大亚湾市场分析

惠州建艺大亚湾项目市场分析

一、市场分析区域界定

1.本项目位于国家级经济技术开发区大亚湾西区，目前大亚湾开发区正在进入跨越式发展期，大亚湾的经济环境、政策环境以及房地产市场现状对本项目影响巨大，因此对大亚湾地区的市场分析理所当然。

2.从地理位置上看，其中本项目所在地位于大亚湾西区，大亚湾开发区位于惠阳区的南部，项目用地距离惠阳市区约15分钟车乘，项目的开发与发展无疑会受到惠阳市区的辐射与影响，因此有必要对惠阳的经济政治及房地产市场进行分析。

二、惠阳房地产市场分析

（一）惠阳区概况

行政区划：2003年3月6日，撤销县级惠阳市，设惠州市惠阳区，惠阳区辖原县级惠阳市的淡水、永湖、良井、平潭、沙田、霞涌、澳头、秋长、新圩、镇隆等10个镇等，面积1184平方公里，人口50.77万。区人民政府驻淡水镇金惠大道。由此惠阳由县级市改为惠州市中心城区的一部分，惠州由一个沿江城市变为沿海城市。

区位：惠阳地处惠州南部，珠江三角洲的东南部，南抱大亚湾，与香港隔海相望；西连深圳；中部与惠州市区环接。市中心至深圳58公里，至广州190公里，到香港47海里。优越的区域位置以及良好的经济政治环境，正吸引着越来越多的周边发达城市资金的涌入，作为周边发达城市的卫星城--惠阳正在以前所未有的速度向前发展。

交通：经过20几年的发展，惠阳已经形成发达的立体交通网络，京九铁路在这里经过，惠深、深汕、广汕高速公路在这里交汇，大型客机在这里升降，远洋货轮在这里启航，两小时内，能到达周边主要发达城市。

（二）城市规划及定位

1.总体规划

惠阳城市规划建设将按照中海壳牌南海石化项目后勤基地的定位，坚持高起点、高标准地完成惠阳总体规划，进一步完善包括淡水、秋长、沙田、三和开发区在内的48平方公里的城市建设用地、交通系统规划，以及城区、中心组团、站前组团和“两河四岸”景观控制性详细规划。惠阳将配合惠州实施沿海城市发展战略，把惠阳建成惠州滨海城市组团中一颗璀璨的“明珠”。

2.近期重点规划

目前重点是做好“一心三轴”规划工作，优化惠阳中心城区。“一心三轴”就是“打造一个中心，培育三大发展轴”。

一个中心是建设以淡水为核心的区域性商贸流通服务中心。从产业发展趋势上看，随着工业化、城市化水平的提高，近几年来淡水的人流量、物流量正在节节攀升，具备了大力发展第三产业的条件。如今淡水已形成了商贸流通中心的雏形。为建设商贸流通中心，政府把有限的土地资源留用于发展第三产业，城区8.8平方公里中心区原则上不再上工业项目，并积极争取将部分工业用地转为商业用地。

三大发展轴是培育惠淡大道、惠澳大道、新秋公路发展轴，通过公路等交通干线，吸引产业尤其是工业的落户，发挥集聚效应，成为产业和人口的聚集带。

惠淡大道是以三和开发区为重点，连接淡水镇、永湖镇，大力发展数码电子和文化休闲产业，逐步成为城区中心区的延伸腹地。

惠澳大道则是以沿线的工业园区为重点，承接中海壳牌南海石化项目和惠州数码工业园的辐射，引入石化中下游产业。

新秋公路发展轴以新圩镇为重点，承接深圳、东莞的产业转移，大力发展外向型工业，形成传统工业走廊。

（三）惠阳市宏观经济环境

1.国民经济持续走好，投资环境良好

惠阳GDP增长图

亿元

分析：由图标数据看出，惠阳近年来国民经济持续走好，增速较快，宏观经济的快速发展必然有力地支撑当地房地产的发展。

2.居民消费水平不断提高，消费结构逐步改变

惠阳人均GDP走向

元

分析：由上图可看出惠阳人均国内生产总值已接近2000美元大关，据行业研究表明，当人均GDP处于1000—2000美元时，人均可支配收入将会快速增长，恩格尔系数也将大幅下降，居民消费观念和生活方式将会向更高层次转变，教育、文化、旅游和投资消费所占比列将会越来越大；特别是住房、汽车等大宗

消费开始群体出现。由此表明，惠阳的房地产正处于高速发展阶段。

3.国民经济结构渐趋合理

惠阳国民经济构成(%)

⏹近年来第二产业和第三产业占据经济主导地位；

⏹趋势发展：第三产业比重增加，反映出当地第三产业的发展势头更加迅速，

产业结构更趋合理。

（四）惠阳市房地产市场宏观环境

1.房地产投资快速增长

房地产开发投资走势

亿元

➢自2003年以来，惠阳房地产开发投资保持快速增长趋势，平均年增长率超过30%，快速增长的投资预示着市场供应的急剧增加。

2.施工竣工面积大幅增长

施工与竣工面积走势

万平米

200020012002200320042005

➢与房地产开发投资相对应，施工面积与竣工面积都有大幅度增长；

3.商品房销售面积创新高，但增长率有所回落

➢2002年前，惠阳区的商品房基本上是以消化历史遗留的空置物业为主，2002年在中海壳牌项目启动等众多利好的带动下，市民对新楼盘需求开始趋旺，当年不但消化了余下的商品房，更有8279平方米的销售量；到2004年，销售量更创历史纪录达14.2万平方米。2005年，惠阳预售商品房面积为

51.3万平方米，同比增长260％，商品房成交面积达20.23万平方米，增

长35.3%。

➢虽然总体销售面积与收入再创新高，但惠阳商品房销售面积和销售金额却均出现负增长，市场需求明显萎缩。主要原因是：

（1）惠阳人口有限，而且主要的消费者都集中在淡水，淡水镇只有18万人，单靠本地市场很难消化如此巨大的供应量。

（2）从收入上看，惠阳购买力有限。

（3）自建房过多，阻碍了商品房的发展。

（4）南海石化效应对惠阳房地产市场的刺激未充分显现。

4.房价上涨迅猛，上涨空间依然巨大

➢据市场研究，2002年，惠阳重新盘活烂尾楼时售价800元/㎡左右，目前中心区普通住宅最高价格已超过3000元/㎡。以中铭豪园为例，2003年6月推出一期房价起价1980元/㎡，2004年2月上升到2480元/㎡；2005年11月，中铭豪园二期推出的房价起点为每平方米2480元/㎡，均价2600元/㎡。由于与周边城市较大的价差，长远趋势来看，惠阳的房价将继续向上挺进。