某房地产项目投资计划书

2.投资环境分析 某项目位于燕郊市中心，小区环境优雅，绿化率高，24小时热水，是其他小区没有的，
交通也是比较方便的，门口就是813.814半小时到达北京国贸，周边配套齐全，小区内设有 大小超市，对面有大型超市，农贸市场，红山商城还有儿童医院 ，六小小学和八中等等样 样俱全。学校有燕郊二中、燕郊十一中、燕郊六小、燕郊七小、燕郊实验小学；购物场所有 京客隆天客隆新世纪商城步行街兴达超市；医院有中美医院、二三医院、人民医院、燕达医 院、辅仁医院；银行有工商银行、建设银行、中国银行、农业银行 ，此外还有很多娱乐和 餐饮场所。
8
66.11061084
24364668.96
2958.825385 5358.323023
1090457343 1974777800
占总投资比例(%) 5.530748826 1.007777989 31.60189546 2.986008856
2.420533429
1.233792934
55.21924251 100
12.63% 94569121.5
6
（3）损益表如下
序号 1 2 3 4
5
6 7 8 9
项目 销售收入 总成本费用 销售税金及附加 土地增值税
利润总额
所得税 税后利润
公积金 可分配利润
损益表 计算
(1)－(2)－(3)－ (4)
(5)*25% (5)－(6) (7)*10% (7)－(8)
金额(元) 2811127104 1974777800 170073189.8 94569121.5
内部收益率计算
年份
1
2
3
4
现金流量
539528460.3
0
0
0
内部收益率
50%
六、不确定因素分析： 有重点地加强对投资风险的防范和控制，保证项目的决策成功是开发商所追求的目
标。房地产项目不确定因素较多，本案主要从成本、收入、单价等几个方面，运用平衡分析 法和敏感性分析法进行了不确定因素的分析，详见下表：
序号 1.1 1.2 1.3
2 2.1 2.2
前期开发费用估算表
项目 规划费 设计费 可研费 水文、地质勘察费 测绘费 勘探费 合计
金额（元） 7370880 9213600 737088 1289904 552816 737088 19901376
取费标准(元/m2) 20 25 2 3.5 1.5 2
1.某项目概况
某项目位于北京东燕郊最为繁华的核心工业区内，紧临102国道，乘坐930路或社区大巴， 半小时内即可到达。某项目建筑外观现代时尚，高低呼应、视觉美感独特。此房户型也倍受 欢迎，南北通透，采光好，无遮挡，方方正正，没有一点浪费的空间，五星级酒店会所、大 型超市、双语幼儿园、社区医院、社区大巴等配套，满足一切日常所需。其开发公司为三河 某房地产开发有限公司，于2002年开发，总户数为30000户，停车位为地面和地下停车位。 绿化率为40%，容积率为3.42，总建筑面积为368544平方米，其物业费为0.8元/平米.月。
10%
12%
续表一 时间
多层
10%
小高层
10%
车位
10%
销售进度计划表 第三年
8%
5%
5%
15%
5%
3%
8%
5%
5%
单位：万元
第四年
合计
5%
100%
2%
2%
100%
5%
4%
100%
1
4.建设投资估算
序号 1
项目名称 住宅用地
土地开发成本
土地价格（元）
建筑面积（㎡） 单方成本（元/㎡
10922
368544
第二年 1094137113
52725000 1146862113
第三年 707186182.
6 32775000 739961182.
