创业计划财务分析书

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第一部分：创业设计思想

如今城市人口增加很快，房价一涨再涨，且需求量也很大，房产发展空间非常大，盈利乐观，特注册了一家出租和转卖二手房公司。

无锡市蓝天房地产有限公司在2011年12月31日注册资金100万，具有二级开发资质。无锡蓝天地产地处无锡新区，是一家以转卖二手房为基础，以出租二手房为主业的民营企业。

第二部分：财务分析

一、筹资分析

公司注册资本100万元，其中计划吸引两家以内投资公司，我们团队会制定详细的项目可行性分析报告，使投资商能够看到盈利空间，这样我们就能说服投资商给我公司注资，计划吸引风险投40万元，每家投资公司的投资在25万以下，用于初期投入和营运资金,还通过我们团队自筹资金60万元，这包括我们以前赚取的10万元，父母投资30万元，以及通过亲戚朋友借的20万元。另外，根据具体情况，我们将适时地采用其他的融资方式。

资金成本计算：

向朋友借款还息按照银行贷款利率算。因为房产开发至少要一年左右，还加上销售房子时间至少要两年。经了解知道向银行贷款一至三年利率为%

还款利息：本金x 利率x时间= 200 000 x % x 2 = 26600元

本金和= 本金+ 利率= 200 000 + 26600 = 226600元

公司除了商家投资资金共筹集资金60万元，向银行贷款1万元，（年利率为%，办续费用率2%，公司所得税率为30%）

K=[ i * (1-T)]/(1-f)= [% * (1-30%)] / (1-2%)

= %

这个资金成本还是比较小的，公司盈利后会支付给银行和支付股东以及员工工资其他作为公司运转成本。

公司注册资本100万。股本结构和规模如下表：

表 1 股本结构及规模单位：万元

二、内部投资分析

公司初期共筹资100万，其中公司筹资60万，风险投资40万。从第二年起，每年从银行借入10万到20万的流动资金,以此改善现金流动状况并达到较合理的资产负债比。1、资产总构成

固定资产：资金主要用于购建生产性固定资产(60万)，以及生产中所需的直接原材料、直接人工、制造费用及其它各类期间费用等，明细如下：

表3投资项目

流动资产：

如下：

公司通过转买卖目前有二手房20套，10套是两室一厅，5套两室两厅，五套一室一厅。两室一厅每年能收取每套每月1500元，共计：1500 * 12 * 10=180000元；

两室两厅每套每月2000月，共计：2000 * 12 * 5=120000元；

一室一厅每套每月1000，共计：1000 * 12 *5=60000。

共计：120000+6000+180000=360000元。

另外还转卖二手房每年能获利1330000元左右。

2、应收账款的制定：

我们知道应收账款是企业一项重要的流动资产，也是一项风险较大的资产。完善企业应收账款管理机制，对加快货款回收、防范财务风险、提高经营效益具有重要意义。如果企业的应收帐款管理不到位的话会给企业带来致命的危机，增加企业的相应成本，造成企业的流动性风险。

分析：假如公司现在的信用期为30天，计划将信用期延长至60天，公司等风险投资的收益率为10%，假如增加的销售量为50000元，单位遍及贡献40000元

60天信用期限与30天相比，收益成本情况分析如下：

（1）收益增加：增加的收益=增加的销售量×单位边际贡献=（50 000-40 000）×（5-3）=20 000

（2）应收账款占用资金机会成本的增加：

应收账款机会成本=应收账款占用资金×资金成本

应收账款占用资金=应收账款平均余额×变动成本率

应收账款平均余额=日销售额×平均收现期

30天信用期的机会成本=(200 000/360)×30×(3/5) ×10%=1 000

60天信用期的机会成本=(250 000/360)×60×(3/5) ×10%=2 500

增加的机会成本=2 500-1 000=1 500

（3）收账费用和坏账损失增加：

增加的收账费用=4 000-3 000=1 000

增加的坏账损失=9 000-4 000=5 000

（4）延长信用期的税前利润增加额：

增加的收益-增加的成本费用=20 000-（1 500+1 000+5 000）=12 500

因此将信用期间定位60天左右

三、盈亏分析

1、财务假设

1）公司投产初期成本为驱动器，第三年构建新的生产线并增加员工数量生产设备，新建生产线100万元。

2）人员工资以每年10%速度增长。

4）创新研究按销售收入的4%提取。

5）销售费用按销售收入的5%提取。

6）假设公司当年现金收入为总收入的60%，剩余40%下年收回。

7）按税后利润10%提取盈余公积金，25%分配红利。

8）银行借款利率%。

9）行业折现率12%

公司初期会采购一些生产设备和招聘人才，包括建筑人才、管理人才、销售人才、财务管理人才以及售后服务人才等。这些都是公司初期首先要解决的一些问题。费用列表如下：

表 5 驱动器直接成本单位：万元

在公司售楼前及售楼期间为宣传公司的楼盘以及公司的知名度要做一些广告。广告分为三个部分，分别是通过各大知名电视台、网络平台、还有一个就是在一些路口树立广告牌，预计费用如下表：

表6 广告费固定成本费单位：万元

2、现金流量表

投资回收期

静态回收期：在不考虑货币时间价值的情况下，收回投资需要年，投资方案可行。

静态回收期=2+=年

动态回收期：通过净现金流量计算，动态投资回收期为年，投资方案可行性好。收期=累计净现值出现正值年数-1+（未收回现金/当年现值）。