世联天津莱茵小镇二期地产项目定位报告80页
天津莱茵小镇投资性可研报告
天津莱茵小镇项目投资可行性研究报告天津市位于华北平原东北部，渤海西岸，是我国北方最大的沿海开放城市，在港口物流、进出口贸易、制造业等方面处于优势地位，已经成为我国北方地区重要的经济中心。
近年来，天津市城市地位不断增强，城市综合竞争力稳步提升，已成为京津冀大都市连绵带的核心城市和环渤海湾经济圈的中心城市。
随着城市规模的外拓，位于天津市西部的西青区已成为城市重点发展的居住片区之一。
经过前期的考察和调研，目前，上海上实城市发展投资有限公司（以下简称上实城发）已与深圳市置鼎实业发展有限公司（以下简称置鼎实业）签订合作协议，共同开发位于西青区杨柳青镇的莱茵小镇住宅项目。
现我们根据相关资料并结合市场调研情况，对项目投资环境、市场状况、项目条件、定位、运作模式及投资效益进行系统分析研究，全面论证项目的投资价值和可行性。
一、项目概况莱茵小镇项目位于天津市西南部，基地面积约为375,960平方米（折合564亩），现规划地上建筑面积约445,596平方米，综合容积率1.18。
根据项目公司、营销部等提供资料，项目用地性质为居住、商业用地，规划建设集多层、花园洋房、小高层公寓及配套商业中心等于一体的综合性社区开发项目。
1、地理位置项目地处西青区杨柳青镇南部，毗邻中北镇，属天津市西部外环外西青新城片区，距西青区政府约2公里。
项目基地东起柳霞路，西至柳口路，北起崇文道，南至规划建设道路，基地中间沿泽杨道划分为南北两块。
2、区域环境项目东面为1,100亩待开发净地；西侧为以联排别墅为主的“唐郡”项目；北部与西青一中及西青教师进修学院相邻；南地块东侧为低品质的多层住宅区，南侧中间与“天津市出入监监狱”相邻，南侧西部为即将开发的“树德里”多层住宅小区。
目前，项础教育、医疗等设施还未完善。
项目处于规划中的西青新城中目自身及周边的商业配套较为缺乏，各种基西部。
该区域集3、交通状况中了天津市正在大力开发的西部新城大型居住板块，以天津一汽集团和海泰工业园区为代表的产业集群，以及天津第三大高教区——西部大学城，形成了良好的产业支撑和销费基础，发展前景广阔。
世联_天津天房发展华明别墅项目营销策划整合报告
恒大
天房
116号 117号 118号
成交日期
占地 （万平米）
2007.09.29
28.8
2007.09.30 19.92
2007.09.30 27.61
119号 2007.09.30 26.71
120号 2007.09.30 35.13
容积率
建面 （万平米）
1.1
31.86
0.83
16.44
1.16
同板块竞品
“首创溪堤郡”同板块“跟随者”竞争对手.推出和我们形 态相似的产品，主要通过地段、价格等因素，从下至上 抢占市场，成为分流客户的直接对手。主要客群面向区 域内的私营企业主和部分企业高管。
项目特色 容积率
开盘时间 物业费
项目介绍
英伦别墅洋房
当前价格
洋房8000元/平米 别墅12000元/平米
“生态环境”和“休闲都市”是项 目可以借用的优势因素
区域规划功能完善多样，未来发展较有潜力，从长期规划来看，华明新家园项目自身以及 所在板块的其他兴建项目都规划有大量的生活相关配套，能够形成对华明新家园项目有效 支持。
PART 2 市场环境 ？
竞争产品的分析
02
市场 分析
05
01
4
03 02
04
遭遇的对手：同区域竞品；边缘性竞品；同质品牌竞品
至市中心20公 里，行车时间 约25分钟
东丽湖度假区
华明新家园
本项目
津汉城市快速路
天津滨海国际机场
外 环
至滨海机场10 公里，行车时
间约10分钟
空港物流加工区
至东丽湖4公 里，行车时间 约5分钟
东丽湖
项目处于华明新家园内，毗邻华明示范小城镇和天津空港物流加工区
房地产枫林华府项目发展及产品定位终期报告
经过spss交叉分析 26—30岁的年龄段主要是组建家庭阶段，36—40岁的年龄段主要是改
善居住条件，46—50岁年龄段主要是为了帮助小孩置业。
目标客户年龄分析
35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00%
5.00% 0.00%
25.30%
4.20%
13.30%
目标客户与高新区主流中高端客户的职业特征基本相符，也是对前面客 户定位的细化；同时由于高新区近年来企业数量大幅增加（2004年为2771 家，其中绝大多数是小企业，是周边省会城市高新区企业数的3-4倍），这 些私营业主是需要重点关注的客层 。
25.00% 22.00%
