奥特莱斯(outlets)业态浅析

业态介绍
商业模型 四大核心 要素
美国的奥 特莱斯 案例1/2
迪拜的奥 特莱斯 案例3
英国的奥 特莱斯 案例4
中国的奥 特莱斯 案例5
曼彻斯特的奥特莱斯-案例4 关键词： 曼彻斯特的奥特莱斯-案例4 关键词：商业地产商
位于大曼彻斯特的The Rock占 地面积57,600平方米，开业第 一个小时的人流量就达到了 11,000人次。其开发商 Hammerson把The Rock设计为 一个蕴含着时尚系列、生活方 式及休闲品牌等元素的大型折 扣中心，它成为了伯里及周边 地区零售商及客户购物休闲的 直接目的地。
98 90.3 96 76 86
美国排名前五 位经营奥特莱 斯的公司奥莱 中心数量的总 和占美国奥特 莱斯中心总数 的61.8% 61.8%. 61.8% 另一方面，在 美国，奥特莱 斯中心2011年 的总销售额较 上一年上涨了 17.9%，而像 17.9% 梅西这样的大 型商场，销售 只勉强增长了 2.5%
业态介绍
商业模型 四大核心 要素
美国的奥 特莱斯 案例1/2
迪拜的奥 特莱斯 案例3
英国的奥 特莱斯 案例4
中国的奥 特莱斯 案例5
中国的奥特莱斯-案例５ 中国的奥特莱斯-案例５ 体现了国际奥特莱斯商业模型的四大核心要素
中国奥特赖斯项目关联公司
首创集团 首创置业 新加坡政府投资公司（GIC） 新加坡政府投资公司（GIC） 中国基建集团有限公司
上千家世界知名品 牌
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商业模型 四大核心 要素
美国的奥 特莱斯 案例1/2
迪拜的奥 特莱斯 案例3
英国的奥 特莱斯 案例4
中国的奥 特莱斯 案例5
全球奥特莱斯购物中心的蓬勃发展体 现了其商业模型的四大核心要素
要素之一是成本控制， 要素之一是成本控制，即“名牌＋实惠” 名牌＋实惠”
购物中 心成本
在洛杉矶地区，奥特莱斯的扩张也 很迅速。洛杉矶最大的奥特莱斯中 心-Citadel Outlets Citadel Outlets-新增加了近 50,000平方米的面积; 而另一家面积达到30,000平方米的 奥莱中心-Plaza San Clemente ClementePlaza 也即将在2012年下半年开业，这家 即将开业的奥特莱斯中心包含了零 售商店、高级餐厅、快餐店、一家 复古风格的高级酒店和海景别墅。 Citadel去年的每平方英尺销售额 高达530.50美元，同比上涨12.5%， 仅2011年５月的总销售额就高达 1650万美元。
奥特莱斯业态浅析
内容
奥特莱斯商业 模式分析
业态介绍
国际奥特莱斯 商业模型的四 大核心要素
成本控制
品牌资源
交通便捷的综 合性多业态购 物环境
商业地产开发 商统一的规划 和管理
美国的奥特莱 斯
迪拜的奥特莱 斯-案例３
曼彻斯特的奥 特莱斯-案例 ４
中国的奥特莱 斯-案例５
商业模型和其 针对的消费群 体
芝加哥和西雅 图的奥特莱斯 -案例１
奥特莱斯(中国) 奥特莱斯(中国)有限公司
法国SCC 法国 国际运营团队 OOM 国内运营团队 英国Fｒｅｅｐｏｒｔ 英国
奥特莱斯芭蕾 雨
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商业模型 四大核心 要素
美国的奥 特莱斯 案例1/2
迪拜的奥 特莱斯 案例3
英国的奥 特莱斯 案例4
中国的奥 特莱斯 案例5
首创置业 首创置业
集团简介
对奥特莱斯芭蕾雨项目的潜在支持
• 商业地产开发商最初在设计购物中心时， 强调了交通的便利性，一般选址都是处 于多条高速公路的交叉点上
日本神户的premium outlets: 位于国道旁的远郊，旁边是上津 台商务住宅区和ION购物中心
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商业模型 四大核心 要素
美国的奥 特莱斯 案例1/2
迪拜的奥 特莱斯 案例3
英国的奥 特莱斯 案例4
综合性多业态购物中心
