农用地估价方法
农用地估价方法
一、农用地价格及其影响因素
（一）农用地与农用地价格
1．农用地含义
根据国土资源部2002年1月1日试行的新《土地分类》标准的规定，农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地和其他农用地5个二级地类.其中，其他农用地包含8个三级地类,分别为：1畜禽饲养地;2设施农业用地；3农村道路;4坑塘水面;5养殖水面；6农田水利用地；7田坎；8晒谷场等用地。
2．农用地价格含义
农用地价格是指在正常市场条件下,农用地在特定自然因素、社会经济因素和特殊因素影响下，在某一估价期日农用地所能够实现的价格。
农用地价格与市地价格相比，具有一定的相似性.
（1)从价格产生的根本原因上看:农用地价格形成的根本原因也在于土地所有权与土地经营权的垄断。
（2）从价格形成的过程看：农用地价格是农用地的效用、稀缺性和有效需求共同作用的结果.
（3）从价格的本质看：农用地价格是农用地权利及其预期收益的价格，农用地价格的本质是农用地地租的资本化。
3．农用地估价的含义
所谓农用地估价，是指估价人员遵循估价目的，依据估价原则，选用估价方法,在综合分析影响农用地价格因素的基础上，对农用地在估价期日客观合理价格的评定过程。
（二）农用地价格种类与特点
1．农用地价格种类
（1）从农用地价格的表达形式上分，农用地价格可以分为农用地基准地价和农用地宗地地价.
1农用地基准地价，是指针对农用地不同级别或均质区域，按照农用地不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。
2农用地宗地地价,是指某一宗农用地在正常市场条件下的价格.
(2）从农用地价格未来规划用途上分，农用地价格可以分为农用地农用价格和农用地转用价格。
1农用地农用价格是指农用地在现时农业基础设施条件和利用状况下，继续作为农用地使用时所评估的价格。
2农用地转用价格是指依据土地利用总体规划在建设用地规划区内的农用地转为建设用地时的补偿价格。
一般认为：农用地转用价格=农用地农用价格+农用地社会保障价值+农用地生态环境价值.
其中：农用地社会保障价值=对农民的社会保障价值+国家粮食安全保障价值。
农用地生态环境价值=耕地开垦费+土壤培肥费。
（3)从农用地价格的使用目的来分，农用地价格可以分为以下7种：
1农用地征用价格：指将集体农用地征为国有建设用地的价格。
一般地：征用价格=农用地农用价格+附属物补偿价格+社会保障价格。
2农用地承包价格：指农用地在承包年期内的价格。
3农用地转包价格：指承包的农用地在转包期内的价格。
4农用地租金:指农用地在出租时的租赁价格。
5农用地拍卖底价：指国有或集体的荒地在拍卖时确定的底价。
6农用地抵押价格：指国有或集体的荒地在抵押时确定的价格.
7农用地转让价格：指国有或集体的荒地在转让时确定的价格。
（4）从农用地的权利类型来分，农用地价格可以分为所有权价格、使用权价格、承包经营权价格。
1农用地征用价格属于土地所有权价格.
2农用地承包、转包价格属于承包经营权价格。
3农用地转让、出租、抵押、拍卖价格属于土地使用权价格。
2．农用地价格特点
农用地价格与市地价格相比，具有自己的特点:
（1）由于农用地价格主要反映的是农用地的农业生产能力，因此,农用地价格主要受自然因素的影响（光、温、水和农用地的自然属性）,社会经济因素对农用地价格的影响是第二位的。
因此，正如黄贤金教授在《农地价格论》中所说：“就农用地价格形成因素而论，自然环境因素是第一性,社会经济因素是第二性的。”因此也可以从某种意义上说，因土地自然肥力形成的级差地租Ⅰ在农用地租金中占有主导地位，因农业基础设施投入形成的级差地租Ⅱ在农用地租金中占次要地位，因农用地所有权的垄断形成的绝对地租在农用地租金中占第三位。有些时候因特殊气候、土壤形成的垄断地租(属级差地租Ⅰ范畴）更为突出。
(2）由于影响农用地价格的因素相对比较稳定，加之农用地的稀缺性与市地比相对较小，因而使得农用地价格变化平缓，即农用地的价格趋升性缓慢。
（3)农用地价格具有很强的地域性。由于农用地价格是受农用地的农业生产能力决定的，而农业生产能力不仅跟土地自身自然性状相关，而且与土地的位置、地貌类型及地上的气象气候环境相关。土地及其空间特征的综合作用，使得土地生产能力和利用类型呈现明显的垂直分异规律和水平分异规律，因而农用地价格的地理分异规律也十分明显.
4）农用地价格受报酬递减规律影响很大。土地报酬递减规律是英国古典经济学家爱德华·威斯特(Edward West)在1815年其著作《论资本用于土地》一书中首次提出来的。该规律认为,随着投入的增加，土地的边际报酬初期逐渐增加，当达到一定程度时,边际报酬会逐渐减少。当边际报酬=0时，总报酬达到最大。
土地报酬递减规律说明，投入的增加对级差地租Ⅱ的贡献是受限制的，并且这种限制是不可逾越的。
（三）农用地价格内涵
1．土地开发条件
农用地价格内涵除了土地用途（耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地如养殖水面、畜禽饲养地）、估价期日、年期外,主要包括以下五个方面的土地开发条件:
（1)土地平整程度。指田块内的土地平整状况。一般标准农田的田块内部高差在±3cm左右。
(2）灌排设施完善程度。指农用地农田水利设施的配套程度，包括沟渠（干、支、斗、农、毛）、涵洞、闸门、排灌泵站、倒虹吸等。一般标准农田的灌溉保证率，平原区达到90%以上,丘陵山区达到75％以上。
（3）田间道路配套程度。指农用地田间道(连接田块与村庄之间,宽度4m,路面为泥结碎石）、生产路(连接田块与田块之间,宽度1-2m，路面为素土夯实)、桥梁（宽度为4-5m）等田间道路系统能否很好地满足农业生产需要。
(4)供电设施完善程度。指农用地内输电（电力线）、变电（变压器）设施是否完备，能否满足农业生产用电（灌溉、排涝、收割等）需要。
(5）农田防护设施完善程度.指农用地内围堤等防洪排涝设施和农田防护林网建设情况。一般地，标准农田的防洪排涝标准达到十年一遇；农田防护林垂直主害风向布置,江苏的树种一般选择意杨或水杉.
注意：农用地的土地开发条件主要指农用地内部的上述五个方面的土地开发条件。若农用地宗地外有干、支级沟渠、4m以上宽度的道路、大型输变电设施和大型防洪堤坝及防护林网，则应考虑这些设施对农用地的幅射作用，在运用成本法确定土地开发费时,应将上述大型设施的投资按照服务面积分摊到本宗地上.
2．农用地农用价格构成
农用地农用价格的主体构成为土地取得费、土地开发费及土地取得开发过程中产生的利息、税金和开发商应得的利润及土地增值收益.
由于农用地农用价格只涉及从未利用地开发为农用地时的土地用途转换，不涉及土地所有权的改变，故农地农用价格构成所含土地增值收益较少.
（四）农用地价格影响因素
农用地价格影响因素包括3个方面：自然因素、社会经济因素、特殊因素。
1．自然因素：是土地自身的特性和土地的自然环境。包括以下4个因素。
（1）气候条件.太阳辐射、温度、降雨是气候的三个基本要素。具体可以包括以下气候因子：
1≥10℃有效积温.
2日照条件，用日照时数来反映。
3降雨量，一般苏南地区1000mm左右，有效降雨在4—9月之间。
4降雨均衡度。
5湿度（是降雨量与蒸发量的综合反映，湿度>1。0,有利于农作物生产，湿度〈0。3，为干旱地区，必须要有灌溉才能从事农业生产）。
6无霜期:无霜期长，作物生产期也长.
7灾害性天气：如台风、盐潮、霜冻、冰雹等。
（2)地形地貌。具体可以包括以下因子：
1坡度。一般按好、较好、一般、较劣、劣可分为0-2°,2°-6°，6°—15°,15°-25°，>25°五级（当坡度〉7°时，大型拖拉机作业困难；>15°时,拖拉机需横坡作业，稳定性差。）2坡向。坡向与吸收太阳辐射的多少有关，影响农业小气候。在北半球，南向、东南向吸收太阳辐射多，小气候温和.
3海拔。海拔高低与气温、气压有关，影响土壤的形成与小气候。
4地形形状。即地貌类型：圩区、平原、岗地、丘陵、山区等。
5侵蚀切割程度。指地表坡度、零碎程度等，影响小土流失程度。如山西、陕西的塬、梁、峁，鸡爪冲沟.