20.00%
17.00%
15.00%
爱西
华庭 本案
碧泽园
中海 华庭
唐南 香榭
城市 风景
医院
核心居住区域
紫薇 臻品
米罗 梧桐 蓝山 朗座
医院
中华 世纪城
枫叶 新都市
新西蓝
世纪 颐园
易初 莲花
西部 国际
世纪 金花 高科
国际
高新 一小
高新 二中
高新 一中
电信 广场 人民
银行
四季 风景
枫林 绿洲
核心商务配 套区域
紫薇 馨苑
绿地 世纪城
注：蓝色代表商业、公建配套；粉红色代表在售住宅楼盘
目标客户对住房面积的需求分析
40.0
30.0
20.0Biblioteka 10.00.080平米以下 80-100平米 100-120平米 120-140平米 140平米以上
现实 3.1 潜在 2.4
17.0 18.1
32.1 32.8
世联_合肥城市庭院项目二期整体定位与物业发展建议_131PPT
报告思路
项目分析
项目目标 问题界定
项目整体发展战略 项目整体定位
项目物业发展建议
市场竞争分析 模式研究
项目目标与问题界定
项目分析
项目目标 问题界定
项目整体发展战略 项目整体定位
项目物业发展建议
市场竞争分析 模式研究
我们的一切研究都必须以目标为导向
四 项目利润
扣企业所得税
销售收入-总成本费用-所得税
五 成本利润率
项目利润/开发成本
正常 售价
单位成本
总额
元/㎡
万元
3,482
45,960
4,500
0
3,300
5,914
3,380
35,846
6,000
4,200
2,681
35,376
70
4,970
80
1,056
1,772
23,386
1,600
0
1,700
规划全部调整， 容积调整至约 2.5。
规划全部调整， 容积率提高至最 高值2.8。
1、产品增值—可能的方向如： ➢定位差异化、细分市场 ➢产品和园林特色、产品附加值； ➢服务增值；如“八大承诺” 在后续定位及物业发展建议
3、增加高价值功能的比例，如商业。
4、改变功能，如产权式酒店。
5、营销增值——可能的方向如： ➢提升知名度，拨高形象； ➢降低首付门槛手段； 在后续营销报告中研究
4,500
0
3,500
6,272
3,500
32,550
6,000
4,200
2,733
32,504
世联鲁能十城市房地产项目价格评估及预测报告
世联模型 9
项目价格预测基本方法
基本方法 ➢预测价格增长率 ➢通过增长率和目前时点的均价计算未来的价格 增长率依赖因素 ➢城市经济发展：房地产价格变化的源动力 ➢城市居民收入：房地产需求的支撑因素 ➢房地产历史价格走势：房地产发展的规律 增长率的推算 ➢依据城市经济发展增长率、居民收入变化以及房地产历史价格增 长率，结合项目区域发展前景和项目特性对增长率进行调整
济南：朱家峪、鲁能领秀城 海口：海蓝椰风
青岛：麦岛、领寓
三亚：山海天、三亚湾新城
厦门：思明区项目
银川：金凤区项目
福洲：罗源湾
大连：金石滩优山美地
4
报告思路
工作目标
工作方法 价格评估及预测
本次报告 要解决什 么问题
•工作步骤 •工作内容 •主要工具
•现状下 目前时 点
•未来合 理价格
5
工作内容界定
5%-8%
稳定发展
大于8%
高速发展
4,000-8,000US$
平稳发展期
8,000-20,000US$
减缓发展期 20
领秀城
备注：增长率统计口径为 所有住宅商品房，和中高 档个盘增速有一定差距 数据来源：济南统计信息网
宏观利好下，住宅销售价格变化三年平均增幅 11%左右，但05年由于政策原因价格上升趋势 受压制
20.0% 2611个
备注 依据钉桩确定
一、二、四、六、七地 块 一、二、四、六、七地 块
14
领秀城
项目推广的销售价格没有完全真实地反映 项目的现实条件和资源
竞争楼盘
区域、资源、规划、品牌、营销、产品
综合
靠近城市中心区，交通便捷，周边配套完善；
阳光100国际新 都市内少有的1500亩社区，具备大盘要素，北欧风情社区定位，形象突出。
莱茵小镇房地产项目营销总结汇报
外省市客户
关注生活环境 关注区域发展和生活配套建设
游离客户群 重点客户群
核心客户群
本报告是严格保密的。
核心客户群
市内强辐射区域客户
主要来自紧邻的南开区和红桥区， 多为在周边区域工作的人群，如：华苑产 业园、中北工业园及大学城等地的高知高技 术人群。 升级居住条件的客户，因西部新城完善的 配套规划及相对低廉的现价。
假日风景 4493 水语花城
4408
4710
4744 4292
4632 4314
4665 4378
4752 4390
5013 4362
套数
月均销售46套
