文化商业综合体案例研究

K11艺术购物中心 – 上海，中国 K11 The Art Mall - Shanghai, China
开发商 品牌商家 车位 项目地址 新世界集团 78家 270个 卢湾区淮海中路300号 商业建面 改造资金 开业时间 4万平方米 5亿 2013.6.28
功能与设施 Functions & Facilities •停车场在商场的最高层6-9楼，此处的商业价值比较低，用亍停车场是 国内比较少见。 •地下二层直接与地铁连通，所有地下层商业价值得到巨大提高 •B3层开辟了3000平米的艺术空间定期举行展览、讲座、工作坊 •都市农庄的概念，突破室内环境的局限。分栽培区，观赏区，互动区 招商策略 Tenant Strategy •核心目标客群锁定为25岁到38岁之间的“三有”（有经济能力、有文 化、有追求）人士，并根据他们受教育程度高，喜欢新鲜事物的特点来 引导这部分人的消费行为 •项目所处的淮海路商圈，香港广场、力宝广场奢侈品林立，K11一方面 注重文化艺术，一方面又对奢侈品做了一个补充 •零售方面：B1、B2 的服饰以年轻为主，日系女装代表axes femme、 collect point、锁定年轻女性客群 •注重体验式消费，引进“都市农庄”“ABC COOKING STUDIO”等类 似业态，增加 消费者的参与度
扬州文昌中路P地块
Yangzhou WenChang Street Plot P
建筑概念可行性研究-案例分析 Architectural Feasibility Study-Case Analysis
芳草地 - 北京，中国 Parkview Green - Beijing, China
开发商 总投资 侨福集团 30亿元 总建面 占地面积 20万平方米 13.8万平方米
建筑与空间 Architecture & Space •项目了增加更多公共空间，更多休憩娱乐的设计会增加消费者停留时间 •K11注重对细节的把握和处理，每个角落都用心处理，体现出开发商的 精益求精
艺术·人文·自然 Art Humanities Nature
•注入“艺术”元素，让艺术氛围融入到商业空间的每一个角落。 •注入“自然”元素，让人工模拟的自然环境成为闹市中的难得一见的一 抹绿洲 •注入“品牌”元素，让新奇的购物体验成为购物者难以抗拒的理由
芳草地 - 北京，中国 Parkview Green - Beijing, China
建筑与空间 Architecture & Space •拥有2栋18层和2座9层的写字楼，地下2层和地上2层的商业空间，在16 层以上是北京怡亨精品酒店。 •宽广的公共空间，也挤占了侨福芳草地的商户面积，使得其56000平方 米的购物中心内，仅有80个商铺 •每周一到周五，侨福芳草地的人流量有1.5万人次，“其中也会包括一 些出入写字楼的人，因此周六、周日的人流量有1.2万左右。
•在商业地产领域同质化严重的情况下，K11脱颖而出 •接地铁通道的布置很有艺术氛围，吸引人流幵给人很好的第一印象 •项目的各个角落都有艺术品，在逛商场癿时候时常可以带来惊喜，增长 逗留时间
新世界集团为建基于香港的大型综合企业集团。 本集团于1970年成立， 并自1972年起在香港上市。 本集团以地产业务为基石，经过42年的发展，经营范围扩展至于 香港、澳门及中国内地。其四大核心业务，包括物业及酒店、基建、 服务和百货。本集团并参与直接投资及多项其它业务。 著名的周大福 珠宝金行所属的周大福集团亦为新世界集团主席家族拥有。 K11 Concepts Limited 就是属于集团物业发展业务之一。
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北京三里屯太古里 - 北京，中国 Sanliton Swire- Beijing, China
开发商 车位 商业定位 项目地址 太古地产 890个 总建面 开业时间 17.2万平方米 2008.7
以25-35岁年轻人为主要消费群的时尚精致购物中心
朝阳区工人体育场北路
功能与设施 Functions & Facilities •知名酒吧街，是追求时尚生活年轻人的聚集地，周边商业不饱和，原有 商业以零售为主，功能单一。时尚体验的购物中心是市场空白点 •周边五星级酒店、涉外高档公寓、高档写字楼林立，临近使馆区、 CBD，国际化氛围浓厚 •周边分布高端综合体项目，三里屯SOHO、世贸天阶、雅秀、3.3大厦 等商业项目及大量的写字楼和高档公寓 •交通较为便利，临近地铁2、10号线 招商策略 Tenant Strategy •以零售为主，零售占75%，餐饮占20%，娱乐、服务占5% •服装服饰占零售类的70%，保证了对年轻人的吸引力和项目的收益,艺 术家居类占到零售类的15% •南区定位：年轻、时尚、前卫 ，吃喝玩乐文化休闲区，消费水平更接 近平民化；北区定位：高端、先锋，瞄准一线品牌和设计师品牌，打造 国际奢侈品聚焦地
停车位
项目地址
1000个
开业时间
2012.12
北京市朝阳区东大桥路9号
功能与设施 Functions & Facilities •拥有2栋18层和2座9层的写字楼，地下2层和地上2层的商业空间，在16 层以上是北京怡亨精品酒店。 •宽广的公共空间，也挤占了侨福芳草地的商户面积，使得其56000平方 米的购物中心内，仅有80个商铺 •侨福芳草地购物中心和87000平方米的写字楼、酒店全部自持，招商、 运营、物业服务都由侨福集团自己的团队负责
K11艺术购物中心 – 上海，中国 K11 The Art Mall - Shanghai, China
上海K11艺术购物中心入驻品牌商家
ຫໍສະໝຸດ Baidu
业态
品牌商家
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北京三里屯太古里 - 北京，中国 Sanliton Swire- Beijing, China
建筑与空间 Architecture & Space •先进的设计理念源于北京胡同和四合院的元素 •建筑语言紧紧贴合商业定位 •独特建筑形式和布局形式、太古独树一帜的推广方式 •建筑形式：整个设计采取BLOCK的形式非常适合当今流行的商业建筑 形式，外立面方面，大量采用彩釉玻璃和折射角度让建筑物在传统的北 京鹤立鸡群，
招商策略 Tenant Strategy •休闲餐饮大致占30%，40%-50%是时尚品牌，20%是精品手表和珠宝 等 •侨福芳草地没有给任何商家提供“装修补贴”，也没有减免租金，现在 的租金水平是1000-2000元/平方米/月 •大望路万达广场的租金420元/平方米/月，西直门凯德广场租金约360元 /月/平方米。“侨福和商家采用底租加抽成的合作方式，抽成大致是 10%-20%，手表、珠宝等精品抽成比较高，但餐饮低一点。” •投资回报期一般是5-8年
人文艺术 Arts •侨福芳草地中摆放着的41件达利雕塑，是世界上最丰富的达利真品收 藏之一 绿色设计 Green Design •比同等的建筑群减少了30%能耗 •整座建筑物外层覆盖的ETFE透明膜，具有强韧、自清洁、可回收等特 性 •由四座钢架结构组成的建筑在外罩的保护下，自身便具备了调节创造出 怡人微型气候的能力