（3）土壤条件。具体可以包括以下反映土壤特性的因子。
1表土层质地。指土壤剖面中A层质地,如轻、中、沙、重、粘等。
2有效土层厚度。指作物根系可达到的土层的厚度。一般按好、较好、一般、较劣、劣分为〉
100cm,60-100cm，30-60cm，20—30cm,<20cm五级。
3有机质含量。一般可分为〉2.0％，1。5-2。0％，1.0-1。5%,0.6-1%,<0.6％五级。
4盐渍化程度。一般出现在沿海、圩区、高原。一般分无、中度、轻度、重度盐渍化。
5pH值（酸碱度）。一般pH=6。5-7。5,一般作物易于生长。pH〈4。5或>9作物难以生长。
（4）水文状况。具体可包括二个因子:
1地表水状况。一般考察是否充足,矿化度高低。
2地下水状况。一般考察地下水埋深，矿化度高低。
一般地，灌溉用水矿化度应小于1。7克/升，大于5克/升就不宜用于灌溉。地下水位越高，既影响作物根系生长，也影响排涝能力.
2．社会经济因素。主要包括4个因素。
（1）社会经济发展条件。具体包含以下因子：
1人均收入水平。人均收入水平越高，劳动力价格就越高，土地纯收益就可能降低.
2单位土地投入劳动量。指单位土地上投入的工日数.工日数多,产量高，成本大。
3农产品市场供求。供不应求，农产品价格高。
4农机应用方便度.与坡度、田块大小有关。作业方便，机械费少.
5人均土地指标。与精耕细作程度有关。
6单位土地投入资本量。指单位土地法种子、化肥、农药等投入量，投入多,产量多(但报酬递减），成本大。
（2)土地制度.具体包含以下因子:
1土地利用规划。与农用地未来用途有关。
2耕作制度。一是与作物种类有关;二是与熟制有关（如一年一熟,一年两熟，两年三熟）.
（3）交通条件.具体包含以下因子：
1道路通达度。与农业物资、农产品运输成本有关。
2对外交通便利度。与农产品运出成本有关。
3道路类型.与道路通达度有关。
（4)农田基本设施状况。是农业生产的重要物质基础。具体包含以下因子:
1灌溉条件。指灌溉设施的完备程度与灌溉保证率。
2防洪排涝条件。指堤坝、泄洪闸等防洪设施的完善程度及防洪标准。
3路网密度.指方便农业生产中机耕、人行便利程度。
4供电条件。指农田用电输变电设施完善程度.
5田块平整度.与灌溉、机耕方便度有关。
6田块大小。与农业基本设施使用效率及机械作业便利度有关。
3．特殊因素。指农用地所独有的特性与条件.包括三个因素：
（1)特殊气候条件。包含以下因子：1特殊小气候;2灾害性天气
（2)特殊土壤条件。包含以下因子：1有特异性质的土壤；2土壤污染。
（3）特殊的环境条件。包含以下因子:
1居民点的影响.距居民点远近与作物种类有关（如农业区位论中的杜能圈）。
2天气、水、光等环境污染。
二、农用地估价方法
根据《农用地估价规程》的规定,农用地常用的估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法、评分估价法、标准地块法、综合分值模型法.
（一）收益还原法
1．定义：农用地估价的收益还原法是将待估农用地未来各期正常年纯收益(地租），以适当的土地还原利率还原，从而估算出待估农用地价格的一种方法。其估价结果准确性的关键在于年纯收益与土地还原利率确定的准确与否。
2．适用范围:收益法适用于有收益或潜在收益的耕地、园地、林地、牧草地、养殖水面、滩涂等的估价。
3．程序
（1)测算年总收益。
农用地总收益是指持续的、稳定的客观收益。根据农用地的生产经营方式不同，年总收益的测算方法也不同。
1待估宗地为租赁经营，年总年益=年租金+押金保证金利息收入.
其中，年租金为正常客观租金.
押金或保证金利息收入=押金或保证金×年存款利息率.
2待估宗地为直接生产经营，年总收益=主产品收入+副产品收入。
主副产品收入根据农作物主副产品的产量×估价期日的市场价格计算。
不同的农用地，其主副产品的构成及主副产品收入的计算方式是不同的。
a 对于耕地:主产品是指水稻、玉米、小麦、油菜、大豆等，副产品是指稻草、秸秆等。
b 对于园地:主产品是指果园、茶园、桑园生产的水果、茶叶等，副产品是指园地内栽种的其他农作物产品。
c 对于林地：主产品是指林木,一般要根据采伐期（主伐、河伐）并区分树种、材种(经济林、薪炭林、用材林）的体积与单位价格确定总收入，副产品是指林木树体一部分（如种实、树皮）及林内可采的生物(如药材、木耳等）
d 对于牧草地：主产品是指禽畜产品，副产品是指肥料、牧草、草药等。
e 对于养殖水面积、滩涂:主产品是指水产品(鱼类、贝类、海生植物（海带等）),副产品是指盐、其他次要小产品.
（2)测算年总费用。
农用地年总费用应包括农业生产的所有直接费用和间接费用。根据农用地的生产经营方式不同，农用地年总费用的测算方法也不同。
1待估宗地为租赁经营的，年总费用包括：
a 管理费;
b 维护费；
c 税金；
d 农业基础设施折旧费(水利、通路等）；
e 农业基础设施纯收益.
2待估宗地为直接生产经营的，年总费用包括农用地维护费和农副产品生产费.
其中：农用地维护费是指农用地基础设施的年均维护费。
农副产品生产费是指生产农副产品必须支付的直接和间接费。
上述两项大的费用中，对不同的农用地,不同的生产方式，其具体的费用构成是不同的。但一般来讲,包含以下11种具体费用：这也是耕地、园地、林地、牧草地的基本费用。
a 种苗费：包括种子、种苗（树苗）、幼禽畜等。
b 肥料费：包括化肥、农家肥等
c 农药费：包括农药、生长剂、除草剂等。
d 水利费:指灌溉用水费=灌溉用水量×单位水费。
e 电力费：指灌溉、排涝、照明等电力费。
f 材料费：指小农具购置费（2000元以下非固定资产）及农膜费。
g 人工费：指农业生产用工费=工日数×人工费单价（20—25元/人·日）.工日数：小稻10、小麦5、油菜10、棉花35个工日。
h 机工畜工费：指机械或畜力耕作、收割费。
i 固定资产折旧费：指禽畜舍、泵站、桥、涵、路、闸、沟渠等固资产年折旧费。
j 平均利润：指农业平均利润。上述除固定资产折旧费外8项费用之和×利润率.
k 税金：指农业生产的农业税、特产税（现以免）等。
对于养殖类农用地，其基本费用与种植类农用地稍有不同.
如：养殖水面各滩涂养殖，其基本费用为：
种苗费包括鱼苗、鱼种费
没有肥料费，但有饵料费。
农药费是指鱼类病虫害防治的鱼药费。
（3）求取年纯收益
年纯收益=年总收入-年总费用。
（4）确定土地还原利率
一般有三种方法：1租价比方法2安全利率+风险调整值3不同风险水平的投资收益率排序插入法。
一般定为3%-5％.
（5）选用适当的公式计算地价。
P=a/r 或P=a/r［1-1/（1+r）n]
（二）市场比较法
1．定义：根据替代原理，将待估农用地与近期市场上己发生交易的类似农用地进行比较,并就二者之间的差别进行交易情况、期日、地价影响因素、年期等各项修正，进而评估出待估宗地价格的一种方法.
2．适用范围：适用于农用地市场比较发育的地区的农用地估价。
3．程序：
（1）选择比较实例。
比较实例应在近邻地区，且土地用途、交易目的、开发程度要与待估宗地一致，交易日期与估价期日之差要在近三年内，且实例数不低于3个。
（2）建立可比价格基础，包括
1统一地价内涵。
2统一付款方式，应为统一成在交易日期一次付清.
3统一面积单位.m2/ha/亩。
4统一币种和货币单位。
（3）进行交易情况修正。
(4）进行期日修正。利用地价指数或地价变动率进行修正。
(5）进行影响因素修正.
影响因素修正要考虑自然因素、社会经济因素、特殊因素三个方面.因素内容同前。
（6）进行土地使用年期修正。K=［1-1/（1+r)m］/[1—1/（1+r）n］
(7)确定待估农用地价格。
待估农用地价格=实例地价×情况修正×期日修正×因素修正×年期修正。
最终评估价格可根据三个以上比准价格采用算术平均、加权平均、中位数、众数或综合分析法确定。
（三）成本逼近法
1．定义:指未利用土地开发为农用地所耗费的各项客观费用之和为基础，再加上一定的利息、利润和应缴纳的税金及土地增值收益，并进行必要的修正(如土壤熟化程度修正)来确定农用地价格的一种方法。
农地成本法含土地增值收益的数量主要来源于由未利用地向农用地的用途转换。
2．适用范围：适用于未利用土地开发废弃复垦和中低产田改造的农地价格评估。
3．程序：
(1）确定土地取得费。
指取得未利用地或中低产田所发生的费用。
其中未利用土地取得费可比照四荒拍卖价格确定。苏南一般为8—15元/m2.
