土地市场(课堂PPT)

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二、地价管理的依据——相关法律法规
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三、我国城市地价管理政策和制度
协议出让实行最低限价制度 地价定期公布制度 政府提前收回出让的土地使用权给予补偿 政府对土地使用权转移有优先购买权 政府对地价上涨可采取必要行政手段进行干预 征收土地增值税 土地价格评估制度 土地登记和土地价格申报制度 土地估价人员资格人证及土地估价机构资格评级制度
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2、土地市场 狭义上讲，是指以土地作为交易对象进行交易的场所。 广义上讲，是指土地这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系的 总和。
3、城市土地市场 由于我国实行的是国家所有和集体所有两种形式共存的社会主
义土地公有制度，因此，土地市场应包括城市土地市场和农村土地 市场。
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（二）我国土地市场的形成与发展
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二、城市土地市场供需调控的“三维立体模型”
调控的方向
选择调控目标 确定调控措施的作用方向 调控效应——正、负效应
繁荣阶段——抑制、向下 萧条阶段——刺激、向上
调控的时间
调控开始的时间 调控持续的时间
要考虑到调控效应的 滞后性和惯性
调控的力度
土地经济波动的幅度 调控手段的滞后时间和惯性大小 调控环境
1979年 前，无 偿划拨 土地的 用地制 度
19791987年， 合资企业 有偿使用 建设土地
1988年 《土地
管理 法》， 土地有 偿使用Leabharlann Baidu
1990年 建立土地 有偿出让、 转让制度
1999年《城 市房地产管 理法》，完 善了土地市
场
用地制度改革，萌芽阶段
形成阶段
完善阶段
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（三）城市土地市场的结构体系 市场结构反映的是市场体系内部组成状况及其相互关系，城市
土地市场的结构体系包括类型结构、层次结构和组织结构。 1、城市土地市场类型结构
城市各类用地市场 ——由城市土地的用途多样性决定，包括住宅用地市场、商业 用地市场、工业用地市场等类型。 由于土地经济供给稀缺性的影响，各类用途的土地之间 存在激烈的竞争，通过城市土地区位选择最佳用途的竞争，形 成城市土地各类用地市场之间的关系。
宏观调控机制 市场也存在缺陷，需要政府进行宏观调控，以弥补市场机
制的不足。 二者的联系：
一方面，宏观调控的措施必须以市场为依据； 另一方面，宏观调控为市场导航，规定市场的发展方向，克 服市场机制在利益关系上的的局限性和短期性行为，为市场机制 发挥经济功能提供必要的前提。
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二、城市土地市场管理概述
1、管理的必要性 由土地市场的特性决定 土地资源的有限性，需要有效地管理、监督和调控 土地位置固定性，使土地产权交易必须在法律保护下进行 土地保值增值的特性，使土地市场的投机性更大，需要加强 管理，抑制土地投机行为。
土地市场中的问题要求加强管理 缺乏宏观调控，土地开发与供给存在一定盲目性 城市土地收益分配不合理，国有土地收益大量流失 城市土地资源配置不合理，如城市土地“优地劣用”；商 品房空置；城市规模扩大导致城郊耕地减少等，需要有效管理
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三、城市土地市场供需调控与管理的政策工具
发展计划与规划
发展计划 土地利用总体规划和城市规划
财政政策
地租政策 税收政策 财政投资政策
金融政策
直接调控 间接调控
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四、城市土地市场供需调控与管理创新——土地储备制度
培育和规范土地市场
作用
盘活企业存量土地资产 落实城市总体规划，加快市区旧城改造
城市土地管理学内容体系
土地管理学内容
地籍管理 土地权属管理 土地利用管理 城市土地市场管理
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第七章 城市土地市场管理
内容提要
城市土地市场管理概述 城市土地市场供需调控与管理 城市土地市场价格管理 城市土地市场微观管理
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第一节 城市土地市场管理概述
一、城市土地市场的基本概念
（一）市场、土地市场、城市土地市场
增加政府土地收益
组织体制
土地收购储备管理委员会 土地储备中心
内容和运作程序
土地收购
土地储备
土地供应
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第三节 城市土地市场价格管理
一、地价管理的目的、意义和作用
城市土地市场价格管理简称地价管理，是指政府为了规范土地市 场的交易行为，保持土地市场的稳定和健康发展，保护土地交易者和 国家等各方面的合法利益而采取的以土地价格为核心的各种调控、引 导和管理措施。 包括三方面的工作： 对土地价格及土地价格体系进行管理，调控地价水平 对土地价格评估工作进行管理 对土地市场中因土地价格引起的各种纠纷进行处理
使用权在一定期限内让与城市土 地使用者
➢ 特征：垄断性市场
➢ 反映土地所有者和土地使用者 之间的关系 ➢ 交易方式：出让、出租、入股
城市土地二级市场 ——城市土地一级市场的土
地使用权受让者将剩余年期的土 地使用权让予其他土地使用者
➢ 特征：竞争性市场 ➢ 反映各土地使用者之间的关系 ➢ 交易方式：转让、转租、抵押、 入股
表现和措施 土地闲置，耕地减少，农业发展受到影响；稳定S1h，刺激D1h
S1h ＜D1h
土地紧缺，环境恶化，导致二级市场城市用房紧张；只能调节 稳定S1h，避免由D1h引起D2h短缺
S2h ＞D2h 商品房大量空置；控制S2h，刺激D2h
S2h ＞D2h
