房地产价格过高原因及对策

浅谈房地产价格过高的原因及对策

【摘要】随着我国经济的不断发展，房地产行业已经逐步成为了我国的支柱型产业。房地产行业的高速发展虽然繁荣了市场经济，但是过快的发展，却引发了一系列的社会经济问题，房地产价格陷入了屡调屡高的怪圈，严重影响着人们的生活质量、社会的安定和稳定，过度投资所产生的泡沫经济又威胁着我国的金融安全和经济的健康和稳定发展。本文主要浅析房地产价格过高的原因以及相应的对策。

【关键词】房地产价格；原因；对策

随着我国市场经济的不断发展，我国房地产行业对我国经济的影响越来越大，但是由于房地产行业的过快发展，同时也引发了诸多的社会经济问题，房地产价格居高不下，渐渐影响着我国经济的有序发展。房地产行业是我国国民经济的基础、先导性行业。其价格影响因素是多方面的，包括市场需求、国家金融政策、土地政策、住房政策等等多个方面，那么，房地产价格过高的原因主要有哪些方面呢？在这些原因背后，我们又能够探讨到哪些有效措施来遏制疯涨的房价，抵制泡沫经济的损害？

一、房地产价格过高的原因

1、政府管理存在缺陷

（1）非理性的行政干预。政府管理是一种全局性、战略性的管理，在市场经济中，政府的作用是引导市场，对市场进行宏观管理，而不是一味地进行行政干预。当人们都对房价产生了上涨的预期，

再严厉的调控政策都无法遏制疯狂的投资和投机欲望，不管是限购、限贷等措施都只不过是短期抑制了部分需求，从长远来讲，调控的效力必然越来越弱，并且长期累积的需求渐渐形成了“堰塞效应”，造成房价屡调屡高的尴尬局面，同时开发商们又推波助澜，这样才使得房地产价格越来越高。

（2）住房制度的不完善。在过去很长的一段时间里，为了我国经济的迅速增长，政府对房地产行业加大了扶持力度，使得房地产行业得以迅速发展，并且政府过度依赖房地产对经济的贡献，形成了地方土地财政。但是由于房地产行业的过快发展，很多政策措施都没有来得及制订和完善，从而使得政府对房地产行业的管理存在着很多不完善之处。包括土地供应一级市场的垄断、开发商供给的垄断（个人自建的禁止）、住房保障体系的落后等。

（3）货币超发。在追求gdp的经济发展模式下，货币的超发似乎顺理成章，通货膨胀也就不可避免，水涨船高，房地产价格当然越来越高。1990年，中国的广义货币供应量余额为1.53万亿元，而到今年的三月份已经超过了100万亿元，从一定程度上来说，我国房地产价格的走势正是货币超发的真实写照。

2、社会投机成风，炒买炒卖严重

由于城镇化的快速发展，土地资源相对稀缺，对投机者吸引力非常大，受利益的驱使，投机者不断炒买炒卖土地，致使土地价格快速提升，过高的土地价格就成为了高房价的重要组成部分。

而在住房市场，由于城镇化所带来的源源不断的需求，炒买炒卖

更为严重，开发商的炒作、房产中介的推波助澜、社会投机者的疯狂，使得房地产的商品属性得到了空前的的放大。

3、房地产市场供求矛盾长期存在

一方面，随着经济的发展，居民生活水平的提高，对住房的改善性需求非常旺盛。另一方面，随着城镇化的发展，大量外来人口进入城市带来的新增需求也很旺盛，这种历史趋势无法改变。从供给的方面看，征地拆迁的难度越来越大，农民要求拥有更多的土地增值收益，而且我们也不能靠占用更多的农用地来开发住房，18亿亩的耕地红线不能突破，土地供应越来越捉襟见肘，在我国城镇化加速发展的今天，供求矛盾是长期存在无法逾越的。

4、成本推升。

随着经济的发展，物价的长期上涨不可避免，人工工资、原材料、税收等成本的上涨也不断推升了房地产的成本。成本高昂，房价想不涨都难。

二、抑制房地产价格过高的对策

1、严格控制货币发行量。在世界各国争先恐后印发钞票的大背景下，我们理直气壮地加入了量化宽松的队伍，为了刺激经济的发展，增发货币成了不二的选择，但是却导致了严重的通货膨胀。我们不能不承认大量增发的货币，没有流向实体经济而是进入了楼市，直接推高了房价。增发货币对推动实体经济的发展作用极为有限，却吹大了楼市泡沫，加大了金融风险，所以应该严格控制增量货币。

2、住房制度综合配套改革。

（1）完善和全面落实住房保障制度。加大力度落实保障房的建设和分配，无疑能大大减轻商品房供应压力，给商品房市场降温。保障房建设最重要的是资金保障、公平分配及配套制度的完善。（2）推广住房持有环节的房产税、交易环节的个人所得税，增加住房持有成本、交易成本，防止过度投机，促进住房资源的有效合理分配。

（3）加快城镇户籍制度改革，在土地城镇化的同时促进人口的城镇化，确保住房保障制度的全面落实，城市教育、医疗、就业等各种资源的公平分配。

（4）土地制度改革。尽快建立城乡统一的土地交易市场，打破国家垄断土地供应的局面，促进土地供应的多元化发展，对大量存在的小产权房，符合用地规划的应给予办理土地产权手续，有序进入市场。实现城乡土地同权同价。

（5）在土地供给多元化的同时，住房开发主体也可以形成多元竞争的格局，以充分降低成本。

3、加强和完善宏观调控。

（1）取消非理性的行政性干预措施。看似严厉的调控不但没有使房地产市场降温，而是再度出现越调越涨的局面，从一定程度上来说，是政府的非理性行政干预的必然结果。政府的责任在于制度的建设，对市场进行合理的引导，市场的运行符合经济发展的规律，它本身具有调节功能。所以，有必要取消限购限贷等行政性直接干

预措施，以免误伤了真正的需求，而投机行为却通过各种变相途径获取了住房资源。

（2）完善行政管理和绩效考核机制。中央出台的政策看起来都很美，但是到了地方，执行起来都走了样、变了形。政策的执行效率受到了严峻的考验，所以要完善行政管理体制，严格落实目标责任制。

4、打击住房投机，合理引导住房需求。

（1）加强宏观管理，采取有力措施规范房地产二、三级市场，增加投机成本，防止炒买炒卖牟取暴利的投机行为，对于非法炒房的行为，要提高违法成本，加重处罚力度。

（2）建立梯度住房供应体系，合理引导住房需求。必须充分考虑人多地少的基本国情和建设资源节约型社会的要求。一方面，要合理引导住房的消费需求和消费模式，形成健康的消费理念和合理的消费结构；另一方面，住房的供给也要逐步形成由高到低的梯度结构，使不同收入阶层的人们各得其所。

5、建立合理的住房价格体系。必须建立完善的法律制度，尽量降低或减少住房价格中的不合理因素，要坚决清除各种乱摊派、乱收费项目，建立起合理的住房价格体系，规范住房价格构成。特别是廉租房、公租房、经济适用房、限价房等，更应做到合理合法、公开透明。

三、总结

房价过高，是困扰民生的大问题，政府一定要统筹全局，做好政