楼盘调研报告

普宁市城区楼盘调研报告

随着产业结构的调整，珠三角的产业纷纷向粤东、粤西、粤北山区转移，资金也朝着这个几个方向流转。近两年来，在房地产资金从大城市流向中小城市的潮流中，普宁市房地产的投资出现了井喷的现象。目前普宁市城区在建待售及筹建当中的楼盘主要有以下几个：

佳顺花园，位于流沙大道北侧老城区，共有A、B两栋，夹中间三层有一小花园，楼房阳台为凸圆型，清一色不锈钢圆柱形栅栏，外墙颜色为橘黄、白搭配，楼体整体效果简约朴素缺乏时尚感。一楼普通商铺围楼体环绕，商业繁华，交通便利。

福盛花园，位于即将起航的普宁市国际商品城繁华商业区。一楼商铺和周边地区先后进驻了“安踏”、“苏宁”“美佳乐”等国内国际知名品牌连锁店。楼体外墙为淡黄、白相间，楼盘整体效果与佳顺花园相似。由于福盛花园位于市政规划当中的新兴商业中心，交通极为便利，其优势于佳顺花园所不能比拟，因此其楼盘备受中、高产阶层的青睐。

桂荣·君临天下，位于普宁市未来两个商业商贸中心“国际商品城”和“国际服装城”之间，其服务之便利、优势之巨大是毋庸置疑的。其现代风格的楼体设计，欧式风格与中国园林艺术有机糅合的花园景观，山水相间，葱葱绿意和休闲娱乐场所把庭苑点缀得颇具品位、情调与亲和力。

中信华府，位于广东省普宁市环市北路与新河东路交界。占地面积87.6亩，规划户数1300多套。中信华府的整体规划，在空间形态上强调景观朝向，使大多数建筑都能共享阳光、绿地、水体组成的优美生态环境。组团的群落化布置，创造出曲折多变、尺度宜人、错落有致的邻里空间。同时利用建筑的空间组合、几何线条的轴线利用，打造出若干不同风格的小广场花园。

建筑设计采用现代风格，通过一些高低错落的变化，结合顶部跃层、设备间及屋顶花园局部设置，丰富了建筑天际线，并以建筑细部的处理、立面颜色的局部变化，突出建筑的层次和质感。创新型的楼体外观，简洁明快的方形建筑和飘逸柔美的圆形建筑交相辉映，形成一个典雅怡人的高品质生态住区。

建筑俊朗挺拔，通过楼体正中的通体垂线设计，强化了纵向的动线效果，突破传统条形建筑的呆板，立面更加美观、大方；建筑顶部独特的格架造型，错落

有致，为建筑整体增强了活力与层次感，似有音韵跃动其间。

据报道，恒润投资公司有限公司将在广达北路东侧南华路北侧筹建高档商住楼17幢。裙楼2层，主楼30层，总用地面积106亩，地面总建筑面积310000平方米。用地各项经济技术指标：建筑密度≤28%，容积率≤5.0，绿地率≥30％，建筑限高≤120米。

纵观以上楼盘，其共同点就是分别占据普宁城区各大商业据点。其中规模最宏大、品位最高雅、最具竞争力的当属中信华府。对于我们服装城在建的顶级豪华住宅所造成的压力是显然的。面对强大的竞争对手，我们要分析孰优孰劣，如何在激烈的竞争面前取得胜利，我觉得关键在于以下几点：

第一，普宁市城区的房地产市场从长远来看是供不应求的。特别是随着近几年普宁经济的复兴，拥挤残破、服务落后、环境污染严重的旧城区不再适应经济的发展和满足市民的需求。随着市政规划的城区改建计划的逐步落实，市商业重心会逐渐向环北等区域偏移。因此，从政府政策指向来看，地理是我们最大的优势。

第二，普宁市是全国著名的侨乡，潮商亦是我国最著名的三大商帮之一。在国内外有大批的潮商从事服装行业、服务业等。借以已经打响的普宁市国际服装城为依托，可以吸引大批在外经商的潮商入住我们的酒店，定居于我们高级的住宅。

第三，普宁城区高级住宅区为数不多。中信华府高级住宅区已经抢先于服装城夺得了大批区域内最具购买力私企老板及高薪阶层。据了解中信华府1300多套商品房已出售70%左右。即目前我们必须加大宣传力度和楼盘设计的创新方能分流潜在实力购买者。

建筑学博士、副教授、中山大学传播与设计学院艺术设计学系主任冯原认为，衡量小区景观布局的价值，不在乎园林面积的大小，不在乎园林植被的贵贱，关键是看有没有与建筑物协调统一，让人一进入小区就有一种身心舒畅的感觉。目前，中国的楼盘是有“边界”的，特别是那些所谓顶级豪华的楼盘，这个“边界”是围墙，让楼盘“与世隔绝”，让楼盘成为了城市的“飞地”，这是不可取的。特别是像普宁这样的中小城市楼盘越是豪华，其内部景观的标准与市政景观的标准反差就越大，这也会造成一种“孤岛效应”。所以，能够有意识地弥合楼盘景观和市政景观之间裂缝的景观设计，就能体现出更高的价值。