140 120 100
80 60 40 20
2005年8月
月销售套数对比
2005年10月
2005年12月
2006年2月
Aug-05 Sep-05 Oct-05 Nov-05 Dec-05 Jan-06 Feb-06 Mar-06
强 时尚型：
▪ 两口之家 ▪ 价格敏感 ▪ 讲究生活格调与品位，喜 欢流行与时尚
实力型：
•多在40岁以上，三口之家 •追求生活品质及带来的身 份感 •社会活动范围大
服务内容，需求中小户型；
精
实力型：对于区域配套并不敏 感，关注区域快速交通，对于 业主人群素质、车位配比和物 业管理的安全性非常敏感，需 求多为大户型；
本报告是严格保密的。
11
客户看好西部新城的发展
石女士，现住南开区华苑，她说：
“我一直都在关注西部新城的发展，西部新城现在生 态居住区的定位我很认可；而且这么多大牌开发商都 在这里开发，说明区域有发展潜力。”
刘先生，现住南开区三潭路，他说：
世联 可行性研究报告
世联可行性研究报告一、研究背景近年来，由于全球化和人口增长等因素的影响，世界范围内城市化进程迅速加速。
城市化带来了许多经济、社会和环境问题，其中包括交通拥堵、环境污染、资源浪费等。
为了解决这些问题，世界各国纷纷开展了各种可持续发展的方案和计划。
在这个背景下，世联公司决定对一项新的项目进行可行性研究，以探索解决这些城市化问题的可能方案。
二、研究目标本次可行性研究的目标是对一项新的城市规划与设计项目进行全面分析，并评估其在经济、社会和环境三个方面的可行性。
我们将通过对项目的市场调研、技术研究和金融分析，来确定项目的商业模式、可行性及实施风险。
三、项目介绍该项目旨在提供一种新型的城市规划与设计方案，以解决城市化过程中出现的一系列问题。
该方案将结合先进的科技手段，包括大数据分析、人工智能和智能建筑等，以推动城市的可持续发展和提高居民的生活质量。
项目具体内容包括:1. 城市规划与设计：采用先进的城市规划和设计理念，使城市布局更加合理，交通更加便利，环境更加清洁。
2. 科技应用：结合大数据和人工智能等技术手段，提高城市管理的效率和透明度。
3. 智能建筑：推广智能建筑技术，降低能源消耗，改善室内环境质量。
4. 可持续交通：鼓励推广公共交通、电动车、自行车等可持续出行方式，减少尾气排放和交通拥堵。
五、市场分析通过对全球城市化进程和相关政策的分析，我们认为该项目有着广阔的市场前景。
随着城市化进程的不断加速，对城市规划与设计的需求将会不断增加。
同时，许多国家和城市也已经制定了一系列推动可持续发展的政策，为该项目的实施提供了市场机遇。
六、技术研究在技术研究方面，我们将进行深入调研和分析，以确定项目所需的各种先进技术手段是否已经成熟，并评估其在实际应用中的效果和成本。
我们将联系相关的科研机构和企业，收集相关的技术数据和案例，并进行分析和评估。
七、经济分析在经济方面，我们将通过建立项目的商业模式，并考虑其在不同市场情况和时间尺度下的盈利能力和风险性。
思源顾问某地产天津武清房地产项目营销定位报告
投资客
看重房产的增值潜力，希望通过购房获得长期回 报。
目标客户需求分析
01
交通便利
靠近地铁、公交站点，便于出行。
户型设计
注重空间布局、采光、通风等因素 。
03
02
配套设施
周边有超市、医院、学校等生活设 施。
环境优美
绿化率高，有公园或水景等自然景 观。
04
根据对竞争楼盘和竞争环境的分析，制定出差异化的营销策略和产品定位，以突出项目的优势和特点 ，提高市场竞争力。
04
营销策略与定位
品牌定位
品牌形象
树立高品质、绿色生态、智能化 的品牌形象，强调企业社会责任 和可持续发展。
品牌价值
突出品牌的核心价值，如创新、 专业、可靠和贴心，以满足目标 客户的需求。
营销渠道
报告建议采用多种营销渠道，包括线上平台、线 下活动、媒体宣传等，以扩大品牌知名度和吸引 潜在客户，同时加强与中介机构的合作，以提高 销售效率。
建议与展望
品牌建设
建议加强品牌建设和宣传，提升项目 知名度和美誉度，以吸引更多潜在客 户。
服务质量
建议提高服务质量，加强售后服务和 客户关系管理，以提高客户满意度和 忠诚度。
思源顾问某地产天津武清房 地产项目营销定位报告
汇报人： 2024-01-07
目录
• 项目概述 • 目标客户群分析 • 竞争分析 • 营销策略与定位 • 市场预测与风险评估 • 结论与建议
01
项目概述
项目背景
近年来，随着城市化进程的加速和居民生活水平 的提高，房地产市场持续繁荣。
天津市作为北方重要城市，经济发展迅速，人口 持续增长，对住房需求旺盛。
