房地产企业产品定位与产品标准化
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熟类 产 品。
仅仅是窗户材料的变更， 直接影响到由于开窗面积过大使得外保温的厚度增 加 、 部 结构 配 筋 的增 加这 ３ 的费 用 增加 。 以加 强设 计与 成 本 的全 方位 局 项 所 的沟通显的尤其重要 ， 必要时应给予设计部门配备预算人 员。 西安公司在标准化 的工作上也是处于探索阶段。 除对产品研发 中心 已 发布 的相 关标准 严格 执行 外 ， 西安公 司也在 尝试 建立本 区域 内 的相 关设 计细 部标 准 。 如 门窗 标 准 的设 立 。 例 门窗为 客 户投 诉多 发 点 ， 门 窗在 目标 成本 且 中占据 了较大 比例 。 对于设 计 院所设计 门窗的分 隔形 式直接 进行 图纸招 标及
行增值税即 征即退政策所退还的税款， 企业用于研究开发软件产品和扩大 由
再生 产 ， 不作 为企 业 所得 税 应 税收 入 ， 不予 征 收企 业 所得 税 ” 应 在年 度 所 ， 得税汇算时做纳税调减处理 ， 填人企业所得税纳税 申报表附表三《 纳税调整
项目明细表 第 ｌ 行 “ ５ 免税收入” 。
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中 子商务 国电 ２１ ．８ ００ ０
标准化工作最大的难度应该是成本的统一与管理 ， 面对由于区域性差 异不 同 的带来 原 材料 的不 同价格 ， 于 成本 的控 制 凸显 的尤为 重要 。 对 目前 的 状况是设计人员不了解当前市场的原材料价格 ， 成本控制人员不了解相关的 设计理念 ， 使得标准化工作受到阻碍 。 比如在做产品标准化的时候提到最多 的是： 这样两种产品都合适， 用哪个最经济？最合理？因为有 时候做设计标 准时往往是联动效应， 很多时候对于材料的选用不仅仅是涉及到一种变动。 举个例子： 一个住宅的窗户大小怎么确定？开窗面积的大小直接关系到外保 温的厚度及结构体系的变化 。 设计窗户宽度 由１２ ． ｍ变动到１ ５ 的窗户不 ．ｍ
施工 工作 存在 一 定 问题 ， 虽然 产品研 发 中心 已经制定 了 门窗标 准 图集 ， 是 但 由于地 区及项 目定位 的不 同 ， 门窗 的形 式不 能共 用 。 计部 根据 目前 西安 市 设
场 各大 楼盘 的 门窗 开启 方式 、 分形 式 ， 西安 国 际城一 期 的门窗 进行 了 卜 划 对 优化 处理 （ 房改 推 拉窗 ； 厨 楼梯 间 及配套 用 房改 推拉 窗 ； 卫生 间改 上悬 窗 ， 卧 室、 客厅在满足通风的要求下减小平开窗面积 ； 减小安全玻璃的面积等） 同 。
房地产企业产 品定位与产品标准化
杨睿轩 首 创新开 置业有 限公 司 中 国 西安 ７ Ｏ Ｏ １ ０ ０
【 摘 要 】 品 标 准 化 对任 何 房 地 产 企 业有 着 决 定 意 义 ；产品 标 准化后 ，在 产 品 的 整体 定位 上 会 比较 清晰 ，对 实现 品牌 战略 具 有ｇ ｔ 产 ￣ｑ ．
的推 动和 促 进 作 用 。 产品 标 准化 则 是对 某一 种 产 品 进 行 标 准化 ；产 品 定 位 ，必 须 要 经 过 市 场 调研 ，根 据 公 司的状 况和 客 户 的要 求推 出几种 大型 的 有 长期 生 命 力的 产 品 ；设 计标 准化 工作 其 实是 一 个 统 一 的 工作 ；标 准化 的 缺 失会 带来 后 果
【 关键词 】 品标 准 化 产品 品牌 品牌 定位 设计 管理 成 本 管理 产
