城市地铁沿线房地产综合开发的研究

文章编号:100926825(2009)1920238202

城市地铁沿线房地产综合开发的研究

收稿日期:2009203210

作者简介:盛　怡(19802),女,助教,东南大学成贤学院土木工程系,江苏南京　210088

钱海艳(19802),女,助理工程师,镇江市京口区建设局村镇建设管理办公室,江苏镇江　212000

盛　怡　钱海艳

摘　要:指出城市地铁沿线房地产综合开发利用为解决地铁建设资金短缺问题提供了新的思路,阐述了城市地铁沿线房

地产综合开发利用的意义,分析了城市地铁沿线房地产综合开发的模式及原则,最后总结了国内地铁沿线房地产综合开发需注意的事项。

关键词:城市地铁,房地产,综合开发中图分类号:TU 205文献标识码:A

城市地铁建设具有建设资金需求大、投资回收期限长的经济

特点,因此城市地铁发展始终面临着投资和盈利两大难题。国外很多学者早就将城市地铁和沿线房地产综合开发一起研究,城市地铁与沿线房地产综合开发策略在国际上也已经有非常成功的实践经验。我国城市地铁与沿线房地产综合开发的实践却是刚刚起步。将城市地铁建设与沿线的房地产开发结合起来,以物业增值的效益来弥补轨道建设和运营的巨大成本,将成为地铁建设筹措资金的重要途径之一。

1　城市地铁沿线房地产开发利用的意义

地铁是一项投资大、建设周期长、运营后成本回收慢的工程,地铁盈利是一个普遍存在的难题,在全世界众多有地铁的城市中,除中国香港等少数城市的地铁盈利外,大部分城市的地铁都亏损。香港地铁的盈利原因就在于充分发挥了地铁站及沿线物业开发的作用。地铁具有高度能达性,能够促进站点周边土地的优化利用,提高土地的开发强度。城市地铁给沿线房地产带来了明显的增值效益。例如上海地铁1号线1995年5月通车前后,给房地产价格带来明显的变化。据统计,地铁1号线的莘庄站,2km 圈内平均房价增长了470%;2km 圈外平均房价增长了100%。这些房地产的增值给地铁公司和开发商带来了丰厚的利润,地铁公司又将得到的利润投入到地铁的建设、运营中,这样房地产开发的利润能补贴地铁,使地铁的建设、运营形成了良性循环。

2　城市地铁沿线房地产开发模式及原则2.1　城市地铁沿线房地产开发的模式

将地铁建设与沿线房地产综合开发相结合,统一规划,统一实施,对城市的发展有着积极的作用,因此地铁建设初期应根据当地的特点选择与之相协调的开发模式。各地的开发模式有不同的特点,总的来看大致有以下三种:1)地铁公司自行组织开发。这种模式是由地铁公司自行开发。地铁公司作为开发商具体操作沿线土地物业开发的全过程,开发所得利润和所冒的风险均由地铁公司独自承担。由于前期投入资金较大,风险也大,这种模式比较少用。2)地铁公司和开发商联合开发。这种模式是由地铁公司和开发商合作开发的形式,一般由地铁公司提供用地,开发商提供资金和开发经验,并负责具体操作,双方按协议的规定分享增值利益。地铁公司得到的开发利润内部转化为地铁的建设投资。这种模式比较常用,香港地铁就是采用这种方式进行运作的。例如香港地铁机场线香港站的物业开发就是一个由中国银行、恒基地产和新鸿基地产组成的发展财团承担的,分6期进

行,合作协议是5万m 2的物业归地铁公司拥有,其余的都归发展商拥有。3)开发商承担地铁设施建设。这种模式由开发商承担地铁设施建设的形式是通过法律要求相关的开发商负责地铁设施的工程或承担建设费用。比如,要求开发商负责修建进入该地块的出入口通道或其他设施,提供建设用地(包括结构用地和临时施工用地)。再比如,当一个新发展区的开发商要求地铁线延伸到其开发地块时,则延伸部分的工程费用可由该开发商承担等。总之,开发的模式主要是地铁公司和开发商的合作关系。开发的前提是地铁公司在建设前期就完成沿线有关车站、车场上盖或周边地区的土地发展权,然后邀请地产商签订协议合作发展沿线车站及车场上盖的物业。