合富辉煌天津国际新城房地产项目定位报告8535
简单的综合只是硬件的拼凑，更需要的是在综合之上 的升华。项目价值的最终体现应是在人们通过对产品的 依托而向往追求的美好生活。 本项目后续所要推广的不仅仅是产品，而是——
一种生活模式 一种生活方式 一种生活态度
是本项目升级核心的理论基础，是抓住消费者需求 的主脉。
形象主题
国际+知本+文化
20003000
92
40
30004000
75
60
40005000 125Biblioteka 5000600039
80
60007000
13
100
70008000
43
120
140
800010000
6
10000以 上
28
❖已成交客户以周边区域中档收入人群为主 ❖随着本项目销售价格的提升，客户的收入阶层必将随之提升
职业特征
0% 2% 1% 2% 6%
OWST
机遇
1.区域发展不断成熟
——软件园产业结构不断完善，园区影响力不断加大，被国家计委和信息产业 部联合命名为“国家软件产业基地”，发展势头迅猛
——软件园区域内可开发土地不断减少，地域具有升值潜力
2. 软件园生活就业人员不断增加
——近两年工作就业人员不断激增，目前常住人口8000人，预计两到三年内人 口增加到2~3万，对房地产刚性需求拉动较强
核心竞争力的元素提炼
亿达、软件园品牌的国际性 社区及区域人文氛围的高尚性 区域未来的发展前景 项目自身素质的均好性 区域内档次的尊贵性
市场结论回顾
市场定位
立足于大连软件园区 发展成为大大连住宅发展的精品
全方位、国际化生活标准的 代表社区
天津莱茵小镇二期后评估.ppt
安全与文明施工管理 —— 函待改善方面
加强针对因地域与气候的差别导致的施工工艺、流程不同的安全 生产措施。
存在对总包单位的安全与文明施工管理相对重视，对分包单位的 安全与文明施工管理重视不够的现象。
小的困难及总包人员紧缺的被动局面，按计划实现交房。
进度管理 —— 函待改善方面
对施工单位提交的施工计划，应充分结合本项目的地域及项目特 点进行审核。
施工过程中对计划执行过程中，及时加强预警通报工作。 对于外立面较为复杂线条较多的建筑外形，其外墙面保温施工时
应加强对施工周期、所需的人工、材料的供应及必要的风险预判 并建立有效的应对措施。 施工计划应考虑必要的机动时间，对计划实施的过程控制要格外 重视，中间节点无法实现时要及时有步骤地调整施工计划。
质量管理 —— 实际评价方面
项目公司在施工前能按图纸及规范要求熟悉施工图，严格审核施 工组织设计、专项施工方案。
对关键工序和部位的施工明确了施工单位的流程，并严格按建设 程序进行分部工程验收、单位工程验收、分户验收及竣工验收。
在施工中设备材料的选择上能做到从严把关，同时进场时严格按 合同及封样青区杨柳青镇，东临柳霞路，西临 柳口路，北侧为崇文道，南至泽杨道。共有4-6层的多层建筑单体 22栋，结构形式为砖混结构。
莱茵小镇二期项目总建筑面积为71763m2，其中地上建筑面积为 66065m2，地下建筑面积为5698m2，地上建筑面积中住宅建筑面 积为60154.27m2，商业建筑面积为5824m2。
质量管理 —— 质量通病及示例照片
管桩锚固钢筋长度不足，锚固钢筋焊缝质量不规范 非承重墙体开裂 混凝土面层蜂窝麻面 底层找平层地坪开裂,板表面细小裂纹 砖墙、混凝土基层抹灰空鼓、裂缝 预埋线管不通 采暖管预埋深度不够,暖气片安装固定松动 门窗扇与墙体交接处开裂，饰面污染、划痕及五金件损坏
世联天津莱茵小镇二期推广和传播方案报告
当地客户 产品品质
一期社区：通过一期成熟社区的展示，为 客户描绘出二期生活的场景，安全、干净是我 们传递的关键词； 建筑品质：欧式外立面、层层退台设计， 与竞品存在着极大的差异化； 户型设计： 全明设计、厅与卧室的尺度感 等，都体现开发商在户型设计方面的经验。
谨呈：上实地产
莱茵小镇二期推广策略报告
本报告是严格保密的。
2019/10/14
我们此次报告的目的
1、认清客户来源 2、提出针对策略
本报告是严格保密的。
2
本报告是严格保密的。
3
客户来源区域分析
西青58%
市区42%
西青与市区客户成6：4比例分布（基于未来推广形式、力度平均 的情况下）；
项目停滞一年，一期市场形象早已淡化，项目必须要重新起势，而 重新起势必将从地缘性客户开始拓展；
城市副中心，超高性 价比的低密洋房社区
低密 +
稀缺洋房资源 +
区域发展中心 +
完备生活配套
本报告是严格保密的。
杨柳青镇及周边客户
区域中心的品质住区
高素质客层 +