6
第四年 226833303.8
19950000 246783303.8
5
说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取 得。但实际的销售进度，楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场条件下
0.029635539
项目名称
直接费 间接费 利润 税金 总计
建筑面积（㎡）
368544 368544 368544 368544 368544
建安工程费 平均单方成本（元/
平米） 1260 189 151.2
93.13164 1693.33164
金额（元）
464365440 69654816 55723852.8 34323107.13 624067215.9
的沿街商业办公房的出售，地下车位的租售有一定的风险，难以达到预期目标，所以在营销 时必须给予足够的重视。
7. 项目投资收益分析： 根据估算的开发成本费用以及销售收入，本项目投资损益及静态投资分析利润率的分析
计算如下：
（1）销售税金及附加估算表如下：
序号 1 2 3 4 5 6
类别 营业税 教育费附加 城建税 印花税 交易管理税 合计
估算说明(元/m2) 80 3 1.2 1.4 1.2 12 0.1 2.3 4 10 10 2 1 0.5 0.5 0.5 0
序号 1
占总费用费比例 3%
不可预见费
金额（元） 24364668.96
单方成本（元/㎡） 66.11061084
序号 1 2 3 6 7 8 9 10
项目 广告 售楼处 售楼许可 监理费 物业管理基金 公用设施维修基金 管理费 合计
序号 1
项目 基础设施
Baidu Nhomakorabea
基础设施建设费
单方造价(元/m2) 160
总造价(元) 58967040
2
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
项目 配套费 质检费 建筑管理费 卫评费 环评费 墙改基金 绿化费 白蚁防治费 土地使用费 再就业基金 教育专项基金 编标费 招标费 规划许可工本费 土地证工本费 施工许可证 合计
开发期税费估算表
金额(元) 29483520 1105632 442252.8 515961.6 442252.8 4422528 36854.4 847651.2 1474176 3685440 3685440
737088 368544 184272 184272 184272 47800156.8
序号 1 2 3
资金筹措表
项目 自有资金 借贷资金 预售资金再投入
合计(元) 20890000 1250000000 5104708945
6. 项目销收入的测算
本项目以三河市同类商品房可比案例，参照三河市房地产物业平均价格水平运用市场 比较分析法，并经实地调查确定：该项目小高层与多层的销售均价为7241元/平米。停车位 为15万元一个。
571706992.5
142926748.1 428780244.3 42878024.43 385902219.9
（4）净现值
年份 现金流量
净现值
净现值计算
1 -970366425.8 ￥539,528,460.34
2 859194721.
2
3 724923579.
6
4 244439781.3
（5）内部收益率
4101164.44 781174.1791
3
354067 196.7 371057 7.351 449175 1.53
4 208573505.8 3710577.351 2734109.627
4
本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入 用于投资的部分。本项目开发商自有资金20890000元作为启动资金，需贷款1250000000元， 总投资5104708945元，建设资金筹措主要来源于资本金、银行贷款及销售后入再投入,资金 筹措表如下：
管理销售费用
金额(元) 533725420.8
738750 20000 15601680.4 405398.4 533725420.8 6240672.159 1090457343
3
估算说明(元/m2) 1448.2
2.004509638 0.054267604
42.333291 1.1
1448.2 16.9333164 2958.825385
项目 土地费用 前期费用 建安费用 基础设施
费 开发间税
费 不可预见
费 管理销售
费 合计
投资与成本费用估算汇总表
单方成本(元/m2) 296.3553877 54 1693.33164
金额(元) 109220000 19901376 624067215.9
160
58967040
129.7
47800156.8
销售税金及附加估算表
计算依据 销售总收入*5% 营业税额 *3%
营业税额*7% 销售总收入*0.05% 销售总收入*0.5%
（2）土地增值税计算表如下：
序号 1 2
2.1 2.2 2.3 2.4
3 4 5 6
项目 销售收入 扣除项目金额 开发费用 开发成本 销售税及附加
其他 增值额 增值率 增值税率 土地增值税
3.实施进度 该项目计算期为3年，拟2年建成，第一年的第三个季度开始预售，拟3.5年售完。根据市场 分析，预计该项目小高层销售均价为具体的销售进度如下表一所示。
表一
时间
多层
5%
小高层
3%
车位
3%
销售进度计划表
第一年
10%
10%
15%
8%
12%
10%
8%
15%
15%
单位：万元
第二年
12%
15%
15%
15%
项目
住宅 个车位 合计
面积(m2)
368544 950
销售收入预测表
单位平均售价（元 /m2) 7241
150000
销售收入（元）
2668627104 142500000 2811127104
项目名称 住宅销售输入 停车场销售收入
总计
各年销售收入计划表
第一年 640470505 37050000 677520505
土地增值税计算表 计算依据
以下4项和
开发成本*20% (1)-(2) (3)/(2) (4)<50%
增值额 X30%
金额（元） 140556355.2 4216690.656 9838944.864 1405563.552 14055635.52 170073189.8
金额(元) 2811127104 2495896699 78991112.01 1865557800 170073189.8 373111560 315230405 0.12629946
7
盈亏平衡分析
总成本 总收入 销售税金及附加 土地增值税 盈亏平衡点
1952935448 2811127104 170073189.8 94569121.5
76.69%
7.评价参数 设年实际基准收益率为10%，1-3年期的银行实际贷款利率为5.60%，1-5年期的银行贷款
利率为5.96%，五年以上实际贷款利率为6.14%，所得税按25%考虑；盈余公积金按税后利润 的10%计取。
5.投资使用计划与资金来源 建设投资使用计划按季度来分配，具体分配情况如下:
季度 投资
第一年
投资计划表
1 470266855.8
2 614979372.5
第二年
113270256
166975980.8
第三年 第四年
第一年 第二年 第三年 第四年
3710577.351
1562348.358 合计
1647886931 287667391.4 15037602.95 2343522.537