芜湖房地产市场调研报告

城市居民收入逐年增加，但与周边城市相比仍处于较低水平
30000
居民收入逐年增加 （单位：元）
在岗职工平均工资
城镇居民人均可支配收入
25000 20000 15000 10000
5000
11400 7327
14165 8553
16449 9629
18970 10841
22761 13234
0 2003年
城市性质和主要城市职能
芜湖市三县经济发达，全省十强县中有其三
芜湖市下辖镜湖区、弋江区、鸠江区、三山区； 和芜湖县、繁昌县、南陵县；
全市面积3317平方公里，人口231万，其中市 区人口106万人，中心城区面积82平方公里；
在全省十强县中，繁昌县、芜湖县位列第三、 四名
中心城区
——数据来源：安徽广播网
5000 0
41088 65.4%
人均收入
人均存款额 75.4%
62.2%
63.3%
即期消费率 68.2%
74.5%
80% 72.4% 70%
60%
23122.7
20265 18330
19732 15173
17521 15591
1493914892 12418.9 8273
11810 7884
50% 40% 30% 20%
➢ 新建部分客货运站场 规划新建三处市级汽车站，分别位于城南、城北和
城东。
➢ 新增部分停车场 规划新建大型汽车停车场四处。小汽车停车场8～ 10处。
芜湖市城市总体规划——重点发展区域
➢ 近期重点建设各新区
近期重点建设天门新城、大桥开发区、城东 新区、商务文化中心、高新技术产业开发区、 三山新区与三山临港工业园区等地区，并重 点改善四褐山、大砻坊与弋江区老城区等地 区。
人均GDP （单位：美元）
增幅
1564
187713.90%
216515.30%
259818.60%
316220.20%
4700 28.50%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
0% 2008年
数据来源：2008年芜湖统计公报
人均GDP水平与房地产发展的关系:
芜湖市居民即期消费率逐年 递减，但与周边城市相比仍处 于较高水平，说明芜湖居民消 费意愿不强烈，并且对消费品 价格比较敏感。
10%
南京
马鞍山
铜陵
合肥
芜湖
安庆
宣城
0% 数据来源：各地统计公报
马芜铜宣抱团发展，芜湖成为对接合肥、长三角两大都市圈的“排头兵”
马鞍山
铜陵 芜湖
宣城
马鞍山、芜湖、铜陵、宣城地处安徽最东部，是长三 角产业向中西部地区转移的第一站，并且这四座城市 工业基础较为雄厚，发展重点互补，有利于形成完整 产业链
800
749.65
60%
GDP（亿元） 700
固定资产投资（亿元）
600
GDP增长率
51.72% 581.12
芜湖市GDP近年来增长快速，自06年
615
50%
开始，均保持在15%以上。截至08年末，
固定资产投资增长率 500
479.72
41.13% 40% 已经达到750亿元。位居沿江周边非省会
435.78
中心、城东商业中心
天门新城社区商业中心等50处
➢ 三山区是芜湖市近期重点建设的副城市商业中心，是芜湖“一主六福”商业布局的重要组成部分， 商业前景良好；
➢ 在各区级商业中心和社区商业中心进一步完善以后，本区将形成一个完善的商业体系。
芜湖市城市总体规划——小结
三山区是芜湖近期建设的重点地域之一，未来城市地位较高，前景广阔； 芜湖近期居住用地重点布局在城中和城南组团，其中三山区将重点建设住宅配套，
➢ 居住用地主要集中在城中和城南组团
居住用地重点布局在城中组团和城南组团， 城东、城北和三山组团以居住配套为主。规 划期内新建28.4万平方米廉租房，约0.6万套； 经济适用房的建筑面积为401.8万平方米，约 5.0万套；各类商品住房建筑面积为1720.8万 平方米，约17.2万套。
芜湖市城市总体规划——商业网点布局
2004年
2005年
2006年
2007年
25000 20000 15000 10000
城镇居民收入处于中等水平、增长较慢 （单位：元）
人均支配收入 23122.7
增幅
16.10% 15.96% 15591
12418.9
11541.7430%
13.80%
18330 13.60%
13.20% 11810
等级 一级
二级
三级 四级
