房地产经济学复习资料

房地产经济学

绪论

一、什么是房地产经济学？

广义：研究房地产经济运行规律，研究房地产资源的合理利用与有效配置

狭义：研究房地产开发、经营、消费、服务、管理的运行机制和规律

第一章房地产与房地产业

一、房地产的概念

房地产是指房产和地产的结合体及其衍生的权利关系的总和。

具体的说，是指土地及其定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。

建筑物是指人工建筑而成的，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、隧道、桥梁和水坝等。

房屋是指能够遮风挡雨并供人们居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的空间场所，一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等主要构件构成。

一是从实物形态上说，房地产是房产和地产相结合的统一物：

房产是指建筑在土地上的各种房屋。

地产是指用于房屋建筑的土地及地上地下一定范围的立体空间。

房地产包括建筑地块和地基上的以房屋建筑为主要形式的定着物，是房产和地产的结合统一物。

二是从价值形态上说，房地产作为商品是使用价值和价值的统一体：

房地产商品的使用价值是指可以用来满足人们生产和生活等各种需要

房地产商品的价值是指人类一般劳动的凝结

三是从产权关系来说，房地产作为社会财富，又是一种资产，反映一定的经济权利关系：

在房地产商品交易中，它的空间位置并不移动，而只是房地产权利关系（包括所有权、占有权、支配权和使用权）的转移和改变

二、房地产与不动产、地产、物业

物业：在我国内地，指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。可以是一个建筑群，如住宅小区、工业小区；也可以是单体建筑，如一幢高层或多层住宅楼、写字楼、商业大厦宾馆、停车场等；同时，物业也是对单元房地产的称谓，如一套住宅单元、一个高尔夫球场等。

不动产：台湾地区更为通用，指定着在土地之上的建筑物，构筑物和其他附属物及树木等。

地产：香港地区习惯上把土地与房产统称为“地产”。

物业与房地产最大的区别在于使用的范围有差异。物业用于指某项具体的房产，地产或房地产；房地产则用于指一个国家、地区或城市所有的房产与地产，但也可以用于指某项具体的房地产。即物业通常用于个体；房地产通常用于整体。如人们会说“房地产业”，而不说“物业业”

三、房地产的构成和类型

（一）建筑地块：建筑地块是指与房地产开发建设和经营活动相关并具有特殊用途的土地

（1）工业用地；（2）商业用地；（3）住宅用地；（4）仓库用地；（5）道路交通用地；（6）市政建设工程用地；（7）公共绿化用地；（8）教育、文化、体育、卫生等用地；（9）港口建设用地；（10）办公用地；（11）军事用地；（12）其他用地

（二）房屋建筑物

房屋建筑物是指建筑地块上建设的房屋及附属设施，它是房屋建筑与建房地基的有机结合体。

房屋建筑物是房地产经济活动的最终产品，是房地产经营的主要对象。

房屋建筑物种类繁多，按用途划分，可以分为以下几类：

（1）住宅用房；（2）生产用房；（3）营业用房；（4）行政用房；（5）其它专业用房

（三）配套基础设施

单纯的房屋建筑并不能直接投入使用，还必须具备相应的配套基础设施：

（1）道路、交通设施；（2）地下管道等“三通”设施；（3）生活配套设施；（4）生态环境设施

四、房地产的分类

1、按土地的使用状态

2、从房地产的用途分类:居住物业、商业物业、工业物业、旅游房地产、农业房地产、特殊用途物

3、以房地产的运营方式为标准分类：收益性房地产、非收益性房地产

4、按市场的交易性质来划分：出售性房、出租性房地产、抵押性房地产、典当性房地产

5、基于房地产的性质来分：资源性房地产、资产性房地产。一方面，房地产作为资源，是生产和生活中不可缺少的生产要素。此外，人们更看重其使用价值，也更愿意用空间来衡量资源性房地产的数量。

另一方面，房地产作为一种资产，是资本市场中的重要投资对象，也是家庭和国家财富的重要组成部分，资产量的大小通常用货币价值来体现。

基于性质的房地产分类：资源——使用、生产要素——空间量、资产——拥有、投资要素——价值量

五、房地产的经济特性

1、内涵的统一性

房地产的整体概念包涵了房屋建筑物、建筑地块、经济权利等方面，它们都不是孤立存在的，而由“房”、“地”、“产”三者有机结合形成的统一体

房地产的内涵还包含了一定的经济权利关系，是商品属性和资产属性的统一。这种经济权利或产权关系是由房地产的商品属性决定的：（1）房地产商品是使用价值和价值的统一（2）价值量具大，更显现出它的资产属性（3）房地产属于不动产，房价地价相互影响

2、价值的双源性

房地产价值的双源性是由土地价值的双源性造成的，而土地价值的双源性又源于土地本身的双重属性

一方面，土地是一种自然物，具有自然资源属性

另一方面，土地又是社会产物，追加在土地上的人类劳动凝结又增加了土地价值，具有社会经济资源属性3、空间的固定性

房地产商品的空间固定性是由于土地位置的固定性、不可移动性所决定的。区位成为影响房地产价格极为重要的因素；决定了房地产商品的单一性和非匀质性；给房地产市场带来了地区性的重大特点

空间固定性的表现：-自然地理位置-交通地理位置-社会经济地理区位

4、需求的普遍性

房地产具有生活资料和生产资料的双重性质，它可以满足生产和生活多方面的需求，具有需求的普遍性质，不同于其它商品

5、效用的长期性

同一般商品相比，房地产商品属于超级耐用品，其本身具备长期耐久使用的自然属性和经济属性，同房屋建筑物相联系并结合成一体的土地，其效用可以通过不断再开发得到近乎无限期地延长

六、房地产业与建筑业的区别

1、二者的经营对象都是土地、房屋等不动产，在经营过程中互相渗透和交叉，存在着紧密相连的关系。

2、二者的产业属性、投入内容、经营方式和经济活动领域等又存在较大的区别：

建筑业：建筑业直接从事房屋生产和其他建筑物的建造、改造、装修、安装等物质生产活动，主要经营领域是房屋等建筑物的生产，在产业结构中属于第二产业范畴。

房地产业：主要从事房地产投资开发、商品房销售、经营管理等经济活动，主要提供的是为生产、流通和消费服务的服务性劳动。

七、房地产业的行业特性

1、先导性和基础性

从房地产业在国民经济中的地位和作用来看，房地产业是一个先导性、基础性，支柱性产业。由于房地产开发是城市开发、工业、商业以及其它各行各业开发的先导，因而房地产业也就成为先导性产业

2、综合性和关联性

具有高度综合性和关联性行业，呈现出支柱产业的特征。房地产业的综合性，主要体现在它是横跨生产、流通和消费各个领域的产业部门。房地产业的关联性，体现在它是与众多产业部门密切相关的产业部门。