便利的交 通环境 奥特莱斯商业 集群 文化娱乐设施
充裕 高速 的停 公路 车位
品牌 主力 次主 直销 零售 力零 店 店 售店
电影 Spa 高端 院 中心 酒店
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商业模型 四大核心 要素
美国的奥 特莱斯 案例1/2
迪拜的奥 特莱斯 案例3
英国的奥 特莱斯 案例4
中国的奥 特莱斯 案例5
迪拜的奥 特莱斯 案例3
英国的奥 特莱斯 案例4
中国的奥 特莱斯 案例5
芝加哥和西雅图的奥特莱斯-案例1 关键词： 芝加哥和西雅图的奥特莱斯-案例1 关键词：扩张
截止2011年八月， 芝加哥区域总共有 三家奥特莱斯正在 建设，预计总共将 会增加一百五十万 平米的奥特莱斯零 售空间。而现有的 奥特莱斯中心Chicago Tribune也随后宣布扩张计 划，明年将要在已 有店面的基础上扩 大三分之一的面积， 即约40,000平方米。
It typically costs less to open a factory location because rents are cheaper, and many companies don’t pay salespeople commissions at outlets.
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中国的奥 特莱斯 案例5
全球奥特莱斯成功案例
美国奥特莱斯的商业模型和其针对的消费群体
核心运 营理念
面向供应商的租 金和消费者的商 品价格都是最低 的
基本商 业模型
生产商直销。美国经济进程持续放缓，美 生产商直销 国消费者渐渐改变了去大型商场购物的习 惯，而像奥特莱斯这样提供更便宜，质量 又不差的产品的购物场所则成为了消费者 的新宠 奥特莱斯的低成本运营 奥特莱斯的低成本运营。美国奥特莱斯商 场往往选址在离市中心不那么近的地方， 从而租金较其他大型商场而言会低很多。 在某些区域的奥特莱斯，商场甚至都不会 安装电梯、扶梯、空调等基础设施，从而 在最大程度上降低了商场的运营成本。
美国的奥 特莱斯 案例1/2
迪拜的奥 特莱斯 案例3
英国的奥 特莱斯 案例4
中国的奥 特莱斯 案例5
要素之三是提供交通便捷的综合性多业态购物环境
全球多业态组合的中高 端奥特莱斯购物中心结 合配置了餐饮、品牌直 销店、文化娱乐、主力 零售店、次主力零售店， 电影院、spa中心、酒店 等设施，为消费者结伴 购物，休闲观光，旅游 度假提供了一个不二的 选择
洛杉矶的奥特 莱斯-案例２
美国奥特莱斯 的现状
奥特莱斯介绍
奥特莱斯是一种新兴的零售业态
时间
1970-1987
性质
工厂直销店
形式
一家工厂一个 outlet store 多家工厂一个 outlet store
商品
工厂尾货
1988-1996
工厂直销店
工厂尾货
1997-2001
商品工厂、品牌所 有者、品牌代理商、 多业态大型购物中 品牌批发商乃至大 心 型百货商店共同参 与的专门供货渠道
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美国的奥 特莱斯 案例1/2
迪拜的奥 特莱斯 案例3
英国的奥 特莱斯 案例4
中国的奥 特莱斯 案例5
美国奥特莱斯经营两极分化， 美国奥特莱斯经营两极分化，促进了产业并购步 伐的加快
发展商
奥特莱斯 中心数量 53 42 29 9 6 139
面积（GLA） 面积（GLA） （平方英尺 ） 12,138,096 11,943,531 5,141,744 1,791,383 1,899,000 32,913,756
奥特莱斯迎合了供应商 和品牌代理商想通过各 种渠道增加销售的想法 2001年后，全球范围内 几乎每个奥特莱斯购物 中心都有上百个国际知 名品牌的加盟
Customers don't shop in neat categories — they go where the merchandise and value is right.
