论城市规划与房地产开发的和谐发展

论城市规划与房地产开发的和谐发展

城市规划与房地产开发是城市建设链条上两个相互作用的重要环节。城市规划是城市开发和建设的法定依据,对房地产开发起指导和调控作用。房地产开发接受城市规划的管理和控制,依规运作,在土地批租、税费等方面获取合法的便利和优惠,能够更好地实现开发目标。同时,房地产开发是在依法取得国土使用权的土地上进行基础设施、房屋建设行为,对城市规划也产生积极作用和影响。城市规划与房地产开发是城市中彼此衔接的重要阶段和环节,它们之间是相辅相成的关系。只有巩固和发展二者携手并进的客观基础,做到相互促进、相互协调、和谐发展,才能充分发挥它们的作用和功能。

我国的房地产业在实际运作中，由于起步晚、基础差等种种原因与城市规划的协调发展存在着不和谐之处。从最开始的长期滞后到后来的短期过热，即使在经过调整后的今天，仍有一些矛盾存在。该如何采取措施，才能促使形成房地产业这一地域性很强的产业发展与城市规划发展的良性互动，使房地产业这一基础性、先导性产业更好地在城市发展中发挥作用,这些问题亟待我们的关注。

一、何为城市规划？何为房地产开发？

城市规划即为：研究城市的未来发展、城市的合理布局

和综合安排城市各项工程建设的综合部署，是一定时期内城市发展的蓝图，是城市管理的重要组成部分，是城市建设和管理的依据，也是城市规划、城市建设、城市运行三个阶段管理的龙头。城市规划的任务是根据国家城市发展和建设方针、经济技术政策、国民经济和社会发展长远计划、区域规划，以及城市所在地区的自然条件、历史情况、现状特点和建设条件，布臵城市体系；确定城市性质、规模和布局；统一规划、合理利用城市土地；综合部署城市经济、文化、基础设施等各项建设，保证城市有秩序地、协调地发展，使城市的发展建设获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。

房地产开发一般则指房地产开发企业以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为。

二、城市规划与房地产开发的行为特点

城市规划是一种政府干预行为，规划方案多由政府部门组织编制，具有很强的计划性和政策性，考虑整体利益和长远利益；要建设好城市，必须有一个统一的、科学的城市规划，并严格按照规划来进行建设。城市规划是一项政策性、科学性、区域性和综合性很强的工作。它要预见并合理地确定城市的发展方向、规模和布局，作好环境预测和评价，协调各方面在发展中的关系，统筹安排各项建设，使整个城市

的建设和发展，达到技术先进、经济合理、“骨、肉”协调、坏境优美的综合效果，为城市人民的居住、劳动、学习、交通、休息以及各种社会活动创造良好条件。

而房地产开发是指在依法取得土地使用权后，对地上、地下基础设施和房屋进行的综合开发与配套建设，是一种商品生产和管理的行为。房地产开发多是企业或个人的经济行为，以谋求最大利润为目的，受市场经济规律的制约。这决定了城市规划与房地产开发的不同特点。

三、城市规划与房地产开发的矛盾

城市规划的整体最优和房地产开发的个体最优城市规划考虑整个城市甚至更大区域范围内用地的合理组织，以求达到经济效益、社会效益和生态效益的统一，具有全局性的特点。房地产开发是个体经济行为。开发商从自身利益出发，总是选择区位条件最好的地段，采用收益最大的开发方式，要求更高的容积率。两者的出发点不同导致城市规划与房地产之间产生的必然的矛盾：城市规划在寻求城市发展的整体最优模式，立足于长远考虑。而房地产开发的投资者和开发商最为重要的是如何使投入资金在最短时间内获得最大利润，市场经济成为衡量项目可行性的重要依据。

以上的根本矛盾导致了现代城市建设中经常发生的一些问题。比如：对公共开发的冷落。公共设施是城市发展的基础和必不可少的前提，为社会的利益服务。但以市政设施、绿化、道路等公用设施为主体的公共开发。由于缺少直接的

经济利益，很少有人参与建设。而商品房楼盘则存在过度开发现象，开发方为提高出房率，尽可能增大建筑密度，简单的行列式密集排列，往往导致居住区面貌单调，日照不足，居住环境质量下降等。

如果过份强调长远利益，会失去经济发展的机会；过分强调短期效益，则可能加重未来城市的负担和损害城市公众利益。那么如何协调发展两者之间的矛盾，协调长远利益与短期利益的关系，使城市规划的宏伟蓝图通过房地产开发的短期活动来实现，使城市得到稳步、协调的发展，是我们重点思考的问题。

四、城市规划和房地产和谐发展的举措

运用科学发展观指导城市规划和房地产开发的协调。一方面,要“坚持政府组织、专家领衔、部门合作、公众参与、科学决策的原则”,编制好城市规划,正确引导和带动房地产开发;另一方面,房地产开发要按照城市规划的要求,进行合理开发、科学开发。前者要兼顾后者,后者要服从前者。既不宜过分强调长远利益,失去经济发展的机会,又不可过分强调短期效益,损害城市公众利益,影响城市未来发展,尽量在环境效益、社会效益、经济效益上达成一致。

（一）完善法律法规保障城市规划对房地产开发的引导。目前,我国城市规划大多以终极的理性规划方式为主,难以面对现实中的冲突。规划只是政府部门的政绩与形式,在具体的实施管理中也缺乏相关的法制依据有效保障规划的实

施。所以,我国需要以《城市规划法》为基本依据,建立健全的规划实施办法和监督办法以及区域性技术规范和地方法规,增强城市规划对房地产开发中的风险和不确定性的适应性,提高城市规划的服务意识,调节房地产开发与城市规划的互动关系,以完整的责权约束机制和广泛的监督机制保障规划实施中的强制性,以超前意识指导和引导房地产开发的投资方向、策略,促进房地产业健康发展,保障规划实施中的持续效应。

（二）发挥政府职能协调城市规划和房地产开发的矛盾。城市规划要加强对房地产开发经济的研究,注重土地经济性带来的开发动向,带动房地产开发和城市建设的发展,以使规划设想付诸实施。而房地产开发项目也应该建立严格的审批制度,通过项目规划立项审批和土地供应规划对土地供应量的调控,协调房地产市场经济利益目标与公共配套设施建设间的供需。

（三）建设预警监测体系促进城市规划和房地产开发的呼应。建立房地产市场监测系统,形成统一的房地产信息库,可以为城市规划提供其所必需的信息。因此,要加快建立健全房地产市场信息系统,加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测；建立和完善土地市场动态监测制度,加强对建设用地供应、土地价格变动情况的监测分析，有效的促进两者之间的相互了解与呼应。