2.2　城市地铁沿线房地产开发的原则

地铁和物业的综合开发涉及面广,成功的经验值得参考借鉴,但也要在实践中探索、研究符合当地实际情况的有效开发方案;要充分考虑土地综合开发的可行性,对地铁经过的地点,尤其在郊区,开发何种类型的建筑,多少容量,与地铁站如何衔接等问题都应仔细研究。还有车站综合开发和空间利用的形式内容也是多方面的,如前所述,可以结合车站的施工技术和车站多余的空间进行车站内的综合开发,也可以以车站为载体与其相结合进行车站上盖及周边的物业开发,内容灵活多样,可以建商业办公楼、公共设施、住宅等。设计中应把握好以下原则:

1)站点100m 的核心范围尽量布置商业设施和高密度的商住综合楼;2)站点100m ～300m 范围内可适当提高住宅用地和办公用地的比重;3)站点周边300m ～500m 的用地范围以住宅开发为主,并有良好的配套服务,使站点周围形成集公共交通枢纽、住宅、综合性商业和娱乐、办公等设施为一体的综合功能区;4)在500m ～1000m 内以居住用地为主。

3　地铁沿线房地产开发须注意的事项

我国上海、广州、深圳地铁在沿线房地产综合开发方面取得

了一些成效,但是由于政府的开发政策以及经济和管理机制方面的因素使各开发部门间的协调性相对较弱,使得地铁沿线房地产综合开发的效益还没有充分发挥。在今后地铁的建设和房地产开发要很好的配合,必须处理好以下几个相关的问题:

1)沿线土地的规划梳理。一些地块存在规模偏小分布零散、市政基础设施较差、公建配套不全等现状,综合开发时有不少困难,所以政府部门要在规划建设地铁的同时做好地铁沿线土地的梳理,要及早控制土地,超前规划整合,合理调整用地属性,充分提高集约利用,对地铁沿线进行统一规划。

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832・第35卷第19期2009年7月 山西建筑SHANXI ARCHITECTURE

Vol.35No.19J ul.　2009

2)土地使用权的取得。政府应尽可能给地铁公司提供优惠政

策,明确地铁建设的用地使用权归地铁公司所有,沿线可用于房地产开发的土地,不列入市土地储备中心的土地储备范围之内,直接由地铁公司开发经营。地铁公司只有掌握土地开发权才能和开发商合作进行房地产开发,获得利润。目前,我国很多地铁沿线已经形成了成熟的片区,沿线土地也已经划拨或者出让给了非地铁公司,如要采取“港铁模式”开发地铁,势必要对某些地铁沿线的土地进行征用或收回,这是政府给予投资者这部分沿线土地使用权的前提。根据我国法律,无论土地是被征用还是土地使用权被收回,均要符合“社会公共利益”标准。因此,如何确定“社会公共利益”所需,是保证征用土地或收回土地使用权行为合法的关键。3)房地产开发模式及方案的选择。联合开发公司针对不同的地块,选择不同的土地开发模式等,如自行开发、合作开发、出让开发等。对需要自行开发经营的土地,应确定适合开发的物业类型,如停车场、购物中心、娱乐餐饮、住宅等,或其组合。4　结语

地铁和沿线房地产的综合开发在国内还是一个新兴的概念,成功的经验值得参考借鉴,但也要在实践中探索、研究符合国内实际情况的有效开发方案,要充分考虑房地产综合开发的可行性,从有利于城市发展的高度,去探讨地铁沿线物业的设计与城市的合理规划,理性地思考未来地铁的发展道路。参考文献:[1]　陈雪明.城市轨道交通的联合开发策略———谈美国经验在中国的应用[J ].城市规划,1995(22):4.[2]　郑捷奋,刘洪玉.日本轨道交通与土地的综合开发[J ].中国铁道科学,2003,24(4):1332137.[3]　郑　俊,甄　峰.南京地铁对房产开发的影响及沿线土地开

发策略研究[J ].安徽师范大学学报,2007,30(2):1672171.[4]　郑捷奋,刘洪玉.香港轨道交通与土地资源的综合开发[J ].中国铁道科学,2002,23(5):125.[5]　陈　光.城市轨道交通沿线土地增值的利益分配研究[J ].

