养老案例研究之(三)——绿城·乌镇雅园

2014-09-07世联顾问

整体介绍

“情怀”，一直是绿城叱咤地产圈这么多年来给业界的突出印象，因此当绿城开始试水养老地产开发的时候，我们也毫无意外的在其乌镇雅园项目中，看到了表达强烈的“情怀”主线。

第一个“情怀”延续了绿城一直以来对中式栖居梦想的追求。你可以想象在乌镇这样一个具有诗画般人文情境的大画面中，绿城以其在中式风格住宅和景观方面的深厚积淀去打造一个大规模的养老社区，将会着力营造出怎样一种场所精神——“庭院深深”、“枕河人家”、“不可居无竹”……这种中式人文意境的创造本身就是绿城擅长的，又与中国传统文化“澹泊静心”的养老观念所契合，再加上大的区位环境配合，真是恰如其分的扣合了“游人只合江南老”的主题。

第二个“情怀”则是被绿城作为特色所标榜、也为业界所关注的“学院式”养老理念的提出。如何优雅的老去？绿城的学院式养老试图提供一种范本、一种主张。作家六六说

过，“学习能力不是为孩童准备的，学习能力是伴随终生的”。只要保持着学习的能力和热情,就能如孔子所云：“发愤忘食，乐以忘忧，不知老之将至”，这应该是优雅老去的一种境界吧。因此，绿城在乌镇雅园项目中一举打造3.5万平方米的老年大学，成为了项目最引人注目的标签。并且，老年大学没有停留在建筑空间层面，绿城与杭师大合作建立了“杭州师范大学绿城老年学研究中心”，致力于老年教育研究，乌镇颐乐学院将开设包含了72门课程的丰富课程体系，同时还准备了各类活动供老年学员参加。事实上，早在2011年，绿城集团便在位于杭州临平的80万平方米蓝庭项目里配备了老年大学及其它适老设施，所以这次乌镇雅园颐乐学院可视之为多年积累摸索后，对于“学院式养老”的一次更集中、更清晰也更为规模化的表达。

尽管乌镇雅园颐乐学院开放运营之后，其对于项目市场销售和后期经营的促动效果究竟如何还有待检验；学院式养老如何解决养老地产前期投入过大拖累利润回报的老大难命题，其运作机制还需进一步明确；但毫无疑问，这种在模式成型之初，就带着鲜明理念、主张和强烈主题特色的开发实践，仍是极具示范意义的。特别是考虑到已经进入“用家时代”、“体验经济”的大市场背景之下，有“情怀”无论如何都是件好事，一旦找准引爆点，将极有可能在潜在客户身上激发出可观的客户粘性。

位置交通

绿城·乌镇雅园于2012年10月正式动工建设，是绿城第一个学院式颐乐生活典范。项目位于浙江省桐乡市乌镇。

桐乡位于浙江省北部杭嘉湖平原腹地，属嘉兴五县市之一。乌镇是地处桐乡市北端，南距桐乡市区13公里。乌镇景区已被评为中国国家5A级景区，是全国20个黄金周预报景点之一。

项目居于沪杭城市群之中，地理位置优越，交通优势明显。沪杭高铁、沪杭高速、申嘉湖高速，穿境而过，交通四通八达。

土地规划

乌镇雅园项目总用地面积432625㎡，整体容积率1.16，总建筑面积850000㎡，地上建筑面积503000㎡，其中可售面积480000㎡，地价5亿元分三年支付。

项目整体规划分为三大主题、六大板块：

地块西北部的湿地边缘修建了中式特色的商业区，湿地北面则修建养生度假酒店；

地块东北部将被建成半护理和全护理养老中心，在其附近则是雅达国际康复医院，为护理养老中心提供充分的医疗保障；

地块南部为养生居住区，包括别墅、高层公寓、多层公寓和颐乐学院四种物业形态。

核心配套

颐乐学院作为绿城乌镇雅园核心的园区配套，建筑面积约3.5万平方米，规模当于浙江老年大学的1.5倍，其设备在全国也处于领先地位。

学院包括“健康养生、人文社科、艺术、休闲体育、生活”五大门类的课程体系，课程大纲由绿城颐乐教育公司和杭州师范大学共同研发，目前已经具体设计了72 门可供学员选择的课程。学院还设计了85项活动内容，包括学院组织的集体活动、学员自发组织的俱乐部活动、以志愿者形式参加的社会活动等。

雅达国际康复医院占地13万平方米，总建筑规模超过7.3万平方米，由德国专业医疗团队运营，是国内首家具有完善康复医疗功能的生态型国际高端医疗中心。

主要提供神经系统病患和亚健康人群健康管理等康复治疗、老年全科门诊和专业体检等服务。350个床位全程享受五星级诊疗待遇，亲身体验由德国医疗专家打造的健康生活模式。

“理念”归于细节

绿城乌镇雅园于2013年7月首次开盘，面向养生养老需求的56平方米、70平方米、90平方米和130平方米4种户型，全装全配，均价12500元。首次开盘共139套，10天内售罄。至年底已销售近400套，去化率达95%以上，市场反响良好。目前置业客户群仍以桐乡本地人为主，桐乡、杭州、上海和江苏客户的比例是5：2：2：1。“客户年龄多在40岁至50岁，买乌镇雅园是为父母的养老考虑，或为自己十年后打算。”绿城乌镇雅园项目的市场亮相堪称完美，但好戏尚在后头——被视为该项目最重要的差异化标签和核心驱动力的“颐乐学院”2014年底将正式投入使用，其所能激发的化学反应和示范效应更让人期待。毕竟，这是“学院”与“地产”真正在开发上一体化融合的首次尝试。

绿城从07年起就开始研究并尝试在社区中植入“老年大学”配套，学院式养老有了最初雏形。自2011年颐乐学院第一个校区开学至今，在全国15个城市已成立了29所校区，开设了124个教学班，招收学员4232人。可以说，针对“老有所学”的观念，绿城已具备了相当的实践经验积累。而这一次在乌镇，“学院”要从附属配套晋级为“主角”，“观念”上的软实力要与“开发”上的硬实力交汇，完成对养老主题的真正驱动。“老而学、学而老”，绿城已提出了领先的观念。消费者买不买单，这次要通过行动完成对“学院式养老”的第一次检验。