高品质产品 +
品牌开发商 +
西青中心区域
19
市区客户 传递项目低密洋房社区价值
当地客户 社区圈层，口碑营销
线上推广：报纸、广播、网络、 户外媒体传递洋房产品价值； 线下展示：3D样板间、单体 模型、一期实景园区
当地客户 项目品质展示，展示出差异性
展示： 3D样板间（展示样板间） 售楼处全景包装 品质物料 一期实景园林 各类沙盘（展示产品特质）
展示，将亮点展示出来 22
天津市莱茵小镇桩基工程施工方案(1)
天津市莱茵小镇桩基工程施工方案(1)一、编制依据《2002年版工程建设标准强制性条文》《工程测量规范》(GB50026-93)《施工现场临时用电安全技术规范》(JGJ46-88)《建筑地基基础工程施工验收规范》(GB50202-2002)《先张法预应力混凝土管桩》(GB13476-1999)《混凝土结构设计规范》(GB50010-2002)《混凝土结构工程施工验收规范》(GB50204-2002)《建筑地基基础设计规范》(GB50007-2002)《建筑桩基技术规范》(JGJ94-94)《02系列结构标准设计图集》(02G10)《天津市质管540号文》《天津市预拌砼碱集料反应技术治理规定》JGJ14-2000《供水管井施工及验收规范》GBJ13-66《业主提供的招标文件>>二、工程概况该工程坐落于西青区杨柳镇南部，东至柳霞路，南至泽扬道，西至柳口路，北至崇文路。
由天津市中天兴业房地产开发开发建设，中国建筑北京建筑设计院天津分院设计，天津地质勘查院勘查。
依照招标文件要求，本工程多层住宅采纳混凝土管桩：1）、直径400 预应力混凝土管桩，有效桩长16米，PHC A400 80 8 8 ，混凝土强度等级C80，壁厚80mm,选自02系列结构标准设计图集《02G10》；单桩竖向极限承载力标准值900KN.2）直径400 预应力混凝土管桩，有效桩长21米，PHC A400 80 10 9 ，混凝土强度等级C80，壁厚80mm,选自02系列结构标准设计图集《02G10》；单桩竖向极限承载力标准值1280KN。
高层住宅采纳钻孔灌注桩：1）、直径600钻孔灌注桩，有效桩长31米，C30混凝土，纵筋8 16，箍筋8@200（螺旋筋），单桩竖向极限承载力标准值2800KN。
2) 直径600后压浆钻孔灌注桩，有效桩长31米，C30混凝土，纵筋8 16，箍筋8@200（螺旋筋），单桩竖向极限承载力标准值3600KN。
天朗莱茵小城2期交房方案最终820执行版
天朗·莱茵小城2期交房方案．31一、交房时间安排截止2013年8月30日，莱茵小城项目2期预计应交付数量达到400余户。
本次交付使用的楼栋为19#、20#、21#、本次交付数量较少，但为了更好的向客户呈现天朗地产的品牌实力及莱茵小城的经房品质助力三期销售，根据与客户约定的房屋交付日期，做到无拖延按时交房。
计划2013年8月30日向客户交付，考虑应该交付客户量少，参与交房的工作人员来回不便，节省开支、结合1期建房经验，以及物业验楼、补缺工作的顺利进行。
决定计划集中交付3天。
2013年8月28日、29日、30日时间为上午9：00-下午17：00(因22#8月开始摇号销售，不能完成签约，导致不能及时收房，针对22#更改合同推至10月底开展交房工作)二、交房地点莱茵小城17#楼西北侧商铺，总面积为200㎡（暂定）交房布置平面图三、各组人员安排及工作内容1：验证、牌号、解答区（业主身份确认）人员：社区物业提供以及集团客服部职责：A、对客户身份进行验证、并根据业主进入选房大厅的先后顺序进行发放牌号B、办理人员较多时，实行分流管理，安排业主至休息区等候排队。
D、为业主解释好其它咨询事宜。
2：地产接待区人员：所有置业顾问轮班3岗职责：A、根据排号在数据库中查询业主资料，告知并确认补差等数据，并填写报表B、确认无误后，为业主办理各项签约工作，并在交房程序表上签字确认。
3：地产财务区人员：王昊等财务人员2岗职责：A、调度负责对业主的接待和咨询，特别是关于收费项目的解释工作。
B、查验交房手续前项的签字确认情况。
C、确认无误后，为业主办理各项收费（产权税、维修资金等、面积补差）。
D、收缴或退清业主的房款，收缴产权税等，并在交房程序表上签字确认。
E、负责为业主指示下一步的交房程序。
4：物业收费、签约区人员：社区物业提供职责：A、负责对业主的接待和咨询，特别是关于物业收费项目的解释工作。
B、查验交房手续前三项的签字确认情况。
绿苑新城二期莱茵小镇工程规划设计
