第3章资产评估的基本方法

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直接法中使用频率较高的几种方法： 1.市场售价类比法* 市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础，考 虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间 等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估 算出评估对象价值的方法。其计算公式为： 资产评估价值＝参照物售价十功能差异额十时间差 异值十……十交易情况差异额 资产评估价值＝参照物售价×功能差异修正系数 ×……×时间差异修正系数
所处地区 用地性质 土地类型 交易日期 单位价格 地块面积
住宅 空地 2007.4.2 870元/M2 225M2
600M2
地块形状
地势 地质 基础设施 交通状况 正面路宽 容积率 剩余使用年 23 限
长方形
平坦 普通 较好 很好 8m 6 35年
长方形
平坦 普通 完备 较好 6m 5 30年
长方形
(1 10.5%) 3800 3932 （元 / 平方米） (1 6.8%)
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例6：已知某资产在2006年1月的交易价格为300万 元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化 情况如下：2006年1～4月的环比价格指数分别为 103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。评估对象于 2006年10月的评估价格最接近于： 300× 103.6% × 98.3% × 103.5% × 104.7% = 331.1（万元）
⑤进行区域因素修正。交易实例A与待估土地处于同 一地区，无需作区域因素修正。 交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表 判断。本次评估设定待估地块的区域因素值为100， 则根据表各种区域因素的对比分析，经综合判定 打分，交易实例B所属地区为88，交易实例C所属 地区为108，交易实例D所属地区为100。
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交易实例A 坐 落 略
临近
交易实例B 略 类似 住宅 空地 2007.3.3 820元/M2 380M2
交易实例C 略 类似 住宅 空地 2006.10.4 855元/M2 320M2
交易实例D 略 类似 住宅 空地 2006.12.5 840元/M2 450M2
评估对象 略 一般市区 住宅 空地 2007.10.3
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运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：
资产的功能：功能越好，价值越大。 资产的实体特征和质量 市场条件：供不应求，价格偏高；供过于求， 价格偏低。 交易条件：交易批量、交易动机、交易时间等。
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四、市场法中的具体评估方法 （一）直接比较法 直接比较法，是指利用参照物的交易价格，以评估 对象的某一或若干基本特征与参照物的同一及若干基本 特征直接进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基 本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而 得到评估对象价值的一类方法。 评估对象价值＝参照物成交价格×修正系数1 × 修正系数2 × … ×修正系数n 或 评估对象价值＝参照物成交价格±基本特征差额1 ±基本特征差额2 ± … ±基本特征差额n 优点：直观简洁、便于操作； 缺点：要求的可比性较高。
（相同）10 （稍差）8
（稍近）12
(稍近)12 （相同）12
（相同）10
（相同）10 （稍好）12
公共设施完备状况
水、大气、嗓音污染状况 周围环境及景观
（相同）10
（相同）10 （相同）8
（稍好）12
（相同）10 （相同）10
（相同）10
（相同）10 （稍差）8
综合打分
26
88
108
100
⑥进行个别因素修正。 A.经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充 分利用，另外环境条件也比较好，故判定比各 交易土地价格高2%。 B.土地使用年限因素的修正。交易实例B、D与待 估土地的剩余使用年限相同无需修正。交易实 例A、C均需作使用年限因素的调整，其调整系 数测算如下（假定折现率为8%）： 年限修正系数＝[1-1/(1+8％)30] ÷[1-1/(1+8 ％)35]＝0.9659
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二、市场法的基本前提
1.要有一个活跃的公开市场； 2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。 资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面： （1）功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或 相似； （2）市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争 状况和交易条件等； （3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长， 应在一个适度时间范围内。
第二章 资产评估的基本方法
学习目的 掌握市场法、收益法、成本法； 掌握三种基本方法的适用范围。
本章重点
对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解， 特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含
义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。
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主要内容 第一节 第二节 第三节 第四节 市场法 收益法 成本法 评估方法的选择
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5.成新率价格调整法
适用于评估对象与参照物之间仅存在成新程度 方面差异的情况。 资产评估价值＝参照物成交价格×（评估对象成 新率÷参照物成新率） 其中： 成新率=资产的尚可使用年限÷（资产的已使 用年限+资产的尚可使用年限）