地理位置在交 通方便、开阔 的城郊，租金 低廉 商业地产商统 一规划，省去 诸多管理、经 营费用
产品成 本
工厂或一级经 销商直接供货， 省去了一切中 间渠道
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美国的奥 特莱斯 案例1/2
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中国的奥 特莱斯 案例5
要素之二是丰富的品牌资源
每平方 英尺平 均销售 $379 $241 $294 -3.2% n.a.
每平方英 尺基本租 金 $20.38 $27 $14.22 $9.57 $16.48
出租率% 出租率%
Chelsea Property Group Prime Retail Tanger Factory Outlet Centers Horizon Group Properties New Plan Excel Realty Trust Total
TropicalPunch: “I shop Outlet Malls not so much for the prices but for the variety. There is all the regular names plus names that aren't in the malls in our area. I just think the selection is better.”
• 业务覆盖全国四大区域九个城市 • 土地储备规模超过1000万平方米 • 专注于开发：低密度人文社区、多 元化符合社区、国际化高档社区 • 代表项目： 澜茵山、禧瑞都、A-Z Town、国际城、鸿恩国际生活区等
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美国的奥 特莱斯 案例1/2
迪拜的奥 特莱斯 案例3
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中国的奥 特莱斯 案例5
迪拜的奥特莱斯-案例3 关键词：地方特色＆ 迪拜的奥特莱斯-案例3 关键词：地方特色＆综 合业态
迪拜的Apparel集团在德伊勒 市中心拥有三家奥特莱斯商场， 最大的一家Aldo占地面积达到 5000平方英尺，Aldo的零售面 积达到了3000平方英尺，另外 还设有健身馆，珠宝展示及交 易厅，和一个纺织品厅，近期 还将添加电影院，杂货店，等 餐饮和娱乐类具有拉动力的设 施，以期增加购物中心的人气 和竞争力。
要素之四是需要商业地产开发商统一的规划和管理
与品牌代理商、 经销商、租户 管理分工明确
• 其只用作为店铺经营商，向开发者提出 整改要求即可，例如：店面扩建、维修、 保洁、保安、停车场管理、公共设施维 护、公共商业用具管理等不需要单独考 虑，商业地产商还会提供统一的公共广 告，促销规划
充分并及时地 满足了客户对 交通、停车场、 多品牌购物环 境、业态和基 建的需求
西雅图的奥特 莱斯一直以来 面向的是整个 美国西北地区 的消费者，近 年来急剧增加 的需求使西雅 图奥莱不得不 又增加了 100,000平米 的经营面积。
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美国的奥 特莱斯 案例1/2
迪ห้องสมุดไป่ตู้的奥 特莱斯 案例3
英国的奥 特莱斯 案例4
中国的奥 特莱斯 案例5
洛杉矶的奥特莱斯-案例2 关键词： 洛杉矶的奥特莱斯-案例2 关键词：综合业态
面对的 消费者 群体
渴望以超低价买 入名牌产品的消 费者，这个群体 在经济危机后正 在以空前的速度 壮大
产品升级。美国奥特莱斯的产品已经不再 产品升级 是大商场或供应商的尾货，而是品牌供应 商以过季设计或较低成本的做工专门为奥 特莱斯生产的产品。
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美国的奥 特莱斯 案例1/2
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迪拜的奥 特莱斯 案例3
英国的奥 特莱斯 案例4
中国的奥 特莱斯 案例5
美国消费者对奥莱中心的评价多专注于其价格和 品牌多样性两点
BankerGolfer: “I treat traditional malls like tourist traps. They're both loud, glitzy, and great places to waste money that most people can't afford to waste. I do all my shopping at outlet malls, even though I can afford to waste money at those places.” A lawyer from Whittier said. "Sure, I'm not getting the brand-new styles, but I'm still getting the name brands for half off, sometimes even more than that."