中 图分 类 号 ：Ｆ ３ ． 文 献标 识 码 ：Ａ 文章 编 号 ：１ ０ ． ０ ７ ２ ０ ０ —６ ． １ ２ ４２ ０ ９ ４ ６ （ ０１ ） ８ １ ２ ０ 产 品 标准 化对 任何 房 地产 企 业有 着决 定 意义 ， 万科 的标 准化 工 作一 直 走 在行 业 的前列 。 而我们 的 的产 品标 准化其 实 也探索 了许久 。 到产 品标 准 说
时也在确定客厅 、 卧室在规 定的开间尺寸内全部统一窗型 、 距墙长度 、 厨卫 统一窗型、 对窗高 、 窗宽、 距地高度等做统一标准。 此项工作 旨在制定符合 本公 司西安地 区项 目的门窗 技术标 准 ， 以后各期 的 门窗设计 与标 准化工 作 为
制定模 版 。 再例 如 ， 过一 、 期 施 工 图实 施 中发 现地 方 设计 院 不 同的设 计 院 设 通 二
但 是对 政策 规 定不 缴纳 所 得税 的 ， 财 税［ｏ ８１ ：软件 生产 企 业实 如 ２ ｏ １号 “
是增值税税收优惠的主要形式。 按前述《 企业会计准则第１ ６号一 政府补
助 》的规 定 ， 企业 收 到 国家 退 返的 税款 ， 做为 政 府补 助 ， 入营 业 外 收入 。 计 企 业应于 实 际收 到增 值税 时 ： 借 ： 行 存款 银 贷 ： 外 收入 营业 按 新的 企业 所得 税 法 规定 ， 返还 的增 值 税要 并 人应 纳税 所 得额 计 算缴 纳企 业所 得税 。
化不得不和公司的产品品牌定位挂钩。 产品品牌定位是产品标准化的前提 ， 产品标准是根据产品定位而细化出的具体标准。 房地产产品品牌是同一类产 品， 但在许 多项 目中出现， 我们就称其为某产品品牌 。 我们 在推 行标准 化时首 先要 把企业 品牌 的核心价值 、 品牌资产 是什 么弄 清楚， 这是一个层面 ； 第二个层面就是产品品牌。 目前我认为的品牌相对于万 科 等一 流房地 产 公司 还 比较弱 ， 没有 到产 品 品牌 的层 次 ， 还 更多 的是企 业名 牌 而 已， 品牌 。 以说 如果 要在 产品标 准化 与企业 之 间建立很 好 的桥 梁 ， 不是 所 首先 要对企 业 品牌和 产品 品牌进 行规划 ， 此基础 之上再 进行 产 品标准化 的 在 规划。 这种从上到下， 从经营管控到产品战略管控， 企业品牌到产品品牌再 到 产 品标准 化 的这样 一 个过 程 ， 符合 事 物发展 的规律 ， 是 是正 确 的思路 。 实施 产 品标准化 比较好 的路径 就是把 产 品品牌 定位 先弄 清楚 。 先做企 业 定位 ， 再做产品定位 ， 然后再到小的产品标准化。 比如别墅型 ， 高端住宅型， 中低端住宅型， 甚至更多一些， 整个项 目的定位包括外部包装、 小区道路、 产 品的外 立面 、 的所有 感官 上 的东 西都 应该 是很 清 晰的 ， 内部 那么这 种 定位 建立 以后再进 行一系列 的产 品标 准化 ， 如定位 年轻 的人住宅外 部就可 现代些 ， 首先 在颜 色上 标准 化 ， 一 些 明黄色 或者 浅色 ， 符合地 方 特色 的一 些颜 可用 或 色 。 用太 深的 颜色 ， 就是 外 立面 的标 准化 ｌ 不能 这 在此 之上 再对 户型 标准 化 ， 高端 住宅型 适合 用更多 的大 窗户 ， 吸收更 多的 阳光 ， 能 这样会 显得 比较 大气 ， 这就是产品中细化到窗户的标准化 。 也就是说必须要先把大产品的标准化完 成， 把房地产品牌的定位定好后， 再做户型 、 颜色、 绿化等这些细部的产品 标准 化 。 