称谓 城市商业中心 副城市商业中心
区级商业中心 社区商业中心
个数 1
6
7 50
名称
中山路商业中心
新芜商业中心、城南商业中心、三山商业中心、繁 昌县商业中心、南陵县商业中心、芜湖县商业中心
城北商业中心、银湖商业中心、大桥商业中心、两 站广场商业中心、弋江北路商业中心、西洋湖商业
479.3
636.3
巢湖
马鞍山
0%
数据来源：芜湖各年统计公报
15.8%
749.7 芜湖
17.2% 1664.8
合肥
20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%
数据来源：各地统计公报
2008年人均GD超过4000美元，房地产市场细分趋势增强
芜湖市2008年总人口230万人，城
芜湖交通便利、通江达海，是长江流域重要的港口城市
芜湖市周边150公里范围内分布有南京禄口机场、合肥骆岗机场两大国际机场； 四条高速公路贯穿市区，可快速到达周边主要城市； 芜湖长江大桥大大加强了芜湖与合肥的联系
宏伟壮观的芜湖长江大桥
合肥
南京
马鞍山 芜湖市
长江
上海
繁忙的的芜湖港
铜陵
宣城
杭州
芜湖市2008年GDP增幅在15%以上，经济处于高速增长期
第一产业
第二产业
第三产业
33.3
39.3
37.3
37.2
34.1
58.5
8.2 2004年
53.2
7.5 2005年
56.4
6.3 2006年
57.7
60.6
5.8
5.3
2007年
2008年
数据来源：芜湖统各年计公报
芜湖产业结构是“二、三、一”型，第二产业主导作用逐渐加强； “二、三、一”的产业结构表明了芜湖工业、制造业发达，第三产业发展空间大。
➢西部（江北）产业拓展区 该区位于长江对岸，目前仅有裕溪口约2平方公里属 芜湖市辖区，其余均属巢湖市无为县辖区，从城市跨 江发展的必然趋势考虑，将该片纳入城市发展利用空 间，规划以重化工业和现代物流业为发展方向。
芜湖市城市总体规划——城市发展方向
➢ 近期“东扩南进”
中心城区用地发展方向为“东扩南进”， 即：向东跨过扁担河至万春圩区拓展，重 点建设城东组团；向南沿九华南路往弋江 区中部与南部发展，重点建设城南组团； 向西南沿长江与芜铜铁路往三山区方向拓 展，重点建设三山组团。
定位长江中下游交通枢纽，制造业辐射长三角
➢ 城市性质 长江中下游国家重要的综合交通枢纽、区域 性经济文化中心，先进的制造业基地，滨 江特色旅游城市。
➢ 城市主要职能 使芜湖市成为“长三角”五个重要的“基 地”：重化工业基地、先进加工制造业基 地、科研成果创新转化基地、绿色食品供 应基地和休闲度假基地。
5000
0 合肥
安庆
铜陵
南京
马鞍山
宣城
28057
14939
数据来源：芜湖各年统计公报
2008年
2008年芜湖市城镇居民人均 可支配收入14939元，同比增长 12.9%，收入和增幅与周边城市 相比均处于较低水平。
12.90% 14939
芜湖
18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%
该区域可能会独立发展，成为芜湖的城市副中心，与芜湖市区融为一体的可能性不大。
宏观经济背景分析对房地产市场的影响
对房地产市场发展有利的因素： 芜湖市GDP逐年缓步增长，芜湖房地产已进入高速增长期，潜力很大，长期发展 前景看好 芜湖社会零售消费总额增长迅速，人民生活水平逐年提高，消费能力逐步增强 芜湖作为沟通两大都市圈的影响力也进一步增强，消费群体随着得到有效放大。
芜湖房地产市场简报
PART一 城市概况 PART二 房地产市场分析 PART三 芜湖大盘案例分析 PART四 市场总结
PART一：芜湖城市概况
芜湖历史悠久、地理位置极为重要 芜湖近年来经济发展十分迅速 加速融入长三角，发展潜力巨大
芜湖是一座历史悠久、文化繁盛的商贸城市
长江流域经济中心之一 全国重要的大米产地 安徽现代工业的发祥地 铁画艺术世界文明 中国重要的汽车生产基地 ……
10%
0 2003年
2004年
4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000
500 0
3775
12.1% 12.2% 704.7
南京
安庆
2005年
2006年
2007年
2008年
芜湖GDP增幅较快 （单位：亿元）