并为居 民提供 多样化 的活动 空间 ， 创造 出安全 、 舒适 、 恰人 的 得到城市空间 良好可达性的支撑 。地块 东至嘉 松公路 ， 西至绿 苑 观 ， 家 园环 境 。 路， 南面以新 开 河 为界 ， 面 以曹 安公 路 为界线 ， 划总 面积 为 北 规
３ ．６ ６９ ， 开发使用土地 ２．１ ｍ 。一 条玉 麦路将 其分 为南 北两 ７７ ２ ｈ 个地块 ， 玉麦路 以南为 二期地 块 ， 绿苑 新城 二期 工程 （ 茵小 镇 ） 莱 总用地 面积为 １ ．９ｈ ， ２ ９ ｍ 由上 海惠格置业发展有限公 司投 资 ， 包 括住 宅用地和公建用地 ， 总体容积率控 制在 ０ ７ 。 ．０
关 键 词 ： 性 化 思维 ， 个 以人 为 本 ， 可操 作 性 原 则
中 图分 类 号 ： Ｕ９４ Ｔ ８
文献标识码 ： Ａ 侧 沿 河 布置 一 排 独 立 别 墅 ， 块 西 北 角 设 置 公 寓 式 酒 店 ， 北 地 地 与
１ 工 程概 述
另根 据规 划公 建配套 要求 ， 块东北 角设有 幼 地 绿苑新城地块位 于嘉定区黄渡 老镇 区的北部 ， 地块 的南 面是 块 的商业相联 系 ， 儿园。将 中心绿化景 观作 为住 区的生 态平 台和视觉 中心 ， 过绿 通 嘉 定 区黄 渡 老 镇 ， 有 非 常 悠 久 的 历 史 。地 块 周 边 的 交 通 十 分 便 具 利， 距在建 的轨道交通 １ １号线 （ 站点位于嘉松 公路的 同济汽 车学 色廊道将不 同的别墅组 团 串连为 一个 整体 。富 有变化 的线性 空 使 院附近）０ ４ ０多米 ， 距市 区约 ２ ｍ， ５ｋ 离虹 桥 国际机场约 １ ｍ， ５ｋ 有 间将不 同层次 的景观 空间结合起来 ， 每一个别 墅单元都融 入整 增强 了别墅环境 的层次感 。在保 证总体开 发规 沪宁铁路 黄渡火车站 ， 宁高速 公路 黄渡 出入 口， 沪 曹安公 路可 直 体景观 系统 之中 ， 模 和 绿 地 容 量 的 基 础 上 ， 可 能 地 为 每 一 住 户 争 取 一 个 好 的 景 尽 达市区。 良好 的区位条件 ， 使该项 目的住宅 开发和商业 开发项 目
深圳某房地产开发项目二期策略执行报告(ppt 118页)
居住面积在70平米以上的合计占67%，目前客 户居住面积大小属于中等，可判断未来购房产 品需求属于中偏大户型。
来深年限
15% 8%
23%
54% 5年以下 5-10年 11-15年 15年以上
入住时间主要集中在1995-2003年，此类客户居 住在3-10年楼龄的小区内，属于有潜在换房需 求的一批客户。
竞争对于本项目的启示
时机：有效规避07年4、5月市场竞争期 产品：产品同质化严重，市场以2-3房产品为主。 形象：市场同期形象以温情、居家
2
客户研究
客户研究
通过1期所掌握的客户情况，结合2期阶段 目标，精准的找出2期目标客户——
A 一期成交客户——成交客户分析 目前居住情况
购买前居住面积
25%
54% 14%
4% 3%
商品房 福利房 自盖房 单位宿舍 租房
居住情况以自购商品房为主，占5成多；其次是 租房及单位用房。
入住时间 13% 4%
27%
56%
1990-1994年 1995-1999年 2000-2003年 2004-2006年
6% 33%
18% 14%
29%
30-50平米 50-70平米 70-90平米 90-130平米 130平米以上
鸿景翠峰 金地梅陇镇
2.6万 1.62万 1.2万 0.69万
16% 19％ 9％ 85％
A货豪宅 主流工薪大盘
1）购房、投资逐渐理性；二三级市场热度骤降； 2）市场观望情绪强烈，包括开发商与消费者； 3）高于顾客心理预期的产品销售难度凸现；定位合理的品质楼盘仍然需求旺盛，前景看好，如金地梅陇镇。
第二阶段：新政出台后约1-3个月
案 例 1： 金 域 蓝 湾 3期 ， 7月 15日 开 盘 ， 当 天 销 售 过 半 。 案 例 2： 7月 28日 ， 宝 安 地 块 高 价 成 交 ， 为 房 地 产 市 场 注 入 一 支 强 心 剂 。 案 例 3： 7月 30日 ， 星 河 丹 堤 当 天 成 交 额 达 7个 多 亿 元 。 案 例 4： 8月 27日 ， 80后 街 开 盘 ， 当 天 销 售 率 超 过 70% 。 案 例 5： ９ 月 ９ 日 ， 慢 城 二 期 开 盘 ， 当 天 销 售 率 约 44% 。
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风格体现 立面、街区
假日风景 30万
德式风格