就 是从 产 品品牌 到 产品 标准 化这 两个 不 同层 次的概 念 。 这 在产品定位上 ， 必须要经过市场调研， 根据公 司的状况和客户的要求 推 出几种 大 型 的有 长 期生命 力 的产 品 ， 是很 重要 的。 这 在产 品 品牌 、 能 、 功 风格 的定 位 确定 以 后 ， 二步 才 是做 产 品 的设计 ， 品设 计包 括 外立 面 、 第 产 户 型 的 设计 ， 然后 再 到卫 生 间 的设 计等 等 ， 上往 下 推 ， 从 不能 从 下往 上 走 ， 否 则会出现很多问题并造成不必要的浪费。 应从战略性的角度 ， 到产品的细部 再到模块化的产品， 这样走的路径就会比较好一些。 通过市场调研以后必须 快速进行标准化的推广工作， 因为产品细部的标准化在目前国内是有时效陛 的， 可能今年适用， 过了五年后新的材料 、 新的工艺、 新的技术带来的革命 推动标准化工作必须发展 下去 ， 以标准化工作是个长期 的， 所 持续的工作。 设计标准化工作其实是一个统一的工作， 白了就是找一个原则 ， 说 大 家都 遵 照这 个原 则工 作 。 但是 目前 标准 化在 试 行的过 程 容易 出现 一些 问题 ， 比如 区域 的统 一 、 图纸 的统 一等 等 。 当无法 统 一 时 ， 以某一 个 区域 作 为基 应 础统一标准。 必要时进行产品分类管理 ， 例如 ： 创新类产品、 标准类产品、 成
（ 上 页） 税 。 不影 响 增值 税 计算 抵 扣链 条 的完 整 性 ， 以中出现的问 ， 题 而且为以后各期提供了相关 标准， 提高了成本的可控 制性， 与设计 院沟通更加有针对性。 但是由于技术 力 量还 很 薄弱 ， 多技 术 性 、 很 专业 性 、 致性 更 强 的工 作 无法 开展 ， 细 需要 更 多 技术 力量 支 撑 。 标准化 的 缺失会 带来 一下 后果 ： 设 计 阶段 没 有 充分 考 虑各 专业 的偶 合性 和 前置 ， 计划 常 变 ， 度压 力 进 后移 Ｉ 缺乏规范的评审指引和决策程序 ， 设计评审过程没有要点和标准的要 求， 对结果尚未建立企业内控标准 ； 对部品缺乏基础研究和 日常研究， 导致 部品封样效率低； 设计变更管理粗放 ， 造成事前 、 事后评估与控制不足 ， 造 成动态成本不可控； 无产品创新意识 ， 不能在市场中形成高付加值产品， 造 成品牌生命力后劲不足 ； 部品设计 关注不够 ， 造成产品质量 、 设计进度及成 本控 制 的管理 难度 加大 。 由此 可见 ， 行标 准 化能 给 公司 带 来 的优 势是 很 大 的 ， 专业 的 角度 实 从 来讲 ， 准化 可 以在 管理 、 标 采购 方 面等 便 于管 理 ， 提高 竞 争 力 、 对 提高 管 理 的简 单程 度 和管 理水 平等 方面 也都 是 有正 面作 用 的 ； 应 该认 清形 式 ， 我们 虽 然全 国房地 产企 业 的产 品标 准化 行业 标准有 了一 定水 平与 规模 ， 但是 我们 离 标准化工作的系统建立还未达到。 标准化工作是任重而道远的， 但同时也给 我们 留下 了更多 的空 间来建 立适合 自 己操作 和管 理 的标准 化工作 ， 同时也应 当吸取别的企业先进经验。我们应抢抓时机， 根据公司发展 战略和产 品定 位， 来建立符合本公 司实际情况的标准化 。 ？
计 理 念有 所 差异 ， 设计 图纸 中工程 做 法类 大 相 径庭 ， 项 目施 工 、 计 管理 对 设 造 成 了很 大不 便 ， 中原 因是没 有技 术 标准化 的统一 指导 ， 作无 法展 开 深 其 工 层 次 的分析 。 目前 西安 公司设 计管 理部 根据产 品配 置表及 设计 院 图纸 中的工 程 做法表 进行 了整 合 ， 参照 陕西地 方标 准及相 关 图集总结 规划 出—套 可供 施 工标准与交房标准吻合的工程做法表 ， 由设计院严格执行 ， 目前效果较好。
