咸宁市房地产调查报告

咸宁市房地产的供需情况调查报告

一. 调查目的

房地产开发投资活动的首要环节是寻找和确认市场机会。为此要进行市场分析，即对房地产市场的投资环境、房地产供需情况和价格、市场趋势进行调查和分析。从而为开发项目的市场定位和目标选择提供决策依据。房地产业是为国民经济的发展提供生活资料和生产资料，反映人民生活水平和社会经济发展状态的一个重要标志性产业之一。随着改革地不断深入，住房制度改革也逐步深化，房地产业也逐渐成为推动经济发展的支柱之一。房地产调查报告的调查研究的目的是通过研究咸宁市房地产发展情况以及分布状况，了解当今及未来中小城市的房地产市场情况，发展趋势，以及发展中存在的问题。以实现咸宁市房地产行业的全面稳定的发展。

二. 调查方法：资料分析法，观察分析法.

资料来源:互联网、书籍、文献

三.咸宁市房地产现状

（一)交通区位现状

咸宁市地处华中腹地，长江中游，位于京广铁路、武广高速铁路、G4京港澳高速公路，G56 杭瑞高速公路、G45大广高速公路和106、107国道中段，区位适中，交通便捷。区域内公路、铁路、水运三种运输方式并存，以公路运输为主（二）咸宁房地产现状

开发规模较小老城区：楼盘规模较小，总户数500-800户，占地面积4000㎡-50000㎡。土地供应量基本已成饱和状态。新城区：较老城区规模稍大一些，楼盘占地面积为80000㎡-300000㎡。现房较少老城区多数楼盘开盘时间为2010年年底或2011年年初，基本已销售完毕，所剩房源大多为楼顶的尾盘。新城区基本处于在建当中，开盘时间均在2012年年初，有少量的现房销售。（三）房价现状

房价现状住宅均价：2657.92元/㎡非住宅均价：5696.32元/ ㎡新城区房价明显高于老城区，但新城区房价多为预估价，开盘时间多在2012年下半年。

四、市场参与的公司、企业情况

（一）碧桂园温泉城

1、房地产公司简介

碧桂园集团，是一家以房地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业管理、酒店开发及管理、教育等行业的国内著名综合性企业集团，中国房地产十强企业。下辖国家一级资质建筑公司、国家一级资质物业管理公司、甲级资质设计院等专业公司；涉及酒店、教育、等多个行业。2006年，获中国工商行政管理局认定为“中国驰名商标”，为最早获评的两个房地产行业驰名商标之一。2007年，碧桂园集团在香港联交所主板上市；同年9月，成为摩根士丹利资本国际环球标准指数成分股、恒生综合指数及恒生中国内地综合指数成分股。

2、项目总况

碧桂园温泉城作为碧桂园集团倾力打造的集休闲娱乐、旅游度假、运动保健、投资居住于一体的复合式开发项目，是满足现代都市人对健康、悠然生活需求而开发的高品质社区。含60多个天然温泉泡池的温泉旅游度假村、大型市政体育公园配套等顶级配套设施，并由国家一级资质的物业服务公司提供物业服务。项目充分利用万亩潜山国家森林公园，及其余脉舒缓山势，打造出景观稀缺的坡地别墅群。首期规划有2009年碧桂园创新玲珑双拼别墅、联排别墅、景观洋房等多种产品。园林设计引入台式园艺设计理念，结合西班牙建筑与独特园林体系。3、基本信息

（1）项目位置：咸宁市温泉潜山国家森林公园旁

（2）价格信息：别墅：6700元/㎡洋房：3800元/㎡。

（二）桂花城

1、基本概况

桂花城项目总占地面积近300亩，总建筑面积45万平方米，是一座集多层洋房、小高层和高层住宅、特色商业街、咸宁风情街于一体的特色城市社区。桂花城建成后可容纳2万人，是咸安城第一大盘。小区内建设有九曲花街、星光大道、青龙瀑布、空中走廊、平步青云梯、华中第一桂花树、金桂亭、青龙风水珠、眺望台等特色景观。简约的现代建筑依山而建，与青龙山公园融为一体，是一座森林坡地时尚居住小区。