立面、开放式社区
宝翠花都 47万 大地十二城 100万 华亭国际 33万
加拿大风格
立面、园林
西班牙风格 组团、命名、园林、小品
欧式风格
立面
水语花城 30万
欧式风格
立面
青青家园 6.5万 德式风格
立面
万源星城 40万
德式风格
立面
学习改变命运,知 识创造未来
世联天津莱茵小镇二期地产项目定位报告80页
世联天津莱茵小镇二期地产项目定位报告80页
• 二期目标客户特征
•经济收入
- 有闲无钱，经济实力 一般
•教育程度 - 教育程度较高
- 70%以上是大专
以上学历
•年龄与置业状况
- 25－35岁为主 - 要求居住舒适 - 家庭二次置业居
多
•家庭结构
- 两口和三口之家为主 - 以改善自己或家人居
住环境为目的
•LOHAS建筑，系以减轻环 境负担为主题，而其中的关 键就在于永续生存。强调建 筑和自然的交流，人与自然 的交流，强调通风和观景效 果。
世联天津莱茵小镇二期地产项目定位报告80页
• “ LOHAS ” 概念在各个领域的运用
•饮食
学习改变命运,知 识创造未来
•坚决推崇天然健康的有机食品。至于烹制方法，自然也 是越简单越好。
学习改变命运,知 识创造未来
•第三级
•第一级
•宝翠花 都
•假日风 景
•莱 •茵
•市内项目
•东丽湖
•梅江项 目
•格林世 界
•第二级
世联天津莱茵小镇二期地产项目定位报告80页
•项目面临的问题2（低密惯性）： •规模没有绝对优势，户型相对集中
•如何实现突围?
项目名称 假日风景
项目规模 容积率
30万㎡
1.3
世联天津莱茵小镇二期地产项目定位报告80页
• “ LOHAS ” 概念在各个领域的运用
•
日常生活消费，LOHAS的品牌代表就是MUJI无
印良品。是当今日本以至世界都相当知名的品牌，它
的设计理念、美学主张、素材选择等等，已经超脱了
商品品牌的局限，成为lohas生活方式的代名词。
•设计
学习改变命运,知 识创造未来
二、项目定位
•
三、形象延展
学习改变命运,知 识创造未来
世联天津莱茵小镇二期地产项目定位报告80页
•项目面临的问题1（价格惯性）： •城市发展角度：城市的边缘区域
•传统价格认知：与市区之间的距离 同价格呈正比关系，如何突破这种 价格递减的惯性？
•片区价பைடு நூலகம்惯性
•区域形象干扰
•如何在西部板块 独树一帜？
自然和城市的关系；
学习改变命运,知 识创造未来
世联天津莱茵小镇二期地产项目定位报告80页
•项目面临的机会2（竞争分析）： •相似的建筑风格承载不同的生活方式
• 近郊楼盘多以德式及欧式风格为主，共性鲜明但个 性不突出。风格下的差异化是项目品牌突围的基本支撑。
项目名称 格林世界
规模 53万
产品风格 德式洋房
多层、小高层、高 层、青年公寓、洋 房、叠加别墅、独
栋别墅等
由十二个组团构成，分别以十二种风格为 西班牙风格 中心，将每8万平方米包装一个带有“城”
的概念的独立项目。
•品牌与产品创新成为环线项目核心竞争力 学习改变命运,知
识创造未来
世联天津莱茵小镇二期地产项目定位报告80页
•项目面临的问题4(客户转型) ： •目前客户为地缘性客户，后期客户储备存在阻碍
世联天津莱茵小镇二期地产项目定位报告80页
•项目面临的问题3(核心竞争力) ： •市场竞争角度：项目的产品及品牌号召力不足
项目名称 格林世界
假日风景
•品开发牌商
金地
•大规规模模 •产产品品形丰式富 •现产代品风风格格 •强调产品产个品特性色与创新
运用新都市主义的规划设计手法，营造天
多层、洋房、小高
•（家居 办公用品等）
世联天津莱茵小镇二期地产项目定位报告80页
• “ LOHAS ” 概念在各个领域的运用
•服装
• 服饰全部采用棉麻等天然质朴的面料， 反对动物皮革，引导健康生活方式，柔软、 自然、亲和力，如EDUN，Felissimo 等。
学习改变命运,知 识创造未来
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津“五大道”的生活氛围，塑造城市感的
53万
层、高层
德式洋房 居住空间，借鉴世界宜居城市核心人居精
神，以现代block主义街区生活为蓝本，打
造悠然平和、恬静温馨的居住氛围。
万科&招商
30万
多层、小高层、洋 房
德国风格
户型创新，推出一种进深只有7米的宽景洋 房；景观创新，利用人工湿地物理、生物 等多级渗透和过滤，循环并处理湖水，保 证了社区水生态环境的良性循环；同时， 还加入了新风系统、遮阳系统等多项科技 元素。
•如何实现对市内客户的主动牵引?