仅仅是窗户材料的变更， 直接影响到由于开窗面积过大使得外保温的厚度增 加 、 部 结构 配 筋 的增 加这 ３ 的费 用 增加 。 以加 强设 计与 成 本 的全 方位 局 项 所 的沟通显的尤其重要 ， 必要时应给予设计部门配备预算人 员。 西安公司在标准化 的工作上也是处于探索阶段。 除对产品研发 中心 已 发布 的相 关标准 严格 执行 外 ， 西安公 司也在 尝试 建立本 区域 内 的相 关设 计细 部标 准 。 如 门窗 标 准 的设 立 。 例 门窗为 客 户投 诉多 发 点 ， 门 窗在 目标 成本 且 中占据 了较大 比例 。 对于设 计 院所设计 门窗的分 隔形 式直接 进行 图纸招 标及
行增值税即 征即退政策所退还的税款， 企业用于研究开发软件产品和扩大 由
再生 产 ， 不作 为企 业 所得 税 应 税收 入 ， 不予 征 收企 业 所得 税 ” 应 在年 度 所 ， 得税汇算时做纳税调减处理 ， 填人企业所得税纳税 申报表附表三《 纳税调整
项目明细表 第 ｌ 行 “ ５ 免税收入” 。
１ ２ ６
中 子商务 国电 ２１ ．８ ００ ０
标准化工作最大的难度应该是成本的统一与管理 ， 面对由于区域性差 异不 同 的带来 原 材料 的不 同价格 ， 于 成本 的控 制 凸显 的尤为 重要 。 对 目前 的 状况是设计人员不了解当前市场的原材料价格 ， 成本控制人员不了解相关的 设计理念 ， 使得标准化工作受到阻碍 。 比如在做产品标准化的时候提到最多 的是： 这样两种产品都合适， 用哪个最经济？最合理？因为有 时候做设计标 准时往往是联动效应， 很多时候对于材料的选用不仅仅是涉及到一种变动。 举个例子： 一个住宅的窗户大小怎么确定？开窗面积的大小直接关系到外保 温的厚度及结构体系的变化 。 设计窗户宽度 由１２ ． ｍ变动到１ ５ 的窗户不 ．ｍ
施工 工作 存在 一 定 问题 ， 虽然 产品研 发 中心 已经制定 了 门窗标 准 图集 ， 是 但 由于地 区及项 目定位 的不 同 ， 门窗 的形 式不 能共 用 。 计部 根据 目前 西安 市 设
场 各大 楼盘 的 门窗 开启 方式 、 分形 式 ， 西安 国 际城一 期 的门窗 进行 了 卜 划 对 优化 处理 （ 房改 推 拉窗 ； 厨 楼梯 间 及配套 用 房改 推拉 窗 ； 卫生 间改 上悬 窗 ， 卧 室、 客厅在满足通风的要求下减小平开窗面积 ； 减小安全玻璃的面积等） 同 。
房地产企业产 品定位与产品标准化
杨睿轩 首 创新开 置业有 限公 司 中 国 西安 ７ Ｏ Ｏ １ ０ ０
【 摘 要 】 品 标 准 化 对任 何 房 地 产 企 业有 着 决 定 意 义 ；产品 标 准化后 ，在 产 品 的 整体 定位 上 会 比较 清晰 ，对 实现 品牌 战略 具 有ｇ ｔ 产 ￣ｑ ．
的推 动和 促 进 作 用 。 产品 标 准化 则 是对 某一 种 产 品 进 行 标 准化 ；产 品 定 位 ，必 须 要 经 过 市 场 调研 ，根 据 公 司的状 况和 客 户 的要 求推 出几种 大型 的 有 长期 生 命 力的 产 品 ；设 计标 准化 工作 其 实是 一 个 统 一 的 工作 ；标 准化 的 缺 失会 带来 后 果
【 关键词 】 品标 准 化 产品 品牌 品牌 定位 设计 管理 成 本 管理 产