政府斥资1.6亿元打造咸安第一生态休闲公园——青龙山森林公园，桂花城背靠青龙山，与青龙山深情相拥。青龙山上，参天大树，白云飘飘，清风拂面，森氧呼吸，放眼望去，咸安城尽收眼底；青龙山下，满城尽是桂花香，顺着青龙山云梯步入桂花城内，映入眼帘的是瀑布倾泻而下，迷雾腾腾，小桥流水，鸟语花香。居住于此，仿佛到了世外桃园。

2、项目参数

位置：本项目位于咸安区永安大道、文笔路及银泉大道三路交汇处，银泉大道是连接温泉区和咸安区的重要交通要道，也是京珠高速公路咸宁出入口的必经之路。

面积：桂花城项目共有45万方，一期有14栋，建筑面积为66312平米，共计496户。

容积率：1.75[容积率]

楼盘价格：3300元/㎡；绿化率：36% [绿化率]；开盘时间：2011.08.28；物业公司：昆仑和谐物业；物业费：多层0.6元/平；公交线路：1路、8路、K1；户型目前主要有粮食的三室和四室户型；开发公司：咸宁新兴城房地产公司开发开发公司背景：公司名称是咸宁新兴城房地产公司开发有限责任公司；公司类型是有限责任公司；所在地是咸宁；注册年份是2004年；主营行业是建筑建材和房地产开发

3、成功因素

3.1交通方面

交通便捷顺畅，通过小区内部消防车道与场地外的银泉大道连为一体，并在场地中间面对银泉大道，两个商铺中间处布置的小区主入口。

A、本小区消防车道环通整个小区，由小区的一个主入口和两个次入口与银泉大道相连，

并对本小区内部各栋建筑进行有效的环绕。

B、沿周边银泉大道布置的商铺与入口广场，使得购物更为舒畅。

3.2布局方面

总体布局以场地中央景观走廊为结构主轴，均匀串联起各主要公共空间和各个居住组团，体现较好的整体性、连续性和均好性。

3.3交通方面

桂花城地处咸安门户，北距省会武汉仅仅80公里，3小时快速穿梭至深圳广州，轻松实现咸宁与经济重镇的对接。京珠高速就在家门口，轻松自驾一个小时即可到达省会。

从武汉坐高铁到咸宁只需要40分钟，再从咸宁火车站打车到项目现场2、3分钟就能到，实际上不到45分钟，就从武昌火车站到咸宁桂花城了。预计在2011年武汉至咸宁的4条城际铁路全线通车后，从咸宁到武汉中心城区距离将进一步缩短，仅需25分钟。交通网络的日益发达，使桂花城具备更加广阔的升值前景和发展潜力。

3.3地理位置

本项目位于咸安区永安大道、文笔路及银泉大道三路交汇处，银泉大道是连接温泉区和咸安区的重要交通要道，也是京珠高速公路咸宁出入口的必经之路，是出入咸宁的门户地带。东临银泉大道，此处是通往温泉与高速公路出入口的必经之地；

南面紧紧依偎青龙山；

北面为永安东路，距离火车站的车程约二分钟；

西面为永安大道和文笔路，距离项目50米左右。

3.4环境方面

桂花城的园林景观也是颇具特色的，园林依半山取势，浪漫拉丁风情的九曲花街；玲珑剔透的叠景水墙，构成了丰富的主景观轴，整个景观都是建在半坡之上，跟自然大山融为一体，营造出一个移步异景、步步生景、情景交融的自然生态的园林。

小区中心绿地园林风格，形成“绿色小区起居室”，中心绿地通过小型浅水系、步行景观带、小品、园灯等园艺设施，赋以形的意义（“厅”与“廊”）围合的建筑充分享受雅致园林景观。

景观与健康主题功能并重的复合绿地空间：区内主要开阔绿地空间及架空绿