(2）确定土地开发费。
主要指田块内土地平整、农田水利、田间道路、供电设施、农田防护等5个方面的开发费用及宗地外的大型农田基础设施的分摊费用。
根据农田建设标准和有关土地开发整理项目投资预算，江苏省农用地开发费标准见下表：
江苏省农用地开发费参考标准
（3）确定税费。
税费以土地开发费为计算基数,税率为3.22%。
（4）确定利息.
利息计算时，开发期一般1—2年.取得费计算期=整个开发期；开发费及税费计算期为整个开发期的1/2。
（5)确定利润
利润=（土地取得费+土地开发费及税费)×投资回报率（5%-10%)
（6）计算土地增值收益。
土地由未利用地转为农用地，存在用途转换，故有土地增值收益,一般可取成本价格5%—10%，但要低于建设用地的增值收益率。
(7)计算农地价格
农地价格=土地取得费+土地开发费及税费+利息+利润+增值收益.
（8）进行地价修正。
一般应考虑以下几项修正：
1年期修正:K=1-1/（1+r)n
2土壤熟化程度修正:K=1-1/（1+r)m，m—土壤培肥期，一般为3—5年。
3当区位对农地价格影响较大时，要进行区位修正。一般情况下可不修正.
（四）剩余法
1．定义：是在预计将未利用地开发成农用地后的正常交易价格基础上，扣除正常开发成本及有关专业费、利息、利润和税金，以价格余额来确定农用地价格的方法。
2．适用范围：适用于新开发耕地，即未利用地或中低产田价格的评估和待开发园地、林地、牧草地的评估.
3．程序
(1）确定待估农用地的最有效利用方式。
判定农用地是否有效利用，要考虑以下4个方面:
1持续利用.在农地自然条件和规划许可下能持续利用；
2有效利用。农地利用效益达到最佳状态；
3合法利用。农地利用要符合政策法规和规划限制（如用途、水土保持）;
4适宜利用。即农地利用与气候、地形、土壤等自然条件相适宜。
(2）估算开发完成后的农用地价格。
一般采用比较法或收益法进行。
(3)估算开发费用。
开发费用包括工程施工费及专业费、利息、税金等。
其中：
1工程施工费包括土地平整、农田水利、田间道路、农田防护、电力设施费。与成本法相同。
2专业费包括勘查规划设计、预算、监理等费用，一般占工程施工费的10%左右。
3税金=工程施工费×3。22%
4利息要根据开发周期和投资进度进行动态计算，开发前农用地地价也要计算利息.
（4)估算开发利润
一般地，利润=（地价+开发费用）×投资回报率（5％—10％)
（5)根据剩余法公式计算地价
开发前农地价=开发后农地价-开发费用-合理利润.解此方程即可。
（五）评分估价法
1．定义：评分估价法是以影响农用地收益的原因为估价着眼点，按照一定的原则,建立影响农用地收益的因素体系和因素评分标准，依据评分标准对农用地进行评分，根据评分结果乘以农用地价格折算系数，从而得到农用地价格的一种方法。
该种方法实际是比较法的一种变化形式。应用这种方法评估农地价格的关键是评分标准的合理性及农用地价格折算系数的合理性。
评分估价法最早是1910年日本的伊藤清藏在《农业经营学》中提出的农地评价方法。其评分标准考虑了1经济区位；2自然条件；3人为条件（耕作状态）三个基本因素11个因子,满分为100分，水田、旱田因子和每个因子的评分不同。在农用地具体估价时，按照既定的评分标准打分，根据打分结果和分值与农地产量对照表来评定待估农用地的未来产出水平。
2．适用范围：适用于所有农用地价格评估，但前提是必须有农用地价格折算系数.
3．程序
(1)建立农用地价格影响因素体系表。
《农用地估价规程》附录C按照农用地价格三大类影响因素（即自然因素、社会经济因素、特殊因素）及其因子建立了旱田、水田的农用地价格影响因素体系表.
（2）制定农用地价格影响因素评分标准。
评分标准按照因素越重要,评分越高的原则制定.各因素最高得分之和为100.
（3）调查待估宗地基本情况并进行评分。
(4）确定农用地价格折算系数。
农用地价格折算系数可以根据抽样调查的宗地评分与样点地价之间建立回归模型来求取。常用模型有四种：
1P B=C×S
2P B=A·S c
式中：P B样点地价
C：农用地价格折算系数
S：样点宗地评分
A：回归常数
（5）待估宗地地价计算
待估宗地地价=农用地价格折算系数×待估宗地总评分
或=A×待估宗地总评分农用地价格折算系数
如折算系数=0.2元/分·m2若待估宗地总评分为80分，则地价=16元/m2
（6)进行年期修正.
由于农用地价格折算系数确定时,样点地价一般为无限年期，因此评估农地价格需进行年期修正，公式为K=1-1/(1+r)n。
（六）基准地价系数修正法
1．定义：基准地价系数修正法是利用农用地基准地价及其修正体系，在调查待估宗地条件的基础上，根据基准地价及其修正体系来评估宗地地价的一种方法。
2．适用范围：适用于有基准地价及其修正体系地区的所有农用地。
3．程序:
（1）确定待估宗地的土地级别及其基准地价。
(2）调查待估宗地条件并根据修正系数表确定各因素修正系数K i。
(3）进行期日修正。
（4）进行开发程度修正。
（5)进行年期修正。
公式为:待估宗地地价=[基准地价×（1±ΣK i)×期日修正±开发程度修正]×年期修正
（七）标准地块法（是比较法的一个特例)
标准地块法又称标准田法（台湾）。是利用基准地价评估中己建立的标准地块价格及其宗地条件,将待估宗地与标准地块进行比较,通过比较法评估待估宗地价格的一种方法。方法步骤与比较法相同。
台湾的标准田法与《农用地估价规程》稍有不同。介绍如下：
1．土地分区：根据土地自然、社会经济等条件，按照相似性原则，进行土地分区。
2．选定标准田：在各土地分区内，就日照、灌溉、排水、道路、形状、耕种作物等方面，具有普遍性和代表性的田块作为标准田.每区内要选择若干块标准田。
3．选定基准田：将各区内最优的上等田作为基准田。
4．评定标准田价格：依据比较法或收益法评定标准田价格。
5．确定基准田的价格折算系数:将每区内的基准田定为1000分,根据基准田的价格，确定基准田的价格折算系数。如基准田为100元/m2，则价格折算系数为0。1元/m2/分。
6．根据基准田价格，调整并确定标准田的价格折算系数。
7．通过待估宗地与标准田比较，根据地价影响因素判断待估宗地与标准田的比准率。
8．根据比准率×1000分×标准田价格折算系数，即得到待估宗地地价。
以上述为例，若标准田价格折算系数=0。1元/m2/分，比准率=0。78,则待估宗地地价=0.78×1000分×0.1元/m2/分=78元/m2。
（八）综合分值模型法
1．定义:综合分值模型法是利用基准地价评估时建立的地价影响因素综合分值与地价的模型，根据农地定级综合分值代入模型,进而计算出待估宗地价格的一种方法。
2．适用范围：适用于有综合分值模型区域的农用地估价。
3．程序：
(1）根据待估宗地所处土地级别,选用综合分值模型。
《农用地估价规程》推荐的模型有5种：
1y=ax+b
2y=a×l n(x)+b
3y=ax b
4y=ae bx
5y=ax2+bx+c
式中:y：评估单元地价;
x：单元综合分值；
a、b、c：回归常数。
太仓市选用的综合分值模型为：y=0.00435x2—0.1691x+15。4903
R=0。625,F=319。9
（2）根据定级成果找出待估宗地所在单元的综合分值。
（3）将综合分值代入模型，计算宗地价格.
如,某宗地81分，则地价y=0.00435×812—0。1691×81+15.4903=30.33元/m2
（4）进行期日和年期修正。
三、不同农用地估价应注意的问题
(一）耕地
1．估价方法：可采用收益法、比较法、评分估价法、基准地价系数修正法、综合分值模型法。新开发耕地可采用成本法，中低产田改造可采用剩余法。
2．要充分考虑农业基础设施对耕地价格的影响。对于河流、高速公路等通过性设施要考虑其产生的负面影响。
3．要充分估计其在耕作制度、复种指数条件下可能的收益能力，体现最有效使用原则。
（二）园地
1．估价方法：可采用收益法、比较法。
新开发的园地可采用成本法；待开发园地可采用剩余法.
