《资产评估评估》ppt课件

是按照土地上的建筑物面积均摊的土地价 格。
楼面地价=土地总价/建筑总面积 或 楼面地价=土地单价/容积率
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• 3、所有权价格、使用权价格和其他权益价 格
• （1） 所有权价格 • （2） 使用权价格 • （3） 其他权益价格
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• 4、市场交易价格和评估价格 • （1） 市场价格 • 房地产在市场上实际成交的价格。 • （2） 评估价格 • 对市场可能交易Fra Baidu bibliotek格的模拟。
• （4）价格呈不断增长趋势 • 土地价格的特征在很大程度上决定了房地
产价格特征。
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• 2、房地产价格的特性 • （1） 房地产价格构成具有复杂性：包括地价和
房价两部分，地价是使用权价格，包括土地作为 自然资源的价格和对土地开发所投入的资金。房 价是所有权价格。 • （2） 房地产价格具有明显的区域性、个别性： 房地产价格基本上是由房地产所在的区域的需求 状况所决定的。 • （3）房地产价格具有较强的政策性：政府的干预
第五章 房地产评估
学习内容： 1、房地产评估概述 2、房地产价格及其影响因素 3、成本法在房地产评估中的应用 4、收益法在房地产评估中的应用 5、市场法在房地产评估中的应用 6、假设开发法 7、基准地价修正法* 8、路线价法* 9、在建工程评估*
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一、房地产评估概述
• （一）房地产及其特性 • 1、房地产的概念 • 房地产是指土地、建筑物及其地上定着物，
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• （二）房地产价格的种类 • 1、按基本存在形态划分的房地产价格：土
地价格、建筑物价格和房地产价格 • （1） 土地价格 • 基准地价：城镇大面积土地的平均地价 • 标定地价：政府根据管理需要，评估或认可
的具体宗地在正常土地市场条件下于某一时 点的土地使用权的价格
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• 出让底价：是政府在出让土地使用权时， 根据土地出让年限、用途、地产市场行情 等因素确定的待出让宗地在某个时点的最 低价
包括土地和建筑物两大部分。 • 在房地产评估中，评估对象一般有三种基本
存在形态：土地（地产）、建筑物和房地合 一（房产）。
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• 房地产可以分为物质实体和权益两个方面， 物质实体是权益的载体，权益是指一切与 房地产有关的权利、利益和收益的总称， 包括所有权、使用权、租赁权、抵押权和 典权等。房地产评估实质是对房地产有关 权益的评估。
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• （三）房地产评估的目的和价值类型 • 房地产评估的基本目的就是为涉及房地产
的业务或交易提供价值参考，其特殊目的 就是要考虑房地产业务的性质，考虑不同 性质的房地产业务对房地产评估的要求和 制约。 • 一般情况下需要评估房地产的市场价值， 但也会涉及非市场价值的评估。
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• （四）房地产评估的程序 • （1）接受委托，明确评估的基本事项 • 明确评估对象 • 明确评估目的 • 明确评估基准日 • 明确评估报告提交日期
格特征也不同。 • 土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价格是地
租的本金化；而建筑物是劳动产物，其价格可由生产成 本和利润构成。此外，在我国，地价是指土地使用权价 格，而房价一般是指所有权价格。 • 在房地产价格中，土地的价格是起决定性作用的，因此 了解土地价格的特性很重要。
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• 1、土地价格的特殊性 • （1）土地价格构成的特殊性：地价是地租
• 转让价格：土地使用权拥有者将土地使用 权出售或租赁的价格
• 其他价格：上述1～3属土地一级市场价格， 由政府垄断定价。4～5属土地二级市场价 格，由市场竞争决定价格。
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• （2）建筑物价格 • 纯建筑物部分的价格 • （3）房地产价格 • 土地价格和房产价格的统称
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• 2、总价格、单位价格和楼面地价 • （1） 总价格：房地产的整体价格 • （2） 单位价格：房地产的单位面积价格 • （3） 楼面地价：又称单位建筑面积地价，
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• （三）房地产价格的构成 • 1、土地取得成本 • （1）土地取得成本 • 土地取得成本是指取得房地产开发用地所需
的费用、税金等。在完善的市场经济下，土 地取得成本一般是由购置土地的价款和在购 置时应由开发商(作为买方)缴纳的税费(如契 税、交易手续费)构成。
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• 在目前情况下，土地取得成本的构成根据 房地产开发用地取得的途径，可分为下列 三种：
• 一是通过征用农地取得的，土地取得成本 包括农地征用中发生的费用和土地使用权 出让金等。
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• 二是通过在城市中进行房屋拆迁取得的， 土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的 费用和土地使用权出让金等。
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• 2、房地产的特征 • 土地的特性 • 房地产的特性 • 房地产市场的特性
决定
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• （1）土地特性 • 土地的自然特性： • 数量的有限性（不可再生性） • 位置的不可移动性 • 效用的持久性→价格具上升趋势 • 效用的差异性（不可替代性）
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• 土地的人文特性： • 用途的广泛性 • 供给的稀缺性 • 社会经济位置的可变性 • 可垄断性
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• （2）房地产（不动产）的特性 • 位置固定性 • 使用长期性 • 投资大量性 • 影响因素多样性和复杂性 • 保值增值性
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• （二）房地产评估的原则 • 1、合法原则：合法取得、合法使用、合
法交易、合法处分 • 2、最高最佳使用原则：法律上允许、技
术上和经济上可行，能给被评估对象带 来最高价值的使用。 • 3、房地综合考虑原则 • 4、区域及地段原则
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• （2）制定评估作业计划和技术方案 • 作业计划：合理安排评估的日程进度 • 技术方案：选择和确定评估的基本技术思
路和方法 • （3）现场勘察及收集数据资料 • （4）评定估算，给出评估结果并撰写评估
报告
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二、房地产价格及其影响因素
• （一）房地产价格的特性 • 由于土地与建筑物是通过不同途径形成的，因此它们价
的资本化，此外还包括另外一部分，即人类 在开发利用土地的过程中投入的物化劳动和 活劳动所创造的价值。 • （ 2 ）价格机制决定的特殊性：地价主要由 地租或收益所决定，即由土地的使用价值决 定。影响土地使用价值的因素很多。
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• （ 3 ）市场供求关系的特殊性：土地的供 给弹性小，土地价格主要受需求方面影响。