配套公寓项目策划实施方案

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配套公寓项目产品定位报告

绎凯博才房地产代理

二零零五年七月五日

委托方：浙大科技园发展

受托方：绎凯博才房地产代理

说明：本报告为文件，非相关人员不得传阅

第一部分市场篇

第一章政策对市场的影响

一、近期国家和出台重要政策介绍

随着房地产市场持续升温，面对越来越大的市场风险，从2004年开始，政府部门开始重点调控房地产市场，采取一系列紧缩性宏观调控政策。特别是今年3月份以来，相关政策连续出台，引发市场频繁震动，其相关政策表述如下：

⏹2005年3月16日，中国人民银行宣布将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利

率水平，基准利率调整为6.12%，同时实行下限管理。

⏹2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》。一、高度重视

稳定住房价格；二、切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任；

三、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供

应，并督促建设；四、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五、正确引导居民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。

⏹2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市

场形势，提出八项措施引导和调控房地产市场（简称“新8条”）。一是强化规划调控，改善商品房结构。二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。三是加强对普通商品

住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。六是加强金融监管。七是切实整顿和规市场秩序。八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。

⏹2005年4月30日，国务院七部委联合下发《关于稳定房价工作的意见》，主要容包

括：规定自2005年6月1日起，国家将调整住房转让环节营业税政策，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住宅住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。按照建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作意见》的要求，市拟定了普通住房的具体标准：住宅小区建筑容积率在 1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住宅均价的1.2倍以下。为便于操作将市区划分为4类：具体价格为每平方米建筑面积3600元、3000元、2500元、1800元。5月31日，经建设部、财政部、税务总局确认备案后对外公布。

⏹据房管局信息中心工作人员介绍，从31日起，市房地产市场上进行交易的商品房，

逐步将在房地产交易中心的网上房地产上公布。但目前信息网的数据还比较少，他们将逐步补充今年元月1日以后的房产交易数据。

⏹据了解，目前建设的经济适用住房包括城东，城南，城西，城北四个小区，目前建成

面积达156万平方米，但建设规模以及发展速度还是比较缓慢。今后几年，准备每年计划建设50~60万平方米的经济适用住房，其比例将占全市当年房地产开发总量的15%~12%。

⏹6月1日至今，市地产交易中心挂出5宗共7块土地公开出让，其中住宅用地就有600

余亩。据了解，2004年市区总供应商品房用地1500余亩，2005年则计划出让住房用地4500亩。这就是说，“国八条”后，市住宅用地放量已经占了全年土地计划供应量的1/7，也相当于去年商品房供地总量的一半。

二、政策性质类型和背景分析

1、政策性质类型分析

从政策性质看，主要分为五个方面的政策类型：

1）土地供给政策。限制土地供给，调节土地供给结构（增加中低价房和经济适用房土地供给），规土地转让，防止土地囤积。

2）金融政策。包括利率政策、汇率、贷款首付额度和不同物业贷款安排。

3）财政税收政策。包括间接税和直接税，在交易环节和最终环节进行税收调控。所得税属于直接税，而营业税、契税、房产税（尚未推出）则属于间接税，在持有和交易环节征收。4）结构调节政策。增大中低价商品房和经济适用房市场供给，控制高价房市场供给。

5）市场规政策。规市场交易买卖，增强市场透明度，防止暗箱操作和非法行为。

从已经推出的这五个方面的政策看，土地供给政策和结构调节政策为市场供给调控政策类（即限制市场供给和调节供给结构），而金融政策和财政税收政策为需求调控政策类（限制市场需求）。从出台政策看，政府的需求调节政策市场影响力远远大于供给调控政策。

政府的供给调控政策目的是通过结构调节，限制土地投机，增加中低价房市场供给比重，从而化解房价泡沫，使房地产平稳回落。但是从实际结果看，初期的土地限制政策适得其反，导致房价不降反升，最新推出的加大经济适用房供给政策，效果并不明显。

需求调节政策目的是抑制投机需求的过渡膨胀，增加投机成本，提高投机门槛，从而降低市场投机，化解市场虚高泡沫，稳定市场。

从新出台的政策看，针对投机者和交易环节的紧缩调控意图非常明显。政府采取的还是

以局部调控为主。

2、出台顺序分析

政策的出台顺序反映政府对房地产市场调控的走向。从政府出台政策顺序看，政府对房地产调控的政策导向顺序为：

从出台政策过程看，呈现出以下几个方面的特点：

１）单一调控转向“多拳出击”

在去年，政府重点从一级市场调控房地产，控制土地投机和地价，迫使囤积土地的开发商尽快开发，增加市场供给，以期通过这来控制房价，调控需求。但实际上却适得其反，它加速了开发商企业两级分化，大企业的市场控制力增强，进一步增强市场信心。土地供给则限制了房地产供给，导致房价预期进一步上涨。

单一的政策调价在市场极度繁荣的形势下，力度有限，往往能够被市场通过各种手段抵