2．要充分考虑特殊的土壤、气候条件可能产生的垄断收益（如苏州东山碧螺春茶场用地的土壤与气候特性）对农地价格的影响。
3．要正确界定地价中是否包含果树及有关设施的价格。
4．用收益法时，应尽量消除大小年对纯收益的影响,收益数据宜采用3—5年的平均值。
（三）林地
1．估价方法：可用收益法、比较法.新开发林地可采用成本法，待开发林地可采用剩余法.
2．对具有生态景观及旅游价值的林地，要充分考虑生态景观及旅游价值对林地价格的影响。
3．要正确界定林地地价中是否包含了林木及有关设施的价格。
4．用收益法时，宜以林木生长期和采伐期为周期计算年平均总收益和总费用。
(四）牧草地
1．估价方法:可采用评分估价法、收益法、比较法等.
2．用收益法时，其收益来于牲畜的出售收益，因此应考虑牲畜的生长期和出栏率，一般用3—5年评均值。
（五）水产养殖用地
1．方法：可采用收益法、比较法。新开发水产养殖用地可用成本法，待开发水产养殖用地可以剩余法.
2．要正确界定地价中是否包含养殖池及其有关设施.
3．要适当考虑某些特殊气候、水质因素产生的垄断收益对地价的影响（如如东文蛤）
4．用收益法时，其收益来于水产品出售收益,因此应考虑养殖水产的种类及其生长期,一般用3-5年的平均数据。
（六）未利用地（可转为农用地的未利用地）
1．方法：可采用剩余法、比较法
2．应适当考虑未利用地开发成农用地因用途转换带来的增值。
农用地评估方法
农用地估价方法 一、农用地价格及其影响因素 （一）农用地与农用地价格 1．农用地含义 根据国土资源部2002年1月1日试行的新《土地分类》标准的规定，农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地和其他农用地5个二级地类。其中，其他农用地包含8个三级地类，分别为：1畜禽饲养地；2设施农业用地；3农村道路；4坑塘水面；5养殖水面；6农田水利用地；7田坎；8晒谷场等用地。 2．农用地价格含义 农用地价格是指在正常市场条件下，农用地在特定自然因素、社会经济因素和特殊因素影响下，在某一估价期日农用地所能够实现的价格。 农用地价格与市地价格相比，具有一定的相似性。 （1）从价格产生的根本原因上看：农用地价格形成的根本原因也在于土地所有权与土地经营权的垄断。 （2）从价格形成的过程看：农用地价格是农用地的效用、稀缺性和有效需求共同作用的结果。 （3）从价格的本质看：农用地价格是农用地权利及其预期收益的价格，农用地价格的本质是农用地地租的资本化。 3．农用地估价的含义 所谓农用地估价，是指估价人员遵循估价目的，依据估价原则，选用估价方法，在综合分析影响农用地价格因素的基础上，对农用地在估价期日客观合理价格的评定过程。 （二）农用地价格种类与特点 1．农用地价格种类 （1）从农用地价格的表达形式上分，农用地价格可以分为农用地基准地价和农用地宗地地价。 1农用地基准地价，是指针对农用地不同级别或均质区域，按照农用地不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。 2农用地宗地地价，是指某一宗农用地在正常市场条件下的价格。 （2）从农用地价格未来规划用途上分，农用地价格可以分为农用地农用价格和农用地转用价格。 1农用地农用价格是指农用地在现时农业基础设施条件和利用状况下，继续作为农用地使用时所评估的价格。 2农用地转用价格是指依据土地利用总体规划在建设用地规划区内的农用地转为建设用地时的补偿价格。 一般认为：农用地转用价格=农用地农用价格+农用地社会保障价值+农用地生态环境价值。 其中：农用地社会保障价值=对农民的社会保障价值+国家粮食安全保障价值。 农用地生态环境价值=耕地开垦费+土壤培肥费。 （3）从农用地价格的使用目的来分，农用地价格可以分为以下7种： 1农用地征用价格：指将集体农用地征为国有建设用地的价格。 一般地：征用价格=农用地农用价格+附属物补偿价格+社会保障价格。 2农用地承包价格：指农用地在承包年期内的价格。 3农用地转包价格：指承包的农用地在转包期内的价格。 4农用地租金：指农用地在出租时的租赁价格。 5农用地拍卖底价：指国有或集体的荒地在拍卖时确定的底价。 6农用地抵押价格：指国有或集体的荒地在抵押时确定的价格。 7农用地转让价格：指国有或集体的荒地在转让时确定的价格。 （4）从农用地的权利类型来分，农用地价格可以分为所有权价格、使用权价格、承包经营权价格。
标准地块法 (2)
基准地块评估法评估基准地价 概念： 标准地块评估基准地价，是先根据农用土地分等定级成果或按农用地均质区域划分地价区片，然后在各区片内选择若干标准地块，并根据有关农用地市场交易资料和投入产出资料评估标准地块的价格，即可将同一地价区片内的标准地块的平均地价作为该区片的基准地价。具体评估步骤如下：1）调查和收集资料； 2）划分基准地价区片； 3）选定标准地块； 4）评定标准地块价格； 5）根据标准地块地价调整基准地价区片，计算平均地价，评估基准地价； 资料调查的内容及要求 1）农用地定级成果资料：包括土地级别图、土地定级工作报告和技术报告、其它能用于土地估价的定级成果及资料； 2）影响农用地地价的因素资料：根据所确定的因素体系并结合当地的实际条件确定农用地基准地价影响因素体系，并调查各评估区片的影响因素状况； 3）农用土地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料，农地征用的补偿标准文件及实际支付标准资料
等； 4）社会经济及土地利用资料：包括当地农村经济发展状况资料，农业和社会经济发展统计资料，土地利用总体规划资料，基本农田保护区资料等； 5）其它资料：如农用地历史地价资料，农业开发和农业生产的政策资料等。 选定标准地块 各个基准地价区片内，根据土壤、日照、灌溉、排水、面积、形状及耕作制度等方面条件，认为较具普遍性的，选择一定数量的宗地作为标准地块。具体选择过程中主要应考虑下列条件： 日照的时间、田面的干湿、保水、排水、旱地的坡度等自然条件属于一般的； 耕作距离、距市场的远近、交通条件等属于一般的； 面积、形状、土壤条件属于一般的； 在标准耕作制度下，土地利用程度、单产水平等一般的； 灾害条件属于一般的。 每个基准地价区片的标准地块数量或面积应占该基准地价区片内田块总数或面积的10--20%。 对于已经开展农用土地分等定级的地区，如果分等定级过程所确定的标准地块数量和分布符合评估基准地价的要求，应直接采用其标准地块。
15年农用地土地使用权估价报告
一、估价的依据 1.土地资源状况：农用地的土地质量、地形地貌、水系等因素对土地 使用价值有着直接的影响，需充分考虑； 2.相关法规政策：《土地管理法》、《农村土地承包法》、《农村土 地使用税暂行条例》等法规对土地使用权的规定，对估价有着重要影响； 3.周边市场情况：农用地估价时，应考虑周边的市场情况，包括土地 的用途、地段、交通、设施等因素； 4.历史经营情况：需要了解历史经营情况，即农民在过去几年中的耕 作方式、农产品的产量与质量、收入等因素，这些都能为估价提供重要依据； 5.财务成本和收益情况：收益标准会影响地租的价值，财务成本较高，如水电费用过高，会影响土地使用权的价值。 二、估价的方法 1.市场法：通过查阅土地交易行情、土地状况等资料，对农用地进行 市场估价，确定适当的土地租金标准。 2.收益法：通过分析农民在土地上的收益，结合土地的市场承包费用 以及其他成本因素，计算出土地使用权的市场价值。 3.成本法：通过了解农用地的耕作过程、经营成本等，计算出土地使 用权已产生的成本和未来的成本，从而得出土地使用权的估价。 4.综合法：综合以上三种方法所得的资料进行比较分析，找出其价值 的共同点和落差点，逐步确定具体的价格。
三、估价的内容 1.农用地的详细情况：包括农用地的用途、面积，地势、地理位置等基本信息； 2.农民的承包经营信息：包括农民的承包年限、承包方式、土地利用率、历史产出情况等信息； 3.参考数据：对于同一地区相似的土地使用权估价，应当提供资料作为参考； 5.详细估价结果：包括土地使用权的具体市场定价、经济效益、土地租金和交易费用等。 农用地土地使用权估价报告是农村地区用于评估和估价农用地土地使用权的重要文件，应该综合考虑周边市场情况、历史经营情况、财务成本和收益情况等因素，采用市场法、收益法、成本法和综合法的方法进行估价。此外，估价报告的具体内容也需要涵盖农用地的详细情况、农民的承包经营信息、估价的数据与方法和详细的估价结果等。
浅谈农用地价格和农用地征用价格