有一级市场供不应求引起的，采取前述措施；由房价偏低导致， 则需刺激S2h，抑制D2h
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我国城市土地二级市场结构示意图
土地所有者
一
（各级政府）
级
市 场
土地使用者
土地使用者
土地使用者
二
级
土地使用者 … 土地使用者
市
土地使用者
场
从城市土地层次结构来看，一级市场是关键，是整个土地市场的 “总阀门”，一级市场的运行状况决定了二级市场的运行状况，因此， 城市土地市场管理的重点，就是对一级市场的供需和价格进行管理。
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2、城市土地市场组织结构 城市土地市场主体组织 土地市场主体是土地市场的动能要素，土地市场的存在依赖 于土地市场主体的活动，土地市场主体是形成土地供需的关键。 市场主体要求具有产权独立、自主进行市场决策和追求自身 最大经济利益三个规定性内涵。
城市土地市场中介组织 由于城市土地的位置固定性、异质性、产权关系的复杂性和
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城市土地产权市场 是反映人与人之间关系的土地产权市场，但在市场上只有
产权的交易，没有土地实体的空间移动。 我国土地市场上交易的产权，仅限土地使用权，因我国
城市土地实行的是国有制，土地所有权不允许买卖。所以， 我国的土地市场实质上是土地使用权市场。
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2、城市土地市场层次结构
城市土地一级市场 ——城市土地所有者将土地
二、对土地市场主体的资质管理
土地使用权出让人和转让人的资格 土地使用权受让人的资格
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三、对土地市场交易程序的规范
土地使用权出让程序 土地使用权转让程序 土地使用权出租程序 土地使用权抵押程序
四、土地市场中介管理
对土地中介服务企业与个人进行严格的资质审查 对土地中介服务企业与个人进行经常性的审查和监督
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2、管理的原则 整合性利益原则，即国家利益和土地市场交易各方利益辨证统一 平等对待原则，即参与主体身份平等，在等价交换基础上公平交易 控制与弹性管理原则 依法管理原则，减少市场管理中的主观性和随意性
3、管理的内容 宏观管理
供需调控和管理 价格管理
微观管理 ——对土地市场主体、客体、中介及交易程序进行 管理
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四、土地价格的检测系统——地价指数
（一）地价指数的定义 （二）分类 综合地价指数和分类地价指数 定基地价指数和环比地价指数 （三）计算程序 （四）地价指数的编制 （五）地价指数的应用
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五、城市地价动态监测
（一）作用 通过动态监测及时更新城市基准地价 通过动态监测建立地价信息发布及查询系统，提高地价信息透明度 动态监测是测算、编制地价指数的基础 （二）地价监测点的设立原则和标准
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第二节 城市土地市场供需调控与管理
一、城市土地市场供给平衡模型与调控机制
（一）供需平衡的涵义——均衡理论与非均衡理论 （二）城市土地市场供需平衡模型
1、供需——指作为“经济人”的行为主体面对价格信号和非价格信号 时 所作出的最佳选择，即有效供给和有效需求。
2、城市土地需求——一种引致需求，是因为人们对城市土地产品 （已开发土地）产生需求才产生了对城市土地的需求。
1、市场 ——是社会分工和商品交换的产物。 狭义上讲，市场指商品交换的具体场所 广义上讲，市场是指商品交换关系的总和
内涵： 是买卖双方进行交易的场所 是交换关系的总和，即交易活动的总和 是买卖双方相互作用、共同决定商品、劳务的价格 和交易数量的机制 是与“计划”相对应的一种资源配置机 制 是现实和潜在的购买力和购买欲望，以顾客为主体
六、我国台湾及国外城市土地市场的价格管理简介
我国台湾的地价管理 日本的地价管理 英国的地价管理
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第四节 城市土地市场微观管理
一、对土地市场客体的管理
我国城市土地市场的客体主要是指土地及土地产权，对客体的管理主 要限制允许进入市场的土地产权的范围。我国城市土地所有权不能进入市 场，只允许土地使用权进入市场流转。
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3、城市土地供需平衡模型
我国城市土地供需运动是在一、二级市场中的土地所有者、土地开发 公司、土地需求者之间进行的，其供需平衡在一级市场和二级市场上共有 存在四种供需关系情形。
一级市场 土地所有者
S1h
二级市场
土地开发公司
D1h和S2h
土地需求者
D2h
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4、城市土地市场供需平衡调控机制
供需状况 S1h ＞D1h
市场信息的不完全性，需要中介组织保障土地市场的有序运行。
城市土地市场调控组织 各级政府是调控的主体，目的在于合理配置土地资源，合理
分配土地利益。
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（四）城市土地市场特点
交易实体的非移动性 在城市土地市场上交易的是土地的产权，交易的实质是实现
土地使用权的转移，而不是土地实体的移动，与一般商品交易具有 根本区别。 区域性
城市土地市场是一个地方性市场，受各地经济环境影响较大。 垄断性 流通方式的多样性 土地供给弹性小
土地作为稀缺资源，自然供给无弹性，经济供给有较小的弹性， 土地价格主要受需求影响。
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（五）城市土地市场运行机制
市场机制 在市场秩序的形成过程中，市场机制是最重要的、最基本
的调节力量，主要包括供需机制、竞争机制、价格机制，核心 是竞争机制。