GDP
增幅
15.5%
13.0%
13.2%
13.2%
411.6 宣城
325.3 铜陵
➢ “两纵一横一环”的快速公交线路 规划形成以快速公交为骨架，地面常规公交为主体， 旅游公交和出租车为辅助的公共客运交通体系。其 中，快速公交以轻轨环线与“两纵一横一环”快速 公交线为基本组成。
➢ 加大桥梁建设力度 规划增建长江大桥一座，过江隧道一座；增建青弋 江桥梁4座，扁担河桥梁10座，使城市跨青弋江和 扁担河桥梁共计26座。
➢ 远期“一核三轴多点”
“一核”即芜湖市区； “三轴”分别为沿江高速与芜铜公路沿线、 205国道沿线和合杭高速、芜屯公路沿线。
芜湖市城市总体规划——城市道路交通建设
➢ “三环＋格网”型路网格局 其中“三环”是指三条半环状快速路，分 别为城 区间快速环、过境客运交通快速环、过境货运交通 快速环。“格网”是指“十二纵十七横”结构的城 市主干路网。
未来区域内的生活配套设施将日趋完善； 从商业网点规划来看，三山区市副市级商业网点之一，未来将会出山完善的商业配
套，形成良好的商业环境； 但该区域距芜湖市区较远，距芜湖、铜陵长江大桥也有相当的距离，去芜湖市区的
主要交通路线为芜铜公路，近期也没有快速公交或轻轨的相关规划，短期内这种交 通不便的状况难以解决；
数据来源：各地统计公报
人均收入、储蓄额偏低，对大宗商品消费能力有限
收入消费和即期消费率 （单位：元）
2008年芜湖市城乡居民人均
16000
城镇居民人均可支配收入（元）
城镇居民人均消费性支出（元）
即期消费率
80%
储蓄额为14892元，排名靠后， 14000
78%
储蓄偏低，居民对大宗商品消
12000
➢北部产业区 该区以工业用地为主体，适度配置居住、商业金融用 地。该区内的凤鸣湖生态保护区为城市主要的文化休 闲和观光旅游生态绿地。
➢东部产业拓展区 该区即经济技术开发区，以工业和大型物流用地为主 体，适度配置居住、商业金融、科技研发用地。
➢城南高教、高新技术区 该区位于城南纬五路以南，由高教园区与高新技术开 发区组成，适当发展生活居住用地。
76%
74%
费能力有限。
10000
72%
8000
70%
6000
68%
4000
66%
2000
64%
0 2003年
2004年
2005年
芜湖居民收入、存款、消费率对比 （单位：元）
2006年
62%
2007年
2008年
数据来源：芜湖各年统计公报
45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000
大力强化芜湖港作为安徽省最大的外贸口岸的功能和 为长江中上游部分下行物资进行水水中转、水陆换装 的功能。
在马、芜、铜、宣产业带的规划中，由于芜湖具备有 利交通、工业、城市建设等优势，因此发展潜力也更 加巨大。
Байду номын сангаас
芜湖市城市总体规划——城市总体布局
“一心四区”城市总体空间结构
➢中部城市核心区 该区为市级商业、金融设施所在地和城市行政管理中 心、文化、体育中心所在地，积极发展区域服务性商 贸金融业和文体娱乐业。
启动 0-800US$
高速增长 800-4000US$
平稳增长
衰退增长
4000-8000US$ 8000-20000US$
二、三产业的结构稳定，第三产业发展空间大
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
33.8
57.7 8.5 2003年
芜湖第二产业蓬勃发展
5000
市化进程45.7%，2003年以来，芜湖 4500
4000
市人均GDP稳步快速上升；
3500
3000
2008年城镇人均GDP达到32500元， 2500
2000
折合约4700美元，城市房地产发展处 1500
于平稳增长期，市场进入细分阶段
1000
500
0
2008年芜湖人均GDP突破4000美元
400.65
城市首位。经济影响力日益增强。
400
345.07
28.44%
30%
30%
288.29 300
200
1421.943.10%
100
20.35% 1721.40.160%
220.93 13.10%
287.22 15.40%
16.50%
GDP增速仅次于合肥，发展前景十分看
20%
15.80%
好。