房地产计划运营管理思维与能力培训(PPT)

房地产企业运营是把项目开发作 为创造和提升产品和服务的过程。
房地产企业运营管理就是对房地 产企业持续进行项目开发的各个 系统的设计、运营、评价和改进。 （即是对房地产企业价值链各个 系统的设计、运行和改进）
第三节 房地产企业运营管理的主要职能
一、房地产企业运营管理的主要职能
提出内部管理机构设置及岗位设立方案---------------------------组织 组织拟订公司的业务规范和业务流程------------------------------流程 确定各管理层级的授权--------------------------------------------授权 组织制定公司全年、半年、季度和月工作计划---------------------计划 确定和分解全年经营指标------------------------------------------经营 协调制定公司的全面预算------------------------------------------预算 协调各部门之间的工作关系----------------------------------------协调 主持召开日常运营会议、跟踪、检查、协调各职能部门的工作 -----监控 协调建立各部门业绩评估体系，对部门和主管进行考评-------------绩效 项目关键节点统筹与协调-------------------------------------------节点 项目阶段性成果-----------------------------------------------------成果
房地产计划运营管 理思维与能力培训
目录
第一章 正确理解房地产企业运营管理
第二章 搭建房地产企业运营计划系统
第三章 第四章
编制高质量的项目计划明确业务协同 房地产企业多层级经营计划要点分析
第五章 第六章 第七章
企业运营计划的执行与责任落实 开展不同层级的计划考核与激励 提高效率实现高效运营的典型方式
1、工作分解结构确定了项目整个范围；经分解的下一层次内容之和要 100%反应上一层的范围
2、把项目可交付成果分成较小的，便于管理的工作和可交付成果，既 不能太粗，也不能太细。
3、直至结构最底层的“工作细目”水平，可以可靠地估算费用和持续 时间。
第二节 房地产项目工作分解结构
一、论证阶段 二、策划阶段 三、设计阶段 四、施工阶段 五、营销阶段 六、入住及维修阶段
问题：在公司管理和项目管理中，遇到哪些运营管理 问题？
第三节 房地产企业运营管理的主要职能
一、房地产企业运营管理职能选择
经营计划管理 资金预算管理 投资决策管理 项目计划统筹 流程规范管理 阶段规范管理 关键节点协调 经营成果分析 运营绩效管理 会议平台管理 信息与知识管理
第二章
第二章 搭建房地产企业运营计划系统
部门主责的平衡计分卡的四个方面或商业公式要素涉及目标的分解和行动计划
四、各项目计划（一级职能节点和二级主责节点）及汇总
第三节 部门月度工作计划要点分析
一、各项目计划（二级职能节点和三级主责节点）及汇总。 二、部门月度的目标分解和行动计划
部门主责的平衡计分卡的四个方面或商业公式要素涉及目标的分解和行动计划的月度 体现
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项目开发
运营体系
第二节 正确理解运营管理
运营（Operations）是创造和 提供产品和提供服务的过程，是 一切组织的最基本职能之一。
运营管理（OM）就是对创造和 提供公司基本产品和服务的各个 系统的设计、运行和改进。 《 Operations Management for Competitive Advantage》 （即是对企业价值链各个系统的 设计、运行和改进）
提高市场占有率 提高客户满意度 提高品牌知名度
提高产品质量 提高生产效率 提高管理效率
增加战略资源储备 提高员工能力 提高员工满意度 提升企业文化
衡量指标
营业收入、工程成本、管理费用、 营销费用、财务费用、资金回笼