一期 二期 三期 四期
产品
客户来源
户型需求
价值关注点
多层
花园洋房 多层
青年公寓 高层
花园洋房 多层 小高层
以地缘性客户为主（45%），辐 射南开（20%）及部分市区客户 （20%），少量外省市客户（ 15%）
以南开客户为主（30%），地缘 性客户依然是主力客户（30%） ，市区客户逐渐增多（25%）， 少量外省市客户（15%）
•市区客户
•地缘性客户
•异地客户
•习惯
❖朝九晚五 ❖家庭观念浓厚 ❖悠闲的生活方式
•情感
❖追求安适 ❖注重品质 ❖关爱家人 ❖注重邻里
学习改变命运,知 识创造未来
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•目标客户描述
•关注健 康和生态
•享受生活
•家庭责任感
•年轻与年 轻心态
•有活力
•——他们是朝九晚五的上班族，工薪阶层和正在成长的小老板；
报告核心内容
•
一、项目梳理
•
二、项目定位
•
三、形象延展
学习改变命运,知 识创造未来
世联天津莱茵小镇二期地产项目定位报告80页
一次概念和城市性格的化学反 映
•当一种风潮与一座城市的性格有了共鸣， •它产生的力量往往是惊人的。。。
学习改变命运,知 识创造未来
•06年天津奉献给中国的两个时尚娱乐事件： •1、《杨光的快乐生活》热播到第三部，天津人都说，挺真实的，没怎么夸张； •2、郭德纲，一个让相声艺术回顾搞笑本源的人，火的一塌糊涂，整整一年； • 在环渤海经济圈的天津振兴的大背景下，天津人正将自己快乐的城市性格 •以独特的方式影响着周边的城市，乃至中国的城市，更乃至这些超大城市的生活态度。
•新概念…
学习改变命运,知 识创造未来
•对于一个均好性产品，我们的推广应 如何作好减法，找到本项目的核心竞 争力和形象统领？
世联天津莱茵小镇二期地产项目定位报告80页
•项目面临的机会１（本体分析）： •配套成为本项目的最大价值点
1. 10分钟社区生活圈； 2. 满足不同家庭结构的可持续成
长； 3. 富有设计感的建筑； 4. 低密度、生态； 5. 和城市保持恰当的距离,以平衡
产品风格 德式风格
产品卖点 品牌、品质、洋房
西班牙风格
规模、景观、规划
简约加拿大式花园 洋房
德式花园洋房
生态、景观、交通、 配套、洋房
洋房、社区、景观、 规划
现代德式庭院洋房 洋房、社区、景观
现代简约风格
生态、价格、规模
•生态和规模成为环线产品的最大卖点产品种类多，户型面积宽泛
学习改变命运,知 识创造未来
• “ LOHAS ” 概念在各个领域的运用
•音乐
•
• 日本音乐家坂本龙一录制 出纽约街景的环境气氛，被称为 LOHAS音乐，其特点是没有电 子元素的原声音乐。
学习改变命运,知 识创造未来
世联天津莱茵小镇二期地产项目定位报告80页
• “ LOHAS ” 概念在各个领域的运用
•建
•筑
学习改变命运,知 识创造未来
世联天津莱茵小镇二期 地产项目定位报告80页
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月1日星期一
•世联对本项目目标的理解
•叫好 •叫座
学习改变命运,知 识创造未来
•1、价格逐渐提升 •2、形成项目品牌 •3、实现开发商公司品牌
世联天津莱茵小镇二期地产项目定位报告80页
报告核心内容
•
一、项目梳理
•
世联天津莱茵小镇二期地产项目定位报告80页
整体定位
•“LOHAS”（乐活）小镇
•Lifestyles Of Health And Sustainability——
•(健康永续的生活方式)
•
•“乐活”－－最本质的特点在于他们独特的价值观：把生态与身心健康放在 名利之上 ，他们关爱家人，他们喜欢现代和时尚但消费理性并富有责任．
南开及河西客户成为主流客户（ 50%），其他区域客户逐渐被吸 引（35%），少量地缘性客户及 外省市客户（15%）
主要以80-110平米2 居为主
70-90平米2居 120-130平米3居
70-90平米2居 120-130平米3居 150-160平米3居
价格、规模、舒适
成熟、交通、舒适、产 品创新
成熟、交通、舒适、产 品创新
商业类型
商业内容
服务社区型 街铺
集中商业
小型超市等日常必需品
大型商业街，多元化商 业形态
集中商业
餐饮、超市等
2万㎡
街铺、集中 商业