都市快轨交通,2005,18(4):76278.R esearch on comprehensive development of real estate along urban subw ay

SHENG Yi QIAN H ai 2yan

Abstract :The comprehensive development and utilization of the real estate along cities subway provide a new way to address the problem of shortage of subway construction funds.Article clarifies the significance of the development and utilization on real estate along metro city com 2prehensive ,analysis of urban real estate development along the subway ’s model and principles ,and finally summed up the note of domestic real estate development along the city subway.

K ey w ords :city subway ,real estate ,comprehensive development (上接第234页)　技术交底制度落到实处,分清技术、施工、操作

人员的责任,使参与各方对施工方法、质量要求形成统一,明确职责。技术交底应包括施工内容及方法、施工中应注意的薄弱环节、施工应达到的验收标准、突发情况的应急措施等四方面的内容。监理人员在工序查验中,按照交底要求和职责划分进行检查,可有效防止人为因素影响工程质量。

2.4　加强进场材料的控制

进场材料对于原材料,除了同成品、半成品一样,需要证明文件外,还需要进行现场抽样试验,重点针对一次进场材料的量不够所需抽检的批量和已检、未检的材料混合堆放问题。监理可要求施工单位提供月度材料供应计划表,并要求分批次进场的材料以一个检验批为一个阶段进行随时抽样检查;原材料混合堆放的问题,则可要求施工单位分开料场标识清楚。

2.5　加强标准试验及验证试验的见证

在市政工程中,标准试验是现场一切试验合格与否的标准,也是指导施工质量最根本的依据。所以对击实报告、EDTA 滴定曲线要全过程旁站(此部分内容未引起监理的足够重视);在混凝土、砂浆的试验强度报告单未出来之前,坚决不允许施工单位用代用配合比进行施工,以免试配强度报告单出来后与代用配合比不符,造成返工或责任不清。对验证试验,监理见证取样一定要达到30%的比率,实践中监理往往忽略了30%见证取样标准,造成评定依据不充分。

2.6　回填素土、灰土、掺灰砂砾及混凝土浇筑的旁站监理

对市政工程中的素土、灰土、掺灰砂砾的回填,最难控制的便是虚铺厚度超标及掺灰量低于设计标准。实践中要加强虚铺厚度和灰量的控制,坚持现场旁站。混凝土浇筑时旁站监理重点注意自拌混凝土各种计重衡器的定期检查,加强原材料含水率检测次数并及时调整用量。对于使用泵送混凝土的混凝土拌合站和商品混凝土,监理要重视对电子称的零点校核。

3　结语

现阶段监理工作的内容占比重最大的便是质量控制。在具体的工程监理中,监理人员要特别注意工作方法,重视监理程序,避免变相地成为施工单位质检员的角色,注意运用好预控和过程控制措施,不要因为进度快、工期紧,就把质量寄托在施工单位的手中,造成质量失控,以避免因工程质量问题造成返工或因未严格履行监理程序影响工期、浪费资金。参考文献:[1]　梅小林.做好市政工程监理工作的几点体会[J ].科技资讯,

2007(20):34235.[2]　侯兴发.试述市政道路工程在赶工状态下的质量监理[J ].

西部探矿工程,2006(9):66267.[3]　马藏柱,高绍辉,崔立新.浅谈工程建设全过程监理[J ].山

西建筑,2008,34(21):2082209.

The application of pre 2control and process control in supervision of municipal works

DU Jian 2an

Abstract :In view of the characteristics of municipal works the necessities to carry out pre 2control and process control supervision methods and means in construction ,preparation stage and construction process by supervisors is discussed ,in order to ensure engineering quality ,save in 2vestment and avoid to do work over again influencing construction objects.K ey w ords :municipal works ,supervision ,pre 2control ,process control

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932・ 第35卷第19期2009年7月

盛　怡等:城市地铁沿线房地产综合开发的研究