开远市市调报告

序言

本报告将深入研究开远市住宅项目市场现状及发展趋势，从中探求本项目的市场机会及威胁。

本报告旨在为开远市福提岛住宅项目提供市场推广依据。

本报告市场采集资料以2008年4月14日为截止时间。

本报告一切资料及数据虽然力求精准，但仅做参考之用。

第一部分开远市住宅项目市场研究分析报告

1.开远市目前住宅项目市场概况

目前开远市在售住宅项目楼盘大约有6个。其中新城区（开远河以西为新城区）有4个，一个为别墅项目，其他均为多层。老城区（开远河以东为老城区）有2个。其中一个多层，一个为酒店式公寓。价格方面，整个开远市住宅均价为1980元/㎡。

（1）新城区（均价2200元/㎡）

综上所述：开远市新城区住宅项目均价都在2200元/㎡以上。根据实地考察得出，开远市新城区空气污染指数远远低于老城区。开远市人民政府，开远市交通局等一些政府机关均陆续搬迁到新城区。根据开远市规划局的规划图可以看出，城市的发展重心在新城区。另外，新城区有开远市唯一的一条双向6车道的城市道路----建设路。发达的交通与城市的发展是密切相关的，路面宽广、路况良好也就意味着该路段的通行能力比其他路段要强，车流量也会明显增加。与此同时,新城区的发展被人们所看好。与这相似的2006年以前的昆明，滇池路与广福路的修建把昆明的发展重心带到了滇池沿岸的“南市区”。云南省人民代表大会、云南省检察院、云南省高级人民法院、云南省公安厅、云南省检验检疫局、昆明市中级人民法院等一系列的政府机关相继搬迁至此，滇池路也成为了整个昆明市当前最宽的道路（双向8车道），仅仅3年的时间，南市区常住人口已经达到 60万。后来广福路的修缮通车大大缓解了南市区滇池路的交通压力。目前昆明市南市区的房价已经跃居昆明之首，大量的高档住宅落户滇池湖畔。其中有滇池卫城、滇池高尔夫别墅、同德·极少墅、湖畔之梦、公园道1号等高端住宅。

目前居住在昆明市南市区的居民基本上都是中高层企业管理人员、企业老总、政府公务员等高收入者。这一部分人群所带来的高消费能力、高素质都会给这个片区注入新鲜的血液。根据目前的发展趋势，2年后的开远新城区将会像昆明的南市区一样成为开远的新中心。

此图为开远市2008年至2010年城市主要区域规划图

开远市规划图标记含义

另外，从表上可以看出别墅与多层的均价差不到700元/㎡。根据调查，原因如下：

圣景明居是开远市目前在售的唯一一个别墅项目，该项目位于开远市国家粮食储备库旁，属坡地别墅。（总共有147套，占地69.9亩，建筑面积40966.99平方米，容积率0.88，绿地率41.5%。）别墅，在当地人中接受度不高，该项目目前正在排号，已经70号。相反，多层在开远有比较好的口碑和接受度。

（2）老城区（均价未知）

综上所述：老城区的均价远远不及新城区。其主要原因是老城区污染非常严重。我们在开远实地考察，老城区的天空基本都是灰色的，看不见阳光。而新城区明

显要好很多。

2.开远市目前住宅项目市场分析

开远市目前住宅项目主要是以多层为主。商品房的需求量并不大，根据对当地居民的抽样调查得知，开远市主要以单位集资房为主。单位集资房价格低廉，平均每平米为500—800元左右。购买商品房的人群主要以外来的上班组为主。投资潜力并不是很好。

3.项目基本情况

本项目地位于开远市的东北角，属于开远新城区。北临省道（开远至个旧、蒙自），东临建设路（开远市目前最宽的城市道路）。便利的交通非常有利于该地区的发展。

以下的照片为该项目地的大致情况

该项目边上围的白色房子是即将要被拆除的

项目的入口处

项目从入口处拍照

左边的矮墙为项目的最北端

项目的入口

项目的最北围墙

下面的照片为正在建的开远市公交公司集资房，与我们的项目隔路相望（建

设路）

以下为开远市电力公司集资房，与本项目也是一路相隔

建设路

通往个旧的省道

4.区位优劣势分析

优势：1）便捷的交通使该地区的发展得以快速落实；

2）该项目位于开远的新城区，空气质量较好，有利于人类居住。

3）开远的新城区是开远市政府重点规划及城市下一步发展的方向；

4）项目周边有两个单位集资房，居住人员均具有较高的素质；

劣势：1）离开远市主城区较远，多多少少影响了当地居民的出行；

2）目前该区域生活配套非常缺乏，根据实地调查，方圆1公里之内没有医院、大型购物中心、学校、银行等；

3）该项目离开远市的“娱乐区”（KTV、舞厅最集中的地方）很近；

4）治安状况不好，在实地调查的30多分钟里并没有看到有巡逻；

5）项目北紧邻省道，居住在这一方向的居民将面临“噪音污染”的危害；

5.区位户型分析

6.价格情况

在该区域内，目前正在建、正在销售的楼盘就只有公交公司和电力公司的集资房，均价为800-1000元之间。

7.客户分析

就该项目而言，由于周边项目的发展趋势及开远市市政规划的重心偏向，这一地区已经被定位成开远市的“富人区”。因此该项目应该针对的客户应该属于开远本地的中高收入者。但是，由于单位集资房多，从一定程度上冲淡了开远的房地产价格，在中高收入者中有政府公务员，私企、国企中高管，民营小老板等。其中有相当大的一部分人不会选择购买，因为他们已经有了价格低廉的单位集资房。很少有人会想到把房子买下来作为投资，因为开远本地属于工业城市，污染的空气和炎热的气候会让人打消这种念头。与开远相比个旧和蒙自更有利于吸引投资者的眼光。

8.项目分析

9.竞争项目分析

10.项目评估报告