浅谈农用地价格和农用地征用价格 作者：李敬源 来源：《理财·经论版》 2016年第10期 李敬源 农用地价格是指在正常条件下，相对估价期日，依据农用地的自然因素、社会经济因素和特殊因素等，农用地所能够实现的价格。是在村民集体内部流转过程中表现的一种土地价格。 农用地征用价格是指国家征用集体土地农用地时，按照正常条件确定的征用补偿价格。是在政府征地拆迁中所表现的一种土地价格。 其评估结果直接关系到农民的切身利益。故平时我们在测算农用地价格和农用地征用价格的时候应该予以区别对待。 一、农用地价格和农用地征用价格的内涵和估价方法 农用地价格就是我们所说的农用地本身的价格，通常是在村民集体内部流转所体现出来的价格，比如说耕地、水田、养殖水面等农用地本身所体现的价格。 农用地价格常用的估价方法有市场比较法、收益还原法、补偿标准法和成本逼近法。 农用地征用价格是在征地拆迁中所表现出来的价格，其包含农用地价格、社会保障价格和地上附着物的价格。社会保障价格是依据当地的农民的经济发展水平按社会保障区划分。地上附着物是土地上的附属物和青苗，地上附属物为土地上的水沟、水渠、水井等建构筑物，青苗为短期农作物。 农用地征用价格常用的估价方法有市场比较法、收益还原法、综合法、成本逼近法和征用区片价系数修正法【在经济发达的乡镇，政府会颁布农用地征地区片价，农用地区片价等于农用地的基准地价（无限年期）与社会保障价格之和】。 二、估价师在实际操纵中应注意的事项 评估目的一定要清楚明确，两种含义不能混淆。用于村民集体内部流转的地价评估中的价值定义是农用地价格，用于政府征地地价评估中的价值定义是农用地征用价格。 三、举例说明 以河南省某镇六类耕地为例测算说明（运用成本逼近法举例） （一）假设该耕地在农民集体内部流转，测算其农用地价格 计算公式为：P=Ea+Ed+T+R1+R2+R3 P—农用地价格； Ea—土地取得费； Ed—土地开发费；
农用地评估方法
农地市场和农地价格无疑对农地资源的可持续利用具有决定性的重要作用。农地市场和农地价格是现代市场体系中重要的组成部分之一，且农地市场也是基础市场，农地价格是市场基本价格体系构成部分，对区域市场的建立和发展具有基础性作用，决定着一个区域的部分商品价格起始水平和价格体系。农地资源有价的观念意识必须为越来越多的人所具备，以价格作为主要手段，决定其经济行为。农地价格及其评估，对于建立健全我国农地市场，促进农地资源持续利用，优化农地资源配置等具有重要的意义。考试大小编收集 1.农地价格与农地资源配置 经济运行机制包含价格机制，而价格机制是经济运行机制的核心和主要内容。一定模式的价格机制来源于它所处的经济运行机制的模式。建立主要由市场形成价格的机制是社会主义市场经济体制的客观要求。社会主义市场经济体制，就是要使市场在政府宏观调控下对资源配置起基础性作用，使经济生活遵循价值规律的要求，适应供求关系的变化，通过价格杠杆和竞争机制的功能，把资源配置到效益较好的环节中去。在社会主义市场经济中，要使市场在政府宏观调控下对资源配置起基础作用，就必须使资源以市场为导向进行流动，使生产要素商品化。农地在生产过程中也是重要的生产要素之一，因此，农地必须商品化，使其在市场中合理流动，达到最优配置。价格是市场的灵魂，市场依靠价格来运行，价格是市场最敏感的标志，价格的变化将影响人们之间的利益分配，影响商品的供求关系和商品经营者问的竞争，促使资源优化配置。建立农地资源价格体系，可以纠正“农产品低价、农地资源无价”的价格扭曲现象，使农地资源的开发与利用形成合理的运行机制，提高农地资源开发利用效率。通过农地价格的变动，引起供给和需求、生产和消费的变动，从而影响社会资源的流动，实现农地资源合理配置。对农地资源价格的认识与补偿，是合理利用及保护农地资源的重要手段，但需要政府采取强有力的措施予以实施，即需要政府通过行使“征税权、禁止权、处罚权及交易成本”等权力，制定相应的税收政策、价格标准体系二达到有序合理的开发、利用农地资源、配置农地资源，实现农地资源持利用的目标。 2.农地价格评估思路 科学、合理地评估农地价格，有利于农地资源优化配置，有利于农地市场的培育与规范。由于农地资源的特殊性及其市场发育的不完善，建立农地价格体系，使农地资源进行流转，达到合理配置，是当前农地制度改革的重要任务之一。农地价格具有一般地价特征，是一种二元价格，即农地价格系由农地物质价格和农地资本价格（即由社会对农地资本支付过多的社会价值价格和农地资本个别劳动价值价格二者构成），三者中前两者形成农地虚幻价格，后者为农地的真实价格。农地价格往往与第一产业的产品价格形成之间有着密切的联系。第一产业产品为初级产品，其劳动对象就是自然界的天然财富，因而生产受自然条件的影响较大，再生产周期较长。第一产业产品价格是以劣等条件下平均成本为定价的主要依据，这样的劣等条件系指全国或区域范围内的劣等条件，是个相对概念。因此，中等以上条件下的农地可以获取一定级差地租。级差地租的存在使第一产业的产品必须实行分区定价，即实行地区差价，同一产区内规定的一个统一的价格，不同产区的价格水平有所不同。农地（尤其耕地）价格是一切其它用地价格的基础，农地资源以其收益能力为价格的基础，土地生产力、生产成本、利用方式因地而异，导致农地纯收益的差异也决定了农地价格的千差万别。针对目前我国农地市场不发育的特点，农地估价评估应首先从土地使用价值人手，通过对农地自然、经济等条件的评定，揭示土地质量等级，然后根据农地收益等评估地价相关资料，采用不同的估价方法，评定出农地价格。即先分等定级，再估价。农地分等定级依据农地的自然属性进行，以界定农地在社会经济条件最优化利用下可能达到的自然生产潜力，体现最大预期效益原则，在此基础上对社会经济条件加以修正，实现现实生产力或收益最大化。估价中先测定基准地价，使其成为具有明确用地条件的地价，为科学地确定各宗农地价格提供依据。 3.农地分等定级
农用地分等定级与估价方案
农用地分等定级与估价方案 农用地分等定级与估价方案是一个重要的农业政策，它对于土地利用和农业生产起着至关重要的作用。本文将探讨农用地分等定级的意义、现有的分级方法、估价方案以及未来的发展趋势。 一、农用地分等定级的意义 农用地分等定级是为了合理利用土地资源、优化农业结构，因此它有以下几个方面的意义： 1. 制定土地政策。不同地区的土地情况不同，制定相应 的政策需要从土地等级、使用目的、保护措施等因素综合考虑。 2. 保护农用地。农用地作为农业生产和食品安全的重要 基础，必须得到切实的保护，使其不被非农业投资和房地产等领域的扩张侵蚀。 3. 促进农业生产的发展。在分级的基础上，确定哪些土 地用于种植粮食，哪些用于养殖、果树等比较经济的农业作物，有利于提高农业生产的效益和品质。 二、现有的农用地分级方法 目前，我国对于农用地的分级主要有如下三种方法：
1. 用地质条件划分等级法。这种方法是根据地质条件的 差异来判断土地的适宜度，比如土层深度、土壤稳定性、坡度等，分为优、良、中、差四个等级。 2. 农林区位分级法。这种方法是从农业与林业产业的角 度来看待土地，根据不同土地的具体定位，分为一等、二等、三等、四等四个等级。 3. 评估法。这种方法是通过土地价值的评估来划分等级，评估方法多样，主要包括市场估价法、收益现值法、土地离散属性法等。 三、估价方案 估价方案是对于土地价值的一个评估，是决定农用地分级的一个重要因素。评估方法的选择需要考虑下面几个方面： 1. 市场估价法。这种方法是根据市场情况，察看周围的 同类土地的交易价格，通过比较确定土地的估价方案。 2. 收益现值法。这种方法是通过土地的产出与市场价格 等进行计算，来确定土地的估价。具体的计算方法需要考虑耕作方式、作物品种、气候条件等因素。 3. 土地离散属性法。这种方法是根据土地位置、用地目的、土地出让标准等因素，来计算土地估价。常用的计算方法包括多元线性回归、主成分分析法等。 四、未来的发展趋势
农业用地资产评估方法
The biggest reason for a person's failure is that he lacks sufficient confidence in his own abilities, and even thinks that he is bound to fail.简单易用轻享办公（页眉可删） 农业用地资产评估方法 1市场比较法 市场比较法是对比相同或相近情况下同类农地资源的价格 来确定待估农地价格的方法，即根据同一市场中近期发生的类似农地交易案例，结合市场行情，对案例交易价格进行交易情况修正、期日修正、区域因素修正、个别因素修正、年期修正等(园地、林地尚需考虑成熟度)得到待估农地的价格。市场长期趋势法是根据已有市场上农地价格的变化及其趋势，结合农地供求关系的预测、供给弹性和需求弹性计算等，对某类农地资源进行价格评估，此法特别适用于农地市场发育较好、运行较规范的情况。 2收益还原法 收益还原法实际上是将农地收益视为一种投资，以获取利润为目的，虚拟利润以平均利润率为准计算，将未来利润还原为现值总和的方法。采用此法的关键是如何确定纯收益与还原利率。纯收益可从总收益中逐一扣除资本、劳动等生产要素及其收益后得到，或运用系统规划的方法求取农地资源的影子价格，这个影子价格便是纯农地收益。农地还原利率应以行业平均利润率为基础，结合农地经营的风险程度确定。同样，收益倍数法是收益还