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如果参照物与被评估对象的差异不仅仅体现在某一基 本特征上： 上述方法的运用就演变成参照物与被评估对象各个基 本特征修正系数的计算了。主要有以下修正系数： 交易情况修正系数（正常交易情况/参照物交易情况） 功能价值修正系数（评估对象生产能力/参照物生产 能力） 交易时间修正系数（评估对象的定基价格指数/参照 物的定基价格指数） 成新程度修正系数（评估对象成新率/参照物成新率）
成本法
成新率
价格指数法 生产能力比例法 统计分析法
观察法 使用年限法 修复费用法 收益额
收益法
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折现率
收益期
主要内容 第一节 第二节 第三节 第四节 市场法 收益法 成本法 评估方法的选择
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市场法
一、市场法的基本含义 市场法是指利用市场上相同或类似资产的近期交易价格，经 过直接比较或类比分析，以估算资产价值的各种技术方法的 总称。运用已被市场检验了的结论来评估被评估资产，容易 被当事人接受，是资产评估中最为直接、最具有说服力的方 法之一。 基本思路：根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法 判断资产价值的评估技术规程。一般来说，一个理性的投资 者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上 具有相同用途的替代品的现行价格。 基本公式： 资产评估价值=参照物成交价格×（1±调整系数） 或 资产评估价值=参照物成交价格±差异调整额
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资产评估方法
资产评估方法是实现评定估算资产价值 的技术手段。是在工程技术、统计、会 计等学科中的技术方法的基础上，结合 自身特点形成的一整套方法体系。
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资产评估基本途径和方法
成本法
市场法
收益法 收益途径
未来
成本途径
过去
市场途径
评估基准日
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资产评估方法体系
市场法
直接法 间接法
重置核算法
重置成本
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4.价格指数法（亦称物价指数法）
适用于评估对象与参照物之间仅存在交易时间方面差异 的情况。 资产评估价值＝参照物成交价格×（1+物价变动指数） 运用定基指数修正 资产评估价值＝参照物资产交易价格×（评估基准日资产 定基价格指数/参照物交易期日资产定基价格指数） 运用环比指数修正 资产评估价值＝参照物资产交易价格×参照物交易期日 至评估基准日各期环比价格指数乘积 例4.与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价 格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%，则： 资产评估价值＝10×（1+5％）=10.5（万元）
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参照物与评估对象的差异仅体现在某一基本特征上时： 1.现行市价法 当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象 基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可 以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现 行市场价格作为评估对象的评估价值。 适用于：参照物资产与被评估资产完全相同或高 度相似。 例如：上市流通的股票债券可按评估基准日的收盘 价为评估价值；批量生产的设备、汽车等
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2.市价折扣法 资产评估价值＝参照物成交价格×（1-价格折扣率）
适用范围：评估对象与参照物之间仅存在交易条件方 面差异的情况。 例1.评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全相 同的正常变现价为10万元，评估师经综合分析，认 为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现 资产价值为6万元。 资产评估价值＝10×（1-40％）＝6（万元）
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三、市场法的基本程序及有关指标
（一）选择参照物 ：应3个以上。 （二）在评估对象与参照物之间选择比较因素： 根据不同资产价值形成的特点，选择对资产 价值形成影响较பைடு நூலகம்的因素为对比指标。 （三）指标对比、量化差异 （四）在各参照物成交价格的基础上，调整已 经量化的对比指标差异 （五）综合分析确定评估结果
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例7：(1)评估对象概况。待估地快为城市规划上属 于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为 长方形。 (2)评估该地块2007年10月3日的公平市场交易价格。 (3)评估过程： ①选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实 例，故采用市场法进行评估。 ②收集有关的评估资料 A.收集待估土地资料（略）。 B.收集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物， 具体情况见表。
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⑧采用简单算术平均法求取评估结果。 土地评估单价＝(909+1038+901+942) ÷4 =948（元/平方米） 土地评估总价＝600×948=568800（元）
平坦 普通 较好 较好 8m 6 35年
略正方形
平坦 普通 很好 较好 8m 6 30年
长方形
平坦 普通 很好 很好 8m 6 30年
③进行交易情况修正。经分析，交易实例A、D为正 常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正 常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏 低3%。则各交易实例的交易情况修正率为： 交易实例A：0%； 交易实例B：2%； 交易实例C：3%； 交易实例D:0%。 ④进行交易日期修正。根据调查，2004年10月4日以 来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实 例的交易日期修正率为： 交易实例A：6%； 交易实例B：7%； 交易实例C：12%；交易实例D：10%。