中 图分 类 号 ：Ｆ ３ ． 文 献标 识 码 ：Ａ 文章 编 号 ：１ ０ ． ０ ７ ２ ０ ０ —６ ． １ ２ ４２ ０ ９ ４ ６ （ ０１ ） ８ １ ２ ０ 产 品 标准 化对 任何 房 地产 企 业有 着决 定 意义 ， 万科 的标 准化 工 作一 直 走 在行 业 的前列 。 而我们 的 的产 品标 准化其 实 也探索 了许久 。 到产 品标 准 说
时也在确定客厅 、 卧室在规 定的开间尺寸内全部统一窗型 、 距墙长度 、 厨卫 统一窗型、 对窗高 、 窗宽、 距地高度等做统一标准。 此项工作 旨在制定符合 本公 司西安地 区项 目的门窗 技术标 准 ， 以后各期 的 门窗设计 与标 准化工 作 为
制定模 版 。 再例 如 ， 过一 、 期 施 工 图实 施 中发 现地 方 设计 院 不 同的设 计 院 设 通 二
但 是对 政策 规 定不 缴纳 所 得税 的 ， 财 税［ｏ ８１ ：软件 生产 企 业实 如 ２ ｏ １号 “
是增值税税收优惠的主要形式。 按前述《 企业会计准则第１ ６号一 政府补
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化不得不和公司的产品品牌定位挂钩。 产品品牌定位是产品标准化的前提 ， 产品标准是根据产品定位而细化出的具体标准。 房地产产品品牌是同一类产 品， 但在许 多项 目中出现， 我们就称其为某产品品牌 。 我们 在推 行标准 化时首 先要 把企业 品牌 的核心价值 、 品牌资产 是什 么弄 清楚， 这是一个层面 ； 第二个层面就是产品品牌。 目前我认为的品牌相对于万 科 等一 流房地 产 公司 还 比较弱 ， 没有 到产 品 品牌 的层 次 ， 还 更多 的是企 业名 牌 而 已， 品牌 。 以说 如果 要在 产品标 准化 与企业 之 间建立很 好 的桥 梁 ， 不是 所 首先 要对企 业 品牌和 产品 品牌进 行规划 ， 此基础 之上再 进行 产 品标准化 的 在 规划。 这种从上到下， 从经营管控到产品战略管控， 企业品牌到产品品牌再 到 产 品标准 化 的这样 一 个过 程 ， 符合 事 物发展 的规律 ， 是 是正 确 的思路 。 实施 产 品标准化 比较好 的路径 就是把 产 品品牌 定位 先弄 清楚 。 先做企 业 定位 ， 再做产品定位 ， 然后再到小的产品标准化。 比如别墅型 ， 高端住宅型， 中低端住宅型， 甚至更多一些， 整个项 目的定位包括外部包装、 小区道路、 产 品的外 立面 、 的所有 感官 上 的东 西都 应该 是很 清 晰的 ， 内部 那么这 种 定位 建立 以后再进 行一系列 的产 品标 准化 ， 如定位 年轻 的人住宅外 部就可 现代些 ， 首先 在颜 色上 标准 化 ， 一 些 明黄色 或者 浅色 ， 符合地 方 特色 的一 些颜 可用 或 色 。 用太 深的 颜色 ， 就是 外 立面 的标 准化 ｌ 不能 这 在此 之上 再对 户型 标准 化 ， 高端 住宅型 适合 用更多 的大 窗户 ， 吸收更 多的 阳光 ， 能 这样会 显得 比较 大气 ， 这就是产品中细化到窗户的标准化 。 也就是说必须要先把大产品的标准化完 成， 把房地产品牌的定位定好后， 再做户型 、 颜色、 绿化等这些细部的产品 标准 化 。 就 是从 产 品品牌 到 产品 标准 化这 两个 不 同层 次的概 念 。 这 在产品定位上 ， 必须要经过市场调研， 根据公 司的状况和客户的要求 推 出几种 大 型 的有 长 期生命 力 的产 品 ， 是很 重要 的。 