市场占有率、销售率、客户满意 度、行业排名
项目建设周期、工程质量、开工 面积、竣工面积、项目建设形象 进度、综合管理满意度
（一）、杜邦分析（ROE）
净资产回报率（Retrun of Equity） =净利润/净资产 =（净利润/销售收入）×（销售收入/净资产） = （净利润/销售收入）×（销售收入/总资产）×（总资产/净资产） =净利率×周转率×1/（1-负债率）
（二）、财务公式分析（EBIT等）
（三）、经济增加值分析（EVA） （Economic Value Added） =税后净营业利润－资本成本 =销售额营运费用－税收－资本成本
第二节 房地产项目工作分解结构 第三节 项目计划活动的逻辑匹配与各部门 工作协同 第四节 项目计划编制的资源与时间估算
第一节 项目计划编制的基础---WBS
项目工作分解结构是项目团队为实现项目目标并创造必要的可交付成果而执行的工作分 解之后得到的一种层次结构。每下降一个层次意味着对项目工作更详尽的说明。
（估算完成各计划活动所需工时单位数。）
5、制定计划表
（分析计划活动顺序、持续时间、资源要求，制定项目进度表。）
6、计划执行与控制
（控制项目进度表变更。）
第三节 搭建房地产企业营运计划系统 一、房地产企业运营计划系统 公司战略与经营目标
项目目标
一级计划（项目发展计划） 二级计划（项目各阶段和分项业务计划） 三级计划（项目单项工作计划）
S=Start=开始，F=Finish=结束
第四节 项目计划编制的资源与时间估算 一、项目计划编制的资源估算
1、拿地筹划 2、项目资金流分析与资金平衡 3、项目采购合约规划
4、项目人力资源配置
第三节 项目计划编制的资源与时间估算 二、项目计划编制的时间估算
1、标准工程工期 2、标准设计工期 3、标准采购工期
第三节 搭建房地产企业营运计划系统 二、多层级项目计划
分类
级别
一级计划
项目开发
项目发展计划
二级计划
项目策划定位计划 报建计划 设计计划 出图计划 施工计划 营销计划 成本计划 采购计划 资金计划 入伙计划 客服计划
三级计划
销售回款计划 样板确认计 划 项目分包队伍进场计划 项目甲供材进场计划 营销配合工程计划 认筹计划 开盘计划 销售计划 广告推广计划 专项业务计划 样板房开放计划 工程款和费用支付计划
二、准确表示逻辑关系的方法
充分考虑加入时间提前与滞后量的依赖关系，利用网络图的4种紧前关系，准确表达计 划活动之间的逻辑关系。 （FS）完成对开始（FS+nd或FS-nd） （FF）完成对完成（FF+nd或FF-nd） （SS）开始对开始（SS+nd或SS-nd） （SF）开始对完成（SF+nd或SF-nd）
财务指标与非财务指标之间的平衡；领先指标与落后指标之间的平衡； 长期指标与短期指标之间的平衡。
第二节 确立和分解房地产企业战略和经营目标
三、平衡积分卡在过程上保证企业战略目标的实现
财务
提高净资产收益率
增加利润 降低成本利润
增加收入
市场和客户 内部管理
缩短生产周期 提高管理效率
提高市场占有率 提高客户满意度
第一节 计划与计划管理的一般概念
二、项目计划管理的六个基本过程
1、活动定义
（确定为产生项目各种可交付成果而必须进行的具体计划活动（依据是WBS）。）
2、活动排序
（识别与确定各计划活动之间的逻辑关系（依赖关系），来安排计划活动顺序。）
3、活动资源估算
（估算完成各计划活动所需资源的种类与数量。）
4、活动持续时间估算
第一章
第一章 正确理解房地产企业运营管理
第一节 房地产企业管理的三个方面 第二节 正确理解运营管理 第三节 房地产企业运营管理的主要职能
第一节 房地产企业管理的三个方面
发展目标
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战略管理
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三、实现公司年度经营目标的行动计划
平衡计分卡的四个方面或商业公式要素涉及目标的分解和行动计划
四、各项目开发计划（一级关键节点）汇总
第二节 部门年度工作计划要点分析
一、部门年度经营目标
