房地产投资分析

房地产投资分析

7个数值:资产负债率(国:50% 房地产业:70%) 流动比率(国:2% 房地产业: 1.2%) 速动比率(国:1 房地产业:0.65) 还本付息比率(房地产业:至少1.2)

1、房地产开发项目投资估算包括哪些内容,

一、土地费用1%

1、划拨或者征收土地的征地拆迁费:包括集体土地征收费用和城市房屋拆迁费用

集体土地征收费用包括:土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、被征地农民的社会保障费、征地管理费、耕地占用费、新菜地开发建设基金城市房屋拆迁费用:包括被拆迁房屋的市场价格补偿、装饰装修补偿、搬迁补偿费、安置补偿费、非住宅房屋的停产停业补偿费、拆迁管理费、拆迁服务费

2、出让地价款

(1)如果是熟地:土地出让金、征地拆迁费、基础设施建设费

(2)毛地:土地出让金、城市配套建设费，开发商要进行房屋拆迁和土地开发活动，并支付房屋拆迁费用具体根据城市、地区、地段、土地用途和使用条件确定，一般都有基准地价，并加以适当调整

5%二、勘察设计和前期工程费1%

1、规划设计费1%:建筑安装工程费的3%

2、可行性研究费1%:项目总投资的1-3%

3、水文、地质勘探费1%:根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的0.5%

4、三通一平1%:根据实际工作量，结合有关标准估算。包括原有建筑物拆除、场地平整以及通水、电、路的费用。 10%三、房屋开发费1%(以下各一分)

1% 1、建安工程费:结构、建筑、特殊装修工程费、设备采购费、安装工程费(给排水、电气照明、空调通风、弱电设备安装、电梯、)

2、基础设施建设费:建筑物2米以外、红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用，按照实际工作量估算。包括:自来水、雨水、污水、燃气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明、各项设施与市政设施的接口费用，

3、公共配套设施建设费

居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。按规划指标和实际工程量计算。

4、其他工程费:临时用地费、临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险

5、开发期间税费:各地不一样，市政管线分摊、电话初装费、用电权费

6、管理费用:按照总投资的3-5%估算

7、销售费用:专设销售机构或委托代理

8、财务费用:利息(按照分期投入情况以复利计算)和融资费用(一般占利息的10%左右)

9、不可预见费:以上各项费用的3-7%

2、目前在我国的建设项目投资项目评估中，对于企业(或私人)投资项目，一般只要求做财务评价，不做国民经济评价，对那些需要做国民经济评价的公共项目，也只是通过对项目影子价格的测算与社会贴现率的选取，

3、国民经济评价是从国家整体角度考察项目的效益和费用，用影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率，分析计算项目给国民经济带来的净效益，评价项目经济上的合理性。

4、国民经济评价与财务评价的区别

评价角度不同:财务评价站在项目的层次上，从项目的经营者、投资者、未来的债权人的角度，分析项目的可行性。国民经济评价是站在国家和地区的层次上，从全社会的角度分析项目的合理性。

项目费用和效益的含义与范围不同:财务评价根据项目直接发生的财务收支，计算项目的直接费用和效益;国民经济评价则从全社会角度考察项目的费用和效益，考察项目所消耗的有用社会资源和对社会提供的有用产品，不仅考虑直接的费用和效益，而且考虑间接的费用和效益。

评价采用的价格不同:财务评价对投入物和产出物采用预测的财务收支价格;国民经济评价采用根据机会成本和供求关系确定的影子价格。采用的评价参数不同:财务评价采用市场汇率及因行业而异的基准收益率。国民经济评价采用国家统一测定的影子汇率和社会折现率。 5、社会影响分析的内容(简答)

, 就业效果

, 对资源配置的影响:合理利用土地和矿产资源，限制高能耗高污染的项目, 环境保护和生态平衡:围海造田

, 对区域经济发展的影响:商贸服务、旅游等第三产业的影响

, 对科技进步的影响

, 对人民物质文化生活和福利的影响

6、房地产投资项目方案比选包括单方案和多方案的比选

单方案的比选主要看:NPV，IRR，Pt等

多方案的比选应注意的问题

• 1、首先应剔除不可行的方案

• 2、考察各个方案的结构类型应注意:方案的计算期是否一致，资金来源是否有限制，投资额是否相差过大。• 3、应考虑被选方案的关系

7、房地产投资项目方案根据多个方案之间的经济关系，分为:

1(互斥方案

互斥方案是在若干个方案中，选择其中任何一个方案则其它方案就必须被排斥的一组方案。

• 1:寿命期相同:净现值法、净现值率法、差额内部收益率法、最小费用法• 2、寿命期不同:年值法、最小公倍数法、研究期法

2(独立方案

独立方案是指一组相互独立、互不排斥的方案。在独立方案中，选择某一方案并不排斥选择另一方案。(方案间适合加法原则)

• 1、资金不受限制时:NPV或IRR

• 2、资金受限制时:

独立方案互拆化法、净现值率排序法

3(混合方案

混合方案是指兼有互斥方案和独立方案两种关系的混合情况。

• 1、资金没有限制时

• 2、资金有限制

8、房地产投资方案比选的指标有差额投资收益率、差额投资利润率、差额投资回收期、净现值、净现值率、内部收益率、差额投资内部收益率、等额年值、费用现值和等额年费用等

9、房地产项目投资风险是指由于随机因素影响所引起的项目投资收益偏离预期收益的程度。

风险和不确定性的区别:

风险反映了一种特殊的事件，这种事件会带来多个不确定的结果，而且每一个不确定结果出现都有一个可测定的概率值。风险涉及变动和可能性，而变动常常