第六章 资产评估方法

第六章资产评估方法

导言：本章介绍资产评估方法体系，包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其选择。本章预计考查客观题和主观题，估计分值在20分左右。

考试大纲说明：

一、考试目的

考查考生对资产评估基本方法内涵、使用前提、具体方法的掌握情况，以及对资产评估基本方法和具体方法的应用能力。

二、考试内容及要求

（一）掌握的内容

1.市场法及其应用前提。

2.市场法的可比因素。

3.常用的市场法具体方法及应用。

4.收益法及其应用前提。

5.收益额、折现率和收益期限及其确定。

6.收益法具体情形的公式及应用。

7.成本法及其应用前提。

8.重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值及其确定。

（二）熟悉的内容

1.市场法评估的基本步骤。

2.收益法评估的基本步骤。

3.货币时间价值。

4.成本法评估的基本步骤。

5.恰当选择资产评估方法的要求和内容。

（三）了解的内容

1.市场法、收益法和成本法的适用范围。

2.市场法、收益法和成本法的局限。

考情分析：

教材变化情况：

增加了“货币时间价值”；

“被评估资产”调整为“评估对象”；

“待估企业”调整为“被评估企业”；

第一节市场法

知识点：

一、市场法的概念

二、市场法的应用前提

三、市场法的基本步骤及可比因素

四、市场法常用的具体评估方法

五、市场法的适用范围与局限

—、市场法的概念

也称比较法、市场比较法，是指通过将评估对象与可比参照物进行比较，以可比参照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法的总称。

具体方法：企业价值评估中的交易案例比较法和上市公司比较法，单项资产评估中的直接比较法和间接比较法等。

依据：替代原理。具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价格。

特点：直观明了、容易被理解和接受。常用方法。

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二、市场法的应用前提

1.可比参照物具有公开的市场，以及活跃的交易；

2.有关交易的必要信息可以获得。

公开的市场：充分竞争，交易信息充分交换、公开，时间相对充裕，自愿的买卖双方平等交易，排除了个别交易的偶然性，市场成交价格基本上可以反映市场行情。

在公开市场中的交易行为越活跃，与评估对象相同或相类似的资产价格越容易获得，按市场行情估测评估对象价值，评估结果会更贴近市场，更容易被资产交易各方接受。

三、市场法的基本步骤及可比因素

（一）市场法的基本步骤

1.选择参照物

2.在评估对象与参照物之间选择比较因素

3.指标对比和量化差异

4.分析确定已经量化的对比指标之间的差异

5.综合分析确定评估结果

1.选择参照物

①对参照物的选取关键是：资产的可比性问题，包括功能、市场条件及成交时间等。

②应尽可能选择多个参照物。

与评估对象相同或相类似的参照物越多，越能够充分和全面反映资产的市场价值。

参照物成交价不仅仅是参照物自身功能的市场表现，还受买卖双方交易地位、交易动机、交易时限等因素的影响。因此，应当避免某个参照物个别交易中的特殊因素和偶然因素对成交价及评估值的影响。

2.在评估对象与参照物之间选择比较因素

针对不同资产，选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标，形成比较参数体

系，多方面对比，使主要因素得以全面反映。

从理论上讲，影响资产价值的基本因素大致相同，如资产性质、功能、规模、市场条件等。但具体到每一种资产时，影响资产价值的因素又各有侧重。

房地产评估：地理位置、环境状况等因素；

机器设备评估：技术水平；

企业价值评估：收入状况、盈利水平、企业规模等因素。

3.指标对比和量化差异

对比主要体现在交易价格的真实性、正常交易情形、参照物与评估对象可替代性的差异等方面。

4.分析确定已经量化的对比指标之间的差异

在实际操作中，评估专业人员将已经量化的参照物与评估对象之间的对比指标差异对参照物的价格进行调整，得到评估对象的初步评估结果。

5.综合分析确定评估结果

如果选择多个参照物，会形成多个初步评估结果。

需要评估专业人员对若干评估初步结果进行综合分析，以确定最终的评估值。

确定最终的评估值，主要取决于评估专业人员对参照物的把握和对评估对象的认识。如果参照物与评估对象可比性都很好，评估过程中没有明显的遗漏或疏忽，评估专业人员可以采用算术平均法或加权平均法等方法将初步结果转换成最终评估结果。

（二）市场法的可比因素

1.运用市场法评估单项资产

具体运用市场法时，评估专业人员还要视评估对象的具体情形考虑其具体的可比因素，

如 房地产评估中的区位因素，机器设备评估中的制造厂家、资产规格型号等。 2.运用市场法评估企业价值

四、市场法常用的具体评估方法

按照参照物与评估对象的 相近相似程度，市场法中的具体方法可以分为

直接比较法和 间接比较法两大类。如图所示。

直接比较法

间接比较法：

含义：利用资产的国家标准、行业标准或市场标准（标准可以是综合标准，也可以是分项标准）作为基准，分别将评估对象和参照物整体或分项对比打分从而得到评估对象和参照物各自的分值。再利用参照物的市场交易价格以及评估对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求得评估对象价值的一类评估方法。

特点：不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要在大的方面基本相同或相似。应用有较多局限，实践中应用并不广泛。

当参照物与评估对象的差异仅仅体现在某一基本特征上的时候，直接比较法会演变成以下具体评估方法：

现行市价法

市价折扣法

功能价值类比法

价格指数法

成新率价格调整法等。

（一）现行市价法

当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。

例如，可上市流通的股票和债券可按其在评估基准日的收盘价作为评估价值；

企业拥有的原材料、备品备件、批量生产的设备、汽车等可按同品牌、同型号、同规格、同厂家、同批量的设备、汽车等的现行市场价格作为评估价值。

现行市价法是以成交价格为标准的，有的资产在市场交易过程中，报价或目录价与实际成交价之间会因交易对象、交易批量等原因存在差异。

在运用现行市价法时要注意，评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格要与评估对象的价值内涵相同。

（二）市价折扣法

以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限或销售数量等方面的差异，按照评估专业人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。

一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情形。

资产评估价值＝参照物成交价格×（1－价格折扣率）

【例6－1】评估某快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的参照物正常变现价为10万元，经资产评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%。因此，确定该拟快速变现资产的评估价值为6万元。

资产评估价值＝10×（1－40%）＝6（万元）

（三）功能价值类比法

也称类比估价法，是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。

根据资产的功能与其价值之间的关系可分为线性关系和指数关系两种情形。

（1）生产能力比例法：资产价值与其功能呈线性关系