公司年度经营目标中职能部门主责目标及职责指标。
二、年度职能主责目标的分解
如土地储备、有效房源、开复工面积、交房面积
三、实现部门年度目标的行动计划
执行部门 责任人
对于作业层级，控制的每一个关键节点都应分解为更 细的工作节点，形成细化节点，落实到人和行动。
第一节 保证计划执行的基本方法 二、计划节点跟踪及结果反馈
业务作业计划的规范化工作要求
执行部门 责任人
完成时间和完成质量的跟踪与评估
第二节 常见的几种计划监控方式 一、各类计划管理报告
土地储备量、员工满意度、关键 员工流失率、人均培训人时、创 新成果
第二节 计划与计划管理的一般概念
一、计划与计划管理的一般概念
计划是管理的首要职能，要求围绕着企业的既定
目标，对未来的活动进行预先的行动安排
计划管理
计划的形成：---事前控制 计划的跟踪与监控---事中控制 计划的调整：---事后控制
第三节 项目计划活动的逻辑匹配与各部门工作协同 一、建立如下逻辑关系是计划成功的关键
分项计划 招标 名称 方式
铝合金门 窗工程招 标计划
考察时间
计划 开始
计划 完成
出图时间
计划 开始
计划 完成
招标时间
计划 开始
计划 完成
签约 时间
进场（开工）时间 计划 实际
第三节 项目计划活动的逻辑匹配与各部门工作协同
三、月度的配合任务计划 四、月度的临时任务计划
第五章
第五章 企业运营计划的执行与责任落实
第一节 保证计划执行的基本情况 第二节 常见的几种计划监控方式 第三节 正确进行计划的动态调整 第四节 控制影响计划执行的重点业务环节
第一节 保证计划执行的基本方法 一、计划分解与落实
业务作业计划的规范化工作要求
提高服务水平
提高产品质量
创新和成长
提高员工凝聚力
提高员工能力
提高公司文化
员工培训
鼓励创新
增加优质土地储备
第二节 确立和分解房地产企业战略和经营目标
四、房地产企业平衡计分卡的指标内容
战略层面 财务层面 客户层面 内部运营与技术层面 学习、创新与成长层面
目标
提高收入和利润 降低成本和费用 提高财产收益率
第一节 确立和分解房地产企业战略和经营目标
二、平衡积分卡业绩评价指标的确立与分解
（一）、卡普兰和诺顿 的平衡计分卡
Robert Kaplan 和David Norton 的平衡计分卡是一种综合性的业绩 评价系统，主要从以下四个战略层面评价企业的业绩：
1、财务层面； 2、客户导向层面； 3、内部营运与技术层面； 4、学习、创新与成长层面。
第三节 搭建房地产企业营运计划系统 三、多层级企业经营计划
计划级别 公司经营计划
计划内容
指公司的年度经营计划，是公司战略的具体化和表现形式， 是公司预算编制的基础。
部门工作计划
根据公司年度经营计划指定的职能部门工作计划
月计划
职能部门制定的每月工作计划
第三章
第三章 编制高质量的项目计划
第一节 项目计划编制的基础---WBS
第四章
第四章 房地产企业多层级经营计划要
点分析
第一节 公司年度经营计划要点分析
第二节 部门年度经营计划要点分析
第三节 部门月度经营计划要点分析
第一节 公司年度经营计划要点分析
一、公司年度经营目标
财务类、资源类、开发类、客户类、组织类
二、公司年度经营目标的分解
销售回款、现金流、土地储备、有效房源、开复工面积、交房面积、关键岗位
公司年度经营目标
公司经营计划 部门计划 月计划
第三节 搭建房地产企业营运计划系统 二、多层级项目计划
计划级别 一级计划 二级计划 三级计划
计划内容
即项目发展计划，确定项目全部工作计划安排
即项目开发各阶段、各专项业务计划，确定各阶段、各专项 业务全部工作计划安排 即各单项工作计划，确定项目各个具体单项工作的全部工作 计划安排，细化到从准备工作开始，到工作完成结束的全过 程。
第一节 确立和分解房地产企业战略和经营 目标 第二节 确定计划
第三节搭建房地产企业运营计划系统
第一节 确立和分解房地产企业战略和经营目标
一、财务业绩评价指标的确立与分解 二、平衡积分卡业绩评价指标的确立与分解 三、基于企业经营目标分解的组织单元业绩指标
第一节 确立和分解房地产企业战略和经营目标
一、财务业绩评价指标的确立与分解