原法的一种较为简单的形式，据此方法，农地价格是农地收益或若干年农地收益平均值的若干倍，这个倍数一般由交易双方协议，或由政府根据市场实际成交情况确定。 3成本逼近法 成本逼近法是以未利用土地或废弃地取得费用、农地开发费用为基本成本，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上基本投资应产生的利润与利息，以及应纳税金构成基础价格，结合市场供求状况、收益年限与待估宗地区位条件，评估出农地价格。 4基准地价法 首先依据农地综合质量评价计算分值，划分农地等级，其次在各等级内确定标准田或抽样，用收益还原法计算地价，最后参照同等级内各地块的综合质量分值和标准田价格(或抽样地块平均价格)，比较修正得到各等级农地基准地价，并确定出宗地地价修正系数。 ①收集各分等定级单元(或标准田)的农地产出、收益、费用、收益分配等方面的资料，根据农地内部生产情况，对各类生产用途的收益和分配进行面积加权平均，作为农地单元的平均收益、成本。
农用地基准地价评估策略探讨
农用地基准地价评估策略探讨摘要 农用地基准地价不具有具体的评价收费标准，在土地使用权流转的过程中， 基准地价会受到土地年限、土地面积、容积率、土地形状等多种因子影响。因此，为实现农用地基准地价的公平、精准评估，相关部门和专家一直都在研究探讨农 用地基准地价评估策略。本文为研究农用地基准地价评估策略，围绕基准地价概念，评估原则进行分析，最后结合先进方法探讨农用地基准地价评估有效策略。 关键词：农用地；基准地价；评估 我国正在加快农用地的合理化交易，从而促进土地流转，并且为农用地合理 定价和交易构建公平和公正的渠道。而其中，农用地基准地价的评估是极为关键 的一环。农用地基准地价合理评估，有利于保证农民的合法权益，继而实现土地 市场标准化，为我国日后的土地交易发展打好基础。而当前，我国部分地区关于 农用地基准价评估缺乏经验，各地区评估标准不同，导致评估市场紊乱，严重影 响到农用地合理建设工作。因此，建设农用地基准评估策略，对于农用地市场化 评估有非常重要意义。 1.基准地价的分析 基准地价是当地政府根据土地等级不同、地域不同，根据土地相关经济算法 而提出的基准价，是对一段时间内土地估价平均值的确定[1]。 基准地价是土地价格的一个常规指标，其具体是指反映不同级别土地农用对 收益差异的数值。但并非土地的真实价格。土地价格在某种程度上是对土地收益 情况的反映，其会受到土地周围自然条件以及社会经济发展等因素的影响。 当前，我国各地区农用地基准地价均按照《农用地估价规程》完成定价，该 规范中指出农用地基准价应该根据土地权力期限、土地所属类型以及农田基础建 设的基本情况而定[2]。
农用地宗地估价
农用地宗地估价 一、不同利用类型的农用地宗地估价 （一）耕地地价的评估 耕地包括灌溉水田、望天田、水浇地、旱地、菜地等。 1．耕地地价的影响因素 根据本章第一节中所确定的因素体系并结合耕地的利用性质确定耕地的地价影响因素。根据耕地的利用方式，可以分为水田与旱地。在确定水田的地价影响因素时，要注意保水能力、水源条件、灾害性气候等因素对地价的影响。在确定旱地的地价影响因素时，要注意地块形状、地形坡度、灌溉条件、灾害性气候等因素对地价的影响。 2．耕地地价的评估方法 耕地地价评估根据其利用状况和所处地区条件，可采用收益还原法、市场比较法、评分估价法和基准地价修正法等；如果是新开发整理的耕地，可采用成本逼近法；如果是待开发的耕地，可采用剩余法。 3．耕地地价评估的技术要点 （1）在评估耕地价格时，应首先根据土地所处区域条件、近3年来耕地的实际耕作状况及可能的新的耕作利用方式，确定耕作制度、复种指数等，并根据其耕作制度分析其利用状况及收益能力。 （2）要充分考虑农田基本设施对耕地价格的影响，包括引水渠、排水渠、田间道路、机耕道路等，分析其可用程度对地价产生的影响，对于通过性设施可能产生的负面影响也应充分考虑。 （3）用收益还原法评估耕地地价时，其估价结果的可信度主要取决于土地的预期纯收益和还原率的准确与否。在测算耕地纯收益时，总收益和总费用的测算要全，一般宜采用实测的方式，即具体计算待估宗地在1年内各种产出物的经济价值和各种投入的费用总和，收益及费用数据应采用近3年的平均值。 （4）采用市场比较法时，应注意区分比较案例的交易对象与评估对象的构成是否一致，即交易对象是否包括地上农作物、农田设施等，如果不一致应进行一致性调整。比较案例的利用方式和耕作制度也应与评估对象一致。 （二）园地地价的评估
农用地租金评估方法
农用地租金评估方法 随着农业现代化进程的加快，农用地租金评估成为了一个重要的问题。农用地租金的高低，不仅影响到农民的收入，也影响到土地的流转和利用效率。因此，如何正确评估农用地租金，成为了一个迫切需要解决的问题。 一、农用地租金的概念和作用 农用地租金是指农民将自己的土地出租给他人所获得的收益，也就是土地的租金。农用地租金是农民的重要收入来源之一，也是农业生产中不可或缺的一部分。农用地租金的高低，不仅影响到农民的收入水平，也影响到土地的流转和利用效率，因此，正确评估农用地租金具有重要的意义。 二、农用地租金评估的方法 1.市场法 市场法是指根据市场供求关系来确定农用地租金的方法。这种方法主要是通过市场调查和比较，来确定相似土地的租金水平，从而确定该地区农用地的租金水平。这种方法的优点是简单易行，参考性强，但是由于市场的波动性和不确定性，容易出现误差。 2.成本法 成本法是指根据农用地的生产成本来确定租金的方法。这种方法主要是通过计算农用地的生产成本，包括土地的耕种成本、种子、肥料、农药等成本，来确定租金水平。这种方法的优点是科学可靠，但是由于农用地的生产成本受到多种因素的影响，如天气、气候等，容
易出现误差。 3.收益法 收益法是指根据农用地的收益来确定租金的方法。这种方法主要是通过计算农用地的产量和市场价格，来确定租金水平。这种方法的优点是能够考虑到农用地的实际收益情况，但是由于农用地的收益受到多种因素的影响，如天气、气候等，容易出现误差。 三、农用地租金评估的注意事项 1.要考虑到地区的不同 不同地区的农用地租金水平是不同的，因此，在进行农用地租金评估时，要考虑到地区的不同，不能一概而论。 2.要考虑到土地的品质 土地的品质对租金的影响非常大，因此，在进行农用地租金评估时，要考虑到土地的品质，不能只看面积。 3.要考虑到市场的变化 市场的变化对农用地租金的影响非常大，因此，在进行农用地租金评估时，要考虑到市场的变化，不能只看当前的市场情况。 四、结论 农用地租金评估是一个复杂的问题，需要综合考虑多种因素。在进行农用地租金评估时，需要根据具体情况选择合适的评估方法，并考虑到地区、土地品质和市场的变化等因素。只有这样，才能够得出科学合理的农用地租金水平，促进农业的发展和农民的收入水平提高。
农用地分等定级与估价方案(全文)
农用地分等定级与估价方案(全文) 一、基本情况 *市区面积2913平方公里，辖14个镇、2个乡、4个办事处、1个开发区。东临庄河市，西接瓦房店市，南与金州区毗邻，北与盖州市接壤，地势北高南低，西高东低，地形大体分为北部低山区，中南部丘陵平原区，属辽东半岛低山丘陵区，全市共涉及151幅图。耕地总面积为942.1平方公里。其中坡度小于5的有662.7平方公里，坡度大于5小于25的有278平方公里，坡度大于25的有1.4平方公里。 二、工作任务 1、根据农用地的自然属性与经济属性，对农用地的质量优劣进行综合、定量评定，并划分等别、级别，在完成农用地定级工作的基础上，进行农用地基准地价评估，确定农用地不同级别、用途的基准地价，以基准地价为基础，建立宗地评估修正体系，计算各宗地地价，即建立农用地等、级、价体系。 2、完成农用地分等定级与估价成果汇总与数据库建设，其中包括：农用地分等成果汇总与建库；农用地定级与估价成果汇总与建库；农用地分等、定级标准样地体系的建设、成果汇总与建库。 三、工作计划 1、20*年3月中旬完成农用地分等定级与估价工作培训。 2、20*年3月～20*年4月，资料收集整理及分值计算，划
