城南区航天基地地块投资分析报告

航天基地HT01-（1）-15地块投资分析报告
西安房地产信息网 时间：2010-05-20
一、地块概况
该土地为已挂牌成交土地，挂牌时间为2010年4月28日-5月12日，竞得人为陕西科为房地产开发有限公司，成交价格为9730万元。

根据宗地规划指标：楼面地价为：393元/平米，建筑层数20层，总建筑面积247495平方米。

二、地块分析预测
1、地块分析
区域分析
地块HT01-（1）-15位于曲江板块和西安民用航天基地交汇处。

从区位上来看，该地块可谓左右逢源，不仅能够近距离分享到曲江扩区所带来的优秀人居环境的提升，毗邻航天基地板块，新兴居住板块的崛起也将为项目入世后的升值带来广阔的发展空间。

从交通方面来看，目前区域内，有217、525、918、603、500路等为数稀少的公交线路，而像富力城，在弥补公共交通配套缺失方面，在完善自身商业、教育配套的同时，社区巴士也缓解了业主的出行难题；而针对于待分析地块HT01-（1）-15，位于雁塔南路和长安路之间的地段优势，能够方便地通达于小寨、雁塔、钟楼等商圈，而且长安路上地铁二号线的建成，对项目建成后的交通改善和价值增加还将会起到促进作用。

其他公共配套方面，绕城高速与航天大道之间，商业大配套较少，不过相对成熟的北长安区在相对较近的距离上缓解了区域配套的不足。

目前来看，学校有陕师大附小、八里村小学、陕师大附中、八十五中、长安二中；综合商场有麦德隆购物中心、家世界购物中心、好又多购物中心；银行有建行、工行、农行、中国银行、商行、交行、招行；医院有交大附属医院、第八医院、同济医院、航天医院。

就近区域来看，日常的生活消费品还是能够满足的。

房地产市场
土地市场方面，近年来地块周边区域成交的土地如下列表：
从航天基地历年来土地市场的挂牌统计来看，近三年以来，特别是2009年，航天基地板块土地成交量较多，从用地性质上来看，包括工业、商业、住宅和教育科研用地，其中又以工业用地为主，住宅用地次之，及少量的商业和教育科研用地。

从住宅用地市场来看，2009年底以来，飞天路和神州三路一带的住宅用地成交量日地增多，以西安民用航天基地管委会为核心的居住区雏形正在显现。

从价格上来看，航天基地板块区域的住宅用地楼面地价水平较低，部分商业用地和工业用地的价格已经远远超过了住宅用地的价格水平，该区域的住宅用地市场尚处于起步阶段，包括待分析地块HT01-（1）-15，尽管处于航天基地板块与曲江的交汇处，但是周边相对清冷的房地产市场并没有推涨该地块的成交楼面地价。

房地产市场方面，随着越来越多的居住用地开始成交，航天基地板块的房地产市场逐渐步入萌芽阶段，但是目前来看，地块HT01-（1）-15周边仅有像大华?公园世家、富力城、曲江澜山、曲江?雁唐府邸（七觉）、曲江?观山悦等为数不多的项目，不过从在售项目的品质来看，无论是打造较高绿化率的公园生活的大华?公园世家，还是精装修大盘富力城，都使区域的楼盘品质处于较高的水平，而且从价格上来看，相比三环以内曲江板块较高的销售均价，这些项目更为适中的价格使得区域项目的综合性价比较高。

这也就是说，该区域内的房地产市场虽然不是十分活跃，但是航天和曲江新区板块的地缘优势之下，该地段的楼盘综合品质较高，大盘的雄踞更是提高了区域的竞争力。

区域发展展望
地块HT01-（1）-15位于西安国家民用航天产业基地板块，该板块是西安具有良好交通和自然生态环境优势的科技产业开发区，是西安中心城发展的重要辐射地之一，是陕西省政府和西安市政府联合中国航天科技集团公司，共同建设以航天民用产业为主导的高技术产业聚集区之一。

区域整体发展前景较为广阔，同时在主打文化旅游产业发展的曲江扩展区域的配套尚未规划建成的情况下，西安国家民用航天基地未来规划建设的两个主题公园——星河运动公园和中央公园，成为了该区域的亮点配套，这两个公园都将体现出基地“航天科技与绿色生态”融合的特点，于2011年底前全部建成，建成后，这两个公园将具有科普教育、高科技体验和展示、生态节能理念示范、休闲娱乐、应急避灾以及一定的商业服务功能，并在功能、市场、景观特色方面充分体现出超前性和示范性，对于区域的配套来说，也将起到一个非常大的提升作用。

同时从版块内已经成交的土地数据来看，教育科研用地和商业用地也将进一步推动区域内公共配套的完善。

总体来看，区域的人居氛围和房地产市场发展将趋于一个良好的发展态势。

调查地块周边的在建在售项目，结合待分析地块本身的规划条件，计算出该地块上项目建成后当前的市场售价为5300元/平米。

根据西安市房地产信息网数据研究中心调研分析，对于目前西安市普通商品住宅项目各项成本计算标准明细如下：
按照以上标准，计算出待分析地块的总成本为124273.1万元。

2、地块预测
基于以上分析，目前而言地块HT01-（1）-15所处的区位优势并不明显，但是2010年在西安步入国际化大都市的进程中，航天基地板块率先采取措施，加快经济发展方式转变，将强力推进“六七八九十”工程，即“大力推进六个新农村的搬迁建设，实现征供批地七千亩，完成销售收入八十亿，新开工建设九个过亿元产业项目，建设十大基础配套设施”，这意味着，2010年，航天基地板块的房地产市场也将步入一个快速发展的时期，整体居住环境的提升，对住区域的住宅市场而言，也将迎来一个崭新的发展契机。

分析航天基地板块区域环境相对于西安市的整体发展水平，其区域环境、商业配套、公共服务、教育资源等方面目前来看并不理想，但是随着板块航天产业新型工业园区所带动的区域经济极的崛起，以及曲江扩区所带来的区域配套的即将提升，项目建成后的发展前景较为广阔。

分析地块所在区域全市中的房地产市场运行背景及地缘优势下的区域价值增长潜力，选取6%为该区域的房价增长幅度。

理想的市场预期下，该项目的建成后销售价格为6300元/平方米左右，每平方米利润将增加1000元左右。

3、结论
综上分析，该地块面积不大，但是所处的区域环境是将来该地块利润增长的关键因素，在科学规划和合理利用土地的前提下，该地块市场增长潜力巨大，未来三年，建成后，该地块的利润可得31425.05万元左右，销售利润率预期可达20.18%。

（理性购房、科学置业，以上观点仅供参考）
来源：西安房地产信息网作者：西安房地产信息网房产研究员。