某市别墅市场调研报告

滨州市别墅市场调研报告
海通地产营销公司 滨州市别墅市场调研报告
2014年11月20日
海通地产营销公司
诚信筑基 · 行稳致远
2014年11月
滨州市别墅市场调研报告
一、滨州别墅竞争格局 二、别墅产品研究 三、别墅典型项目分析
海通地产营销公司
诚信筑基 · 行稳致远
2014年11月
滨州市别墅市场调研报告
交通相对拥挤 车流噪音大 绿化环境一般 空气质量较差 人流复杂，治安情况一般 受市政规划影响，原城区政务中心西移，导 致居住群落向西转移，尤其是机关单位领导层
新城区
路网发达，交通畅通 北镇中学等名校驻地 滨州市政务中心所在地，治安较好 空气质量好，绿化环境佳
路网发达
开发区 地价便宜
风景秀丽
公交线路不完善 社区商业为主，生活配套设施缺乏
诚信筑基 · 行稳致远
2014年11月
滨州市别墅市场调研报告
海通地产营销公司
（一）城市房地产市场竞争格局
三大片区优劣势对比
区域
优势
劣势
老城区
路网发达，公交便利 滨州核心商业中心 工行、建行、齐鲁证券等金融机构齐全 老北镇中学、市三中、市一小等教育系 统完善 滨州医学院附属医院、人民医院等医疗 配套完善 市政办公配套齐全
代表项目
中海棕榈湾、中海壹 号、中海福邸、美信 海公馆、渤海城邦
随着城市和秦皇河景观的改 造，逐渐成为别墅新的供应 点
香溪翠庭、幸福景城、 海通秦皇郡
城市商业中心，别墅供应位 于中心城市的边缘位置
官书院、新贵公馆
诚信筑基 · 行稳致远
2014年11月
滨州市别墅市场调研报告
海通地产营销公司
二、别墅产品研究
公交线路少 周边商业配套不完善 空气质量一般 人流复杂，治安情况一般 教育、市政及医疗配套不完善
诚信筑基 · 行稳致远
2014年11月
滨州市别墅市场调研报告
海通地产营销公司
（一）城市房地产市场竞争格局
老城区片区
处于滨州市城区东部，拥有最完善的公共设施与生活配套，市级购物中心、 教育、医疗等配套齐全，为滨州城区现有的核心居住区域；
秦皇河 香溪翠庭 片区
幸福景城
新湖玫瑰园
诚信筑基 · 行稳致远
璟致湾城 2014年11月
滨州市别墅市场调研报告
（二）别墅市场竞争格局
海通地产营销公司
别墅市场格局：中海片区是滨州传统的别墅区域，从中海棕榈湾第一个别 墅项目开始，到目前的环中海成为高端别墅项目的聚集地，区内竞争激烈 ；秦皇河片区，香溪翠庭和幸福景城凭借出色的产品占据重要位置；老城
区和高新区成为别墅的有限补充 中海片区>秦皇河片区>老城片区
片区 中海片区
秦皇河片 区
老城片区
片区特点
市政府主导下，配套 日臻完善、成为别墅 等高端项目的聚集地
城市郊区相对陌生区 域，规划带动发展， 开发起步阶段，生活 配套匮乏
老城中心城的边缘区 域，逐渐没落，
板块房地产市场特征
滨州房地产市场主力区域， 知名开发商项目云集，供应 量大，竞争强度大
独栋15000元/平联 排7000-8000元/平
229
187
42
82%
二期月均 中海景观、最大的 2.7套 别墅区、水景园林
独栋、双拼、 联排
独栋360-480，双 拼280-300；联排
250-270
148万/套起
155
53
102
34%
二期月均 低密度、水景、低
0.5套
价
否
10
新湖玫瑰园 独栋
260-430
190-360万
46
26
20
57%
一期月均 销售0.7套
院落别墅、独栋
否 不到10套
中海棕榈湾独栋联、排双拼、
独栋400-500；联 排300
市场表现
老城区片区 新城区片区 开发区片区
不
核心区位
景观优势
规模居住板块
同 片
优 势
公共配套
丰富的教育资 项目连片
完善便捷的生 源
发展空间大
活
项目宜形成规 工业区，就业
区
居住氛围好 模
人口规模大
功
周边发展空间 居住较为分散 片区居住环境
能劣 小
现有项目难以 差
定
势
项目不宜形成 自身形成良好 公共设施、生
一、滨州别墅竞争格局
（一）城市房地产市场竞争格局
滨州市城市功能分区
海通地产营销公司
老城区
以商贸开发为主；
新城区
新的城市文化行政中心， 也是居民生活区、休闲 旅游区；
开发区
发展工业及高新技术产 业为主；
新城区：东起渤海十一路，南至南外环路，西到渤海十 八路，北至220国道； 新城区以东为老城区；新城区以西为开发区。
该区域楼盘规模较大，品质较高，所售楼盘高层产品居多。
开发区片区
处于城区西部，是滨州城市未来发展方向，区内工业企业较多、景观水平较 差、生活配套薄弱、教育资源匮乏，但土地后续供应较多，在售项目逐渐增 多，在房地产市场竞争中处于最弱势地位；
客户以周边区域为主，其次为乡镇进城客户，区内企业职工、乡镇进城青年 为主要客群。
诚信筑基 · 行稳致远
2014年11月
滨州市别墅市场调研报告
海通地产营销公司
（一）城市房地产市场竞争格局
片区竞争表现
•老城区片区满足 中端居住需求
•新城区片区满足 高端居住需求
•开发区片区满足 中低端居住需求
•客户层次：新城区片区>老城区片区>开发区片区
•价格水平：新城区片区>老城区片区>开发区片区 •成交进度：老城区片区>新城区片区>开发区片区 •客户认知：新城区片区>老城区片区>开发区片区
规模
居住氛围
活配套匮乏
位
开发成本高 便利度弱
认知度低
客户层级水平
中端
高端
诚信筑基 · 行稳致远
低端
2014年11月
滨州市别墅市场调研报告
（二）别墅市场竞争格局
鹊山
渤海城邦
中海棕榈湾
别
墅
中海府邸
分
中海别墅区
布
中海壹号
图
美信海公馆
西海美郡
丰泽御景
海通地产营销公司
新贵公馆
老城区 别墅
官书院
海通秦皇郡
金御园
滨州别墅统计表
项目名称 产品
面积
价格
总套 数
已售
未售
去化 率
去化速度
wenku.baidu.com
产品卖点
是否 2014年 精装 销售
香溪翠庭
双拼、联排
280-300；345-370
240-420万/套，均 价6300-8500元/平
195
165
30
纯别墅、科技别墅、 85% 月均4.3套 立体水景园林西班 否
牙风格
20-30
幸福景城
客户主要为来自滨城区本地，以本地居民与外来经商务工者为主，是滨州购 房客户的传统选择区域。
新城区片区
处于城区中部，是滨州市城市建设的重点区域，新区规划建设起点高、公共 设施完善，中海等景观工程大大提高本片区居住环境，教育资源丰富，但土 地后续供应较大，是滨州市新贵阶层置业首选区域；
客户主要来源为滨州市各级行政事业单位公职人员，企业中高层管理人员， 富裕阶层；