出土地等级，完成农用地分等工作。 3、20*年4月～20*年6月，完成农用地定级成果工作。 4、20*年6月～20*年8月，完成农用地估价工作。 5、20*年8月～20*年10月，提交分等定级与估价成果，由省厅主管部门验收。 四、技术路线和方法 （一）农用地分等的技术路线和方法 1、技术路线：我市农用地分等工作以20*年完成的1：10000土地利用现状图和相关的农用地面积数据为基础，广泛搜集各种农用地自然条件、土地利用和区位条件等方面资料，首先采有因素法计算农用地自然质量分、依据主导因素原则和区域分异原则，将行政区按地形、地貌等特征差别划分指标区，确定各指标区的分等因素因子，采纳特尔菲法确定其权重。采纳“叠置法”、“地块法”划分分等单元，以农用地分等评价单元图，得到各分等因素分值，得到分等单元的农用地自然质量等指数。其次，利用省内二级区土地利用系数修正土地的自然质量，得到农用地利用等指数，使分等结果接近土地的实际产出水平。然后，在样点调查的基础上，计算样点指定作物“产量－成本”指数，划分经济利用系数等值区，得到各等值区的土地经济利用指数，修正农用地利用等指数，计算出农用地等别进行检验、校核和调整后，确认农用地等别。 2、工作步骤：我市分等工作将分以下几个阶段进行：
农用地与农用地价格
农用地与农用地价格 一、农用地的概念及特征 （一）农用地概念 关于农用地的概念，目前不同的学者有不同的理解。一般说来主要包括以下三种意见。 （1）农用地是直接用于农业生产活动的土地。按照《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第二次修正）第四条规定，这里的农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；全国农业区划委员会和土壤普查专业组编制的《土地利用现状分类及其含义》中认为，我国农用地是指农林牧副渔各业生产用地，大体包括耕地、园地、林地、草地和陆地水面等；林英彦先生也认为广义的农用地应包括耕地、园地、牧地、旱地、鱼池、草地、林地等用地类型。 （2）农用地与农地同义，即通常所说的耕地。《农用地大词典》（1991，马克伟）的解释就属于这一类。在日本，农用地专指以耕作为目的的土地，在其有关农业振兴领域中称作农用地等的土地，是指农地、牧地、林牧混合地以及土地保护或土地利用所必需的设施用地（田间道路用地等）和畜舍、温室等农用设施用地。 （3）农用地是直接和间接用于农、林、牧、副、渔等各业农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、池塘、沟渠、田间道路、可垦荒地及其他生产性建筑物或设施所占用的土地。这与前苏联农用地含义大致相同。在前苏联，农用地是指农业需要或预定用于这一目的的所有土地。 对农用地的理解差异源于在特定的环境下，对同一个概念赋予不同的内涵和外延。依据中华人民共和国国土资源行业标准《农用地估价规程》（TD／T1006－2003），农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。本教材中的农用地概念就是取义于此。 （二）农用地特征 农用地是自然形成和人类劳动的共同产物，是自然、经济和历史的综合体。相对于非农业用地而言，农用地具有以下特征。
农用地基准地价评估
2010土地估价师案例分析辅导：农用地基准地价评估的方法(1) (1)样点地价平均法 ①评估步骤 采用样点地价评估基准地价，是在农用土地定级基础上，调查农用地投入产出样点资料和市场交易样点资料，并计算样点地价，以样点地价的平均值评估并确定农用地基准地价。具体评估步骤如下： a)资料调查； b)按农用地级别确定农用地的土地利用类型； c)投入产出资料抽样调查； d)利用投入产出资料分析计算土地利用纯收益，并以此计算样点地价； e)利用市场交易案例资料，计算样点地价； f)根据所测算的样点地价资料，计算各级别基准地价。 ②资料调查的容和要求 a)资料和外业调查的容 ●农用地定级成果资料：包括土地级别图、土地定级工作报告和技术报告、其它能用于土地估价的定级成果及资料； ●农用土地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料，农地征用的补偿标准文件及实际支付标准资料等； ●社会经济及土地利用资料：包括当地农村经济发展状况资料，农业和社会经济发展统计资料，土地利用总体规划资料，基本农田保护区资料等； ●其它资料：如农用地历史地价资料，农业开发和农业生产的政策资料等。 b)资料和外业调查要求 ●资料调查应以区片为单位进行，按土地级别或行政区域进行归类整理； ●调查、收集到有关地价样点资料要按实地位置标注到估价工作底图上，并建立样本资料数据库； ●农用地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料和农用地效益资料中的价格指标均以元为单位，面积指标均以平方米为单位，指标数值准确到小数点后一位； ●样点调查应符合数理统计要求。 ③确定土地利用类型 根据土地利用现状分区同时考虑土地利用总体规划的土地利用分区及土地用途管制的土地利用类型要求，确定各级别的主要用地类型。 ④投入产出样点和市场交易资料调查 农用地投入产出样点资料调查采用抽样调查方式。市场交易样点资料调查，在市场资料充足的情况下，采用抽样调查；在市场资料不足的情况下，采用全面调查。 a)调查样点的要求 ●样点单位可以是一定面积的地块，也可以是某一农户种植的相同用地类型的地块，地块面积应适中； ●样点抽样采用分类抽样调查，即按用地类型分别进行抽样调查；
农用地估价技术报告
农用地估价技术报告 本报告所评估的待估宗地地价定义依据农用地估价的技术规程和相关文件规定，以及待估宗地的实际情况为依据。在评估期日，待估宗地已经具备了一定的开发条件，包括通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海提防护设施等，同时也具备了一定的养殖用地相应的土地平整的开发水平。因此，本报告所评估的待估宗地的地价应该是基于这些实际情况确定的。 第二部分估价方法和过程 一、估价方法 本次估价采用了收益法和比较法相结合的方法。具体来说，我们首先根据待估宗地的实际情况和相关规定，确定了待估宗地的使用年期、面积、土地权利、养殖制度等关键因素，然后根据这些因素，计算出待估宗地的预期收益。同时，我们还对周边区域的土地市场进行了调研和分析，采用比较法确定了待估宗地的市场价值。 二、估价过程
在估价过程中，我们首先对待估宗地的实际情况进行了详细的了解和调查，包括宗地位置、周边环境、土地利用情况等方面的情况。然后，我们根据相关规定和实际情况，确定了待估宗地的关键因素，包括使用年期、面积、土地权利、养殖制度等。接着，我们采用了收益法和比较法相结合的方法，计算出了待估宗地的预期收益和市场价值。最后，我们对估价结果进行了核实和审查，确保估价结果的准确性和可靠性。 第三部分估价结果和分析 一、估价结果 经过我们的估价，待估宗地的国有农用地使用权抵押价格为××万元。 二、估价分析 待估宗地位于××市，具备一定的开发条件和市场潜力。 根据我们的估价结果，待估宗地的国有农用地使用权抵押价格为××万元，这一价格相对合理，可以为委托方提供客观、公 正的土地价格标准，并为其向银行进行土地抵押贷款提供支持。同时，我们也建议委托方在后续的土地开发和资产处置过程中，
农用地分等定级第四章 农用地估价
