广州房地产市场分析报告

•从开发投资情Baidu Nhomakorabea看：各项指标同比均有较快幅度的增长，经过治理整顿之后广州房地产发展又 全面启动。
99年广州商品房新开工面积比98年下降了15.2%，商品房施工面积仅略增了0.5%，而今年1-9月， 无论是开发投资额、施工面积和新开发项目都比去年同期有了非常大的增长，又一轮的房地产发 展快速启动了。住宅新项目的开发以40%的速度增长，根据房地产的开发周期，在今后3--5年的 时间，将会形成一个住宅的集中供应高峰期，新一轮楼市的竞争将会更激烈，因此，目前进入开 发阶段的楼盘，一定要有相当的前瞻性和前卫性，才能保证在未来几年的开发期内不至于落伍。
广州房地产市场分析报 告
2020年4月26日星期日
1.广州房地产市场需求平稳增长，新上市供应量经过短暂的平寂之后也迅速恢复，新一 轮房地产快速发展时期已经开始。
•从新上市供求关系来看：广州楼市需求平稳，供需矛盾进一步缓和，但下半年楼市呈现出 明显的急速上升 情况，表现出供需两旺的趋势。
新上市方面，去年到今年上半年，开发商显然是在蓄势待发，新开发面积连续下降15%多 ，但需求量在福利分房透支效应和挤压效应的双重作用下，依然强劲，保持了8%左右的增长 ，势头较好。今年下半年以来，在地铁、撤市设区、内外环合围等多种市政利好消息的刺激下 ，广州仅7、8两个月的住宅上市量就比前六个月增长了97%，交易量增长了50%左右。由于下 半年是楼市的黄金季节，承继国庆期间的火热情况，保守估计今年全年的新上市量和成交量可 分别达到550万和500万平方米，房地产新一轮快速发展的势头已初露倪端。
5、在楼盘同质性强、消费者日益理性条件下，进行产品创新、包装和营销手段的创 新，是各盘避开价格战、增强注意力并取得业绩的重要手段。
•进行特色和产品的创新，才能保持强劲的竞争优势。
楼盘的同质性越强，各盘之间的竞争将只能是价格上的竞争。在激烈的竞争中，广州奥林匹克 花园首创的跃式设计就打动了很多消费者的心，尽管价格屡有攀升，但几乎每次一推盘便在短 期内抢购一空，创造了当代房地产的奇迹。
城市的变迁和交通的改善等市政因素对房地产的发展，在今年的广州楼市中表现得淋漓 尽致。交通系统的完善、广州南拓北抑东移西调的城市规划，使各郊区迅速成为广州同等 重要的功能区，从而有着不同的魅力。
花都作为广州水源涵养地而受到保护，在健康无污染方面，对广州居民有着较大的吸引潜 力。目前，第一个上千亩的大盘雅宝新城、南航别墅等大盘已拉开了竞争的序幕。南部的 番禺作为广州未来的居住卫星城，已初步规模，不少知名大盘都聚居于此，竞争一直都没 有停止过。
3、回归自然、人与自然的最终融合，是现代居民对家居生活的真正诠释。
•“生态”概念浮出水面。
目前，已有不少楼盘打出绿色、环保、健康等概念，但单一的概念及卖点炒作对人们已不再有 吸引力，部分楼盘已开始进行概念整合，以一个内涵更为广泛、更有想象空间的概念来代替。 如广地花园虽然其在宣传上不太成功，但其打出的“都市人的生态家园”，对都市人还是有一 定的吸引力；白云高尔夫花园则摈弃了原来的“寻常人家的高尔夫生活”，给寻常人家一个生 态家园。
•城内盘与城郊盘价格的对比
城内盘从高档豪宅到普通小区，平价出街是很常见的现象。 珠江新城新推的新城海滨花园10楼以下的不到6500元就可买到，远洋明珠均价为 6500左右，比先出道的“前辈”低了不少；一向以高姿态出现的锦城花园国庆期间也给 出了惊喜价，原来均价一直在9000-10000港币，现在则降为8700元/M2。较低档的物业 ，即使是地铁概念盘如绿茵翠庭、富景花园也都在4000元以下，国庆期间异常火爆的 第二个金碧花园，带豪华装修均价仍然在3600元左右。
•居住郊区化已有潮流倾向。
国庆期间，广州整个楼市的热点，主要集中在以白云高尔夫为代表的山景盘、番禺的各大盘 ，连远一些的番禺市桥的康裕北苑、花都的雅宝新城也在大融合的趋势下，斗胆来广州市场 分一杯羹，可以想象它们对自己“郊区特色”的信心。
4、在多个利好消息的刺激下，郊区楼市迅速升温，在不久的将来将成为广州楼市新 的热点地区，尤其是南村版块将成为继大石版块之后的焦点地带。
2、价格走势呈现明显的两极分化：高层在动荡中走低，多层则缓慢回升 ；城内盘或低价推出，或降价促销；城郊盘在优质盘带动下，价格步步攀 高。
•高层与多层价格趋势对比
与去年同期相比，上半年高层价格下跌幅度大于多层，高层下降7.04%，多层下降 6.15%；与第一季度相比，第二季度多层住宅的均价小幅回升1.39%，高层住宅均价下降 2.43%；八月与七月相比，高层下跌3.4%，多层则上升了1.9%。这主要是由于郊区盘主要为 多层，它们在价格上攀扬带动所致。
目前洛溪各大盘在成功发售之后，正努力拓展新的疆域，但各盘可供开发的土地已经 很有限，楼市向南部进一步推进已成必然，位于华南快速干线和105国道交汇处的南村版 块将会成为广州楼市下一个亮点和热点。一些有眼光的开发商已经在此领域进行大规模的 圈地运动，如华南新城、中山雅居乐、绿岛花园别墅、锦绣天河、广东奥林匹克花园等多 个楼盘已圈住了近2万亩的住宅用地，可以预见在近几年之内，这一区域将成为广州楼市 竞争的焦点地区。而且，参与者几乎都是实力强大的开发商，这样就更增强了该区域竞争 的重量级别，竞争将会异常的激烈和火爆。
与此同时，郊区盘在景观、空气上的优势日益显现，价格节节攀升。 白云高尔夫由刚推盘时的2700元的均价，上升到目前的3900元--4100元左右；番 禺的丽江花园、洛涛居和奥林匹克花园，在撤市设区和地铁利好消息宣布不久，价格 马上上调了3%--5%不等的幅度，几乎每推一次推新盘，价格就会有或多或少的上扬 。在交通及生活配套日益完善的情况下，郊区的优质大盘价格仍存在一定的上升空间 。
•营销手段创新运用，智者胜。 现楼发售再次被仿效。 现楼发售在广州为广州碧桂园所首创，这不仅显示了开发商强大的经济实力，现楼本身对消费者 也具有较大的号召力，因此，广州碧桂园在美誉度和首期销售上均取得了较大的成功。尽管这一 方式会使开发商背上较大的财力负担，但在日益理性的消费者面前，越来越多的开发商不得不再 次起用这种策略，如洛涛居和广地花园环龙湖边快建好的二期洋房。