收益法概述(ppt 50页)

①具有严格的理论基础：地租理论、生产要素分配 理论；
②以收益为途径求取价格，所求的价格称为收益价 格；
③评估结果的准确度取决于土地纯收益及还原率的 准确程度。
第二节 收益法计算公式
根据收益法的基本原理，假设净收益和资本化率都已知的条件下， 我们来讨论收益法的各种计算公式。
一、基本计算公式：
a1
现金流量图：
四、预知未来若干年后房地产价格的公式
预测房地产未来t年的净收益为a、a1、a2、a3、……at；第t年末的
价格为Vt，则其现值的计算公式为：
t
V V＝ i 1
ai
1 ri
1
t
r t
此公式的假设前提是：（1）已知房地产在未来第t年末的价格为Vt， （2）房地产在未来前t年（含第t年）的净收益有变化且已知。
2 10%2
＝360.0（万元）
六、净收益按等差级数递减的公式
净收益按等差级数递减的公式只有收益年限为有限年期一种。公式为：
V＝
a r
b r2
1
1
1 r
n
b r
n
1 r
n
式中，b：净收益逐年递减的数额 如净收益第一年为a，则第二年为a-b，第三年为a-2b，第n年 为a-（n-1）b
此公式的假设前提是：（1）净收益按等差级数递减；（2）资本化率不等 于零为r；（3）收益年限为有限年n，且n≤a/b（当n＝a/b时，第n＋1年的净 收益为零，以后各年的净收益均为负值，任何一个“理性经营者”在a/b年后 都不会在经营）。
第二节 收益法计算公式
二、净收益及其他因素不变的公式
净收益及其他因素不变的公式有无限年期和有限年期两种。
无限年期
Va r
此公式的假设条件是：（1）净收益每年不变为a；（2）资本化率r每年不 变且大于零；（3）收益年限n为无限年。
『例如』：有一房地产正常情况下的年纯收益为20万元资本化率为10%，其 经 济耐用年限为无限年，则该房地产的收益价格为？
现金流量图如图：
如果ai每年相同均为a，则公式简化为
V＝
a r
1

1
1 r
t
1
Vt r
t
五、净收益按等差级数递增的公式
净收益按等差级数递增的公式具体有两种情况：一是无限年期，二是有限年期。
无限年期
V
a r
b r2
式中：b为净收益逐年递增的数额 如净收益第一年为a，则第二年则为a+b，第三年为a+2b，第n年 为a+(n-1)b。
a
1 r t2
三、净收益在前若干年有变化的公式
净收益在前若干年有变化的公式有两种情况：无限年期 和 有限年期。
有限年期
t
V＝
i 1
ai
1 ri
a r
1
1
1 r nt
1
.
1
r
t
式中，i–––年份
ai–––未来第i年的净收益 t–––净收益有变化的年限
此公式的假设前提是：（1）净收益在未来前t年（含第t年）有变化，在t年 以后无变化为a；（2）资本化率不等于零为r；（3）收益年限为有限年n。
形象一点可以表示为：某一货币额*利息率=纯收益，那么， 这一货币额就是该房地产的理论价格。用公式表示为：
房地产价格=纯收益/利息率
第五章 收益法及其应用 （Income Approach Investment Method）
三、应用范围和条件
1、适用范围：有收益或有潜在收益的土地、建筑物或 是房地产的估价 。如写字楼、住宅(公寓)、商店、旅 馆。
现金流量图
1 r1
a2
1 r2
2
V
a3 1 r3
i
n
1
3
ai 1 ri
1
i
an1 rn1
n1
an
1 rn n
式中，V—房地产收益价格 ai—房地产第i年净收益 ri—房地产第i的资本化率 n—房地产自估价时点起至未来可获收益的年限
使用现金流量图将公式形象化如图
因未来各年度的净收益无法准确预测，因此，该公式只有理论上的意义， 在现时中难以操作。
第五章 收益法及其应用 （Income Approach Investment Method）
第一节 收益法概述
一、概念
收益法是求取估价对象未来的正常净收益，选 用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以 此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 。
收益法是不动产估价中最常用的方法之一， 主要对具有收益性的不动产和资产进行估价。
它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对 象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。而对于收益 或潜在收益难以量化的房地产价格的评估则不适用。
2、条件：收益、风险、还原利率等都可预测、量化。
第五章 收益法及其应用 （Income Approach Investment Method）
四、方法特点
有限年期
V
a r
1
1 (1 r)n
该公式的假设和限制条件为：（1）房地产的收益年限为n年；（2）资本化率r 每年不变且大于零（当r＝0时，V＝a×n）；（3）待估房地产的净收益每年均相 等为a。
三、净收益在前若干年有变化的公式
净收益在前若干年有变化的公式有两种情况：无限年期 和 有限年期。
第五章 收益法及其应用 （Income Approach Investment Method）
二、理论依据
收益还原法的理论依据是房地产的预期收益原理。在通常 情况下，人们使用某一房地产的目的是在正常情况下获得该房 地产的纯收益并期望在未来若干年间也可以源源不断地获得该 收益。从现实生活看，这种源源不断获得的纯收益也可以被当 作地租。将这种在未来所获得的纯收益以某一适当的还原利率 （资本化率）贴现到评估时日得到一个货币总额（现值），那 么，这个货币总额存入银行，也能源源不断地带来与这个纯收 益等量的收入。
此公式的假设前提是：（1）净收益按等差级数递增；（2）资本化率大于 零为r；（3）收益年限n为无限年。
『例』某宗房地产预计未来第一年的净收益为16万元，此后每年
的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益年限可视为无限
年，该类房地产的资本化率为9％。该宗房地产的收益价格为：
V＝
a r
b r2
16 10%
无限年期
t
V＝
i 1
ai
1 ri
a
r1 rt
式中，i–––年份
ai–––未来第i年的净收益 t–––净收益有变化的年限
该公式的假设前提是：（1）净收益在前t年（含第t年）有变化，在t年以后无 变化为a；（2）资本化率r大于零（3）收益年限n为无限年。
V
a1
1
r
a2
1 r2
at
1 rt
a
1 r t1