第四章农用地估价 4.1 农用地估价的基本原则和方法 4.1.1 农用地价格的特点与分类 1）农用地价格的基本特点 农用地作为一种资源性资产，其价值是农用地生产力决定的生产力价格和农用地的无形价值之和。在我国土地资源特别缺乏的情况下，农用地的无形价值更加重要，它主要指农用地的存在对农民所具有的社会保障及为社会提供粮食安全作用而产生的社会稳定功能，以及农用地的存在对保持良好的生存环境所具有的生态环境功能这两种功能价值之和。但现实经济活动，农用地价格得到体现的主要是生产力价格即经济收益价格。 当前，以生产力或经济收益价格为主体的农用地价格，具有以下特点： （1）以其收益能力作为价格基础。土地生产力、生产成本和利用方式因地而异，导致土地纯收益的差异，也决定了土地价格的不同。 （2）价格评估难。由于依法转让的农用地案例较少，运用市场法和长期趋势法比较困难，通常采用收益法评估。但同块土地因作物种类不同，生产水平有很大差异，收益计算很难精确，所以此法实际运用中也存在困难。 （3）价格具有不确定性。土地在作为农用地使用时可按照土地收益确定价格，如果农用地转为非农用地，土地市场售价应按照未来预期收益扣除未来的开发成本定价。由于影响地租地价的因素的多样性和动态性，也加剧了地价的不确定性。 （4）农用地价格水平式其他用地价格的基础。如农村非农用地的价格可参考农地价格，并经加权修正得到。 2）农用地价格的分类 根据市场流通交易的类型，农用地价格可分作农用地承包价格、农用地转包价格、农用地租用价格、农用地抵押价格和农用地拍卖底价等。根据价格的适用空间范围，农用地价格可分为宗地地价、基准地价两种类型。根据农用地功能，可分为农用地经济收益价格、农用地生态收益价格和农用地社会收益价格等类型。 根据农用地所转向经营主体的差异，农用地价格可分为3个类型：①农用地内部流通价格。它是农用地在不改变用途的前提下，在农业经营主体之间流通的价格，价格水平取决于农用地的生产能力及农用地质量，因而又称为农用地质量价格。流通中虽然土地使用权和所有权有可能发生变动，但土地利用类型和方式不发生变化；②农用地内部转用价格。它是农用地转为集体非农用地的价格，价格水平不仅取决于农用地的生产能力及农用地质量，而且也取决于转用后的土地利用类型与方式。转用中不仅土地利用类型发生变化，而其土地使用权要发生变化，而所有权不变。③农用地征用价格。它是农用地被征为国家建设用地的价格。土地所有权、使用权和利用类型和方式均发生变化。
农地农用地经济价值收益法评估探讨.doc
农地农用地经济价值收益法评估探讨
农地经济价值收益法评估探讨 摘要：造成农地征收矛盾和使用权流转不畅的重要原因之一是补偿标准和流转价格不合理，合理评估农地经济价值对解决这一问题有积极意义。科学评估农地经济价值需对《农用地估价规程》中相关参数取值进行修正，包括农地年纯收益的剪刀差修正和农业经营利润修正、报酬率的价格指数修正等。以郑州市为例，农地经济价值的收益法评估结果显示，农地平均经济价值水平达到77568元/亩，116元/M2，与之相较，2013年郑州市征地平均区片价标准依然偏低。 关键词：农地；经济价值；收益法；剪刀差；郑州市 A Discussion on Evaluation of the Economic Value of Agriculture land by the Income Method ZHU Xiao-gang1,2 (1.Henan radio ＆Television University，Zhengzhou 450008 Hennan.2. Zhengzhou Vocational University of Information and Technology, Zhengzhou 450046 Hennan.)
业生产收益会呈增长趋势，因此加入参数s，采用纯收益按一定比例增长的公式，使评估结果适应农业发展的实际。 2农地征收中经济价值的收益法评估 农地征收意味着农地所有权由集体转为国家，农民集体将永久失去所有权及其未来可能产生的一切收益。根据不动产估价最高最佳原则，应该在合法前提下充分估测农地的预期收益，并合理确定收益法评估中其它参数取值，以使评估价格最大程度反映农地价值。 2.1确定农地年纯收益 根据《规程》，纯收益为土地年总收益与总费用的差，总收益和总费用分别按照土地产出和生产消耗的市场价格确定。年总收益是指农地按法定用途，合理有效利用土地所取得的持续、稳定的客观正常年收益。年总费用是指农地的使用者在进行生产经营活动中所支付的年平均客观费用。确定年总收益和总费用时应根据农用地生产经营活动方式（直接生产经营和租赁经营）进行具体分析。鉴于农村土地租赁市场尚不成熟，以农地直接生产经营方式讨论年纯收益的求取。直接生产经营方式下，用农产品年收入（包括主产品收入和副产品收入）作为年总收益，具体按农产品产量和正常市场价格计算。以农用地维护费和生产农产品的费用之和作为总费用。农用地维护费一般指农用地基本配套设施的年平均维修费用；生产农产品的费用一般包括生产农产品过程中所必须支付的直接及间接费用，如种苗费、肥料费、人工费、畜工费、机工费、农药费、税费、利息等。依照《规程》按这样的思路求取年纯收益存在两个方面的问题：其一，没有考虑工农业产品之间的剪刀差造成的纯收益的失真；其二，没有考虑对合理农业利润的扣除，导致纯收益不完全来自土地自身。因此，求取农地纯收益需进行该两个方面的修正。 2.1.1农地年纯收益的剪刀差修正 出于粮食安全保障战略考虑，我国实行土地用途管制制度，以土地利用规划限制了农民将农地向高收益利用类型转换的权利，从而使从事农业生产失去了获取社会平均利润的机会，导致农产品价格低于价值，而农业生产中必须投入的工业产品正好与之相反，这就导致了工农业剪刀差。“三农”问题专家陈锡文认为，从1953年实行农产品的统购统销到1985年取消统购统销期间，农民
农用地分等定级估价实施计划方案(细则)
农用地分等定级估价实施方案 1总则 1.1农用地分等定级估价的目的与任务 1.1.1农用地分等定级的目的 农用地分等定级估价的主要目的是： （1）为贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》，对农用地进行科学、合理、统一、严格管理，提高农用地管理水平提供依据； （2）为科学量化农用地数量、质量和分布，实施区域耕地占补平衡制度和基本农田保护制度提供依据； （3）为理顺土地价格体系、培育完善土地市场，促进土地资产合理配置，开展土地整理、土地征用补偿、农村集体土地使用权流转等工作提供依据； （4）为实行农业税制改革，公平合理配赋征收农业税提供依据。 1.1.2农用地分等定级估价的任务 根据农用地的自然属性和经济属性，对农用地的质量优劣进行综合评定，并划分等别、级别；并在正常的市场条件下，针对农用地的不同级别，按照不同利用类型，相对一定的估价期日，确定农用地基准地价。 1.2农用地分等定级估价的对象 农用地分等定级估价的工作对象是行政区内现有农用地和宜农未利用地，不包括自然保护区和土地利用总体规划中的永久性林地、永久性牧草地和永久性水域。 1.3农用地分等定级估价的体系说明 农用地分等定级估价采用“等”和“级”两个层次，并在级的基础上确定级别基准地价的工作体系。 农用地分等农用地等别是依据构成土地质量稳定的自然属性和社会属性，在全国范围内进行的农用地质量综合评定。农用地等别划分侧重于反映因农用地潜在的（或理论的）区域自然质量、平均利用水平和平均效益水平不同，而造成的农用地生产力水平差异。 农用地分等成果在全国范围内具有可比性。
农用地定级农用地级别是依据构成土地质量的自然因素和社会经济因素，根据地方土地管理工作的需要，在行政区（省或县）内进行的农用地质量综合评定。农用地级别划分侧重于反映因农用地现实的（或实际可能的）区域自然质量、利用水平和效益水平不同，而造成的农用地生产力水平差异。 农用地定级成果在县级行政区内具有可比性。 农用地估价农用地价格是指在正常市场条件下，相对估价期日，依据农用地的自然因素、社会经济因素和特殊因素等，农用地所能够实现的价格。农用地估价是评估农用地基准地价，是针对农用地不同级别或不同均质区片，按照农用地不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的级别平均价格。 1.4农用地分等定级估价的原则和理论依据 1.4.1农用地分等定级估价的原则 （1）综合分析原则 农用地质量是各种自然因素、经济因素综合作用的结果，农用地分等定级应以对造成等级差异的各种因素进行综合分析为基础。 （2）分层控制原则 农用地分等定级以建立不同行政区内的统一等级序列为目的。在实际操作上，农用地分等是在国家、省、县三个层次上展开，农用地定级主要是在县级进行。不同层次的评价成果都必须兼顾区域内总体可比性和局部差异性两个方面的要求。在标准条件下，建立分等定级评价体系，进行综合分析，将具有类似特征的土地划入同一土地等或土地级。 （3）主导因素原则 农用地分等定级应根据影响因素因子的种类及作用的差异，重点分析对土地质量及土地生产力水平具有重要作用的主导因素的影响，突出主导因素对土地分等定级结果的作用。 （4）土地收益差异原则 农用地分等定级既要反映出土地自然质量条件、土地利用水平和社会经济水平的差异及其对不同地区土地生产力水平的影响，也要反映出不同投入水平对不同地域土地生产力水平和收益水平的影响。 （5）定量分析与定性分析相结合原则 农用地分等定级应尽量把定性的、经验的分析进行量化，以定量计算为主。对