昆明俊发城营销定位报告

规划亮点一 文化传承、文物保护、古镇建设
龙泉宝云历史地段（含文物及历史建筑）保护区包括： 4处文物保护单位、6处区级登记不可移动文物和18处 推荐历史建筑。 分为“龙头村/棕皮营村历史地段保护区”和“麦地村 历史地段保护区”，核心保护范围约20亩；建设控制 地带约150亩；风貌协调区约190亩，共计建筑面积约 17万㎡。
近代学术文化轴线：
名人故居、近代建筑文化古镇、名 人广场、麦地村古村落（营造学社 博物馆）、荷塘月色公园（朱自清、 闻一多纪念公园）
项目内部配套规划有酒店、幼儿园、小学、中学、医院、 内部配套 购物中心、博物院等。
龙头村地铁站
商业中心
9班幼儿园
羊肠村地铁站
15班幼儿园
①①
①①
③②
①②
③
24班小学
60班中学
龙头村/棕皮营村历史地段保护区
麦地村历史地段保护区
龙头村/棕皮营村 麦地村
规划亮点二
规划有大型购物中心、星级酒店、智能办公为一体的城市 综合体
➢集大型购物中心、星级酒店、智能办公为一体的城市综合体 ➢西南地区最大、业态最丰富的shopping mall ➢跨区域餐饮中心 ➢昆明市业态最丰富的儿童主题体验中心 ➢集电影院、电影衍生业态为一体的综合影视中心 ➢特色旅游观光、休闲娱乐街区 ➢……
闻一多朱自清故居
内部 资源
金汁河
➢西向主要依托长虫山的资源打造成长虫山公园； ➢北向资源非常丰富，主要资源有黑龙潭公园； ➢东向有严家山，向东为云南野生动物园
梁思成林徽因故居
➢片区内共有历史建筑26处，其中4处市级文物保护单位 6处区级登记不可移动文物、16处推荐历史建筑。
外部 资源
➢盘龙江，昆明母亲河，目前政府重心 打造江畔景观，已初具规模，是市民 休闲、锻炼身体的理想之地
谨呈：俊发地产
俊发城营销定位报告
二○一三年四月
报告思路
本体条件及目标 区域研究 定位推导
物业功能建议 市场分析
营销策略(一期)
Part 1 本体条区位件条件及目标
项目本体条件 开发目标及解读
区位条件
项目位于昆明北市区，位于城市主要发展方向上，属于山 水新城区域，距离城市中心约10公里，车行时间约25分钟 缺乏区域认知。
项目总用地约2231亩， 建筑面积超过500万平米： ——住宅：240万平方米； ——商业：52万平方米； ——办公：72万平方米； ——酒店：14万平方米。
一期பைடு நூலகம்济指标
总用地面积 m2 303,969
总建筑面积 m2 1,221,789
地上总建筑面积 m2 876,244
容积率
4.31
其中住宅
m2 630,160
市区
交通条件
现状地块对外交通联系主要依靠北京延长线与沣源路，通 达性良好，未来主要依靠地铁2号线与北京路延长路形成 与城市中心的主要联系通道。
2号线
现状交通 ➢区域通达性较好，南北向主要依靠北京路延长线， 东西向主要依靠沣源路。 ➢现状地块道路交通为村庄自然道路，较为混乱，通 达性较差。 ➢地铁2号线与沣源路把本项目一分为二，影响项目 资源共享。
公寓
m2 88,080
商业
m2 92,081
医院
m2 20,000
项目规划 规划重点：一中心、二十字、三轴、多点为空间布局
一中心：以北部商业综合体为核心的集商 业、商务、居住、休闲、娱乐等于一体的 商业中心。 两十字：以北京路延长线与沣源路交叉的 交通十字及以贯穿南北的人文轴线与贯穿 东西的景观轴线为主的人文自然十字。 三轴：以金汁河、东大沟、马溺河三条河 道为基础，打造三条自然景观轴线。 多点：以闻一多、朱自清旧居，营造学社 旧址，冯友兰故居，梁思成、林徽因旧居 为点营造人文景观节点。
项目位于昆明北部山
水新城区域，行政区 划属于龙泉镇，属于
本项目
城市主要发展带，北 靠盘龙区政府，属于 城市近郊区域，客户
18公里
机场
感知度较低。
交通区位
➢距离市中心约10公里 现受于北京城及地铁建 设，受交通制约到达市 区约40分钟。 ➢地块距离长水国际机 场约18公里，距北部客 运站约1公里。 ➢距盘龙区政府为一路 之隔。
龙泉古镇
梁林博物馆
9班幼儿园
① 写字楼 清真寺 ② 酒 店
③公 寓 地铁/轻轨线
30班幼儿园
博物馆
6班幼儿园 200床医院
30班小学
48班小学 15班幼儿园
15班幼儿园
教育、医疗配置规模
规模 用地面积 建筑面积 项目
项目依托金汁河及地块内众多人文历史保护单位为资源， 规划亮点三 打造河流景观带、学术文化轴线。利用规划空间打造城市
生活轴线，完善项目各项生活居住配套。
金汁河流域景观带：
自然滨水风貌、田园风光风貌、现 代城市风貌
城市生活轴线 ：
1、文明——秩序——宣教：科普、 生活常识、文明礼仪、文化底蕴、 理想与人生 2、活力——流通——交流：个性 空间、文娱空间、精神流通、商业 流通
北京路延长线
沣源路
内部交通
城市配套
项目区域市政配套有市政公园、盘龙江沿河景观带，周边 商业配套较为落后，教育、医疗配套具有一定的优势，区 域城市属性较好。
市政配套
商业配套
教育、医疗配套
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地块四至
地块A、B两区以沣源路为界，东向为自然村落，南向为 成熟小区金领时代，西向紧靠北京路，北向为桃园村。西 向北京路昭示性较强。
地块四至
地块 A区 东 自然村
B区
北部汽车站
南 金领时代 沣源路
西 北京路
盘龙区政府
金域堤香
北 沣源路
天宇桃园
龙头村地铁站
项目总用地约2231亩，总建筑面积超过500万平米，其中 项目指标 住宅约占240万平米，是昆明为数不多的超级大盘之一。
项目周边有昆明十中，昆 明第一人民医院羊肠片区 在建。
项目区域城市属性较好
地块现状
沣源路与地铁2号线横越项目，将项目分为A、B两区，项 目由6个自然村，9个居民小组组成，除局部为净地之外， 其余均未拆迁。
B区
A区
城市设计范 围
A区现状 B区现状 一期用地现状
资源条件
地块三面环山，近邻盘龙江，金汁河穿项目而过，有利于 项目的打造丰富的景观节点。地块内有多处历史保护文物 及名人故居，可丰富项目的文化内涵。