及商业银行业务相关法律关系专题讲座

三、防范储蓄存款被冒领的 几点措施：
1、完善立法，确认银行对债权之准占有人给付的清 偿效力，进一步明确银行免责的具体情形。 2、完善内部管理规定 3、规范操作 4、加强对身份证件的审核 5、提高银行卡、存折及电子交易系统的技术含量。
6、加强宣传和提示，引导储户树立风险防范意识。
专题二： 经营场所中对客户 的安全保障
二、最高人民法院对此类案件先后 发布了四个批复，均认为银行在给 付中有过失：
1、储户存折丢失挂失后，银行又对债权之准占有人 给付的； 2、预留印鉴的存款，债权之准占有人伪造印鉴的， 银行应发现而未发现的； 3、债权之准占有人声称印鉴丢失又伪造证明信，银 行未识别的； 4、债权之准占有人仿造身份证明文件而银行未识别 的。
（三）将风险转移至开发商。
第一要确定回购关系 第二是同时确立附连带责任保证关系
专题五：按揭贷款业务 中的“阶段性保证”
一、阶段性担保的概念。
开发商仅在办理房产抵押手续之前的 特定时间段内为购房人向贷款银行承担保 证责任。
二、抵押加阶段性保证的担保方 式的特点
1、两个担保阶段 2、三方当事人 3、四种法律关系
（一）保护的主体
对进入其经营场所的任何人，经营者都应承 担安全保障义务。 （1）存款人与取款人；
（2）陪同存款人、取款人办理业务的人员；
（3）其他进入营业场所的任何人员。
（二）保护的客体
1、客户的人身权 2、客户的财产权
（三）保护的区域
银行应承担安全保障义务的区域仅限于 其经营场所；对于经营场所以外所发生的侵 害事件银行并无安全保障的责任。但是，对 于在其营业场所已经出现的治安隐患，银行 仍应履行相应的注意与保障义务。 银行的经营场所包括银行的营业大厅和 自助银行。
三、楼宇按揭的风险防范措施
（一）银行的按揭风险防范
1、按揭申请审查。
首先是对开发商的审查，主要是指： （l）资信审查。 （2）开发项目审查。
其次是对购房人的资信审查： （1）主体资格审查，即购房人是否符合法律 规定的主体资格（完全民事能力、 18 周岁 以上等）； （2）现在住所、房籍情况，有无可靠稳定的 联络方式，是否需要有当地户口等； （3）购房人经济收入来源、数额是否充足， 是否为稳定的收入； （4）购房目的是否为自用购房，现在住房的 松紧情况，是否存在“炒楼”意图等。
再次就是对宏观市场情况、政策、法
律环境应有明确的具体的审查。
2、签约时的防范。
签约时应对开发商和购房人的资信 证明材料原件进行审查；尽量不一次 性把贷款付予开发商，至少项目完成 前不一次性给予；尽量将回购条款具 体化、明细化，加强可操作性。
3、签约后到按期交付楼宇前的防范。 了解掌握开发项目的进度，按揭贷 款的实际用途和流向，督促开发商按 时、按质、按量完成开发项目；了解 购房人的工作和经济状况有无变化等。
二、楼宇按揭银行的法律风险：
（一）来自房地产开发商的风险：
l、开发商的欺诈行为。主要表现为开发商取 得银行给予购房人的贷款后用于其他用途， 或卷款而去，这种情况期房按揭（楼花）中 产生的机率较大； 2、开发商不具备相应的实力、经营不善，管 理出现重大漏洞，导致其楼盘烂尾，无法按 期交楼，致使购房协议无法履行，必然导致 按揭贷款协议无法正常履行，银行信贷资产 就会受到损害；
银行的安全保障义务可以 概括为三个方面：
1维护经营场所设施的安全； 2使自己提供的产品及服务符合安全要求； 3保护客户在经营场所免受第三人的侵害。
一、确定银行对经营场所安全 保障义务的原则
经营者未尽合理限度范围内的安全保 障义务应当承担相应的赔偿责任，正体现了 过错责任原则的要求。
二、银行对经营场所安全保障义务 的范围
与商业银行业务相关的 法律关系专题讲座
主讲人：白冰 黑龙江海天庆城律师事务所大庆分所
专题一： 存款被冒领的银行责任 及风险防范
一、几种典型的冒领储蓄存款 的纠纷形式：
（一）“调包”冒领。 （二）银行卡、密码保管不善而存款被冒领。 （三）没有证据证实存款人泄漏密码而存款 被冒领。 （四）“克隆”存款凭证或仿造银行卡冒领 存款。 （五）通过密码挂失冒领存款。
3、开发商所建楼宇质量不符合合同要求，购房人要 求解除购房协议； 4、开发商对市场预见性差，预售业绩不佳等。 5、开发商所开发的楼盘没有取得合法使用权，无法 取得房产权证或开发商违法开发或预售，甚至开 发商本身就不具备“开发商”的资格等。
（二）来自借款人的风险：
1、借款人经济状况恶化或发生其他足以影响 其偿债能力的变化，无力继续供楼； 2、借款人死亡或被宣布死亡或失踪，继承人 不再供楼； 3、借款人提供虚假主体资格和个人经济状况 证明材料。
专题四： 楼宇按揭贷款业务中银 行法律风险防范
一、楼宇按揭的概念
按揭是源自于香港的一种称谓，从实 质上理解即为抵押贷款。楼宇按揭贷款实 质上是指购房者的所要购买的商品房为抵 押物，而由银行提供给购房者的贷款；楼 宇按揭贷款按照楼房竣工与否作为标准， 又分楼花按揭和现楼按揭贷款；如果按照 币种作为标准，又分为楼宇按揭人民币贷 款和外汇贷款。
四、银行对经营场所的安全保障
义务的内容。
（一）保护储户的存取款信息 （二）安装探头 （三） 配备保安
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五、银行对经营场所安全保 障义务的承担
（一）银行与加害人的责任承担 （二）银行与客户的责任承担
专题三： 银行协助查询、冻结、 扣划操作要点
一、审核主体资格：《商业银行法》。 二、金融机构经办人员在协助有权机关查询、 冻结、扣划时应当注意的几个问题。 （一）协助查询方面： （二）协助冻结方面： （三）协助扣划方面：
4、“供楼”期间的防范。
及时了解购房人的经济状况，必要时 可进行定期经济状况审查；加强与开发商联 系，掌握开发商经营状况，有无明显资不抵 债的情况；发现和确定“供楼”不能的情况 后，及时要求开发商参与解决，考虑是否要 求开发商履行“回购”义务。
（二）将风险转移给保险公司
（l）购房所购房产（即按揭物）的财产 保险。 （2）购房人的人寿保险。“荷兰模式”。 （3）开发商和购房人的履约保险。