这 在产 品 品牌 、 能 、 功 风格 的定 位 确定 以 后 ， 二步 才 是做 产 品 的设计 ， 品设 计包 括 外立 面 、 第 产 户 型 的 设计 ， 然后 再 到卫 生 间 的设 计等 等 ， 上往 下 推 ， 从 不能 从 下往 上 走 ， 否 则会出现很多问题并造成不必要的浪费。 应从战略性的角度 ， 到产品的细部 再到模块化的产品， 这样走的路径就会比较好一些。 通过市场调研以后必须 快速进行标准化的推广工作， 因为产品细部的标准化在目前国内是有时效陛 的， 可能今年适用， 过了五年后新的材料 、 新的工艺、 新的技术带来的革命 推动标准化工作必须发展 下去 ， 以标准化工作是个长期 的， 所 持续的工作。 设计标准化工作其实是一个统一的工作， 白了就是找一个原则 ， 说 大 家都 遵 照这 个原 则工 作 。 但是 目前 标准 化在 试 行的过 程 容易 出现 一些 问题 ， 比如 区域 的统 一 、 图纸 的统 一等 等 。 当无法 统 一 时 ， 以某一 个 区域 作 为基 应 础统一标准。 必要时进行产品分类管理 ， 例如 ： 创新类产品、 标准类产品、 成
（ 上 页） 税 。 不影 响 增值 税 计算 抵 扣链 条 的完 整 性 ， 以中出现的问 ， 题 而且为以后各期提供了相关 标准， 提高了成本的可控 制性， 与设计 院沟通更加有针对性。 但是由于技术 力 量还 很 薄弱 ， 多技 术 性 、 很 专业 性 、 致性 更 强 的工 作 无法 开展 ， 细 需要 更 多 技术 力量 支 撑 。 标准化 的 缺失会 带来 一下 后果 ： 设 计 阶段 没 有 充分 考 虑各 专业 的偶 合性 和 前置 ， 计划 常 变 ， 度压 力 进 后移 Ｉ 缺乏规范的评审指引和决策程序 ， 设计评审过程没有要点和标准的要 求， 对结果尚未建立企业内控标准 ； 对部品缺乏基础研究和 日常研究， 导致 部品封样效率低； 设计变更管理粗放 ， 造成事前 、 事后评估与控制不足 ， 造 成动态成本不可控； 无产品创新意识 ， 不能在市场中形成高付加值产品， 造 成品牌生命力后劲不足 ； 部品设计 关注不够 ， 造成产品质量 、 设计进度及成 本控 制 的管理 难度 加大 。 由此 可见 ， 行标 准 化能 给 公司 带 来 的优 势是 很 大 的 ， 专业 的 角度 实 从 来讲 ， 准化 可 以在 管理 、 标 采购 方 面等 便 于管 理 ， 提高 竞 争 力 、 对 提高 管 理 的简 单程 度 和管 理水 平等 方面 也都 是 有正 面作 用 的 ； 应 该认 清形 式 ， 我们 虽 然全 国房地 产企 业 的产 品标 准化 行业 标准有 了一 定水 平与 规模 ， 但是 我们 离 标准化工作的系统建立还未达到。 标准化工作是任重而道远的， 但同时也给 我们 留下 了更多 的空 间来建 立适合 自 己操作 和管 理 的标准 化工作 ， 同时也应 当吸取别的企业先进经验。我们应抢抓时机， 根据公司发展 战略和产 品定 位， 来建立符合本公 司实际情况的标准化 。 ？
计 理 念有 所 差异 ， 设计 图纸 中工程 做 法类 大 相 径庭 ， 项 目施 工 、 计 管理 对 设 造 成 了很 大不 便 ， 中原 因是没 有技 术 标准化 的统一 指导 ， 作无 法展 开 深 其 工 层 次 的分析 。 目前 西安 公司设 计管 理部 根据产 品配 置表及 设计 院 图纸 中的工 程 做法表 进行 了整 合 ， 参照 陕西地 方标 准及相 关 图集总结 规划 出—套 可供 施 工标准与交房标准吻合的工程做法表 ， 由设计院严格执行 ， 目前效果较好。