据我国情况，我们采用房地产开发与固定资产投资比、房价收入比、租售比和空置率四个指标进行分析研究。

2．3．1 房地产开发与固定资产投资比

房地产开发与固定资产投资比，是指房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例，用以反映房地产投资扩张是否过度的基础性指标。其中，固定资产投资额是以货币表现的建造和购置固定资产活动的工作量，它是反映固定资产投资规模、速度、比例关系和使用方向的综合性指标；房地产开发投资是固定资产投资的一部分，它是指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位和附属于其他法人单位实际从事房地产开发或经营的活动单位统一开发的包括统代建、拆迁还建的住宅、厂房、仓库等房屋建筑物和配套的服务设施，土地开发工程的投资。

我国的全社会固定资产投资分为城镇投资和农村投资，房地产开发投资计算在城镇固定资产投资中，因此，我们使用房地产开发投资额占城镇固定资产投资额的比例进行计算，即：

房地产开发投资额占城镇固定资产投资额的比例=房地产开发投资额÷城镇固定资产投资额×100 公式（1）表1 2009年分地区房地产开发投资额占全社会固定资产投资额比例[2]

[2]国家统计局．《中国统计年鉴—2010》．北京：中国统计出版社，2010．